ECLI:NL:RBAMS:2020:5034

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummers: 7513570 CV 19-3203 en 7513565 CV 19-3201

vonnis van: 19 oktober 2020

fno.: 811

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting

STICHTING WOONZORG NEDERLAND,

gevestigd te Amstelveen,

eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,

nader te noemen: Woonzorg,

gemachtigde: mr. H.M. Hielkema,

t e g e n

1.[gedaagden sub 1] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

nader te noemen: [gedaagden sub 1] c.s.,

gemachtigde: mr. S.G.G. Post

2.[gedaagden sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

nader te noemen: [gedaagden sub 2] c.s.,

procederend in persoon.

VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- het tussenvonnis van 29 juli 2019, waarbij de zaken van [gedaagden sub 1] c.s. en [gedaagden sub 2] c.s. zijn gevoegd, een deskundige is benoemd en de zaak is verwezen naar mediation;

- een informeel afloopbericht mediation;

- het deskundigenbericht van 21 oktober 2019;

- het aanvullende deskundigenbericht van 18 november 2019;

- de akte uitlaten deskundigenbericht van Woonzorg met een productie;

- de akte uitlaten deskundigenbericht van [gedaagden sub 2] c.s. met producties;

- de rolbeslissing van 16 december 2019, waarin opnieuw een comparitie van partijen is bepaald;

- de dagbepaling comparitie;

- de akte uitlaten deskundigenbericht van [gedaagden sub 1] c.s. met producties;

- de akte uitlaten producties van Woonzorg met producties;

- de akte uitlaten producties van [gedaagden sub 2] c.s. met een wijziging eis in reconventie.

De voortzetting van de mondelinge behandeling was op 15 september 2020. Voor Woonzorg zijn verschenen [medewerker 1 eiseres] en [medewerker 2 eiseres] , vergezeld door de gemachtigde.
[betrokkene 1 gedaagden sub 1] en [betrokkene 2 gedaagden sub 1] zijn verschenen, vergezeld door hun gemachtigde en [betrokkene 1 gedaagden sub 2] is verschenen, samen met [betrokkene gedaagde sub 2] . Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ter zitting heeft [gedaagden sub 2] c.s. aanvullende stukken overgelegd.

Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1.1.

Woonzorg is een landelijke woningcorporatie en verhuurt sociale huurwoningen.

1.2.

In 2016 heeft Woonzorg een nieuwbouwcomplex, ook wel het [naam complex] Complex, gerealiseerd in Amsterdam Slotervaart, bestaande uit vier gebouwen van vier á vijf bouwlagen met een gezamenlijke binnentuin. Het [naam complex] Complex bevat 174 woningen bestemd voor senioren en 51 parkeerplaatsen.

1.3.

[gedaagden sub 2] c.s. huurt vanaf 16 november 2016 de woning in het complex aan de [adres 5] te Amsterdam tegen een kale aanvangshuurprijs van € 674,68 per maand. De woning van [gedaagden sub 2] c.s. bevindt zich op de derde verdieping. [gedaagden sub 2] c.s. huurt verder een parkeerplaats van Woonzorg voor
€ 182,52 per jaar op het naast het complex gelegen afgesloten parkeerterrein. Dit terrein is afgesloten door een op afstand te bedienen paal.

1.4.

[gedaagden sub 1] c.s. huurt vanaf 1 februari 2017 ook een woning in het complex, te weten de woning aan de [adres 2] te Amsterdam tegen een kale aanvangshuurprijs van € 674,68. De woning van [gedaagden sub 1] c.s. bevindt zich op de begane grond en heeft een privétuin.

1.5.

Er is een Bewoners Commissie van het [naam complex] Complex opgericht, afgekort genaamd BCB, met [betrokkene gedaagde sub 2] als voorzitter.

1.6.

Na oplevering van het complex in 2016 ontstond na ernstige regenbuien wateroverlast in de binnentuin. Zware machines bleken tijdens de bouw van het complex de grond van de binnentuin zodanig te hebben aangedrukt en samengeperst dat het regenwater niet goed kon weglopen. In 2017 heeft Woonzorg daarom de hele tuin laten omwoelen tot aan het grondwaterniveau en zij heeft bouwmateriaal dat in de grond bleek te liggen verwijderd. Daarnaast zijn zogenaamde noodoverstorten aangebracht, zodat, indien het regenwater toch niet snel genoeg wegloopt, dit wordt geloosd op het riool.

1.7.

De woningen worden verwarmd door radiatoren die zijn aangesloten op stadsverwarming. De thermostaat hangt in de woonkamer. Verder is er in iedere woning (in de keuken en badkamer) een ventilatiesysteem met mechanische afzuiging en zijn ventilatieroosters in de gevel geplaatst voor toevoer van frisse lucht van buiten.

1.8.

Naar aanleiding van tochtklachten van bewoners heeft Woonzorg in oktober 2017 zogenaamde rookproeven in de woningen laten uitvoeren.

1.9.

Eind december 2017 heeft Woonzorg vervolgens door Isovast luchtdichtheidsmetingen in de woningen aan de [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] ( [gedaagden sub 2] c.s.) en [adres 6] laten uitvoeren. Daarvan heeft Isovast op 24 januari 2018 een rapport opgemaakt, waarin is geconstateerd dat “de qv10-waarde [luchtdichtheid, ktr] van de woningen voldoet aan de gestelde ambitie uit de EPG-berekening”. Verder is daarbij vastgesteld dat de ventilatieroosters niet volledig konden worden afgesloten.

1.10.

Op 21 februari 2018 heeft AGO Technische installaties B.V. in opdracht van Woonzorg controlemetingen verricht met betrekking tot de centrale verwarming in de woningen aan de [adres 6] , [adres 5] ( [gedaagden sub 2] c.s.) en [adres 4] . Zij heeft geconcludeerd dat de verwarmingsinstallaties in deze woningen naar behoren functioneerden en dat de gewenste ruimtetemperaturen werden gehaald.

1.11.

Begin 2018 zijn de bewoners van het complex via een nieuwsbrief en een notitie geïnformeerd over de klimaatinstallatie en hoe zij er zelf voor kunnen zorgen dat het binnenklimaat van de woningen behaaglijk is.

1.12.

In maart 2018 heeft de bewonerscommissie een enquête gehouden onder de bewoners met vragen over het functioneren van en de communicatie met de woonconsulenten van Woonzorg. 55 van de bewoners hebben de enquête ingevuld en hieruit kwam een gemiddeld cijfer van 5,5.

1.13.

Bij brief van 13 juni 2018 heeft [naam bewonersconsulent] , bewonersconsulent van !Woon Nieuw-West onder meer het volgende aan [gedaagden sub 1] c.s. bericht:

“(…)

Tijdens mijn bezoek op 4 juni 2018 aan uw woning heb ik het volgende geconstateerd in uw tuin:

⸱ Vanaf de betegelde strook ligt in het niet betegelde deel op een diepte van circa 25 centimeter een laag beton die zich uitstrekt van huisnummer [huisnr. 1] tot in ieder geval huisnummer [huisnr. 2] . Deze laag bestaat uit ruw beton met dikke kiezelstenen en is waarschijnlijk bewapend beton. (…) Vermoedelijk betreft het een restant van de fundering van de vroegere bebouwing die is gesloopt voordat uw woning is gebouwd. (…)

⸱ De bovenlaag in uw tuin bestaat uit zeer fijnkorrelig zand dat vermoedelijk is opgespoten. Deze laag bevat veel restanten van het puin afkomstig van het gesloopte gebouw, en bestaat uit brokken beton van tot enkele centimeter dik en dikke kiezelstenen. Bij uw buren heb ik zelfs stukken staal van de bewapening aangetroffen. (…)”

1.14.

[gedaagden sub 2] c.s. en [gedaagden sub 1] c.s. (hierna gezamenlijk genoemd: gedaagden) hebben in mei 2018 los van elkaar een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie ingediend.

1.15.

Op 13 september 2018 heeft de rapporteur van de Huurcommissie in beide zaken onderzoek gedaan, waarvan een rapport is opgesteld. Woonzorg was (door toedoen van de Huurcommissie) niet op de hoogte van het onderzoek en daarom daarbij niet aanwezig.

1.16.

Op 27 september 2018 heeft [gedaagden sub 1] c.s. de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied advies gevraagd over de ervaren problemen in de binnentuin. Bij brief van 19 oktober 2018 heeft [naam adviseur] , senior adviseur bodem van de Omgevingsdienst, onder meer het volgende aan [gedaagden sub 1] c.s. bericht:

“(…)

Op 4 oktober 2018 ben ik met mijn collega (…) bij u op bezoek geweest (…). (…) Door ons is vastgesteld dat de grond ter plaatse van de buitenruimte zeer veel kleine- en enkele grove puinresten bevat. Onze conclusie is dat na de bouw- en sloopwerkzaamheden dit puin in de bodem is achtergebleven of dat de locatie met puinhoudende grond is opgehoogd.

Ook het feit dat de grond in het midden van de openbare ruimte hoger is aangebracht dan de vloeren van de begane grondwoningen (…) in combinatie met een slecht doorlatende bodem is een oorzaak van veel wateroverlast. (…)”

1.17.

Op 15 november 2018 was er in beide zaken tegelijkertijd een hoorzitting bij de Huurcommissie. Daarbij waren [betrokkene 1 gedaagden sub 2] , [betrokkene 1 gedaagden sub 1] en vertegenwoordigers van Woonzorg aanwezig. De Huurcommissie heeft vervolgens in beide zaken dezelfde beslissing genomen. In de uitspraken is onder meer vermeld:

“(…)

Korte samenvatting van verklaring huurder:

– Er is een constructiefout gemaakt bij het aanleggen van de verwarmingsinstallatie. Er zijn 6 verschillende mensen naar komen kijken.

– De verwarming in de woonkamer moet worden uitgedraaid wil het in de slaapkamer warm worden.

– De aluminium ramen zijn binnen net zo koud als buiten. Het tocht enorm. Op het moment van het onderzoek van de rapporteur was er echter geen wind.

– De klachten zijn al in 2016 kenbaar gemaakt.

– Het meer in de achtertuin werd alsmaar groter, omdat er te veel slooppuin is blijven liggen. Verhuurder reageerde nergens op. Er groeit helemaal niets op.

