Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8727858 KK EXPL 20-531
vonnis van: 7 oktober 2020 (bij vervroeging)
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
nader te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.R. Koppe,
t e g e n
1. de besloten vennootschap HOTSHOTS B.V.,
2. [gedaagde 2] ,
beiden gevestigd / wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
nader tezamen te noemen: Hotshots,
gemachtigde: mr. P.P. Klokkers.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 2 september 2020 met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd. Hotshots heeft een conclusie van antwoord met (voorwaardelijke) eis in reconventie met producties genomen.
Ter zitting van 28 september 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens Hotshots zijn [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand aanvullende stukken in het geding gebracht en [eiser] heeft zijn eis gewijzigd. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitnotities. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt in conventie en reconventie geldt het volgende.
1.1.
Hotshots huurt sinds 30 januari 2015 van [eiser] de bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] , waar zij een bar/nachtcafé exploiteert (verder: de bar). De huurovereenkomst was gesloten voor de duur van vijf jaar tegen een huurprijs van € 2.975,00 exclusief omzetbelasting. Na afloop van de huurovereenkomst zijn partijen een nieuwe huurovereenkomst van opnieuw vijf jaar overeengekomen tegen een huurprijs van € 3.993,00 per maand inclusief omzetbelasting, ingaande 1 februari 2020. De nieuwe huurovereenkomst is door partijen ondertekend op 10 april 2020.
1.2.
Sinds 1 juli 2019 huurt Hotshots van [eiser] tevens de kantoorruimte aan het adres [adres 2] (verder: de kantoorruimte). De huurprijs bedraagt € 1.573,00 per maand inclusief omzetbelasting. De kantoorruimte wordt voor 80% gebruikt als opslag ten behoeve van de bar.
1.3.
[naam 1] , middellijk mededirecteur van Hotshots, heeft zich persoonlijk garant gesteld voor juiste nakoming van beide huurovereenkomsten.
1.4.
Op de huurovereenkomsten zijn algemene bepalingen van toepassing.
1.5.
Vanwege de uitbraak van het coronavirus en de in dat verband genomen overheidsmaatregelen, heeft Hotshots in de periode van 16 maart 2020 tot en met 30 juni 2020 de deuren van de bar verplicht moeten sluiten. Sinds 1 juli 2020 is de bar weer open, maar met beperkende maatregelen die van toepassing zijn.
1.6.
Sinds mei 2020 betaalt Hotshots maandelijks slechts 50% van de huur van de bar en 50% van de huur van de kantoorruimte.
Het geschil
In conventie
2. [eiser] vordert na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd veroordeling van Hotshots tot betaling van:
- € 9.982,50 inclusief omzetbelasting aan huurachterstand ten aanzien van de bar, berekend tot en met september 2020;
- € 3.932,50 inclusief omzetbelasting aan huurachterstand ten aanzien van de kantoorruimte, berekend tot en met september 2020;
- de wettelijke handelsrente over bovengenoemde bedragen vanaf 6 juli 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;
- € 2.087,25 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- een boete van € 300,00 per maand vanaf 1 mei 2020 tot aan de dag der algehele voldoening inzake de bar;
- een boete van € 300,00 per maand vanaf 1 mei 2020 tot aan de dag der algehele voldoening inzake de kantoorruimte;
- de huurprijs van € 3.300,00 exclusief omzetbelasting inzake de bar vanaf 1 oktober 2020;
- de huurprijs van € 1.300,00 exclusief omzetbelasting inzake de kantoorruimte vanaf 1 oktober 2020;
- de proceskosten.
3. [eiser] stelt hiertoe dat Hotshots ten onrechte een huurachterstand heeft laten ontstaan. Hotshots kan zich volgens [eiser] niet beroepen op haar verslechterde financiële positie door de coronacrisis. Ten aanzien van de bar kan de coronacrisis niet gelden als een onvoorziene omstandigheid, omdat de (nieuwe) huurovereenkomst is aangegaan op 10 april 2020. Toen waren alle landelijke overheidsmaatregelen om de coronacrisis tegen te gaan al van kracht. Desondanks heeft Hotshots de huurovereenkomst in deze vorm gesloten. Ten aanzien van de kantoorruimte geldt dat deze niet is beïnvloed door overheidsmaatregelen en het huurgenot op geen enkel moment is beperkt. Hotshots dient volgens [eiser] dus gewoon de volledige huur voor beide panden te voldoen. Doordat Hotshots de huur niet op tijd heeft betaald, is zij op grond van de wet en de toepasselijke algemene voorwaarden nu ook rente, buitengerechtelijke kosten en boete verschuldigd.
