Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8415060 CV EXPL 20-5878
vonnis van: 11 september 2020
fno.: 33806
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Masch Holding B.V.
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiser sub 2] B.V.
beiden gevestigd te Amsterdam
eisers
nader te noemen: Masch
gemachtigde: mr. B.D.A. Zwart
t e g e n
[gedaagde]
ingeschreven te [plaats 1]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. P.N.M. Commandeur
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 19 maart 2020 met producties;
- antwoord/eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord/eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2020. Voor Masch zijn verschenen [naam betrokkene sub 1] ( [functie] van eiseres sub 1.) en [naam betrokkene eiseres sub 2] ( [functie] van eiseres sub 2.), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Masch heeft een conclusie van antwoord in reconventie, met producties, ingediend. Daarna heeft [gedaagde] nog aanvullende producties ingediend. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
[gedaagde] huurt van Masch de woning aan de [adres 1] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde). Tot het gehuurde behoort ook een kamer op de zolderverdieping van het pand.
1.2.
De huurprijs bedraagt € 301,44 per maand.
1.3.
In het voorjaar van 2018 is bij Masch het vermoeden ontstaan dat [gedaagde] niet woonachtig is in het gehuurde maar het gehuurde aan een derde in gebruik geeft.
1.4.
In opdracht van Masch is door Van Kappel Security Solutions B.V.(hierna: Van Kappel) onderzoek gedaan naar de bewoning van het gehuurde. In het kader van dit onderzoek hebben in de periodes van 11 april 2018 tot en met 12 oktober 2018, 18 januari tot en met 26 februari 2019 en 17 maart tot en met 8 april 2019 observaties plaatsgevonden van het gehuurde. In de periode van 18 tot en met 21 februari 2019 hebben observaties plaatsevonden van het adres [adres 2] te [plaats 3] .
1.5.
In het rapport van het onderzoek is onder meer het volgende vermeld (pag. 6):
Samenvatting feitenonderzoek
Uit onderzoek is gebleken dat mevr. [gedaagde] sinds 11 november 2008 vennoot is samen met dhr. [naam 1] van het bedrijf [naam bedrijf] . Als activiteiten hanteert [naam bedrijf] het vervoer per Taxi, overige specialistische zakelijke dienstverlening alsmede bemiddeling bij de verhuur van boten en het verzorgen van de catering hiervoor. Het bedrijf staat ingeschreven op het adres [adres 2] te [plaats 3] .
Op 15 oktober 2010 is mevr. [gedaagde] getrouwd met dhr. [naam 1] in de gemeente [plaats 3] .
Uit onderzoek is gebleken dat het bedrijf welke de heer. [naam 1] en mevr. [gedaagde] drijven een website heeft genaamd Waterland Bootverhuur, op deze website staat onder andere beschreven dat er boottochten gevaren kunnen worden boven Amsterdam en dat de schippers [naam 1] en [gedaagde] betreffen. (…)
Waterland Bootverhuur heeft ook een actieve Facebookpagina die gebruikt voor door zowel de heer. [naam 1] als mevr. [gedaagde] . Zij komen geregeld samen voor op foto’s, laten rondvaarten zien welke zij verzorgen, hebben in ieder geval één hond, werden gefeliciteerd met het feit dat zij opa en oma werden in 2017, geeft aan met een waarop een grote poster staat met daarop de tekst Leve Eberhard bedankt en geeft zelfs aan in de tekst “… nice and thughtful of my old home adres…”
Via de raad hebben een grote groep mensen een aanvraag ingediend voor een gezamenlijke zienswijze, de heer. [naam 1] en mevr. [gedaagde] staan hier ook tussen met het adres [adres 2] te [plaats 3] . (…)
1.6.
Bij brief van 24 oktober 2018 heeft Masch [gedaagde] gesommeerd ervoor zorg te dragen dat het gebruik van het gehuurde door derden wordt gestaakt en een voorstel gedaan tot een minnelijke regeling met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 december 2018.
1.7.
Bij brief van 26 juli 2019 heeft Masch [gedaagde] nogmaals gesommeerd de ingebruikgeving aan derden te beëindigen en een voorstel gedaan tot beëindiging van de huurovereenkomst per 31 augustus 2019.
