Beoordeling
9. De vorderingen in conventie en reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
10. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van [eiser] en Hotshots in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
11. Naar het oordeel van de kantonrechter is het spoedeisend belang in deze zaak bij de vordering in conventie door [eiser] voldoende aangetoond. Weliswaar heeft Hotshots er gemotiveerd op gewezen dat [eiser] ook inkomen heeft uit andere bronnen, maar dat neemt niet weg dat [eiser] een substantieel deel van zijn inkomsten moet missen nu Hotshots al meerdere maanden niet volledig aan haar huurbetalingsverplichtingen voldoet. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven. Dat Hotshots spoedeisend belang heeft bij haar vordering in reconventie is niet betwist.
12. In de kern draait dit kort geding om de vraag of de gevolgen van de coronacrisis alleen voor Hotshots moeten blijven of dat deze op grond van redelijkheid en billijkheid over Hotshots en [eiser] verdeeld moeten worden en zo ja, op welke wijze. De kantonrechter zal hierna dan ook beoordelen of aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat Hotshots haar huurbetalingsverplichtingen niet volledig hoeft na te komen vanwege onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW, dan wel op grond van de gebrekenregeling van artikel 7:204 BW.
Onvoorziene omstandigheid?
13. De kantonrechter overweegt dat voldoende aannemelijk is dat de beperkingen in verband met de coronacrisis, zowel ten aanzien van de bar als van de kantoorruimte, door de bodemrechter zullen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. Daartoe wordt het volgende overwogen.
14. De coronacrisis moet gelet op de omvang daarvan en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, in beginsel worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Ondanks dat de (nieuwe) huurovereenkomst ten aanzien van de bar pas is ondertekend op 10 april 2020, toen de beperkende overheidsmaatregelen al van kracht waren, acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat partijen de coronacrisis en de gevolgen daarvan in die huurovereenkomst hebben verdisconteerd. Zij mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Bij dat oordeel is van belang dat Hotshots onweersproken heeft aangevoerd dat partijen reeds in januari 2020 – weken vóór het eerste coronageval in Nederland werd bevestigd – overeenstemming over de nieuwe huurovereenkomst hadden bereikt. Hotshots heeft in februari, maart en april 2020 ook de nieuw overeengekomen huurprijs betaald. Dat de ondertekening van de huurovereenkomst op 10 april 2020 meer was dan slechts een formaliteit heeft [eiser] in dit licht onvoldoende gemotiveerd.
15. De coronacrisis en de overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomsten. De bar kon van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020 in het geheel niet worden geëxploiteerd. Vanaf 1 juli 2020 heeft Hotshots de exploitatie van de bar hervat, echter met de nodige beperkingen zoals een maximaal aantal toegestane gasten. Voorshands wordt daarom aangenomen dat Hotshots ook ná
1 juli 2020 nog steeds een sterk verminderde omzet heeft gedraaid, die aan de coronacrisis kan worden toegeschreven. Daarnaast geldt dat op 29 september 2020 weer verscherpte maatregelen door de regering zijn genomen, waaronder een landelijke verplichte sluiting van de horeca om 22.00 uur. Zoals Hotshots ter zitting heeft toegelicht, komt dit voor haar opnieuw neer op een algehele sluiting, nu de openingstijd van de bar 22.00 uur is. De verscherpte maatregelen gelden vooralsnog tot 20 oktober 2020, maar een verlenging of zelfs verdere verscherping van de maatregelen is niet uitgesloten.
16. Ten aanzien van de kantoorruimte heeft [eiser] gesteld dat de exploitatie van deze ruimte niet wordt belemmerd door de coronacrisis en de genomen overheidsmaatregelen. Daarin heeft [eiser] strikt genomen gelijk, maar dat hoeft niet noodzakelijkerwijs te betekenen dat van Hotshots naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst kan worden verlangd. Onweersproken is gebleven dat de kantoorruimte in het geheel dienstbaar is aan de bar. Hotshots heeft toegelicht dat 80% van de kantoorruimte als opslag wordt gebruikt, omdat daar in de bar weinig plek voor is. Verder vinden in de kantoorruimte af en toe gesprekken plaats tussen Verhoeff en de bedrijfsleider van de bar. Gesteld noch gebleken is dat er in de kantoorruimte activiteiten plaatsvinden die niet in verband staan tot de activiteiten van de bar. Al met al kan daarom worden gezegd dat de coronacrisis ook ten aanzien van de kantoorruimte klemmende gevolgen heeft en dat daardoor de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord.
17. Onder bovenstaande omstandigheden mag [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomsten verwachten en Hotshots volledig aan haar verplichting tot betaling van de huur houden. Anderzijds zou het in de gegeven situatie evenmin redelijk zijn indien de betalingsverplichting van Hotshots zou worden verlaagd tot nihil. Het is redelijk om de gevolgen van deze tegenslag over beide partijen te verdelen. Verwacht mag worden dat de bodemrechter tot een gelijk oordeel zou komen.
18. Dan komt de vraag aan de orde hoe ‘de pijn’ (dat wil zeggen het financiële nadeel) van de coronacrisis verdeeld moet worden over partijen. Deze vraag zal eerst worden beantwoord over de periode dat Hotshots verplicht gesloten is geweest op last van de overheid, te weten van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020.
19. Hotshots heeft er niets aan kunnen doen dat zij haar onderneming heeft moeten sluiten van 16 maart tot 1 juli 2020. Datzelfde geldt voor [eiser] , die vanzelfsprekend ook geen invloed kon uitoefenen op de verplichte sluiting. De kantonrechter acht het aangewezen, de gevolgen van de coronacrisis in deze periode gelijkelijk over partijen te verdelen. Dat betekent dat Hotshots over genoemde periode 50% van de overeengekomen huur verschuldigd is.
20. Ten aanzien van de periode vanaf 1 juli 2020 tot 1 oktober 2020 acht de kantonrechter het ook redelijk dat de huurpenningen niet volledig verschuldigd zijn. Wel wordt voorshands geoordeeld dat het percentage te betalen huur hoger zal moeten liggen dan 50%. Immers is Hotshots per 1 juli 2020 weer geopend en wordt er omzet gemaakt. De kantonrechter zal bepalen dat, vooruitlopend op de uitkomst van een mogelijke bodemprocedure, Hotshots kan volstaan met betaling van 75% van de over de maanden juli, augustus en september 2020 verschuldigde huur.
21. Het voorgaande leidt tot de volgende berekening, waarbij genoemde bedragen steeds inclusief omzetbelasting zijn: