Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8691801 KK EXPL 20-473
vonnis van: 1 oktober 2020
vonnis van de kantonrechterkort geding
i n z a k e
de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. R.H. Jonkhout, bedrijfsjurist
t e g e n
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. L.M. Mons
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 12 augustus 2020, met producties, heeft Eigen Haard een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 17 september 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Eigen Haard is verschenen bij [naam 1] , [naam 2] en twee wijkagenten ( [wijkagent 1] en [wijkagent 2] ), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagden] zijn verschenen, vergezeld door hun twee zoons en dochter, een tolk en de gemachtigde. [gedaagden] hebben op voorhand een conclusie van antwoord in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. [gedaagden] hebben daarbij gebruik gemaakt van een pleitnota. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[gedaagden] zijn gehuwd en huren sinds 1992 van Eigen Haard de woning aan het adres [adres] , hierna: het gehuurde.
1.2.
Het gehuurde is een sociale huurwoning.
1.3.
In de gemeentelijke basisadministratie staan naast [gedaagden] ook op het adres van het gehuurde ingeschreven [naam 3] (29 jaar) en [naam 4] (13 jaar). [naam 5] (24 jaar) staat sinds 3 december 2018 niet meer op het adres van het gehuurde ingeschreven.
1.4.
Op 15 juni 2020 heeft Eigen Haard van de politie een proces-verbaal ‘Doorzon’ ontvangen aangaande het gehuurde. De politie is het gehuurde binnengetreden op 7 mei 2020. In het proces-verbaal staat, voor zover relevant:
“Uit een (lopend) onderzoek werd bij de woning op de locatie [adres] het volgende geconstateerd (…)Ik zag dat er in de woning sprake was van een:- drugshandel(…)
“Uit een (lopend) onderzoek werd bij de woning op de locatie [adres] het volgende geconstateerd (…)Ik zag dat er in de woning sprake was van een:- drugshandel(…)
OP zaterdag 5 oktober 2019, is er geschoten op een portiek pand aan de [adres 2] , en [nummer] zin gaten aangetroffen van vermoedelijk vuurwapens. Uit een lopend onderzoek genaamd 12BEVEKOM kwam er informatie dat er een vuurwapen in bezit zou zijn van een bewoner van de [adres] . Binnengetreden in de woning geen vuurwapen aangetroffen wel een hoeveelheid aan drugs die uit het raam werden gegooid van huisnummer [nummer] bij aankomst van de woning. Hierna werd overgegaan tot een doorzoeking met de Rechter Commissaris Hierbij werd her en der in de woning wiet en hasj aangetroffen in kleding cocaïne. In het portiek onder de trapopgang was een luik naar de kruipruimte, waar leidingen lopen. Hierin lag een sealbag met een sok daarin. In deze sok zaten ook verschillende pakjes/zakjes met coke. Verder lagen er verschillende sokken in de ze ruimte en een plastic zak met allerlei sterke drank. (…)”
1.5.
Op 1 juli 2020 heeft Eigen Haard van de politie een bestuurlijke rapportage ontvangen. Hieruit volgt onder meer dat tijdens de inval ongeveer 226 gram cocaïne crack uit het raam is gegooid, meerdere zakjes cocaïne en MDMA kristallen zijn aangetroffen, alsmede hasj en wiet op verscheidene plekken in het gehuurde zijn gevonden. Het ging om een handelsvoorraad cocaïne, amfetamine en hasj.
1.6.
Op 15 juli 2020 is het gehuurde op last van de burgemeester, ter handhaving van de openbare orde, op grond van artikel 13b van de Opiumwet gesloten voor drie maanden.
1.7.
Bij brieven van 15 juli 2020 en 3 augustus 2020 heeft Eigen Haard de huurovereenkomst met [gedaagden] buitengerechtelijk ontbonden.
1.8.
[gedaagden] hebben zich tegen de ontbinding en ontruiming verzet. Hierop heeft Eigen Haard laten weten dat zij haar besluit niet zal herzien, zij een zero-tolerance beleid ten aanzien van drugs voert en zij het onaannemelijk vindt dat [gedaagden] niets van de drugs zouden hebben geweten, temeer nu die op meerdere plaatsen in het gehuurde zijn aangetroffen.
Vordering
2. Eigen Haard vordert dat [gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om het gehuurde binnen zeven dagen te ontruimen, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3. Primair stelt Eigen Haard de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW jo. 13b Opiumwet op terechte gronden buitengerechtelijk te hebben ontbonden. Subsidiair stelt Eigen Haard dat de gevorderde ontruiming toewijsbaar is vanwege ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
4. Na sluiting van het gehuurde door de burgemeester vanwege de vondst van handelshoeveelheden drugs heeft Eigen Haard een spoedeisend belang om het gehuurde zo snel mogelijk te ontruimen, zodat de sociale huurwoning weer toebedeeld kan worden aan de eerste rechthebbende op de wachtlijst.
5. De overige stellingen van Eigen Haard komen, voor zover van belang, bij de beoordeling aan de orde.
Verweer
6. [gedaagden] voeren in essentie aan dat uitsluitend [naam 5] het verkeerde pad op is gegaan en in verband met drugsgerelateerde bezigheden in aanraking is gekomen met de politie. Zonder medeweten van [gedaagden] logeerde [naam 5] de nacht van de inval van de politie op de kamer van [naam 3] . [gedaagden] waren alleen bekend met de aanwezigheid van hasj en hennep in de woning, omdat dit een in verband met de COVID-19 uitbraak aangelegde voorraad van [gedaagde 1] (gedaagde sub 1) betrof.