– Dit jaar hebben we mede wegens de droge zomer geen overlast gehad.

Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder:

– De stadsverwarming is bij oplevering in elke woning gecontroleerd.

– We hebben meerdere klachten van bewoners gehad, die inmiddels allemaal zijn opgelost.

– De installatie functioneert naar behoren.

– Er is wel een grondverklaring afgegeven. Er is een noodoplossing voor de wateroverlast getroffen. Eind vorig jaar zijn noodputten geslagen. Er lag nog te teveel puin. Daar is ook actie op ondernomen. De grondwaterstand bij het complex is relatief hoog. Dat is ook niet bevorderlijk voor de situatie geweest.

III Beoordeling

(…)

⸱ De woonruimte is voorzien van aluminium ramen (isolatieglas) en kozijnen voorzien van ventilatieroosters. Bij het sluiten van de ventilatieroosters, vooral in de woonkamer, blijven de roosters tocht veroorzaken. Bij de balkon hoekplaat is aan de onderzijde een stukje schuim geplaatst wat ook niet het gewenste effect heeft. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CE10)

⸱ Alleen de bovenzijde van de radiatoren van de verwarmingsinstallatie worden warm en de onderkanten blijven koud, waardoor het moeilijk warm te stoken is in de wintermaanden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer C2).

De commissie gaat voorbij aan de klacht met betrekking tot de poelvorming in de tuin. De verhuurder heeft voorzieningen getroffen die effect lijken te hebben gesorteerd. (…)

In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 60% redelijk. (…) De verlaging gaat (…) in op 1 december 2017. De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. (…) Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. (…)”.

1.18.

Op 30 november 2018 is de akte “constatering tenietgaan opstalrecht gedeeltelijke afstand (…)” (hierna: de erfpachtakte) gepasseerd, waarbij Woonzorg, de gemeente Amsterdam en Liander Infra N.V. partij zijn. Daarin is onder meer bepaald dat de bestemming van het complex wijzigde van verpleegtehuis in sociale huurwoningen met parkeerplaatsen en dat de wijzing van de opstallen en het gebruik zijn ingegaan op 1 november 2016. Verder is daarin onder meer bepaald:

“(…)

Bijzondere bepalingen (…)

2a. het terrein en de opstallen zijn bestemd tot:

– éénhonderdvierenzeventig (…) meergezins sociale huurwoningen (…)

– eenenvijftig (…) ongebouwde parkeerplaatsen ten behoeve van de sociale huurwoningen, onder de voorwaarde dat de verhuurprijs van de parkeerplaatsen niet meer zal bedragen dan de prijs van een parkeerplaats in de openbare ruimte in die omgeving; (…)”

1.19.

In februari 2019 heeft de BCB een enquête gehouden onder de bewoners en gevraagd of zij opleveringsklachten ervoeren en zo ja, welke. Op enig moment hadden 88 bewoners de enquête ingevuld en daarvan hebben 52 bewoners geklaagd over de verwarming, 47 over tocht, 28 over luchtroosters en 42 over de binnentuin.

1.20.

Op 25 september 2019 heeft een bezichtiging plaatsgevonden in de beide woningen van gedaagden en de binnentuin in aanwezigheid van partijen, [betrokkene gedaagde sub 2] van BCB en de door de kantonrechter benoemde deskundige.

1.21.

Nadat partijen op het concept deskundigenrapport hebben mogen reageren heeft de deskundige op 16 oktober 2019 haar definitieve rapport opgemaakt. In dit rapport is onder meer vermeld:

“Vraag a

Is er hij (hevige) regenval sprake van wateroverlast in de gemeenschappelijke tuin ?

Zo ja, wat is daarvan de oorzaak ?

Is dit in dat geval te wijten aan de aanleg van de tuin en/of beïnvloedt dit de groei van bomen en planten in de tuin ?

Ligt er een betonnen plaat in de (grond van de) tuin en leidt dit tot overlast/problemen ?

Vraag e

Kunt u bij de beantwoording van deze vragen betrekken dat in de binnentuin zogenaamde noodoverstorten aanwezig zijn, die ervoor dienen te zorgen dat overtollig hemelwater via het gemeenteriool kan worden afgevoerd ?

behandeling vraag a en e:

De bezichtiging heeft plaatsgevonden op 25 september, op dat moment was het circa17 graden warm en droog. In de week voor de bezichtiging heeft het een aantal keer geregend op verschillende dagen. (Foto’s 13 t/m 19 bijlage 5)

Tijdens de bezichtiging zijn geen waterplassen aangetroffen. De bestrate paden waren droog en het grasveld had geen natte plekken en geen onbegroeide plekken.

Navraag bij de partijen en de vertegenwoordiger van de bewonerscommissie technische zaken leert dat de laatste keer dat de binnentuin aanzienlijk nat was dateert van langere tijd geleden, hoelang geleden was bij geen van de aanwezigen meer bekend.

Van wateroverlast is sinds het aanbrengen van de noodoverstorten geen sprake meer geweest.

Medio 2019 is er nog sprake geweest van een overstroming van 1 put, dit is opgelost door het afschot aan te passen.

De putten zijn (noodoverstorten) verzakt, Woonzorg heeft dit tijdens de bezichtiging zelf aangegeven en gezegd dit binnenkort te zullen oplossen en ze weer op het oorspronkelijke niveau te zullen leggen.

De overstorten die zijn aangebracht zijn permanente voorzieningen, het woorddeel ‘nood’ is een verwarrende term, maar in de bouw heten dit soort voorzieningen nu eenmaal noodoverstort, terwijl dit een acceptabele, reguliere, permanente oplossing betreft.

De tuin is enigszins glooiend aangelegd, er zijn wadi’s aangelegd, echter niet zodanig glooiend dat dit grote wateroverlast op de lager gelegen punten zal veroorzaken.

In de tuingrond is in ieder geval puin aangetroffen ter plaatse van de achtertuinen en terrassen van de appartementen ter plaatse van de blauwe baan zoals aangegeven in de mail van mr. Hielkema (bijlage 3A). (foto 19 bijlage 5).

De aanwezigheid van de betonplaat blijkt tijdens de bezichtiging onduidelijk te zijn. Woonzorg heeft enige tijd geleden gegraven op een plek waar dhr. [gedaagden sub 2] volgens hen heeft aangegeven waar deze plaat zou zijn. Echter er werd alleen plastic gevonden. Dhr. [gedaagden sub 2] geeft aan dat hij deze plek had aangegeven als zijnde de plek waar inderdaad plastic was begraven, maar dat hij juist ook had aangegeven dat de betonplaat zich op een andere plaats bevindt, een plek waar Woonzorg dus niet heeft gegraven.

Bij de reactie op het concept deskundigenverslag heeft de fam. [gedaagden sub 2] (en dhr. [betrokkene gedaagde sub 2] ) het volgende opgemerkt:

‘ [gedaagden sub 2] geven wel aan, dat er nu steeds wordt gesproken over een betonnen plaat, na de recente opgraving, praten zij nu liever over een harde ondoordringbare laag van beton en ander puin, gebruikt voor het aanleggen van de bouwwegen op het binnenterrein.’

Bomen en planten en overige begroeiing heeft alle kans om aan te slaan op grond die puinresten bevat, zolang de grond maar enigszins doordringbaar blijft.

Bij een te dichte laag (betonplaat of anders) vlak onder het maaiveld kunnen bomen niet goed wortelen en blijft de grond te nat, dit is ongunstig voor de eerder genoemde begroeiing.

Bevindt de ondoordringbare laag zich echter veel lager en is deze laag niet overal aanwezig (of niet overal even ondoordringbaar), dan hebben de wortelen de mogelijkheid zich voldoende uit te breiden en kan het regenwater weglopen en blijft de grond niet continu drassig.

Duidelijk is dat het gras en de aanwezige begroeiing in de tuin (zie foto’s bijlage 5) op het moment van de bezichtiging gedijd.

Op de plek waar de betonplaat volgens dhr. [gedaagden sub 2] zou moeten zitten, is geen mankement te zien in de aanwezige begroeiing.

Onder de tuintjes van de appartementen is een baan puin (oude bouwweg) aangetroffen, deze zit circa 30 cm onder het maaiveld. In verband met de breedte van deze baan en het feit dat hij vrij hoog onder het maaiveld ligt, is de kans op een goede begroeiing duidelijk verminderd. De aanwezigheid van deze baan puin wordt door Woonzorg erkend (zie bijlage 3A) en zij heeft ook aangeven deze te zullen verwijderen.

De aanwezigheid van puin in andere delen van de binnentuin is onbekend, fam. [gedaagden sub 2] en fam. [gedaagden sub 1] hebben geen plaats kunnen aanwijzen waar dit zou kunnen zitten, waardoor het op een bepaalde plek openspitten van de tuin weinig zin heeft.

conclusie vraag a en e:

Er lijkt op dit moment geen wateroverlast meer te zijn bij (hevige regenval). Het later aangelegde systeem van noodoverstorten is dus blijkbaar functioneel en werkt als een goede permanente oplossing.

Wel is het van belang dat Woonzorg binnenkort de verzakte putten ophoogt, zoals dhr. [medewerker 1 eiseres] (projectontwikkelaar) tijdens de bezichtiging al heeft aangegeven te zullen laten doen (bijlage 6).

Een voordeel hiervan zal zijn dat er meer water op een natuurlijke manier wordt afgevoerd (via bodeminfiltratie) dan wanneer de putten op een lager niveau lagen.

De puinlaag onder de appartementstuintjes ligt dusdanig ondiep en is ook dusdanig ondoordringbaar dat dit wel een goede begroeiing en afwatering belemmert. Het is van belang dat Woonzorg de puinlaag onder de appartementstuinen verwijdert, zoals mr. Hielkema ook al heeft aangegeven in zijn mail van 24-09-2019 (bijlage 3A).

Ter plaatse van de betegelde terrassen van de appartementen vormt de puinlaag geen probleem omdat begroeiing hier toch ontbreekt. Het is wel van belang dat de terrassen op enig afschot lopen richting de binnentuin, zodat regenwater de goede richting uit afloopt, indien de betegelde terrassen door Woonzorg zijn aangebracht, dan ligt de verantwoordelijkheid hiervoor bij Woonzorg.