Vordering en verweer
In conventie
2. Masch vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair
a. ontbinding van de huurovereenkomst;
b. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Masch van € 10.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van betaling van de facturen van Van Kappel door Masch;
c. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Masch van € 1.119,25 aan buitengerechtelijke incassokosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag nadat [gedaagde] de brief van 26 juli 2019 heeft ontvangen;
d. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Masch van € 606,96 aan gederfde huurinkomsten per maand, gelegen tussen 1 oktober 2018 en de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente;
a. ontbinding van de huurovereenkomst;
b. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Masch van € 10.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van betaling van de facturen van Van Kappel door Masch;
c. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Masch van € 1.119,25 aan buitengerechtelijke incassokosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag nadat [gedaagde] de brief van 26 juli 2019 heeft ontvangen;
d. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Masch van € 606,96 aan gederfde huurinkomsten per maand, gelegen tussen 1 oktober 2018 en de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente;
Subsidiair
d. beëindiging van de huurovereenkomst;
d. beëindiging van de huurovereenkomst;
Primair en subsidiair
e. veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde;
e. veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde;
f. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Masch van de proceskosten.
3. Masch stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, primair dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen als huurder op grond van de artikelen 7:213 en 7:244 Burgerlijk Wetboek (BW). Zij heeft niet haar hoofdverblijf in het gehuurde en heeft het gehuurde zonder medeweten en toestemming van Masch in gebruik gegeven aan derden. Zij handelt voorts in strijd met de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Masch vordert subsidiair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging op grond van slecht huurderschap ex artikel 7:274 lid 1 sub a BW Pro. Voorts vordert Masch schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten. Op basis van de geldende puntentelling kunnen aan het gehuurde 177 punten worden toegekend, hetgeen per 1 juli 2019 een huurprijs van € 908,40 oplevert. Dit leidt tot een bedrag van € 606,96 aan gederfde huurpenningen per maand, vanaf 1 oktober 2018 tot de dag van ontruiming. De kosten van het onderzoek door Van Kappel komen op de voet van artikel 6:96 lid 2 sub b en Pro c BW eveneens voor vergoeding in aanmerking.
4. [gedaagde] betwist de vordering van Masch. Zij heeft haar hoofdverblijf in het gehuurde, ook al is zij daartoe niet verplicht. Gebruik van het gehuurde als pied-à-terre is toegestaan, omdat de verplichting om het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken niet in de huurovereenkomst is opgenomen. De stiefzoon van [gedaagde] , [naam stiefzoon] , verblijft soms in het gehuurde, maar nooit langer dan twee dagen. In het verleden hebben een aantal personen op het adres van het gehuurde ingeschreven gestaan of in het gehuurde verbleven, maar dat waren vrienden en familieleden van [gedaagde] . [gedaagde] betwist dat Masch een belang heeft op grond van de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Er is geen grond om een huur van € 908,40 per maand te vragen voor het gehuurde. Er zijn evenmin gronden voor de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en de vergoeding van de kosten van het onderzoek door Van Kappel.
In reconventie
5. [gedaagde] vordert veroordeling van Masch tot betaling van een schadevergoeding van € 500,00 vanwege schending van haar persoonlijke levenssfeer door het onderzoek door Van Kappel, hetgeen strijd oplevert met het bepaalde in artikel 8 Europees Pro Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Daarnaast vordert [gedaagde] twee maal € 200,00 omdat het samenwonen met haar stiefzoon en het ontvangen van familieleden haar wordt verboden. Tevens vordert [gedaagde] veroordeling van Masch in de proceskosten.
6. Masch voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering van [gedaagde] . Bij het onderzoek door Van Kappel is voldaan aan de Privacy gedragscode particulier onderzoeksbureaus. Er is geen sprake van onrechtmatig handelen of van strijd met het bepaalde in artikel 8 EVRM Pro.
Beoordeling
In conventie
Geheel of gedeeltelijk in gebruik geven van het gehuurde en (geen) hoofdverblijf
7. Tussen partijen is niet in geschil dat er geen schriftelijke huurovereenkomst beschikbaar is. Volgens de algemene hoofdregel van artikel 7:221 BW Pro is de huurder bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben. In artikel 7:244 BW Pro is bepaald dat de huurder van woonruimte in afwijking van artikel 7:221 BW Pro die bevoegdheid niet heeft, behalve de huurder van een zelfstandige woning die in de woning zijn hoofdverblijf heeft. Het aanhouden van een pied à terre wordt in de regel niet als hoofdverblijf gezien.
8. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Masch voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden. De stelling, en de daaraan ten grondslag liggende observaties uit het rapport van Van Kappel, dat [gedaagde] het gehuurde veelvuldig geheel in gebruik heeft gegeven aan haar stiefzoon, is door [gedaagde] niet, althans niet voldoende weersproken. [gedaagde] heeft zelf ook erkend dat haar stiefzoon met zijn vriendin het gehuurde soms gebruikt. Tevens heeft [gedaagde] erkend dat de personen, die op het gehuurde ingeschreven hebben gestaan, het gehuurde hebben gebruikt.