7. De buitengerechtelijke ontbinding is disproportioneel. Een vordering tot ontruiming moet met terughoudendheid worden beoordeeld. Als [gedaagden] het gehuurde verliezen, levert dat een inbreuk op het gezinsleven op. [gedaagden] hebben een groot belang bij het behouden van de woning. De gevolgen van een ontruiming zijn vergaand; de familie is dan aangewezen op hulpinstanties. Er is op dit moment geen andere oplossing voor het verblijf van de kinderen, met name niet voor [naam 4] , die minderjarig is. [gedaagden] hebben zich 28 jaar als goede huurders gedragen. Zij hebben nooit voor overlast gezorgd of een huurachterstand laten ontstaan.
8. Het overige verweer van [gedaagden] komt, voor zover van belang, bij de beoordeling aan de orde.
Beoordeling
9. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Eigen Haard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
10. Beoordeeld moet worden of Eigen Haard de huurovereenkomst met [gedaagden] op goede gronden buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. In dat artikel is het volgende bepaald:
“De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 17 van de Woningwet is gesloten.”
“De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 17 van de Woningwet is gesloten.”
10. De woning is op grond van artikel 13b lid 1 sub a van de Opiumwet voor drie maanden gesloten op bevel van de burgemeester. Aanleiding tot sluiting van de woning was de door de politie aangetroffen (handelshoeveelheid) drugs in het gehuurde. Op grond hiervan heeft Eigen Haard, gelet op het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW, de huurovereenkomst met [gedaagden] buitengerechtelijk kunnen ontbinden. Deze buitengerechtelijke ontbinding neemt niet weg dat de kantonrechter dient te beoordelen of het beroep van Eigen Haard op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt. Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken.
12. Enerzijds hoeft Eigen Haard niet te dulden dat een van haar woningen wordt gebruikt voor de opslag van drugs. Eigen Haard heeft als toegelaten instelling een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar de woongelegenheden gelegen zijn. Drugsgebruik en/of drugshandel zijn factoren die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Eigen Haard heeft een zwaarwegend en spoedeisend belang bij haar wens daar snel tegen op te treden en een strikt ‘zero-tolerance’ beleid te hanteren. Het kan in dat verband een verkeerd signaal afgeven dat de woning na de sluiting van drie maanden op grond van de Opiumwet, zonder gevolg opnieuw bewoond wordt door [gedaagden]
12. Anderzijds hebben [gedaagden] belang bij voortzetting van de huurovereenkomst en het behoud van het gehuurde. [gedaagden] hebben een groot belang om met hun minderjarige zoon [naam 4] in het gehuurde te kunnen blijven wonen. [gedaagden] wonen al sinds 1992 in het gehuurde. Gesteld noch gebleken is dat eerder dan het schietincident in 2019 sprake is geweest van strafbare feiten of andere problemen in relatie tot de huurovereenkomst. Van belang is verder dat het grootste deel van de aangetroffen harddrugs is gevonden in de kleding en kamer waar [naam 5] , die niet meer woonachtig is in het gehuurde en reeds geruime tijd is uitgeschreven op dat adres, overnachtte. Kennelijk is die overnachting zonder medeweten van [gedaagden] geweest. Het is juist dat [gedaagden] als huurders te allen tijde verantwoordelijk zijn voor de staat van de woning en degenen die zij binnenlaten. Weliswaar lijkt het erop dat [gedaagden] hun zoon [naam 5] , die geen vaste verblijfplaats heeft, feitelijk niet buiten de deur weten te houden, maar minder vergaande maatregelen behoren binnen de mogelijkheden om dat te kunnen bewerkstelligen. [gedaagden] hebben zich bereid getoond af te spreken dat [naam 5] de woning niet meer mag betreden en zo nodig een straat- en contactverbod jegens hem te vorderen. Onder de omstandigheden dat [gedaagden] stellen niets te hebben geweten van de aanwezigheid van [naam 5] en de grote hoeveelheid harddrugs die hij bij zich had, [gedaagden] hem al bijna twee jaar geleden de toegang tot de woning hebben ontzegd, hij daarbij is uitgeschreven uit de gemeentelijke basisadministratie en klaarblijkelijk zonder medeweten van [gedaagden] een kopie van de sleutel heeft gemaakt, alsmede onvoldoende is gebleken dat [gedaagden] enige betrokkenheid hadden bij de gevonden drugs anders dan het voorraadje hasj en hennep dat [gedaagde 1] voor eigen gebruik in het gehuurde had, valt niet uit te sluiten dat de belangen van [gedaagden] bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van Eigen Haard bij de ontbinding daarvan. Daarbij is tot slot nog van belang dat [gedaagden] zich 28 jaar als goede huurders hebben gedragen en de gevolgen van een ontruiming zeer verstrekkend zijn, waarvan ook de minderjarige zoon van [gedaagden] de dupe zal worden.
12. Gelet op voorgaande belangenafweging kan voorshands niet met voldoende zekerheid worden geoordeeld dat de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure stand zal houden. Voorts kan niet met voldoende zekerheid worden geoordeeld dat de tekortkoming van [gedaagden] ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Daarom kan de vordering tot ontruiming in dit kort geding, mede gelet op de grote terughoudendheid die bij dit soort vorderingen dient te worden betracht vanwege de onomkeerbare en verstrekkende gevolgen, niet worden toegewezen.
15. Eigen Haard dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Eigen Haard in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Eigen Haard niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.