4. Hotshots voert gemotiveerd verweer tegen de vordering van [eiser] . In de eerste plaats voert zij aan dat het spoedeisend belang aan de zijde van [eiser] ontbreekt, gelet op zijn gezonde financiële positie. Voor zover het spoedeisend belang wordt aangenomen, voert Hotshots aan dat met het uitbreken van de coronacrisis en de in dat verband genomen overheidsmaatregelen, sprake is van onvoorziene omstandigheden welke Hotshots niet kunnen worden aangerekend (artikel 6:258 BW Pro). Ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomsten is volgens Hotshots naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Daarnaast is volgens Hotshots sprake van gebreken aan de gehuurde ruimtes (artikel 7:204 BW Pro), omdat zij van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020 in het geheel geen gebruik heeft kunnen maken van de bar. Dit werkt volgens Hotshots door in het gebruik van de kantoorruimte. Ook na 1 juli 2020 zijn beperkende maatregelen van kracht gebleven.
5. Voor zover relevant zullen de verdere stellingen en verweren van partijen hieronder aan de orde komen.
In reconventie
6. Hotshots vordert in reconventie, voor zover [eiser] in zijn vordering in conventie wordt ontvangen:
- opschorting van de huurbetalingsverplichting van Hotshots over de periode 16 maart 2020 tot en met 30 juni 2020 inzake de bar en de kantoorruimte totdat in een bodemprocedure daarover zal zijn beslist;
- opschorting van 50% van de huurbetalingsverplichting van Hotshots vanaf 1 juli 2020 inzake de bar totdat in een bodemprocedure daarover zal zijn beslist;
- opschorting van 25% van de huurbetalingsverplichting van Hotshots vanaf 1 juli 2020 inzake de kantoorruimte totdat in een bodemprocedure daarover zal zijn beslist.
7. Aan haar vordering in reconventie legt Hotshots ten grondslag hetgeen zij als inhoudelijk verweer in conventie heeft gevoerd (zie r.o. 4).
8. [eiser] heeft de vordering in reconventie gemotiveerd bestreden, welk verweer hieronder aan de orde zal komen.
Beoordeling
9. De vorderingen in conventie en reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
10. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van [eiser] en Hotshots in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Spoedeisend belang
11. Naar het oordeel van de kantonrechter is het spoedeisend belang in deze zaak bij de vordering in conventie door [eiser] voldoende aangetoond. Weliswaar heeft Hotshots er gemotiveerd op gewezen dat [eiser] ook inkomen heeft uit andere bronnen, maar dat neemt niet weg dat [eiser] een substantieel deel van zijn inkomsten moet missen nu Hotshots al meerdere maanden niet volledig aan haar huurbetalingsverplichtingen voldoet. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven. Dat Hotshots spoedeisend belang heeft bij haar vordering in reconventie is niet betwist.
Kern van het geschil
12. In de kern draait dit kort geding om de vraag of de gevolgen van de coronacrisis alleen voor Hotshots moeten blijven of dat deze op grond van redelijkheid en billijkheid over Hotshots en [eiser] verdeeld moeten worden en zo ja, op welke wijze. De kantonrechter zal hierna dan ook beoordelen of aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat Hotshots haar huurbetalingsverplichtingen niet volledig hoeft na te komen vanwege onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro, dan wel op grond van de gebrekenregeling van artikel 7:204 BW Pro.
Onvoorziene omstandigheid?
13. De kantonrechter overweegt dat voldoende aannemelijk is dat de beperkingen in verband met de coronacrisis, zowel ten aanzien van de bar als van de kantoorruimte, door de bodemrechter zullen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW Pro. Daartoe wordt het volgende overwogen.
