ECLI:NL:RBAMS:2020:3939

• Datum uitspraak: 28 juli 2020
• Publicatiedatum: 11 augustus 2020
• Zaaknummer: AMS 19/4702
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.L. Bolkestein
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van een woning en de vergelijkbaarheid van objecten

In deze zaak heeft de rechtbank Amsterdam op 28 juli 2020 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning. De eiser, vertegenwoordigd door een gemachtigde, had beroep ingesteld tegen de beslissing van de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, die de waarde van de woning op € 958.000 had vastgesteld voor het kalenderjaar 2018. De eiser was van mening dat de waarde te hoog was en had deze vastgesteld op € 833.000, onderbouwd met een taxatierapport.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op een zitting op 29 juni 2020, waar beide partijen hun standpunten hebben toegelicht. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen om de vastgestelde waarde te onderbouwen. De rechtbank oordeelde dat de woningen goed vergelijkbaar waren, gezien de gelijkenissen in bouwjaar, oppervlakte en locatie.

Het geschil concentreerde zich voornamelijk rond één van de vergelijkingsobjecten, waarvan de transactieprijs aanzienlijk hoger was dan die van de andere twee. De eiser betoogde dat deze hoge prijs het gevolg was van een emotionele aankoop en dat het object daarom niet als vergelijkingsobject gebruikt mocht worden. De rechtbank oordeelde echter dat enkel een hoge koopprijs niet voldoende was om de vergelijkbaarheid van het object te ontkennen. Er waren geen bijzondere kenmerken aangetoond die de woning onvergelijkbaar maakten.

Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, zonder aanleiding voor vergoeding van proceskosten of griffierecht. De uitspraak werd gedaan door rechter F.L. Bolkestein, in aanwezigheid van griffier L.C. Trommel, en is openbaar uitgesproken. Partijen zijn geïnformeerd over hun recht om binnen zes weken hoger beroep in te stellen.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 19/4702

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: [naam] ),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder

Procesverloop

Op 18 juli 2018 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning op het adres [adres 1] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 958.000.

Op 25 juli 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [naam] ongegrond verklaard.

[naam] heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op de zitting van 29 juni 2020. [naam] heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam] , vergezeld door de taxateur [naam] .

Overwegingen

De woning van [naam] is een herenhuis uit 2015 met een oppervlakte van 227 m². Hij vindt dat deze op waardepeildatum 1 januari 2017 niet meer dan € 833.000 waard was. Beide partijen hebben hun standpunt met een taxatierapport onderbouwd.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze woningen goed vergelijkbaar zijn. Het gaat om herenhuizen in dezelfde straat, met hetzelfde bouwjaar en ongeveer dezelfde oppervlakte. De door de heffingsambtenaar getoonde cijfers onderbouwen de aan de woning van [naam] toegekende woz-waarde.

Het geschil tussen partijen gaat uitsluitend over een van de drie gebruikte vergelijkingsobjecten, [adres 2] . De transactieprijs daarvan komt neer op € 4.226 per vierkante meter woonoppervlakte, terwijl dit bij de twee andere vergelijkingsobjecten € 3.430 en € 3.765 is. [naam] vindt dit een onverklaarbaar verschil, wat moet betekenen dat iemand verliefd is geweest op deze woning en heeft overboden. [naam] vindt dat de transactie daarom niet mag worden gebruikt om de waarde van zijn woning mee te onderbouwen.

De rechtbank oordeelt anders. Op zichzelf is het juist dat de heffingsambtenaar een transactieprijs niet mag gebruiken als het object bijzondere kenmerken heeft waardoor het onvergelijkbaar is met de te waarderen woning. Ook als een object wel vergelijkbaar is moet de heffingsambtenaar rekening houden met verschillen die de waarde van het object beïnvloeden. Het moet dan echter wel gaan om feitelijke kenmerken en feitelijke verschillen. Alleen het feit dat een object een zeer hoge koopprijs heeft opgebracht is daarvoor onvoldoende. [naam] heeft niet kunnen wijzen op bijzondere kenmerken die [adres 2] ongeschikt zouden maken als vergelijkingsobject of verschillen waarmee rekening gehouden had moeten worden.

Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Er is geen reden voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?