Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/687271 / KG ZA 20-642 MDvH/MB
Vonnis in kort geding van 13 augustus 2020
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 22 juli 2020,
advocaat mr. M.G. Blokziel te Almere,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
allen wonende te [woonplaats 1] ,
gedaagden,
advocaat mr. B. Blanckenburg te Amsterdam.
1.De procedure
Voor de aanvang ter zitting van 30 juli 2020 is de behandeling van deze zaak verplaatst naar 11 augustus 2020. Ter zitting van 11 augustus 2020 heeft Eigen Haard de vordering zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht, met vermindering van eis in die zin dat de aanvankelijk gevorderde ontruimingstermijn van een maand wat haar betreft ook drie maanden mag zijn. Gedaagden hebben verweer gevoerd.
Beide partijen hebben schriftelijke stukken ingediend en hun standpunt doen toelichten aan de hand van een pleitnota.
Vonnis is bepaald op heden. Anders dan aangekondigd ter zitting is dit geen zogenoemd “kopstaartvonnis” (met alleen de beslissing), maar bevat het ook de motivering.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de kant van Eigen Haard: [betrokkene 1] en [betrokkene 2] van de Afdeling Woonfraude met mr. Blokziel;
aan de kant van gedaagden: gedaagden sub 3 en 4 (hierna ook: het echtpaar
[gedaagden sub 3 en 4] ) met mr. Blanckenburg. Ook waren aanwezig [betrokkene 3] en [betrokkene 4] van de afdeling jeugdzorg van het Leger des Heils.
2. De feiten
2.1.
Eigen Haard (althans haar rechtsvoorgangster) heeft met ingang van
23 april 1993 aan gedaagde sub 1 (hierna [gedaagde 1] sr., de vader van gedaagde sub 3, hierna [gedaagde 3] jr.) verhuurd de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Gedaagde sub 2 is de echtgenote van [gedaagde 1] sr., moeder van [gedaagde 3] jr., en is van rechtswege medehuurster van de woning. Gezamenlijk zullen gedaagden sub 1 en 2 ook worden aangeduid met ‘de ouders’.
2.2.
In artikel 5.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat de woning uitsluitend bestemd is voor bewoning door de huurder en zijn gezinsleden en in artikel 5.7 staat een verbod om de woning in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, zonder schriftelijke toestemming van verhuurder. Ook voor verhuur van een kamer is toestemming van de verhuurder vereist.
2.3.
Omstreeks 2008/2009 is het echtpaar [gedaagden sub 3 en 4] bij de ouders ingetrokken in de woning. Sinds 18 juni 2009 zijn zij op het adres van de woning ingeschreven.
2.4.
In de periode van 8 februari 2006 tot en met 17 augustus 2009 hebben, naast de familie [gedaagden] , vijf verschillende personen (op één na geen familieleden) enige tijd op het adres van de woning ingeschreven gestaan.
2.5.
Op 19 oktober 2009 heeft Eigen Haard aan [gedaagde 1] sr. een zogenaamde ‘gele kaart’ uitgereikt, omdat op 22 oktober 2008 onrechtmatige bewoning was geconstateerd. Eigen Haard heeft [gedaagde 1] sr. middels deze ‘gele kaart’een waarschuwing gegeven en met hem zijn afspraken gemaakt, onder meer inhoudend dat [gedaagde 1] sr. in de woning zijn hoofdverblijf heeft en houdt en dat hij de woning niet geheel of gedeeltelijk zal afstaan aan derden.
2.6.
Op 8 november 2019 heeft Eigen Haard [gedaagde 1] sr. uitgenodigd voor een gesprek, omdat het vermoeden bestond dat hij de woning niet gebruikte zoals afgesproken in de huurovereenkomst.
2.7.