14. De coronacrisis moet gelet op de omvang daarvan en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, in beginsel worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Ondanks dat de (nieuwe) huurovereenkomst ten aanzien van de bar pas is ondertekend op 10 april 2020, toen de beperkende overheidsmaatregelen al van kracht waren, acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat partijen de coronacrisis en de gevolgen daarvan in die huurovereenkomst hebben verdisconteerd. Zij mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Bij dat oordeel is van belang dat Hotshots onweersproken heeft aangevoerd dat partijen reeds in januari 2020 – weken vóór het eerste coronageval in Nederland werd bevestigd – overeenstemming over de nieuwe huurovereenkomst hadden bereikt. Hotshots heeft in februari, maart en april 2020 ook de nieuw overeengekomen huurprijs betaald. Dat de ondertekening van de huurovereenkomst op 10 april 2020 meer was dan slechts een formaliteit heeft [eiser] in dit licht onvoldoende gemotiveerd.
15. De coronacrisis en de overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomsten. De bar kon van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020 in het geheel niet worden geëxploiteerd. Vanaf 1 juli 2020 heeft Hotshots de exploitatie van de bar hervat, echter met de nodige beperkingen zoals een maximaal aantal toegestane gasten. Voorshands wordt daarom aangenomen dat Hotshots ook ná
1 juli 2020 nog steeds een sterk verminderde omzet heeft gedraaid, die aan de coronacrisis kan worden toegeschreven. Daarnaast geldt dat op 29 september 2020 weer verscherpte maatregelen door de regering zijn genomen, waaronder een landelijke verplichte sluiting van de horeca om 22.00 uur. Zoals Hotshots ter zitting heeft toegelicht, komt dit voor haar opnieuw neer op een algehele sluiting, nu de openingstijd van de bar 22.00 uur is. De verscherpte maatregelen gelden vooralsnog tot 20 oktober 2020, maar een verlenging of zelfs verdere verscherping van de maatregelen is niet uitgesloten.
16. Ten aanzien van de kantoorruimte heeft [eiser] gesteld dat de exploitatie van deze ruimte niet wordt belemmerd door de coronacrisis en de genomen overheidsmaatregelen. Daarin heeft [eiser] strikt genomen gelijk, maar dat hoeft niet noodzakelijkerwijs te betekenen dat van Hotshots naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst kan worden verlangd. Onweersproken is gebleven dat de kantoorruimte in het geheel dienstbaar is aan de bar. Hotshots heeft toegelicht dat 80% van de kantoorruimte als opslag wordt gebruikt, omdat daar in de bar weinig plek voor is. Verder vinden in de kantoorruimte af en toe gesprekken plaats tussen Verhoeff en de bedrijfsleider van de bar. Gesteld noch gebleken is dat er in de kantoorruimte activiteiten plaatsvinden die niet in verband staan tot de activiteiten van de bar. Al met al kan daarom worden gezegd dat de coronacrisis ook ten aanzien van de kantoorruimte klemmende gevolgen heeft en dat daardoor de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord.
17. Onder bovenstaande omstandigheden mag [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomsten verwachten en Hotshots volledig aan haar verplichting tot betaling van de huur houden. Anderzijds zou het in de gegeven situatie evenmin redelijk zijn indien de betalingsverplichting van Hotshots zou worden verlaagd tot nihil. Het is redelijk om de gevolgen van deze tegenslag over beide partijen te verdelen. Verwacht mag worden dat de bodemrechter tot een gelijk oordeel zou komen.
Verdeling van ‘de pijn’
18. Dan komt de vraag aan de orde hoe ‘de pijn’ (dat wil zeggen het financiële nadeel) van de coronacrisis verdeeld moet worden over partijen. Deze vraag zal eerst worden beantwoord over de periode dat Hotshots verplicht gesloten is geweest op last van de overheid, te weten van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020.
19. Hotshots heeft er niets aan kunnen doen dat zij haar onderneming heeft moeten sluiten van 16 maart tot 1 juli 2020. Datzelfde geldt voor [eiser] , die vanzelfsprekend ook geen invloed kon uitoefenen op de verplichte sluiting. De kantonrechter acht het aangewezen, de gevolgen van de coronacrisis in deze periode gelijkelijk over partijen te verdelen. Dat betekent dat Hotshots over genoemde periode 50% van de overeengekomen huur verschuldigd is.