De aanwezigheid van de in de processtukken en tijdens de bezichtiging genoemde betonplaat in de binnentuin is tijdens de bezichtiging niet vastgesteld. Aangezien de grootte van de plaat en de hoogte waarop deze ligt onbekend zijn, is het ook onduidelijk of dit een probleem gaat geven voor de begroeiing daarboven.

Fam. [gedaagden sub 2] heeft in de reactie op het concept-deskundigenbericht aangegeven het niet meer over een betonplaat te hebben, maar over een puin/beton-laag verspreid over het terrein, ter plaatse van de oude bouwwegen.

Woonzorg heeft in de reactie op het concept-deskundigenrapport aangegeven dat haar standpunt is dat er nooit een betonplaat heeft gezeten.

Omdat de aanwezigheid van de betonplaat niet is vastgesteld en fam. [gedaagden sub 2] in latere instantie heeft aangegeven dat het wat hen betreft een puin/beton-laag betreft, zal ik mijn conclusie hierop baseren.

Het is mogelijk dat er nog puin, dan wel een combinatie van beton/puin aanwezig is in de grond, echter dit vormt, gezien de aanwezige begroeiing en het ontbreken van wateroverlast, vooralsnog geen duidelijke belemmering voor de aanwezige begroeiing van de tuin. Alleen ter plaatse van geplante bomen op het terrein kan dit wel een belemmering betekenen: Bij een dichte laag puin kan de boom moeite krijgen met wortelen, bij een losse laag puin is dit probleem niet aan de orde.

Aanbevolen wordt om ter plaatse van aanwezige bomen een grondboring te verrichten en na te gaan of zich hieronder een dichte laag puin bevindt. Zo ja, deze dan te verwijderen.

Het niet aanslaan van de berkenhaag, zoals door dhr. [betrokkene gedaagde sub 2] aangegeven (bijlage 6), kan zijn veroorzaakt door een dichte puinlaag in de achtertuinen van de appartementen. Echter ook teveel of te weinig water kan nog een oorzaak zijn. Op deze vraag kan pas een antwoord worden gegeven als de bodem onder de niet aangeslagen berkenhagen wordt opengespit (dan wel een grondboring wordt verricht) en dan blijkt of er wel of niet een puinlaag onder aanwezig is, die de groei van de berkenhaag belemmert. Bovenstaande werkzaamheden worden aanbevolen te laten uitvoeren.

Mocht blijken dat er dan een dichte puinlaag aanwezig ter plekke van de berkenhaag, dan dient deze te worden verwijderd.

Mocht blijken dat de grond erg droog is, dan kan dit worden opgelost door het verhogen van de putten, hetgeen hiervoor al is aangegeven.

Resumerende acties:

- Verzakte putten dienen te worden verhoogd, is al toegezegd door Woonzorg.

- Ter plaatse van aanwezige bomen een grondboring verrichten om te constateren of zich hier een dichte puinlaag bevindt, zo ja, dit verwijderen.

- Puinlaag onder appartementstuinen verwijderen.

- Ter plaatse van niet aangeslagen berkenhagen een grondboring verrichten om te constateren of zich hier een dichte puinlaag bevindt, zo ja, dit verwijderen.

Vraag b

Is er sprake van tocht in de woning ten gevolge van het ventilatiesysteem of om andere redenen?

Zo ja, is dit volgens de bouwnormen toelaatbaar en acceptabel?

Zo ja, is deze tocht te voorkomen?

behandeling vraag b:

In deze woningen is gekozen voor een mechanische ventilatiesysteem, waarbij er aanzuigventielen zijn in de keuken, badkamer en technische ruimte. Dit is een veel voorkomend en acceptabel systeem. De verse lucht wordt binnengehaald via de ventilatieroosters in de buitengevel. Een goede ventilatie vereist een goed-werkende mechanische-ventilatie-unit, geopende ventilatieroosters en onder alle deuren een sponning van tenminste 10 mm hoogte. Wordt er goed geventileerd, dan zal overtollige vocht (door koken, wonen en badkamergebruik) worden afgevoerd en verse lucht met

voldoende zuurstof worden aangevoerd.

Wordt dit proces op enige manier belemmerd, dan kan een tekort aan zuurstof (en een te hoog C02-gehalte) in de woning ontstaan en kan er teveel vocht in de woning blijven, waardoor zelfs schimmelvorming in de verschillende ruimten kan ontstaan en condensatie tegen de buitengevelkozijnen. (Schimmelvorming en condensatie tegen de buitengevelkozijnen zijn in de woningen van de fam. [gedaagden sub 2] en [gedaagden sub 1] overigens niet geconstateerd.)

In de woning is er bij dit systeem dus altijd sprake van luchtverplaatsing binnen de woning.

Omdat de woning goed geïsoleerd is, hoeft er relatief weinig te worden verwarmd. De hoeveelheid (door de radiator verwarmde) opstijgende lucht zal dus in veel gevallen beperkt zijn, waardoor de vers aangezogen buitenlucht uit het ventilatierooster (die wordt vermengd met de opgewarmde radiatorlucht) kan worden ervaren als een koudeval of tocht.

Dit verschijnsel is dus het resultaat van de combinatie van een goed geïsoleerde woning, het gekozen verwarmingssysteem en het gekozen ventilatiesysteem. Deze combinatie is en wordt in veel nieuwbouwhuizen en -appartementen toegepast en voldoet aan de huidige eisen en is toelaatbaar en acceptabel.

Fam. [gedaagden sub 2] en fam. [gedaagden sub 1] hebben tijdens de bezichtiging aangegeven dat meerdere ventilatieroosters regelmatig (en zelfs voor langere tijd) worden afgesloten (foto’s 10 en 12 bijlage 5). Hiermee wordt de verversing van de lucht beperkt (op sommige dagen enorm beperkt) met als gevolg dat het C02-gehalte in de woning omhoog gaat (en dus het zuurstofgehalte omlaag) en er veel vocht in de woning aanwezig blijft, waardoor schimmel kan ontstaan. Daarnaast is er sprake van minder luchtverplaatsing, waardoor de verwarmde lucht zich niet goed door de ruimte verplaatsen kan.

Omdat de mv-unit op dezelfde kracht blijft aanzuigen, zal er door de ventilatieroosters die nog wel open staan meer lucht worden aangezogen, dit kan een fluittoon veroorzaken en meer ‘tocht’.

Gordijnen en vensterbanken kunnen ook veroorzaker zijn van ventilatie/tochtproblemen. Zware ondoordringbare gordijnen kunnen de weg van de aangezogen lucht belemmeren. Vensterbanken kunnen de weg van de opgewarmde lucht belemmeren. (foto’s 7,8 en 9 bijlage 5).

Bij de familie [gedaagden sub 2] zijn er dunne luchtdoordringbare gordijnen aanwezig, deze zullen geen belemmering zijn in de route van de aangezogen ventilatielucht.

Bij de familie [gedaagden sub 1] zijn in de woonkamer dikke velours gordijnen aanwezig die tot op de grond vallen en daarnaast zijn er brede vensterbanken aangebracht op geringe hoogte boven de radiatoren en zijn de radiatoren ook voorzien van een betimmering (met open gaasstructuur). Dit heeft een negatief effect op zowel de ventilatie als de verwarming. De gordijnen belemmeren de weg van de aangezogen ventilatielucht en de vensterbanken belemmeren de opstijgende route van de verwarmde lucht. De verwarmde lucht kan niet vrij opstijgen en een deel zal ook niet opstijgen, daarnaast zal de aangezogen ventilatielucht zich een weg moeten vinden door een aanwezige spleet/opening tussen de gordijnen. Dit resulteert in een koude luchtstroom, die vooral vanaf de zijkanten van de kozijnen (weerszijden van de gordijnen) de woonkamer in zal stromen. Indien dan ook nog 1 van de aanwezige ventilatieroosters in de woning zal zijn gesloten, versterkt dit de luchtstroom, oftewel er wordt meer ‘tocht’ ervaren.

Bij de berekening van de ventilatie van een woning dient minimaal te worden voldaan aan de eisen vanuit het bouwbesluit. Deze ventilatie-eis wordt uiteindelijk vertaald in het aantal ventilatieroosters (en hun capaciteit), het aantal (en instelling van ) afzuigventielen in de natte ruimten en de toe te passen mechanische ventilatiebox. Volgens het bouwbesluit dient elke verblijfsruimte een 1 of meerdere ventilatieroosters te hebben en elke natte ruimte/keuken een afzuigventiel(en).

Het is niet de bedoeling een ventilatierooster te sluiten, afplakken of anderszins te belemmeren in zijn werking. Hierdoor kan tocht ontstaan door eventueel aanwezige kieren en spleten in de buitenramen en -deuren en/of een verminderde luchtverversing in de woning, waardoor de kwaliteit van de binnenlucht ernstig achteruit gaat.

De aanwezige ventilatieroosters in de woonkamer zijn zelfregelend, zij hebben een zelfregulerende kap aan de buitenzijde en een regelbare kap/rooster aan de binnenzijde. De roosters dienen altijd open te staan, het is niet de bedoeling dat het rooster aan de binnenzijde handmatig wordt dichtgezet (dit sluit het hele rooster af). Standaard staan de roosters dus geheel open, bij sterkere wind zal de zelfregelende kap aan de buitenzijde zich automatisch iets meer sluiten.

Samenvattend: Een bewoner dient nooit zelf de roosters te sluiten, permanente ventilatie is van groot belang, bij sterke wind treed de zelfregelende kap in werking.

Bij het in deze woning toegepaste systeem van mechanische ventilatie met ventilatieroosters is het van uiterst belang dat onder alle deuren voldoende sponning aanwezig is, om de doorvoer van lucht mogelijk te maken. Zowel familie [gedaagden sub 2] als de familie [gedaagden sub 1] heeft onder enkele deuren van de badkamer de sponning dichtgezet (met een lat of schuinband). Dit bemoeilijkt of verhindert de luchtdoorvoer, verslechtert de ventilatie, verhoogt de kans op schimmel en kan tocht op andere plaatsen veroorzaken.

Wat betreft de buitengevels:

- foto 5 en 6, bijlage 5: Zowel familie [gedaagden sub 2] als [gedaagden sub 1] hebben aangegeven dat de buitenkoker van de 2 aansluitende gevelkozijnen openstaat aan de onderzijde en zij bang zijn dat dit koude veroorzaakt richting de woonkamer: De koker is, zoals aangegeven op bijlage 4A, geïsoleerd, deze koker staat alleen in verbinding met de buitenlucht en is naar binnen toe afgeschermd met een geïsoleerd profiel.

- Familie [gedaagden sub 1] heeft aangegeven bang te zijn dat de bovenaansluiting van het buitenkozijn tocht doorlaat:

Het detail op bijlage 4B (aansluiting kozijn op balkon/tuin, aan onder- en bovenzijde) geeft aan dat het kozijn met rubberaansluitingen rondom aansluit op een in de constructie aangebracht stelkozijn, afgewerkt met de nodige slabben/folies.

Aanvulling naar aanleiding van het concept-deskundigenbericht: fam. [gedaagden sub 2] geeft aan (en heeft dit ook tijdens de bezichtiging aangegeven), dat medewerkers van Woonzorg onderdelen van de ventilatieroosters aan de balkonzijde hebben verwijderd en niet teruggeplaatst.

conclusie vraag b :

De aanwezige combinatie van een mechanische ventilatiebox en aanzuigventielen in de natte ruimten en technische ruimte is acceptabel en veel voorkomend.

De families [gedaagden sub 2] en [gedaagden sub 1] hebben het ventilatiesysteem belemmerd waardoor mede daardoor verschijnselen van tocht worden ervaren.

Daarnaast wordt door het veelvuldig afsluiten van ventilatieroosters de luchtkwaliteit ook verminderd, waardoor hoofdpijn en andere klachten ontstaan.

Het afsluiten van de sponning onder de badkamerdeur (in beide woningen waargenomen) kan, naast het belemmeren van doorstroming lucht, ook nog schimmelvorming veroorzaken.

Resumerend: Het aanwezige ventilatiesysteem voldoet, bewoners hebben hier echter zelf aanpassingen op gedaan, waardoor klachten kunnen zijn ontstaan.

Wel is tijdens de bezichtiging gebleken dat de ventilatiebox nog nooit is schoongemaakt sinds de nieuwbouw en het komt de werking van de box ten goede als dit regelmatig gebeurt. Voor dit type box is ongeveer elke 3 a 4 jaar een onderhoudsbeurt aan te bevelen. Contractueel zal tussen huurder en verhuurder wel zijn vastgelegd welke partij voor dit onderhoud verantwoordelijk is.

De aansluitingen van de buitenkozijnen kunnen gezien de aangeleverde details (die ook aansluiten bij hetgeen tijdens de bezichtiging zichtbaar was) geen tochtproblemen veroorzaken.

De familie [gedaagden sub 2] geeft in haar reactie op het conceptbericht aan en rooktest te willen laten uitvoeren t.b.v. de bovengenoemde aansluitdetails; gezien de aansluitdetails zie ik daar geen reden toe.

De door de medewerkers van Woonzorg verwijderde en niet teruggeplaatste onderdelen van de ventilatieroosters aan de balkonzijde hebben verwijderd dienen teruggeplaatst te worden.

Resumerende acties:

- Ventilatieboxen en kanalen: nazien of de reguliere onderhoudsbeurten zijn uitgevoerd, zo niet, dan deze alsnog z.s.m. uit te laten voeren. (door welke partij is afhankelijk van de inhoud van het huurcontract).

- Terugplaatsen onderdelen ventilatieroosters van de kozijnen aan balkonzijde van fam. [gedaagden sub 2] .

Vraag c

Worden de radiatoren in de woning voldoende warm?

Duurt het langer dan in andere woningen om de hele woning te verwarmen ?

Is een en ander in overeenstemming met de daarvoor geldende normen ?

behandeling vraag c:

In beide woningen is bij een eenvoudige test gebleken (bijlage 6), dat bij het verhogen van de thermostaat, de temperatuur verhoogde met 1 graad in een half uur tot 1,5 graad in en 50 minuten.

Daarbij werden alle radiatoren warm, waarbij bij een aantal radiatoren de temperatuur aan de onderzijde lager was dan aan de bovenzijde.

Volgens het meterkastboekje dat door NUON wordt uitgegeven (bijlage 8, bladzijde 10, vraag 5) is het niet ongebruikelijk dat de radiator aan de onderzijde minder warm is dan aan de bovenzijde, dit ligt aan de instellingen van het systeem.

Alleen het feit dat de radiator (woonkamer, rechts tegenover keuken) van de familie [gedaagden sub 1] zowel boven als onder lauw bleef is afwijkend.

Voor een woning zijn de volgende richtwaarden voor de ontwerptemperatuur gebruikelijk. Deze temperaturen moeten met het gekozen verwarmingssysteem gewaarborgd zijn onder alle omstandigheden:

woonkamer, keuken, slaapkamer: 20 graden

- badkamer: 22 graden

- entree, hal: 15 graden

Bovengenoemde temperaturen zijn via bovengenoemde test bewezen ruim haalbaar te zijn, zodat kan worden geconcludeerd dat de verwarmingsinstallatie voldoet.

Daarnaast is ook geconstateerd dat de het verwarmen van de woning met 1 tot 1,5 graden is uitgevoerd over een tijdspanne van 30 tot 50 minuten. Voor de snelheid van opwarmen is geen norm voorhanden, echter de ervaren tijd kan als acceptabel worden geacht.

Of een radiator geheel of gedeeltelijk opwarmt is niet van belang. Het bouwbesluit schrijft voor dat er voor de verschillende ruimten in een woning verschillende temperaturen mogelijk moeten zijn. Als deze temperaturen minimaal kunnen worden bereikt in een ruimte, dan voldoet de verwarmingsinstallatie. (n.b. in bijlage 8, meterkastboekje NUON-Vattenval wordt dit verschijnsel ook benoemd: vraag 5 pagina 10:

5. De radiatoren zijn alleen aan de bovenkant warm

Het is normaal als een radiator koud blijft aan de onderkant. Dat heeft te maken met de afstelling van uw installatie.

Bij woningen met alleen radiatoren kan men last hebben van koude voeten, hetgeen niet voorkomt bij vloerverwarming. Dit verschijnsel betekent niet dat het verwarmingssysteem niet functioneert.

De unit van de stadsverwarming valt onder de verantwoordelijkheid van het NUON/Vattenvall. In het meterkastboekje van NUON/Vattenvall staat aangegeven hoe de unit en aanleverset eruit dient te zien, hoe te ontluchten, tot waar de verantwoordelijkheid van NUON/Vattenvall ligt en wat het te bellen storingsnummer is.

Zoals ook al is omschreven bij vraag b: (foto’s 7,8 en 9 bijlage 5).

Bij de familie [gedaagden sub 1] zijn in de woonkamer dikke velours gordijnen aanwezig die tot op de grond vallen en daarnaast zijn er brede vensterbanken aangebracht op geringe hoogte boven de radiatoren. Dit heeft een negatief effect op zowel de ventilatie als de verwarming. De gordijnen belemmeren de weg van de aangezogen ventilatielucht en de vensterbanken belemmeren de opstijgende route van de verwarmde lucht. De verwarmde lucht kan niet vrij opstijgen en een deel zal ook niet opstijgen, daarnaast zal de aangezogen ventilatielucht zich een weg moeten vinden door een aanwezige spleet/opening tussen de gordijnen. Dit resulteert in een koude luchtstroom, die vooral vanaf de zijkanten van de kozijnen (weerszijden van de gordijnen) de woonkamer in zal stromen.

De radiatoren zijn aan de zijkant voorzien van een betimmering (met open gaasstructuur),

In de gang is geen radiator aanwezig. Familie [gedaagden sub 2] en [gedaagden sub 1] zijn van mening dat de gang niet warm genoeg wordt.

Tijdens de bezichtiging was de buitentemperatuur te hoog om te kunnen meten of de gangtemperatuur de 15 graden kan halen. Dit is pas te meten als de temperatuur buiten fors lager is.

conclusie vraag c:

Ja, de radiatoren in de woning worden voldoende warm, behoudens de radiator in de woonkamer van de familie [gedaagden sub 1] , deze dient te worden nagekeken, wellicht ontlucht.

De snelheid van verwarmen is acceptabel.

Ja, een en ander is in overeenstemming met de daarvoor geldende normen : alle ruimten zijn voldoende warm voor de functie die zij vanuit de bouw hebben meegekregen.

Notabene: door het niet juist omgaan met het ventilatiesysteem en het belemmeren van het opstijgen van de verwarmde lucht door vensterbanken, hebben bewoners ook deels de klachten betreffende de verwarming zelf veroorzaakt.

De temperatuur in de gang was hoger dan 15 graden en voldeed. Het is alleen de vraag of deze minimum temperatuur in koudere tijden ook kan worden bereikt. Om dit goed te kunnen beoordelen zal in een koudere periode dan nu (winter 2019-2020) nogmaals een meting moeten worden verricht of de temperatuur haalbaar is, zo niet, dan voldoet de gangtemperatuur niet en zal de verhuurder maatregelen moeten nemen om deze temperatuur wel te halen.

De unit van de stadsverwarming valt onder de verantwoordelijkheid van het NUON/Vattenvall, deze moet worden benaderd indien de geleverde warmte achterblijft.

Inregeling van de diverse onderdelen staan beschreven in het meterkastboekje (bijlage 8) van Nuon/Vattenvall en kan veelal door de huurder zelf worden aangepast/nagelopen.

Het leidingwerk, de radiatoren, thermostaat en thermostaatknoppen vallen onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

Resumerende actie:

- Nakijken werking radiator in woonkamer familie [gedaagden sub 1] .

- Meten van temperatuur in gang gedurende de komende winter. Indien deze de 15 graden niet haalt, dan dient de verhuurder maatregelen te nemen om deze minimale temperatuur wel te halen.

- De contractant van de vloerverwarmingsunit dient zelf contact op te nemen met NUON/Vattenvall indien er een hapering is in de aanlevering van warm water. Gezien het door fam. [gedaagden sub 2] aangeleverde energieverbruiksoverzicht (bijlage 5 conclusie van antwoord en eis in reconventie [gedaagden sub 2] ) zijn zij zelf de contractant.