9. Het betoog van [gedaagde] houdt naar de kern genomen in dat zij bevoegd is het gebruik van het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden te geven, omdat [gedaagde] steeds haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden. Masch heeft dat gemotiveerd betwist. Nu [gedaagde] zich beroept op het rechtsgevolg van haar stelling, draagt zij daarvan de stelplicht en bewijslast. `
10. Volgens vaste rechtspraak heeft iemand zijn hoofdverblijf op de plaats waar de zetel van zijn fortuin is, waar hij zijn zaken behartigt, waar hij zijn goederen en eigendommen beheert en waarvandaan hij uitsluitend weggaat met een bepaald doel, met het plan om, als dat doel bereikt is, weer naar die plaats terug te keren.
11. Uitgaande van deze maatstaf overweegt de kantonrechter als volgt.
12. Uit de observaties blijkt dat [gedaagde] in de eerste periode van 8 mei tot en met 12 mei 2018 het gehuurde slechts eenmaal heeft betreden, zonder overnachting. Tijdens de tweede observatieperiode van 14 september 2018 tot en met 15 september 2018 is [gedaagde] niet gezien. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij veel afwezig is geweest in verband met haar werk voor het bootverhuur- en taxibedrijf, maar dit verklaart maar voor een klein deel haar afwezigheid in het gehuurde. Bovendien kan worden vastgesteld dat [gedaagde] na haar werk klaarblijkelijk niet is terug gekeerd naar het gehuurde om daar te overnachten.
13. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om de observaties gericht te bestrijden, maar zij heeft dat slechts gedaan ten aanzien van de periode van 8 tot 12 mei 2018. Tijdens de derde observatieperiode van 18 januari tot en met 26 februari 2019 is [gedaagde] pas op 4 februari 2019 bij het gehuurde gezien, terwijl zij al op 1 februari 2019 terugvloog van haar vakantie in Thailand. De stiefzoon van [gedaagde] is, al dan niet samen met zijn vriendin, in alle observatieperiodes regelmatig ’s nachts aanwezig in het gehuurde.
14. Door diverse werklieden is verklaard dat [gedaagde] in de periode vanaf half december 2019 tot en met februari 2020 slechts sporadisch is gezien. Voorts zijn de uiting van [gedaagde] op facebook waarin zij het gehuurde aanduidt als haar “old home adress”, het indienen van de zienswijze in hoedanigheid van bewoner van de [adres 2] in [plaats 3] en het feit dat de wificode is vermeld op een bord bij de voordeur omstandigheden die erop duiden dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Ten slotte valt de stelling van [gedaagde] dat zij hoofdverblijf in het gehuurde heeft, niet te rijmen met haar verklaring ter zitting dat zij in de zolderkamer slaapt als zij en haar stiefzoon allebei in het gehuurde verblijven. Als [gedaagde] haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde ligt immers meer voor de hand dat haar stiefzoon in de zolderkamer logeert.
15. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] tegenover voorgaande gedocumenteerde bevindingen haar stelling dat zij hoofdverblijf heeft in het gehuurde onvoldoende heeft gemotiveerd en onderbouwd. Zo heeft [gedaagde] geen post, kassabonnen of pintransacties overgelegd waaruit volgt dat zij in het gehuurde haar zaken behartigt en in de nabijheid haar boodschappen doet. Kortom; [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld en onderbouwd dat haar leven zich in hoofdzaak vanuit de woning afspeelt, dat zij het gehuurde alleen verlaat met een bepaald doel en tevens met het plan om, als het doel is bereikt weer terug te keren. De door [gedaagde] in het geding gebrachte aanvraag voor een parkeervergunning kan niet dienen als bewijs van haar stelling dat zij in het bezit is van een parkeervergunning bij het gehuurde. Voorts valt op dat de aanvraag dateert van 9 oktober 2018, derhalve nadat Mash op 2 oktober 2018 [gedaagde] heeft aangesproken over de bewoning van het gehuurde. Gelet op het voorgaande bestaat geen aanleiding om [gedaagde] toe te laten tot bewijslevering.
16. Door dit oneigenlijk gebruik van een sociale huurwoning heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met het bepaalde in artikel 7:244 BW Pro. [gedaagde] is hiermee dusdanig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst dat deze tekortkoming de primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter zal een redelijke termijn voor ontbinding in acht nemen, teneinde [gedaagde] gelegenheid te bieden zich daarop voor te bereiden.