Bij brief van 18 november 2019 heeft een medewerkster van Spirit Jeugd en Opvoedhulp Eigen Haard meegedeeld ervan op de hoogte te zijn dat Eigen Haard het echtpaar [gedaagden sub 3 en 4] niet als hoofdbewoner van de woning aanmerkt en dat de hoofdbewoner tijdelijk in het buitenland verblijft. In de brief staat ook dat het echtpaar [gedaagden sub 3 en 4] bij de ouders is ingetrokken om aan hen mantelzorg te verlenen, met achterlating van hun eigen woning in Amsterdam Oost. Verder staat in de brief dat sinds 29 mei 2017 twee pleegkinderen (geboren in 2013 en 2016) bij het echtpaar verblijven en dat het met name voor die kinderen heel bezwaarlijk zou zijn te verhuizen. Het echtpaar heeft ook een adoptiefdochter van thans 12 jaar oud.
2.8.
Bij brief van 11 december 2019 heeft Eigen Haard de ouders gesommeerd om de huur van de woning op te zeggen, omdat zij die in onderhuur aan hun zoon en schoondochter zouden hebben afgestaan.
2.9.
Onder de gedingstukken bevindt zich e-mailcorrespondentie van een medewerker van Spirit aan medewerkers van Eigen Haard van december 2019, waarin onder meer staat:
17 december 2019:
“
Het gezin woont al jaren in bij opa (ik dacht vader van moeder) en ze waren altijd in de veronderstelling dat dat prima kon. Nu is opa vertrokken naar het buitenland en heeft Eigen Haard aangegeven dat opa de huur moet opzeggen. (…) Dat zijn heel begrijpelijke regels maar het gezin heeft nooit goed in beeld gehad wat het risico zou zijn als opa zou vertrekken.”
Het gezin woont al jaren in bij opa (ik dacht vader van moeder) en ze waren altijd in de veronderstelling dat dat prima kon. Nu is opa vertrokken naar het buitenland en heeft Eigen Haard aangegeven dat opa de huur moet opzeggen. (…) Dat zijn heel begrijpelijke regels maar het gezin heeft nooit goed in beeld gehad wat het risico zou zijn als opa zou vertrekken.”
23 december 2019:
“
Het gaat om een gezin die opvang bieden aan 2 pleegkinderen en hun biologisch kind. Zij hadden voorheen een woning in Oost en zijn toen bij vader van vader (opa) gaan inwonen, omdat hij zorg nodig had. De hoofdbewoner (opa) verblijft nu (grotendeels) in het buitenland, waardoor het gezin nu (voornamelijk) de gebruikers van de woning zijn.”
Het gaat om een gezin die opvang bieden aan 2 pleegkinderen en hun biologisch kind. Zij hadden voorheen een woning in Oost en zijn toen bij vader van vader (opa) gaan inwonen, omdat hij zorg nodig had. De hoofdbewoner (opa) verblijft nu (grotendeels) in het buitenland, waardoor het gezin nu (voornamelijk) de gebruikers van de woning zijn.”
en
“
Ik heb de brief via de pleegzorgwerker wel gezien en daarin stond dat het gezin de regels had overtreden, doordat de huurovereenkomst niet was nageleefd (zoon en schoondochter wonen nu voornamelijk in de woning en niet meer opa). Opa is de hoofdbewoner.”
Ik heb de brief via de pleegzorgwerker wel gezien en daarin stond dat het gezin de regels had overtreden, doordat de huurovereenkomst niet was nageleefd (zoon en schoondochter wonen nu voornamelijk in de woning en niet meer opa). Opa is de hoofdbewoner.”
2.10.
Bij brief van 19 december 2019 heeft de (toenmalige) juridisch adviseur van gedaagden Eigen Haard verzocht om het echtpaar [gedaagden sub 3 en 4] als medehuurder aan te merken van de woning waarin zij volgens de brief al tien jaar een gemeenschappelijke huishouding met de ouders vormen. In deze brief staat dat de ouders alleen overwinteren in Pakistan en een groot deel van het jaar in de woning verblijven, waarbij het echtpaar [gedaagden sub 3 en 4] als mantelzorger fungeert.
2.11.
Bij brief van 2 januari 2020 heeft Eigen Haard aan (de toenmalige) juridisch adviseur van gedaagden meegedeeld niet akkoord te gaan met medehuurderschap en dat de familie [gedaagden] tot 1 mei 2020 de tijd heeft om de huur op te zeggen, respectievelijk woning te verlaten. In de brief staat ook dat het echtpaar [gedaagden sub 3 en 4] gezien hun lange inschrijftijd bij Woningnet binnen afzienbare tijd een andere woning zal kunnen vinden.
