Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/1798
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
Procesverloop
Op 28 februari 2018 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning op het adres [adres 1] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 1.012.000.
Op 13 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [naam] gegrond verklaard, de woz-waarde verlaagd tot € 909.000 en de aanslag in de onroerendezaakbelasting verminderd.
[naam] heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak behandeld op de zitting van 29 juni 2020. [naam] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam] , vergezeld door de taxateur [naam] .
Overwegingen
De woning van [naam] is een dubbele bovenwoning met een oppervlakte van 152 m². Zij vindt dat deze op waardepeildatum 1 januari 2017 niet meer dan € 700.000 waard was. Beide partijen hebben hun standpunt met een taxatierapport onderbouwd.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten op zichzelf bruikbaar zijn om de waardering van de woning van [naam] op te baseren. Het gaat om woningen in dezelfde straat, met ongeveer hetzelfde bouwjaar.
De rechtbank oordeelt echter dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van [naam] en de vergelijkingsobjecten. De woning van [naam] bevindt zich nog in de originele staat van het bouwjaar 1905, wordt verwarmd met gaskachels en ziet er zeer gedateerd uit. Dit blijkt uit de overgelegde foto’s. Ook heeft de woning geen buitenruimte. De vergelijkingsobjecten bevinden zich in gemiddelde of goede staat, terwijl het vergelijkingsobject [adres 2] blijkens de overgelegde rapportage zelfs zeer luxueus is en bovendien aan een pleintje ligt. De rechtbank geeft [naam] gelijk dat er betere vergelijkingsobjecten beschikbaar waren geweest. Ook is de rechtbank er niet van overtuigd dat een dakterras voor een woning zonder verdere buitenruimte in dit marktsegment slechts een meerwaarde van € 12.000 vertegenwoordigt.
[naam] heeft een taxatierapport overgelegd met daarin twee vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar ook heeft gebruikt. In plaats van [adres 2] is een ander vergelijkingsobject gebruikt, terwijl een groter gewicht is toegekend aan een dakterras en de staat van onderhoud en luxe. De precieze berekening van de taxatiewaarde wordt echter niet duidelijk. De rechtbank zal de waarde daarom in goede justitie vaststellen op € 850.000.
[naam] wil dat de heffingsambtenaar de kosten van € 128,26 van zijn taxatierapport vergoedt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar verzuimd deze vergoeding toe te kennen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat dit had moeten gebeuren.
Dit betekent dat het beroep gegrond is.
De rechtbank zal de heffingsambenaar veroordelen om aan [naam] € 1.050 aan proceskosten te vergoeden (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Verder moet de heffingsambtenaar de kosten van € 128,26 van het taxatierapport en € 47 griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 13 februari 2019;
- stelt de woz-waarde in het jaar 2018 voor [adres 1] vast op € 850.000;
- bepaalt dat de aanslag in de onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- veroordeelt de heffingsambtenaar om [naam] € 1.050 aan proceskosten te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar om [naam] € 128,26 voor het taxatierapport te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar om [naam] € 47 griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: