Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/670695 / HA ZA 19-879
Vonnis van 12 augustus 2020
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GRONDBEDRIJF OUD-ZUID B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.J. van Wolferen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Grondbedrijf en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 juli 2019, met producties;
- de conclusie van antwoord, met een productie;
- het tussenvonnis van 4 maart 2020, waarin een comparitie van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal de op 26 juni 2020 gehouden Skype-zitting, met de daarin vermelde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen Grondbedrijf als verkoper en [gedaagde] als koper is een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot twee appartementsrechten gelegen aan de [adres 1] respectievelijk [adres 2] (hierna: het pand) voor een bedrag van € 6.300.000,00.
2.2.
In de koopovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen is opgenomen, voor zover hier van belang:
“
Ontbindende voorwaarden
Ontbindende voorwaarden
Artikel 7
De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:
a. Koper niet uiterlijk op 14 juni 2019 een toezegging (…) heeft verkregen van een kredietinstelling of een verzekeringsbedrijf met een vergunning in de zin van de Wet op het financieel toezicht voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte (…) en Koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd, met tenminste twee afwijzingen van twee hiervoor bedoelde kredietinstellingen of verzekeringsbedrijven, aan Verkoper en aan de Notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), de koop wil ontbinden;
(…)
Waarborg
Artikel 8
Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal Koper te zijner keuze:
- een waarborgsom ten belope van tien procent (10%) van voormelde totale koopprijs voldoen op de Kwaliteitsrekening; of
- een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van tien procent (10%) van voormelde totale koopprijs,
zulks uiterlijk op 18 juni 2019 en voorts op de wijze als nader is aangegeven in de algemene bepalingen.
(…)
Tekortkoming (wanprestatie)
Artikel VI
(…)
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen – daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie – is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de Koop te verlangen (…); of
b. de Koop door een schriftelijke verklaring te ontbinden en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
(…)”
2.3.
In overleg met partijen is de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde met twee weken verlengd tot 28 juni 2019. [gedaagde] heeft Grondbedrijf en de betrokken notaris niet schriftelijk en gedocumenteerd bericht dat hij de benodigde toezegging niet heeft kunnen verkrijgen.
2.4.
In overleg met partijen is de termijn voor het storten van de waarborgsom danwel het stellen van de bankgarantie eveneens met twee weken verlengd tot 2 juli 2019. [gedaagde] heeft aan voormelde verplichting geen uitvoering gegeven.
2.5.
Grondbedrijf heeft bij deurwaardersexploot van 10 juli 2019 [gedaagde] in gebreke gesteld en hem op de voet van voornoemd artikel VI lid 2 sub b acht dagen de tijd gegeven om alsnog de waarborgsom te betalen of de bankgarantie te stellen. [gedaagde] heeft hieraan evenmin uitvoering gegeven.
2.6.
Bij brief van 19 juli 2019 heeft Grondbedrijf de koopovereenkomst op grond van voornoemd artikel VI lid 2 sub b ontbonden en [gedaagde] verzocht c.q. gesommeerd om de door hem verbeurde boete van 10% van de koopprijs, derhalve € 630.000,00, binnen zeven dagen te betalen. [gedaagde] heeft dit niet betaald.
2.7.
Grondbedrijf heeft op 18 en 22 juli 2019 ter zekerheid van verhaal ten laste van [gedaagde] beslag gelegd op aandelen, op certificaten en onder derden uit hoofde van beschikkingen van deze rechtbank van 17 en 19 juli 2019.
3.Het geschil
3.1.
Grondbedrijf vordert - kort samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 630.000,00 aan Grondbedrijf, vermeerderd met de wettelijke rente;
veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 4.925,00 aan Grondbedrijf inzake buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente;
veroordeling van [gedaagde] in de proces- en beslagkosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Grondbedrijf legt aan zijn vordering ten grondslag dat op grond van artikel VI lid 2 sub b van de koopovereenkomst een contractuele boete van € 630.000,00 (hierna: boetebeding) opeisbaar is geworden. Grondbedrijf voert aan dat [gedaagde] - ook na een verlenging van de termijn met twee weken - niet tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, zodat hij gehouden was tijdig een bankgarantie of waarborgsom te verstrekken. Grondbedrijf stelt dat [gedaagde] ook ten aanzien van deze verplichting een verlenging heeft gekregen en dat [gedaagde] vervolgens bij brief van 10 juli 2019 in gebreke is gesteld en de mogelijkheid is gegeven om alsnog binnen zeven dagen aan zijn verplichting tot het verstrekken van een bankgarantie of waarborgsom te voldoen. Aangezien [gedaagde] binnen de gestelde termijn geen bankgarantie of waarborgsom heeft verstrekt en uiteindelijk ook de levering niet op de geplande leveringsdatum is doorgegaan, heeft Grondbedrijf de koopovereenkomst bij brief van 19 juli 2019 ontbonden en heeft zij een beroep gedaan op het boetebeding.
4.2.
[gedaagde] heeft erkend dat hij geen bankgarantie of waarborgsom heeft verstrekt, omdat hij ervan uit ging dat zijn adviseur, die hem tijdens deze koop begeleidde, tijdig een beroep had gedaan op het financieringsvoorbehoud. Tijdens de comparitie heeft [gedaagde] aangegeven dat zijn adviseur dit telefonisch heeft gecommuniceerd met de makelaar, maar niet volgens de contractueel voorschreven formaliteiten.
4.3.
De rechtbank stelt vast dat niet is gebleken dat het financieringsvoorbehoud tijdig conform artikel 7 van Pro de koopovereenkomst door [gedaagde] is ingeroepen, zodat [gedaagde] verplicht was tot het storten van de waarborgsom danwel het stellen van de bankgarantie van € 630.000,00. Nu niet in geschil is dat [gedaagde] geen waarborgsom heeft gestort danwel de bankgarantie heeft verstrekt, betekent het voorgaande dat [gedaagde] de contractuele boete op grond van artikel VI lid 2 sub b van de koopovereenkomst is verschuldigd.
4.4.
[gedaagde] heeft een beroep gedaan op matiging van de boete. Hij heeft aangevoerd dat hij op zijn adviseur heeft vertrouwd, hem heeft verzocht geen boetes te laten verbeuren en er ook op mocht vertrouwen dat hij het financieringsvoorbehoud had ingeroepen. Daarnaast heeft hij aangevoerd dat er een flinke discrepantie bestaat tussen de contractuele boete en de werkelijke schade van Grondbedrijf, die overigens nog niet vaststaat. Tot slot heeft [gedaagde] aangevoerd dat partijen niet hebben onderhandeld over het boetebeding.
4.5.
De rechtbank stelt voorop dat voor de in artikel 6:94 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) opgenomen matiging slechts plaats kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Toepassing van een boetebeding moet in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leiden. Daarvan is niet gebleken. Grondbedrijf heeft aannemelijk gemaakt dat zij wel degelijk schade heeft geleden, aangezien het pand nog altijd te koop staat en de met [gedaagde] overeengekomen koopsom tot op heden niet is behaald en in de onzekere tijden van corona waarschijnlijk ook niet meer zal worden behaald. De schade die Grondbedrijf heeft geleden is aldus in de orde van grootte van het boetebeding, zodat van een discrepantie tussen de werkelijk geleden schade en de gevorderde boete niet gebleken is.
4.6.
Dat [gedaagde] op zijn adviseur heeft vertrouwd en heeft mogen vertrouwen kan hem niet baten. Zoals hij zelf ook heeft erkend tijdens de comparitie heeft Grondbedrijf niets verkeerd gedaan en staat Grondbedrijf buiten de relatie die [gedaagde] met zijn adviseur heeft. Dat zijn adviseur het financieringsvoorbehoud niet op tijd heeft ingeroepen, ligt in zijn risicosfeer en dient voor zijn rekening te komen. Dit levert geen omstandigheid op die tot matiging kan leiden.
4.7.
Het verweer van [gedaagde] dat niet afzonderlijk is onderhandeld over het boetebeding kan evenmin slagen. Nog afgezien van het feit dat dit verweer niet is onderbouwd, heeft Grondbedrijf terecht en onbetwist aangevoerd dat het boetebeding in de praktijk niet ongebruikelijk is en voor [gedaagde] zelfs gebruikelijk aangezien hij op het gebied van handel in onroerend goed beschouwd kan worden als een professional.
Conclusie
4.8.
De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geval geen aanleiding tot matiging van de boete. Het voorgaande betekent dat [gedaagde] aan Grondbedrijf verschuldigd is een bedrag van € 630.000,00.
Wettelijke rente
4.9.
Grondbedrijf heeft tevens gevorderd de wettelijke rente over € 630.000,00 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van deze rente en de ingangsdatum van de rente niet betwist, zodat ook deze vordering zal worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.10.
Grondbedrijf maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 4.925,00. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. Niet gesteld en onderbouwd is dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Deze vordering is dan ook niet toewijsbaar.
Proceskosten
4.11.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Grondbedrijf worden begroot op:
- dagvaarding € 81,83
- griffierecht € 4.030,00
- salaris advocaat €
6.198,00(2,0 punten × tarief € 3.099,00)
6.198,00(2,0 punten × tarief € 3.099,00)
Totaal € 10.309,83
4.12.
De nakosten zijn toewijsbaar op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld.
Beslagkosten
4.13.
Grondbedrijf vordert tot slot [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Tegen zowel de verschuldigdheid als de hoogte van deze vordering heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 1.577,20 voor verschotten en € 6.198,00 voor salaris advocaat (2x rekest x € 3.099,00), zodat in totaal toewijsbaar is een bedrag van € 7.775,20.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Grondbedrijf te betalen een bedrag van € 630.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van 29 juli 2019 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Grondbedrijf tot op heden begroot op € 10.309,83, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de achtste dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 7.775,20, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de achtste dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen zeven dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van de achtste dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Hall, rechter, bijgestaan door mr. M. Sahin, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2020.