17. De vraag of [gedaagde] handelt in strijd met de Huisvestigingswet en de Huisvestingsverordening kan, gelet op het voorgaande, onbesproken blijven.
18. De subsidiaire vordering van Masch kan eveneens onbesproken blijven.
Kosten woonfraudeonderzoek
19. Masch vordert op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro vergoeding van de kosten die Van Kappel haar in rekening heeft gebracht in verband met het door haar uitgevoerde onderzoek. Masch verwijs daartoe naar facturen van Van Kappel. De kantonrechter acht niet onredelijk dat Masch Van Kappel heeft ingeschakeld en zodoende kosten heeft gemaakt om vast te kunnen stellen dat sprake was van een tekortkoming. De bij Masch in rekening gebrachte kosten zijn aan te merken als schade in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b en Pro c BW en dienen door [gedaagde] te worden vergoed; de kosten komen de kantonrechter als redelijk voor. Het totaalbedrag van deze facturen bedraagt € 9.497,84. Dit bedrag is dan ook toewijsbaar, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding. Het meer gevorderde wordt afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
20. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, omdat de door Masch verstuurde brief van 26 juli 2019 niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro.
Schadevergoeding
21. Tegen de gevorderde schadevergoeding heeft [gedaagde] aangevoerd dat er geen grond bestaat om een huur van € 908,40 per maand te vragen voor het gehuurde. Niet valt in te zien waarom voor de hoogte van de gederfde huur niet kan worden uitgegaan van de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten. [gedaagde] heeft niet gemotiveerd betwist dat voor het gehuurde moet worden uitgegaan van 177 punten. Verder brengt zij naar voren dat het gehuurde na ontruiming aan de sociale huisvestingscategorie zal worden onttrokken. Ook dat is geen valide argument om niet tot schadevergoeding over te gaan.
22. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook voldoende onderbouwd dat Masch het gehuurde vanaf 1 juli 2019 had kunnen verhuren voor een bedrag van € 908,40 per maand. Als aanvangsdatum voor de berekening dient echter 1 december 2018 aangehouden te worden, aangezien Masch pas bij brief van 24 oktober 2018 [gedaagde] heeft gesommeerd de ingebruikgeving aan derden te staken en een voorstel heeft gedaan tot beëindiging van de huurovereenkomst per 30 november 2018. Voor de periode vanaf 1 december 2018 tot 1 juli 2019 moet op grond van de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten worden uitgegaan van een maandbedrag van € 893,21. Per saldo gaat het dus om een betaling van € 591,77 respectievelijk € 606,96 per maand.
23. [gedaagde] wordt als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
In reconventie
24. [gedaagde] stelt dat het in opdracht van Masch door Van Kappel verrichte onderzoek in strijd met artikel 8 EVRM Pro is verricht en vordert daarom een totaalbedrag van € 900,00.
25. Masch heeft aangevoerd dat Van Kappel een particulier onderzoeksbureau is op basis van de Wet particuliere beveiligingsorganisaties en recherchebureaus, dat Van Kappel als zodanig in het bezit is van een vergunning van het Ministerie van Justitie en Veiligheid en ook beschikt over een keurmerk particulier onderzoeksbureau.
26. De kantonrechter is van oordeel dat niet is gebleken dat de observaties door Van Kappel niet hebben plaatsgevonden met inachtneming van de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit. De kantonrechter is evenmin gebleken van bijzondere omstandigheden om te oordelen dat het onderzoek toch als onrechtmatig bestempeld dient te worden.
27. De vordering van [gedaagde] is daarom niet toewijsbaar.
28. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam met ingang van 1 oktober 2020;
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde uiterlijk 30 september 2020 te ontruimen en ter beschikking van Masch te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Masch van:
- € 9.497,84, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 maart 2020 tot aan de voldoening;
- € 591,77 per maand vanaf 1 december 2018 tot 1 juli 2019 respectievelijk
€ 606,96 per maand vanaf 1 juli 2019 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde maandbedragen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata tot de dag van voldoening.;
€ 606,96 per maand vanaf 1 juli 2019 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde maandbedragen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata tot de dag van voldoening.;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Masch begroot op:
exploot € 83,38
salaris € 600,00
griffierecht € 124,00
-----------------
totaal € 807,38
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 83,38
salaris € 600,00
griffierecht € 124,00
-----------------
totaal € 807,38
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
In reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding aan de zijde van Masch gevallen, tot heden begroot op € 120,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
In conventie en reconventie
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.