ECLI:NL:RBAMS:2020:3938

• Datum uitspraak: 28 juli 2020
• Publicatiedatum: 11 augustus 2020
• Zaaknummer: AMS 19/1861
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.L. Bolkestein
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde en erfpachtcorrectie in Amsterdam

In deze zaak heeft de rechtbank Amsterdam op 28 juli 2020 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning en de toepassing van erfpachtcorrectie. De eiseres, vertegenwoordigd door een gemachtigde, had beroep ingesteld tegen de beslissing van de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, die de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2018 had vastgesteld op € 589.000. Eiseres was van mening dat de waarde op de waardepeildatum van 1 januari 2017 niet meer dan € 554.000 zou moeten zijn. De heffingsambtenaar had het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard, waarna de zaak voor de rechtbank kwam.

Tijdens de zitting op 29 juni 2020 heeft de heffingsambtenaar zijn standpunt onderbouwd met verkooptransacties van vergelijkbare woningen. De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, ondanks een kleine discrepantie in de oppervlakte van een vergelijkingsobject. Het geschil richtte zich ook op de erfpachtcorrectie, waarbij de heffingsambtenaar een nieuwe berekeningswijze had geïntroduceerd, maar deze was nog niet toegepast op de vergelijkingsobjecten in deze zaak.

De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende zorgvuldige en verdedigbare keuzes had gemaakt bij de berekening van de erfpachtcorrecties. De rechtbank concludeerde dat de nieuwe manier van berekenen niet betekent dat de oude methode ondeugdelijk is. Uiteindelijk werd het beroep ongegrond verklaard, zonder dat er aanleiding was voor vergoeding van proceskosten of griffierecht. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 19/1861

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: [naam] ),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , verweerder

Procesverloop

Op 31 augustus 2018 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning op het adres [adres 1] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 589.000.

Op 13 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [naam] ongegrond verklaard.

[naam] heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op de zitting van 29 juni 2020. [naam] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam] , vergezeld door de taxateur [naam] .

Overwegingen

De woning van [naam] is een vrijstaande woning uit 2005 met een oppervlakte van 133 m². Zij vindt dat deze op waardepeildatum 1 januari 2017 niet meer dan € 554.000 waard was. Beide partijen hebben hun standpunt met een taxatierapport onderbouwd.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De door de heffingsambtenaar getoonde cijfers onderbouwen de aan de woning van [naam] toegekende woz-waarde. Wel heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegegeven dat de oppervlakte van een van de vergelijkingsobjecten, [adres 2] , niet 130 m² maar 144 m² moet zijn, maar dit verschil is te klein om de onderbouwing van de heffingsambtenaar te ontkrachten.

Het geschil tussen partijen gaat over de erfpachtcorrectie. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een erfpachtcorrectie toegepast. Van de vergelijkingsobjecten is namelijk niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam . De woz-waarde moet echter worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Dat staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz.

De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat hij de wijze van berekening van de erfpachtcorrectie mede naar aanleiding van een uitspraak van deze rechtbank heeft geëvalueerd. ^[1] Bij verkooptransacties vanaf 1 juli 2019 past de heffingsambtenaar de nieuwe berekening toe, maar dus nog niet voor de vergelijkingsobjecten in deze zaak. [naam] vindt dat de heffingsambtenaar weliswaar mag volstaan met goed beredeneerde keuzen, maar dat deze wel moeten worden gebaseerd op marktobservaties. Nu de heffingsambtenaar daarvoor beschikt over verbeterde inzichten moet hij die ook toepassen, zo begrijpt de rechtbank het betoog van [naam] .

5. De rechtbank oordeelt anders. Bij het berekenen van de erfpachtcorrecties moet een aantal keuzen worden gemaakt en afhankelijk van de keuze - ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen - is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzen maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt. ^[2] De rechtbank oordeelt daarom dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is. Voor het overige zijn de door [naam] gevoerde argumenten in de hier genoemde rechtspraak reeds onder ogen gezien.

6. Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Er is geen reden voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Voetnoten

1. Uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, op de www.rechtspraak.nl te vinden onder nummer ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, vernietigd in de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555.

2. Aldus het gerechtshof Amsterdam in overweging 5.2.15 van de hierboven genoemde uitspraak.