Vraag d

Heeft uzelf nog op- en of aanmerkingen waarvan u denkt dat deze van belang kunnen zijn?

behandeling vraag d:

Opmerking 1:

Dhr. [gedaagden sub 2] heeft in het geschil meerdere keren aangegeven dat hij in de huidige woning een hogere energierekening heeft dan in de vorige woning en heeft als bewijs een afrekening (bijlage 5, conclusie van antwoord [gedaagden sub 2] ) toegevoegd. Dhr. [gedaagden sub 2] heeft bij de bezichtiging tevens aangegeven dat deze hogere rekening komt door het door de ventilatie veroorzaakte warmteverlies.

Bij stadsverwarming zitten de kosten voor onderhoud van de stadsverwarmingsunit verdisconteerd in de jaarrekening.

In de vorige woning was echter een cv-ketel aanwezig. De kosten voor het onderhoud en vervanging van deze cv-ketel maakte geen onderdeel uit van de afrekening van het gas. Deze laatst genoemde kosten dienen daar dus nog bij worden opgeteld te worden om een goed vergelijk te kunnen maken tussen de kosten van verwarming in de oude en de nieuwe situatie. Per saldo zal blijken dat de kosten elkaar meestal niet veel zullen ontlopen. (Het nadeel van stadsverwarming is dat men is gebonden aan 1 leverancier, waardoor er niet kan worden overgestapt naar een betere aanbieding van een andere energieleverancier. Dit kan dus een financieel nadeel opleveren.).

De conclusie dat de energiekosten hoger zijn omdat er (door warmteverlies door ventilatie en tochten) meer warmte nodig is, gaat dus niet op.

Zie ook het filmpje van de NUON over dit onderwerp: ‘Is stadswarmte duurder dan gas’ (…)

(...)

Opmerking 3:

Dhr. [gedaagden sub 1] heeft aangegeven dat het smalle paneel (deels zichtbaar op detail bijlage 4A) in zijn nabijheid gedeeltelijk is gedemonteerd, het bleek dat er 2 smalle stroken isolatie aanwezig waren en er ontbrak een strook in het midden).

Of dit ook daadwerkelijk zo is, was tijdens de bezichtiging niet vast te stellen, het paneel zal daarvoor eerst door een deskundig bedrijf moeten worden gedemonteerd.

Indien de isolatiestrook dan onderbroken blijkt te zijn, dan kan dit resulteren in condensatie aan de binnenzijde van het paneel (in de woonkamer). Dit zal echter niet zorgen voor een probleem t.a.v. de gehele ventilatie en verwarming binnen de woning. Wel kan het een koudebrug veroorzaken en dus als een koude plek worden ervaren. Woonzorg kan dit oplossen door het paneel tijdelijk te verwijderen en voldoende isolatie aan te brengen.

opmerking 4:

Dhr. [gedaagden sub 2] gaf tijdens de bezichtiging aan, dat volgens hem de aanvoer van stadswarmte niet voldoende is tijdens koud weer, zodat alleen ‘s winters pas duidelijk wordt dat de verwarming in de woning niet voldoende is.

Ik heb het NUON, leverancier stadsverwarming en eigenaar van de stadsverwarmingsunits in de woningen, vragen gesteld die verband houden met hetgeen dhr. [gedaagden sub 2] stelt.

Deze mail met vragen en antwoorden van NUON is toegevoegd aan dit bericht als bijlage 10. Samengevat geeft het NUON aan dat er altijd voldoende warmte wordt geleverd, ook in koudere tijden.

Daarnaast geeft het NUON aan dat de aanvoertemperatuur van stadsverwarming lager is dan hetgeen men traditioneel ontvangt van een cv-ketel. Over het algemeen staat bij een cv-ketel de cv watertemperatuur ingesteld op 80-85°C en is de retourtemperatuur 60°C. Bij stadsverwarming is de aanvoertemperatuur 70 °C en de retourtemperatuur 40°C. Radiatoren zullen dus altijd minder heet aanvoelen dan dat men traditioneel gewend is, dit betekent niet dat ze minder effectief zijn.

Woonzorg heeft in februari 2018 een onderzoek laten doen (productie 12 dagvaarding) waaruit destijds bleek dat de vereiste ruimtetemperaturen werden gehaald. Omdat dit in februari 2018 is uitgevoerd, is tijdens de bezichtiging t.b.v. dit deskundigenbericht nogmaals een test gedaan met alle radiatoren in de woning. (zie verder vraag b onder punt 6).

Opmerking 5:

[gedaagden sub 2] merkt op dat zij temperatuurstickers op de beglazing wenst om het verloop van de temperatuur te kunnen vaststellen, zij geeft verder aan dat er doorstraling van koude is door de aluminium kozijnen.

In een goed geïsoleerde woning zal het gedeelte van de schil met beglazing altijd minder goed geïsoleerd zijn dan de aanwezige dichte buitenmuren. De isolatiewaarde van de (HR++) beglazing is nu eenmaal lager dan die van een geïsoleerde buitenmuur. De isolatiewaarde van het geïsoleerde aluminium kozijnprofiel is ook nu eenmaal lager dan die van een geïsoleerde buitenmuur. Bij de berekening van de EPC-waarde wordt hiermee rekening gehouden. Gemiddeld gezien moet de woning/appartement voldoen aan de te leveren isolatiewaarde.

Dit betekent dat de temperatuur die wordt gevoeld vlak bij de beglazing (of tegen de beglazing) en die van het kozijn, in perioden dat het buiten kouder is dan binnen, lager zal zijn dan de naastgelegen muur of ander bouwdeel. Dit betekent niet dat de woning niet goed is geïsoleerd of dat de verwarming hapert.(…)

Resumerende acties n.a.v. de opmerkingen:

-opmerking 3: Woonzorg kan dit oplossen door het paneel tijdelijk te verwijderen en voldoende isolatie aan te brengen. Dit te doen bij zowel [gedaagden sub 2] als [gedaagden sub 1] .(…)”

1.22.

Op 18 oktober 2019 heeft de deskundige naar aanleiding van een e-mail van [betrokkene gedaagde sub 2] van de BCB een aanvullend deskundigenrapport uitgebracht, maar dit heeft niet geleid tot een aanpassing van het reeds uitgebrachte deskundigenrapport.

1.23.

Op 20 november 2019 is in opdracht van Woonzorg begonnen met het saneren van de tuin, nadat eerder twee lagen bouwpuin zijn aangetroffen in de binnentuin. Daarbij is ook bouwpuin in de privétuin van [gedaagden sub 1] weggehaald. Op 1 december 2019 waren deze werkzaamheden gereed.

1.24.

Bij brief van 21 november 2019 heeft L. Ivens, wethouder Wonen en Bouwen van de gemeente Amsterdam aan de BCB onder meer het volgende bericht:

“(…)

De gemeente is bij het opstellen van de erfpachtakte uitgegaan van de prijs van een parkeervergunning[€ 8,00 per maand, ktr]
in de omgeving van het wooncomplex. De door Stichting Woonzorg gerekende prijs voor de verhuur van een parkeerplaats strookt hier niet mee. Wij zullen hier Stichting Woonzorg op wijzen. (…)”

1.25.

Op 2 december 2019 heeft een monteur van de firma Spie het verwarmingssysteem bijgevuld met water. De radiator in de woonkamer van [gedaagden sub 1] c.s. wordt nu wel warm.

1.26.

[gedaagden sub 2] c.s. heeft een rapport overgelegd van Uneto-VNI van 2016, genaamd
Comfortbeleving in goed geïsoleerde woningen met ventilatiesysteem C en lage temperatuurverwarming, waarin onder meer is vermeld:

“(…)

Vanuit de Werkgroep Warmtepompen is de behoefte gedefinieerd om inzicht te krijgen in de beschikbare gegevens met betrekking tot de mogelijkheden en onmogelijkheden voor gevelventilatie, op basis van natuurlijke toevoer en mechanische afvoer (ventilatiesysteem C), in combinatie met (zeer) lage temperatuurverwarming (…). Inzicht is wenselijk omdat gevelventilatie volop wordt toegepast. Maar naarmate de gevel beter geïsoleerd wordt, is de invloed van de koude instromende lucht steeds meer van invloed op het comfort. (…).

1.1.

Conclusie/advies (…)

- Verhoging van de ruimtetemperatuur naar 21˚C (in plaats van de genormeerde ruimtetemperatuur van 20˚C) lijkt gewenst met het oog op de comfortbeleving van bewoners. (…)”

1.27.

Bouwbedrijf Berghege heeft op 20 februari 2020 in opdracht van Woonzorg een bouwkundig onderzoek gedaan aan het buitenkozijn van [gedaagden sub 1] c.s., waarbij is geconstateerd dat de hoek van het buitenkozijn voldoende is geïsoleerd en dat geen sprake is van een koudebrug.

1.28.

Ter zitting van 15 september 2020 heeft [gedaagden sub 2] c.s. 71 ingevulde formulieren van bewoners overgelegd, waarin zij verklaren gedaagden te steunen in deze procedure en waarin 50 bewoners verschillende klachten over hun woning melden, waarvan 37 bewoners klagen over tocht in de woning en/of over de verwarming.

Geschil

in conventie:

2. Woonzorg Nederland vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat:

a. in de woningen aan de [adres 2] en [adres 5] te Amsterdam geen gebreken aanwezig zijn of waren die dienen te leiden tot een tijdelijke vermindering van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:257 van het Burgerlijk Wetboek (BW);

b. de huurprijs van de woningen gelegen aan de [adres 2] en [adres 5] te Amsterdam niet wordt verminderd naar aanleiding van de daartoe door gedaagden bij de huurcommissie in mei 2018 gedane verzoeken;

c. Woonzorg ter zake de procedures bij de huurcommissie ten onrechte leges ad € 450,00 heeft betaald aan de Staat en recht heeft op terugbetaling;

met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.

3. Woonzorg stelt daartoe dat zowel de woning van [gedaagden sub 1] c.s. als de woning van [gedaagden sub 2] c.s. geen gebreken vertonen. Zij kon door een fout van de huurcommissie niet aanwezig zijn bij de door de rapporteur van de huurcommissie uitgevoerde inspectie en is daardoor niet in de gelegenheid geweest om hem uit te leggen dat van gebreken geen sprake was. Het ventilatiesysteem voldoet. Het zijn de bewoners zelf die niet goed omgaan met het verwarmings- en ventilatiesysteem, waardoor klachten optreden. Verder was het op de dag van de inspectie (13 september 2018) heel mooi weer, zodat op die dag de verwarming en de tocht niet (goed) gemeten/vastgesteld konden worden.