2.12.
Bij brief van 12 mei 2020 heeft Levering van het Leger des Heils Jeugdbescherming & Reclassering Eigen Haard vooral in het belang van de (pleeg)kinderen verzocht het echtpaar [gedaagden sub 3 en 4] ‘uit welwillendheid’ in de woning te laten, dan wel een passend alternatief te bieden. In een ongedateerde e-mail heeft
[betrokkene 5] , jeugdverpleegkundige GGD Amsterdam verklaard dat de pleegkinderen van [gedaagde 3] jr. en zijn vrouw onder vervelende en verwaarloosde omstandigheden uit huis en bij hen zijn geplaatst, dat het gezin veel hulp voor hen heeft geregeld en dat het met name voor de middelste (zoon) zeer traumatisch zou zijn als hij nu weer zou moeten verhuizen.
2.13.
Er heeft nog verdere correspondentie plaatsgevonden tussen (gemachtigden van) gedaagden en Eigen Haard, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid. Het echtpaar [gedaagden sub 3 en 4] heeft wel op een aantal woningen gereflecteerd, maar ook dat heeft tot dusver nog niet tot succes geleid.
2.14.
Bij brief van 10 juli 2020 heeft Eigen Haard [gedaagde 1] sr. gesommeerd om de huur vóór 16 juli 2020 per 1 augustus 2020 op te zeggen.
2.15.
Bij dagvaarding van 7 augustus 2020 hebben gedaagden in een bodemprocedure bij de kantonrechter van deze rechtbank een vordering ingediend om aan het echtpaar [gedaagden sub 3 en 4] medehuurderschap toe te kennen.
2.16.
De ouders verblijven thans in Pakistan, sinds ongeveer augustus 2019.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert, samengevat, gedaagden te veroordelen de woning te ontruimen en leeg aan Eigen Haard ter beschikking te stellen, binnen een maand, althans binnen drie maanden na betekening van het vonnis, met machtiging van Eigen Haard om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen, op kosten van gedaagden. Verder vordert Eigen Haard veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
3.2.
Gedaagden voeren verweer. Zij voeren onder meer aan dat de ouders (ook) nog steeds hoofdverblijf hebben in de woning, ondanks hun vaak langere verblijf in het buitenland. Zij waren van plan om in maart 2020 weer terug te keren, maar dat was vanwege de Coronacrisis niet mogelijk, aldus gedaagden.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Eigen Haard heeft bij toewijzing van de ontruimingsvordering in beginsel een spoedeisend belang: om de woning te kunnen verhuren aan een woningzoekende die deze zelf gaat bewonen en die op grond van de regelgeving met betrekking tot de (zeer) schaarse sociale huurwoningen daarvoor in aanmerking komt.
4.2.
Gedaagden hebben aangevoerd dat bij het spoedeisend belang in dit concrete geval de nodige vraagtekens moeten worden geplaatst. Daarop zal als eerste worden ingegaan.
4.3.
Eigen Haard heeft ter zitting zelf verklaard dat het echtpaar [gedaagden sub 3 en 4] , gezien de inschrijfduur bij Woningnet, in ieder geval voor een woning en in beginsel ook voor dé woning in aanmerking zou kunnen komen. Als de woning zou vrijkomen en aan het woningbestand zou worden toegevoegd, zouden zij kunnen reflecteren en mogelijk als eerste eindigen als gegadigde voor de woning en deze alsnog kunnen betrekken. Dit strookt niet met het spoedeisend belang dat Eigen Haard stelt te hebben bij een ontruiming van diezelfde woning. Van het onttrekken door gedaagden van een woning aan de schaarse sociale woningvoorraad van Eigen Haard en het duperen van andere wachtenden, zoals Eigen Haard heeft gesteld, is immers feitelijk geen sprake. Het echtpaar [gedaagden sub 3 en 4] behoort ook tot de doelgroep waarvoor de woning door Eigen Haard als woningcorporatie is bestemd. [gedaagde 1] sr. heeft mogelijk bepalingen in de huurovereenkomst geschonden, maar om in dit geval van ‘illegale onderhuur’ en ‘woonfraude’ te spreken, zoals Eigen Haard doet en aan haar vordering ten grondslag legt, acht de voorzieningenrechter voorshands niet terecht.