20. Ten aanzien van de periode vanaf 1 juli 2020 tot 1 oktober 2020 acht de kantonrechter het ook redelijk dat de huurpenningen niet volledig verschuldigd zijn. Wel wordt voorshands geoordeeld dat het percentage te betalen huur hoger zal moeten liggen dan 50%. Immers is Hotshots per 1 juli 2020 weer geopend en wordt er omzet gemaakt. De kantonrechter zal bepalen dat, vooruitlopend op de uitkomst van een mogelijke bodemprocedure, Hotshots kan volstaan met betaling van 75% van de over de maanden juli, augustus en september 2020 verschuldigde huur.
21. Het voorgaande leidt tot de volgende berekening, waarbij genoemde bedragen steeds inclusief omzetbelasting zijn:
totaal verschuldigd (bar en kantoorruimte)betaald
maart 2020 € 4.174,50 (tot 16 maart 2020 100%, daarna 50%) € 5.566,00
april 2020 € 2.783,00 (50%) € 5.566,00
mei 2020 € 2.783,00 (50%) € 2.783,00
juni 2020 € 2.783,00 (50%) € 2.783,00
juli 2020 € 4.174,50 (75%) € 2.783,00
augustus 2020 € 4.174,50 (75%) € 2.783,00
september 2020
€ 4.174,50 (75%) € 2.783,00
€ 4.174,50 (75%) € 2.783,00
totaal € 25.047,00 € 25.047,00
22. Aldus kan worden geconcludeerd dat thans geen huurachterstand bestaat. De vorderingen van [eiser] tot betaling van huurachterstand, rente, buitengerechtelijke kosten en boete worden daarom afgewezen. Gelet op het voorgaande zal de vordering van Hotshots in reconventie tot (gedeeltelijke) opschorting van de huur eveneens, voor zover de vordering ziet op de periode tot 1 oktober 2020, worden afgewezen.
De toekomst
23. [eiser] heeft gevorderd de gehele huur over de periode dat Hotshots de bar en de kantoorruimte na 1 oktober 2020 in gebruik houdt. Hotshots heeft opschorting gevorderd van haar betalingsverplichtingen (50% ten aanzien van de bar en 25% ten aanzien van de kantoorruimte).
24. Zoals hiervoor ook is overwogen gelden er sinds oktober 2020 weer verscherpte maatregelen in verband met corona, die Hotshots als nachtcafé volop treffen. Daarom valt niet uit te sluiten dat Hotshots vanaf 1 oktober 2020 opnieuw geen tot minimale omzet zal kunnen draaien en dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de (financiële) gevolgen die de aangescherpte maatregelen hebben opnieuw gelijkelijk over partijen verdeeld moeten worden. De kantonrechter zal in deze kort geding procedure bij wijze van voorlopige voorziening voorshands, te weten in afwachting van het oordeel hierover een bodemprocedure, ook van uit gaan. Dat betekent dat de vordering in conventie tot betaling van de gehele huur vanaf 1 oktober 2020 niet toewijsbaar is. De kantonrechter zal vanaf 1 oktober 2020 toewijzen hetgeen Hotshots in reconventie heeft gevorderd tot 1 januari 2021.
Gebrek?
25. De vraag of sprake is van een gebrek aan de bar en/of de kantoorruimte kan gezien het voorgaande in het midden worden gelaten. Voor zover relevant kan deze vraag in de bodemprocedure worden beantwoordt.
Proceskosten
26. [eiser] zal als de voornamelijk in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Hotshots. De proceskosten in reconventie zullen, in verband met de samenhang met (het verweer tegen) de vordering in conventie, worden begroot op nihil.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
wijst de vordering af;
in reconventie:
schort op de betalingsverplichting van Hotshots ter zake van de bar voor 50%, houdende dat Hotshots over de periode die aanvangt op 1 oktober 2020 tot 1 januari 2021, een huur zal betalen van € 1.996,50 per maand inclusief omzetbelasting;
schort op de betalingsverplichting van Hotshots ter zake van de kantoorruimte voor 25%, houdende dat Hotshots over de periode die aanvangt op 1 oktober 2020 tot
1 januari 2021, een huur zal betalen van € 1.179,75 per maand inclusief omzetbelasting;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in conventie en reconventie:
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Hotshots begroot op € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.