4. Gedaagden hebben verweer gevoerd. Voor zover van belang zal hieronder daarop nader worden ingegaan.

in reconventie:

5. [gedaagden sub 2] c.s. vordert na eiswijziging bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. voor recht te verklaren dat er in de woning aan de [adres 5] te Amsterdam gebreken aanwezig zijn of waren die dienen te leiden tot een tijdelijke vermindering van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:257 BW;

b. voor recht te verklaren dat de huurprijs van de woning aan de [adres 5] te Amsterdam wordt verminderd, dit naar aanleiding van het daartoe door de huurcommissie in mei 2018 verrichte onderzoek;

c. Woonzorg te veroordelen tot betaling van € 9.472,98 aan teveel betaalde huur over december 2017 tot en met september 2020, vermeerderd met de wettelijke rente;

d. Woonzorg te veroordelen tot herstel van alle gebreken aan de woning binnen een bepaalde termijn of tot structurele verlaging van de huurprijs;

e. Woonzorg te veroordelen tot financiële compensatie voor de ernstige aantasting van het woongenot in de jaren 2017 tot en met 2020;

f. Woonzorg te veroordelen tot terugbetaling van € 276,47 aan teveel betaalde huur van augustus 2017 tot en met september 2020 voor de parkeerplaats, vermeerderd met de wettelijke rente;

g. Woonzorg te veroordelen om binnen uiterlijk twee maanden de ventilatieroosters bij [gedaagden sub 2] c.s. in originele staat terug te brengen;

h. Woonzorg te veroordelen tot het plaatsen van een extra radiator of een elektrische radiator met thermostaat en diverse standen in de hal van de woning;

i. hem vrij te stellen van de proceskosten en Woonzorg daarin te veroordelen.

6. [gedaagden sub 2] c.s. stelt daartoe – kort gezegd – dat het in zijn woning tocht en de verwarming onvoldoende werkt, zodat de woning gebreken vertoont, en dat Woonzorg deze, ook na veel klachten daarover, niet heeft hersteld. Zijn woongenot is hierdoor reeds vele jaren ernstig aangetast en hij wil dan ook niets liever dan verhuizen. Daarnaast is de huurprijs van de parkeerplaats te hoog, deze zou niet meer mogen bedragen dan de abonnementsprijs van een parkeerplaats op de openbare weg nabij het complex ten bedrage van € 98,00 per jaar.

7. Woonzorg heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.

Beoordeling

in conventie en in reconventie:

8. Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen deze gezamenlijk worden behandeld.

9. Ingevolge artikel 7:207 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

10. Gedaagden hebben in 2018 drie klachten aan de huurcommissie voorgelegd, te weten dat het tocht in de woning, de radiatoren niet (voldoende) warm worden en er wateroverlast is in de binnentuin.

Tocht en radiatoren

11. De deskundige heeft de woningen onderzocht en in haar rapport onder vraag b en c kort gezegd geconcludeerd dat de (koude) lucht die wordt gevoeld het gevolg is van het in alle woningen van het [naam complex] Complex aangebrachte mechanische ventilatie- en verwarmingssysteem. Dit systeem is volgens de deskundige een veelvoorkomend en acceptabel systeem, dat vaak in nieuwbouwhuizen en -appartementen wordt toegepast en voldoet aan de huidige eisen. Er is volgens de deskundige geen sprake van een structureel technisch gebrek aan het ventilatiesysteem, noch aan het verwarmingssysteem. De richtwaarden voor de ontwerptemperatuur zijn ruim haalbaar en de snelheid van opwarmen is acceptabel. Wel beaamt de deskundige dat de radiatoren niet volledig warm worden en dat de ventilatieroosters niet volledig dicht kunnen. Dit is volgens haar onderdeel van het systeem. Doordat de woningen goed geïsoleerd zijn, hoeft er relatief weinig te worden verwarmd. Dat daarbij een radiator slechts gedeeltelijk opwarmt, betekent niet dat deze niet voldoende warmte afgeeft om de ruimte te verwarmen. De hoeveelheid door de radiator verwarmde lucht zal echter vanwege de goede isolatie in veel gevallen beperkt zijn. Als de woning geen vloerverwarming heeft kan men hierdoor last hebben van koude voeten. Een ander gevolg van de beperkte hoeveelheid door de radiator verwarmde lucht is dat ook maar weinig warme lucht zal opstijgen. De vers aangezogen buitenlucht uit het ventilatierooster wordt daarom nauwelijks vermengd met opstijgende warme lucht, waardoor de inkomende koude lucht ervaren kan worden als een koudeval of tocht. Ditzelfde geldt ten aanzien van de voor het ventilatiesysteem benodigde luchtverplaatsing door de sponningen onder de deuren. Ook heeft de deskundige vastgesteld (opmerking 5 bij vraag d) dat de temperatuur die wordt gevoeld vlak bij de beglazing (of tegen de beglazing) en die van het kozijn, in de perioden dat het buiten kouder is dan binnen, lager zal zijn dan die van de naastgelegen muur of ander bouwdeel. Dit betekent echter niet, volgens de deskundige, dat de woning niet goed is geïsoleerd of dat de verwarming hapert. Wel heeft de deskundige in opmerking 3 bij vraag d opgemerkt dat Woonzorg het paneel in de gevel van [gedaagden sub 1] c.s. dient te verwijderen en zo nodig extra isolatiemateriaal dient aan te brengen.

11. Bovenstaande bevindingen van de deskundige worden door gedaagden niet zo zeer betwist, maar zij voeren aan dat dit ventilatie- en verwarmingssysteem door hen als zeer onprettig wordt ervaren. Het complex wordt verhuurd aan senioren die het over het algemeen eerder koud hebben dan jongere mensen. Bovendien zitten ouderen vaak stil en dan worden tocht en andere luchtstromen als hinderlijk ervaren. [gedaagden sub 2] c.s. heeft daarbij een rapport overgelegd van Uneto-VNI van 2016 (zie 1.26), waarin wordt geconcludeerd dat hoe meer geïsoleerd wordt, hoe meer de koude instromende lucht als een inbreuk op het comfort wordt gezien. Verder hebben zij verklaringen (zie 1.28) van andere bewoners overgelegd, waaruit blijkt dat nog zeker 37 andere bewoners klachten hebben over tocht of over het verwarmingssysteem.

11. Op grond van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het ventilatie- en verwarmingssysteem in de woningen geen structureel technische gebrek vertoont. Daarbij is in aanmerking genomen dat Woonzorg (zie 1.27) inmiddels Berghege de opdracht heeft gegeven de isolatie in de woning van [gedaagden sub 1] c.s. te inspecteren en dat Berghege tot de conclusie is gekomen dat deze al die tijd op orde was. Het systeem zorgt er echter wel voor dat gedaagden en kennelijk ook andere bewoners van het [naam complex] Complex minder (klimaat)comfort in hun woning ervaren. Dat dit zo is, wordt niet alleen voldoende ondersteund door de verklaringen van andere bewoners en het overgelegde rapport van Uneto-VNI , maar ook door de omstandigheid dat de deskundige heeft waargenomen dat allerlei oplossingen zijn aangebracht door gedaagden in de woning om het comfort te verbeteren. Daarbij heeft [gedaagden sub 2] c.s. onbetwist aangevoerd dat (ook) andere bewoners ventilatieroosters afplakken en strips onder de deuren hebben bevestigd tegen de tocht/kou.

11. Aan de orde is dan ook de vraag of de woningen door het door Woonzorg gekozen ventilatie- en verwarmingssysteem, hoewel geen sprake is van een structureel technisch gebrek, niet het genot kunnen verschaffen dat gedaagden (en andere bewoners) bij het aangaan van de overeenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden woning van het soort als waarop de overeenkomsten betrekking hebben.

11. Vaststaat dat het [naam complex] Complex in 2016 is gebouwd en dat de bewoners dus bij het aangaan van de huurovereenkomst wisten dat zij een nieuwbouwwoning gingen huren. Zij dienden er derhalve rekening mee te houden dat de woning met een ander en nieuwer systeem zou worden geventileerd en verwarmd dan zij tot dan toe gewend waren. Vaststaat dat dat ventilatie- en verwarmingssysteem over het algemeen goed is onderhouden. Dat de radiator in de woonkamer van [gedaagden sub 1] c.s. tijdens het onderzoek van de deskundige in september 2019 niet voldoende warm werd, bleek een bijvulprobleem en is na melding door Woonzorg verholpen. Bijvullen met water van de installatie valt onder gebruikelijk onderhoud en duidt niet op een structureel gebrek. De constatering dat de gehele verwarming koud bleef is gedaan voordat het stookseizoen begon en niet gebleken is dat [gedaagden sub 1] c.s. eerder heeft geklaagd over het geheel niet werken van de radiator. Bij de huurcommissie in 2018 betrof de klacht van [gedaagden sub 1] c.s. slechts het niet warm worden van de onderkant van de radiator, zodat het ervoor wordt gehouden dat deze toen wel aan de bovenkant voldoende warm werd. Dat [gedaagden sub 1] c.s. hinder heeft ondervonden van het feit dat de verwarming moest worden bijgevuld kan dan ook niet worden vastgesteld.

11. Ook de omstandigheid dat nog geen onderhoudsbeurt ten aanzien van de ventilatieroosters heeft plaatsgevonden, zoals de deskundige rapporteert, maakt niet dat het systeem niet goed functioneert. De deskundige schrijft wel dat een onderhoudsbeurt aan de ventilatieroosters elke drie á vier jaar wordt aanbevolen, maar nu Woonzorg heeft gesteld dit binnen een half jaar te laten doen, wordt geconcludeerd dat Woonzorg binnen redelijke termijn een onderhoudsbeurt laat uitvoeren. Tot slot geldt dat delen van de ventilatieroosters van [gedaagden sub 2] c.s. volgens de deskundige niet zijn teruggeplaatst, maar ook hier heeft Woonzorg toegezegd dit zo snel mogelijk te doen en heeft [gedaagden sub 2] c.s. onvoldoende aangevoerd om te kunnen concluderen dat zijn huurgenot hierdoor beperkt is geweest, althans dat deze omstandigheid een gebrek is dat op zichzelf vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.