4.4.
Als Eigen Haard – zoals zij ter zitting heeft gesteld – wil/moet vasthouden aan het ‘systeem’ (woning op Woningnet, reflecteren) en het echtpaar met hun (pleeg)kinderen eerst uit deze woning wil zetten, waarna aan hen vervolgens via het ‘systeem’ een andere vergelijkbare – of zelfs deze – woning (weer) kan worden toegekend, valt niet in te zien wat het belang is van Eigen Haard bij de ontruimingsvordering en is in ieder geval onduidelijk waarom deze niet in een bodemprocedure bij de kantonrechter zou kunnen worden ingediend. Dat ook de gemeente de woning in onderzoek zou hebben wegens onrechtmatige bewoning, zoals Eigen Haard stelt, maakt dat niet anders. Niet gesteld of gebleken is dat de gemeente op een spoedige ontruiming heeft aangedrongen.
4.5.
Eigen Haard heeft in dit geval dus minst genomen geen spoedeisend belang bij een voorziening in kort geding. Te minder nu de situatie al geruime tijd bij Eigen Haard bekend is en omdat gedaagden twee materiële verweren voeren, waarvan niet op voorhand kan worden gezegd dat deze geen gerede kans van slagen hebben.
4.6.
Die verweren zijn:
1) als sprake is van tekort schieten in de nakoming van de huurovereenkomst, dan is deze te gering om ontbinding te rechtvaardigen en
2) er is een vordering tot medehuurderschap ingediend.
Dat geen van die verweren tot succes kan leiden zoals Eigen Haard stelt, omdat duidelijk is dat [gedaagde 1] sr. en zijn vrouw niet meer in de woning verblijven en deze aan het echtpaar [gedaagden sub 3 en 4] hebben afgestaan, staat niet op voorhand vast. Weliswaar verblijven [gedaagde 1] sr. en zijn vrouw met enige regelmaat langdurig in het buitenland, maar daaraan kan, gelet op wat gedaagden daaromtrent hebben aangevoerd – dat dat alleen ter overwintering is, maar dit jaar vanwege de coronacrisis noodgedwongen langer duurt – niet zonder meer de conclusie worden verbonden dat zij daarmee hun hoofdverblijf definitief naar het buitenland hebben verplaatst. Ook de e-mails van Spirit (geciteerd onder 2.9) waarop Eigen Haard zich heeft beroepen zijn op dit punt niet doorslaggevend, aangezien niet duidelijk is of deze niet (mede) zijn gebaseerd op uitlatingen van Eigen Haard zelf en bovendien niet ondubbelzinnig inhouden dat [gedaagde 1] sr. de woning permanent heeft verlaten. De stelling van gedaagden dat zij gedurende tien jaar, in het kader van een mantelzorgrelatie, een gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, kan evenmin op voorhand als onjuist terzijde worden geschoven. De beoordeling van een en ander vergt een nader onderzoek naar de feiten, waarvoor het kort geding zich niet leent en een bodemprocedure de aangewezen weg is.
4.7.
Daar komt bij dat alles erop wijst dat het echtpaar [gedaagden sub 3 en 4] een goed functionerend pleeggezin is, welke taak het zonder passende huisvesting, niet langer zal kunnen volvoeren. Zoals de raadsman van gedaagden terecht heeft aangevoerd is bij een eventuele ontruiming zonder passend alternatief dus niet alleen het belang van gedaagden en de – getraumatiseerde – pleegkinderen, maar ook het algemeen belang bij goed functionerende pleeggezinnen in het geding. Het is algemeen bekend dat aan dergelijke pleeggezinnen een groot tekort bestaat.
4.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat voor ingrijpen in kort geding geen aanleiding bestaat.
4.9.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal Eigen Haard worden veroordeeld in de kosten van dit geding gevallen aan de zijde van gedaagden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorziening,
5.2.
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van gedaagden begroot op:
– € 83,- aan griffierecht en
– € 980,- aan salaris advocaat,
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op
13 augustus 2020. [1]