11. Daar staat tegenover dat onbetwist is gebleven dat het complex door Woonzorg is aangeboden als seniorencomplex en senioren over het algemeen kou/tocht eerder dan jongere mensen als vervelend ervaren. Uit het deskundigenbericht volgt echter dat gedaagden (en andere bewoners) aanpassingen hebben aangebracht in hun woning waardoor het systeem minder goed functioneert. De deskundige heeft van beide gedaagden gehoord dat meerdere ventilatieroosters regelmatig worden afgesloten, hetgeen volgens haar een fluittoon kan veroorzaken en meer tocht. In de woning van [gedaagden sub 1] c.s. hangen verder dikke velours gordijnen tot op de grond, die volgens de deskundige een negatief effect hebben, al betwist [gedaagden sub 1] c.s. dat deze gordijnen voor de radiator hangen. Verder staat vast dat [gedaagden sub 1] c.s. een betimmering om de radiator in de woonkamer heeft geplaatst, die volgens de deskundige, ondanks de gaasstructuur, ook een negatief effect heeft op zowel de verwarming als de ventilatie. In beide woningen heeft de deskundige tot slot waargenomen dat de sponningen onder de badkamerdeur zijn afgesloten. De deskundige concludeert dat het ventilatie- en verwarmingssysteem wordt belemmerd door deze aanpassingen en dat daardoor waarschijnlijk juist meer tocht wordt ervaren, de luchtkwaliteit in huis vermindert, schimmelvorming is ontstaan en het opstijgen van warme lucht uit de radiotoren wordt belemmerd.

11. Op grond van het bovenstaande kan niet worden uitgesloten dat gedaagden (en andere bewoners) door verkeerd gebruik van het systeem, minder comfort van het systeem ervaren dan het systeem maximaal kan geven en dat schimmelvorming is ontstaan. Bovendien volgt uit het door [gedaagden sub 2] c.s. overgelegde rapport (zie 1.26) dat met aanpassingen, bijvoorbeeld het verhogen van de temperatuur in de woonkamer naar 21˚C het (klimaat)comfort toeneemt. Gebleken is dat het mogelijk is om de woning binnen redelijke tijd tot deze temperatuur te verhogen. Ook de slaapkamerradiatoren zullen warm worden als de temperatuur hoger wordt gezet dan de door de thermostaat in de woonkamer gemeten temperatuur. Dat het systeem modern is en anders functioneert dan de ventilatie- en verwarmingssystemen in de voormalige woningen van gedaagden staat buiten kijf, maar betekent nog niet dat het huidige systeem bij juist gebruik niet ook voor senioren voldoende functioneert.

11. [gedaagden sub 2] c.s. heeft nog wel aangevoerd dat hij bij dit systeem hogere energiekosten heeft dan voorheen, maar dat is onvoldoende toegelicht. De deskundige heeft opgemerkt dat de kosten voor onderhoud van de stadsverwarmingsunit in de jaarrekening zijn verdisconteerd in tegenstelling tot de jaarrekening van zijn oude woning. [gedaagden sub 2] c.s. heeft bovendien niet voldoende nader (concreet) uiteengezet dat bij een juist gebruik van het systeem zijn rekening voor energie substantieel hoger uitvalt dan in zijn oude woning. Daarbij geldt dat [gedaagden sub 2] c.s. bij het aangaan van de huurovereenkomst wist of kon hebben geweten dat de woning op stadsverwarming was aangesloten en dat dus geen sprake was van concurrerende energiebedrijven, zodat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst ermee akkoord is gegaan dat hij gebonden was aan het eventueel hogere prijspeil van stadsverwarming. Tot slot heeft [gedaagden sub 2] c.s. nog aangevoerd dat de aanvoer van stadswarmte niet voldoende is bij koud weer. De deskundige heeft echter in opmerking 4 bij vraag d bericht dat dit niet het geval is. Zij verwijst daarbij ook naar het in opdracht van Woonzorg in de winter van 2017 uitgevoerde onderzoek van AGO (zie 1.10). Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan [gedaagden sub 2] c.s. dan ook hierin niet worden gevolgd en wordt ervan uitgegaan dat de mate van verwarming met stadsverwarming, wanneer de werking van het systeem niet wordt gehinderd, voldoet.

11. Conclusie van het bovenstaande is dan ook dat gedaagden tegenover de gemotiveerde stellingen van Woonzorg onvoldoende hebben aangevoerd om te kunnen concluderen dat de woningen door het door Woonzorg gekozen ventilatie- en verwarmingssysteem niet het genot kunnen verschaffen dat gedaagden (en andere bewoners) bij het aangaan van de overeenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden woning van het soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Gedaagden hebben ervoor gekozen een nieuwbouwwoning te huren in een seniorencomplex met stadsverwarming, dat qua isolatie- en verwarmingsinstallatie goed is onderhouden, waarvan onvoldoende is gebleken dat bij juist gebruik van de installatie het niet mogelijk is om voldoende (klimaat)comfort tegen een betaalbare prijs te ervaren, zonder schimmelvorming. De gevorderde huurprijsvermindering/verklaring voor recht van [gedaagden sub 2] c.s. op deze punten wordt dan ook afgewezen. [gedaagden sub 2] c.s. vordert verder een veroordeling van Woonzorg om binnen twee maanden de ventilatieroosters terug te plaatsen. Nu Woonzorg ter zitting heeft medegedeeld dat zij dit zo snel mogelijk wil doen, maar dat [gedaagden sub 2] c.s. in verband met de Corona-maatregelen geen afspraak daarover wenste te maken, wordt ervan uitgegaan dat Woonzorg dit, als [gedaagden sub 2] c.s. het toelaat, zo snel mogelijk in orde zal maken. De vordering van [gedaagden sub 2] c.s. onder g. is dan ook toewijsbaar.

11. Verder vordert [gedaagden sub 2] c.s. in reconventie Woonzorg te veroordelen een radiator in de gang op te hangen omdat het volgens hem daar niet warm genoeg wordt. De deskundige bericht hierover dat tijdens de bezichtiging de buitentemperatuur te hoog was om te kunnen meten of de gangtemperatuur de richtwaarde voor de ontwerptemperatuur van 15˚C niet kan halen. Zij adviseert daarom de temperatuur in de gang in de wintermaanden te (laten) meten. Uit het deskundigenbericht volgt echter niet dat nu al kan worden vastgesteld dat dit niet mogelijk is. Woonzorg voert aan dat uit het rapport van AGO (zie 1.10), dat in de wintermaand februari is opgesteld, blijkt dat de gang voldoende warm wordt. Hiertegenover heeft [gedaagden sub 2] c.s. onvoldoende gesteld om nu te kunnen concluderen dat het in de gang onvoldoende warm wordt. De omstandigheid dat in andere complexen wel een radiator in de gang hangt, maakt niet dat dit ook in het [naam complex] complex noodzakelijk is. De vordering onder h. van [gedaagden sub 2] c.s. wordt dan ook afgewezen.

De tuin

22. Vaststaat dat na oplevering van het complex in 2016 wateroverlast bestond in de binnentuin omdat het regenwater niet goed kon weglopen. In 2017 heeft Woonzorg daarom de hele binnentuin tot aan het grondwaterniveau laten omwoelen. Verder zijn noodoverstorten aangebracht, waardoor overtollig regenwater wordt geloosd op het riool. Gedaagden zijn echter van oordeel dat dit niet voldoende is geweest. Zij hebben een brief overgelegd van [naam bewonersconsulent] van 13 juni 2018 (zie 1.13), waarin is vermeld dat een laag beton in de binnentuin ligt en dat in de bovenlaag van de privé tuin van [gedaagden sub 1] c.s. veel puinrestanten zitten. Verder hebben zij een advies overgelegd van [naam adviseur] van 19 oktober 2018 (zie 1.16) die concludeert dat de grond zeer veel puinresten bevat en dat de grond van de tuin in het midden hoger is aangebracht dan de vloeren van de begane grond woningen.

22. In het deskundigenrapport onder vraag a en e heeft de deskundige haar bevindingen met betrekking tot de tuin vermeld. Kort gezegd bericht zij dat sinds het aanbrengen van noodoverstorten geen wateroverlast meer heeft plaatsgevonden. Het systeem van noodoverstorten werkt als een goede permanente oplossing. Wel zijn de putten verzakt. Woonzorg dient de verzakte putten, volgens haar, op te hogen. De tuin is glooiend aangelegd, echter niet zodanig glooiend dat dit grote wateroverlast op de lager gelegen punten zal veroorzaken. Het gras en de aanwezige begroeiing in de tuin gedijen. Op de plek waar volgens [gedaagden sub 2] c.s. de betonplaat zou moeten zitten, is geen mankement vastgesteld. Onder de tuintjes van de appartementen is circa 30 cm onder het maaiveld een baan puin aangetroffen. Deze dient Woonzorg volgens de deskundige te verwijderen. De deskundige bericht verder dat het mogelijk is dat er nog puin of puin/beton aanwezig is in de grond, maar dit vormt gezien de aanwezige begroeiing en het niet langer bestaan van wateroverlast geen duidelijke belemmering. Alleen voor het wortelen van bomen kan dit wel een belemmering betekenen. Zij beveelt daarom aan een grondboring te verrichten ter plaatse van de aanwezige bomen. Ditzelfde geldt ten aanzien van de berkenhagen.

22. Na het deskundigenbericht heeft Woonzorg tussen 20 november en 1 december 2019 werkzaamheden aan de privétuin van [gedaagden sub 1] c.s. en aan de binnentuin verricht. Woonzorg stelt zich op het standpunt dat daarmee alles is hersteld; de privétuin van [gedaagden sub 1] c.s. is afgegraven en de putten zijn verhoogd. Er zijn geen boringen verricht, maar de bomen doen het volgens Woonzorg goed en de beukenhaag is inmiddels vervangen door een nieuwe haag. Gedaagden betwisten echter dat alle problemen zijn verholpen.

22. Tegen de bevindingen van de deskundige hebben gedaagden te weinig ingebracht om deze niet over te nemen. Gedaagden voeren wel aan dat er nog steeds wateroverlast is, maar hebben dit onvoldoende gestaafd. [gedaagden sub 1] c.s. legt foto’s over van februari en juni 2019, maar daarop is slechts te zien dat water is blijven staan in een geul die door Woonzorg is gegraven en inmiddels weer is gedicht. Dat in die geul water stond is geen bewijs van slecht waterdoorlatende grond in de tuin. Verder voert [gedaagden sub 1] c.s. aan dat het water steeds afloopt naar het laagstgelegen deel (zijn woning), maar ook dat is tegenover het deskundigenbericht onvoldoende concreet toegelicht. Het advies van de deskundige wordt dan ook overgenomen. Gevolg daarvan is dat wordt geoordeeld dat de wateroverlast na het aanbrengen van de noodoverstorten in 2017 is verholpen. Wel is er een baan puin aangetroffen in de privétuin van [gedaagden sub 1] c.s., waardoor beplanting niet goed kon groeien. Ook is vastgesteld dat de beukenhaag dood was en dat de putten waren verzakt. Dit zijn gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. Woonzorg stelt wel dat zij deze gebreken heeft hersteld, maar tegenover de gemotiveerde betwisting van gedaagden, heeft zij haar stelling dat de putten zijn verhoogd onvoldoende toegelicht. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat de gebreken zijn hersteld, behalve het verhogen van de putten. Verder heeft Woonzorg (nog) geen grondboringen verricht bij de beukenhaag en de bomen in de tuin. De deskundige heeft echter geconcludeerd dat de bomen nu goed gedijen en onbetwist is gebleven dat de beukenhaag is vervangen, zodat thans niet kan worden geoordeeld dat sprake is van een gebrek.

22. Conclusie van het voorgaande is dat het puin in de privétuin van [gedaagden sub 1] c.s. en de dode beukenhaag een gebrek waren totdat deze op 1 december 2019 waren verholpen. Al is het voorstelbaar dat gedaagden hierdoor minder woongenot hebben ervaren, is een huurprijsverlaging voor deze gebreken niet redelijk. Ditzelfde geldt ten aanzien van het verhogen van de putten en de grondboringen. Daarbij gaat de kantonrechter ervan uit dat Woonzorg ervoor zorgdraagt dat de putten binnen afzienbare tijd worden verhoogd en dat zij een grondboring bij de bomen en haag zal laten uitvoeren.

22. Slotsom is dan ook dat niet kan worden vastgesteld dat de woningen gebreken vertonen die dienen te leiden tot huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:204 BW. De vorderingen van Woonzorg in conventie onder a. en b. zijn dan ook toewijsbaar en de vorderingen van [gedaagden sub 2] c.s. onder a. tot en met e. zullen worden afgewezen. De vordering van Woonzorg met betrekking tot de betaalde leges (onder c.) wordt eveneens afgewezen. Hoewel nu blijkt dat de huurcommissie onterecht het verzoek van gedaagden heeft toegewezen, heeft zij bij die uitkomst Woonzorg wel terecht met de leges belast. Deze kosten dienen, mede vanwege het feit dat Woonzorg niet aanwezig was bij de bezichtiging ter plaatse door de huurcommissie, zonder dat dit aan gedaagden kan worden toegerekend, voor rekening van Woonzorg te blijven.

De Parkeerkosten

28. [gedaagden sub 2] c.s. vordert tot slot in reconventie onder f. terugbetaling van teveel betaalde huur voor zijn parkeerplaats. Hij stelt daartoe dat Woonzorg in strijd met de erfpachtovereenkomst met hem een te hoge huur voor de parkeerplaatsen is overeengekomen. De kantonrechter begrijpt dat hij daarmee een beroep doet op dwaling (artikel 6:228 BW) en dat hij de huurovereenkomst ingevolge artikel 6:230 BW gewijzigd wil zien wat betreft de huurprijs over de afgelopen jaren tot het in de erfpachtovereenkomst bepaalde maximum.

28. Hoewel Woonzorg hiertegen terecht aanvoert dat [gedaagden sub 2] c.s. geen directe partij is, is hij wel een contractueel betrokken derde bij de erfpachtovereenkomst. Hij is immers de huurder van de parkeerplaats die de huurprijs moet betalen, waardoor hij degene is waarop de bepaling van artikel 9.6 lid 2a van de erfpachtovereenkomst direct betrekking heeft. Daarbij is de erfpachtovereenkomst ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster en daardoor voor eenieder kenbaar. In redelijkheid mocht [gedaagden sub 2] c.s. er dan ook op vertrouwen dat Woonzorg als goed verhuurder de afspraken met de gemeente jegens hem als huurder zou nakomen.

28. In de erfpachtakte is bepaald dat “de verhuurprijs van de parkeerplaatsen niet meer zal bedragen dan de prijs van een parkeerplaats in de openbare ruimte in die omgeving” (zie 1.18). Het gemeentelijke tarief voor een uur bedraagt € 1,40 van maandag tot en met zaterdag van 9.00 uur tot 19.00 uur, zodat parkeren dan per maand € 350,00 zou bedragen. Met een parkeervergunning zijn de kosten € 98,00 per jaar.

28. Woonzorg voert aan dat in de erfpachtakte niet is bepaald welk tarief moet worden gehanteerd. Woonzorg is er dan ook vanuit gegaan dat zij een kostendekkende huurprijs in rekening mocht brengen. Gelet op de door Woonzorg betaalde grondprijs en de aanvullende voorzieningen van de parkeerplaats ten opzichte van een parkeerplaats in de omgeving, waaronder de afsluitbaarheid van het terrein met een op afstand bedienbare paal, de exclusiviteit van de parkeerplaats voor de huurder en het onderhoud van de parkeerplaats, is een huurprijs van € 15,45 per maand volgens haar redelijk.

28. Uit de door [gedaagden sub 2] c.s. overgelegde brief van wethouder Ivens (zie 1.24) volgt echter dat de gemeente met deze bepaling heeft bedoeld dat Woonzorg niet meer dan de kosten voor een parkeervergunning in de omgeving in rekening mocht brengen. Woonzorg en de gemeente verschillen dus van mening over de vraag hoe deze bepaling in de erfpachtakte dient te worden uitgelegd. Ingevolge vaste jurisprudentie dienen bepalingen in goederenrechtelijke overeenkomsten neergelegd in notariële akten, zoals de onderhavige erfpachtakte, uitgelegd te worden naar objectieve maatstaven, de zogenaamde CAO-norm. In de letterlijke tekst van de bepaling is niet vermeld bij welk parkeertarief aangesloten dient te worden. Nu het uurtarief echter zo extreem veel hoger is dan het vergunningstarief (€ 350,00 per maand tegen iets meer dan € 8,00 per maand), wordt ervan uitgegaan dat een bewoner van het complex een parkeervergunning zou aanvragen. Bovendien is het uurtarief omgerekend naar een maand zo hoog, dat niet valt in te zien dat dit bedrag als beperking van de huurprijs in de erfpachtakte opgenomen had hoeven te worden. Iedere redelijk verhuurprijs blijft hier immers onder. Conclusie is dan ook dat de bepaling redelijkerwijs zo uitgelegd moet worden dat is bedoeld dat Woonzorg niet meer dan het vergunningstarief in rekening mocht brengen bij de bewoners. De omstandigheid dat de verhuur van de parkeerplaatsen in dat geval niet rendabel is voor Woonzorg en dat bewoners meer genot ontvangen van een gehuurde plaats dan van een parkeerplaats in de omgeving, maken het voorgaande niet anders. Woonzorg had immers bij het sluiten van de erfpachtovereenkomst hiermee rekening kunnen houden.

28. Conclusie is dat Woonzorg en [gedaagden sub 2] c.s. een te hoge huurprijs voor de parkeerplaats zijn overeengekomen. Voldoende is komen vast te staan dat als [gedaagden sub 2] c.s. bij het sluiten van de huurovereenkomst had geweten dat € 98,00 de maximale jaarlijkse huurprijs was waarvoor Woonzorg de parkeerplaats mocht verhuren, hij niet had ingestemd met de huidige huurprijs maar slechts met voornoemd bedrag. Hierin wordt aanleiding gezien om de huurovereenkomst van de parkeerplaats te wijzigen in die zin dat de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf augustus 2017 op € 98,00 per jaar wordt gesteld. Dit betekent dat [gedaagden sub 2] c.s. vanaf augustus 2017 tot en met september 2020 in totaal een bedrag van € 276,47 onverschuldigd heeft betaald. Deze vordering van [gedaagden sub 2] c.s., inclusief de wettelijke rente vanaf de datum van de eis in reconventie, zal dan ook worden toegewezen.

28. In de uitkomst van deze procedure wordt aanleiding gezien om de proceskosten van partijen in conventie en in reconventie te compenseren, met dien verstande dat Woonzorg de kosten van de deskundige dient te dragen.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie:

I. verklaart voor recht dat in de woningen aan de [adres 2] en [adres 5] te Amsterdam geen gebreken aanwezig zijn of waren die dienen te leiden tot een tijdelijke vermindering van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:257 BW;

II. verklaart voor recht dat de huurprijs van de woningen gelegen aan de [adres 2] en [adres 5] te Amsterdam niet wordt verminderd naar aanleiding van de daartoe door gedaagden bij de huurcommissie in mei 2018 gedane verzoeken;

in reconventie:

III. veroordeelt Woonzorg om uiterlijk twee maanden na betekening van het vonnis de ventilatieroosters in de woning van [gedaagden sub 2] c.s. in originele staat terug te brengen;

IV. veroordeelt Woonzorg tot betaling aan [gedaagden sub 2] c.s. van € 276,47 ten aanzien van teveel betaalde huur voor de parkeerplaats, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 maart 2019 tot de dag van de voldoening;

in conventie en in reconventie:

V. veroordeelt Woonzorg tot betaling van de kosten van de deskundige ten bedrage van € 1.815,00 inclusief btw;

VI. compenseert de verdere proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

VII. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

VIII. wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.

Huurgeschil over gebreken in nieuwbouwcomplex en huurprijsvermindering

Uitspraak

1.[gedaagden sub 1] ,

2.[gedaagden sub 2] ,