ECLI:NL:RBAMS:2020:3890

• Datum uitspraak: 28 februari 2020
• Publicatiedatum: 10 augustus 2020
• Zaaknummer: 7478485 CV EXPL 19-1803
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E. Pennink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en gebreken aan woning in huurgeschil tussen Woonstichting de Key en huurder

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam diende, heeft de kantonrechter op 28 februari 2020 een eindvonnis gewezen in een huurgeschil tussen Woonstichting de Key en de huurder, hierna aangeduid als [eiser]. De procedure begon met een tussenvonnis op 18 oktober 2019, waarna op 10 december 2019 een mondelinge behandeling plaatsvond. Tijdens deze zitting hebben partijen een regeling getroffen, waarna de procedure werd aangehouden om de gemaakte afspraken uit te voeren. Op 31 januari 2020 hebben beide partijen een akte genomen, waarbij [eiser] zijn eis heeft verminderd.

De kantonrechter heeft de situatie rondom de gebreken aan de woning beoordeeld. [eiser] stelde dat er nog een probleem was met de elektra, maar de kantonrechter oordeelde dat dit geen gebrek was dat het genot van de woning in gevaar bracht. De kantonrechter heeft de huurprijsvermindering vastgesteld op 40% van de huurprijs voor de periode van 5 maart 2018 tot 31 mei 2019, omdat er eerder lekkages en vochtproblemen waren die door De Key niet tijdig waren verholpen. De Key had echter al langer kennis van deze problemen, maar de kantonrechter oordeelde dat [eiser] slechts recht had op huurprijsvermindering voor een periode van zes maanden voorafgaand aan zijn verzoek bij de Huurcommissie.

Daarnaast heeft [eiser] vergoeding gevorderd voor extra kosten die hij had gemaakt tijdens de werkzaamheden aan de woning, maar deze vordering werd afgewezen omdat hij deze kosten niet voldoende had onderbouwd. De kantonrechter verklaarde De Key niet-ontvankelijk in haar eis in reconventie, omdat deze te laat was ingediend. Uiteindelijk werden de proceskosten tussen partijen gecompenseerd, zodat iedere partij haar eigen kosten droeg. Het vonnis werd uitgesproken door mr. E. Pennink in het openbaar.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7478485 CV EXPL 19-1803

vonnis van: 28 februari 2020

fno.: 33623

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te Amsterdam

eiser in conventie, verweerder in reconventie

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. M. Meijer

t e g e n

Woonstichting de Key

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: De Key

gemachtigden: mrs. P. Brulleman en R. Fielmich

VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 18 oktober 2019 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft op 10 december 2019 een mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. [eiser] is ter zitting verschenen met zijn gemachtigde. Namens De Key zijn [medewerker gedaagde 1] en [medewerker gedaagde 2] verschenen, vergezeld door de gemachtigden. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

Partijen hebben op de zitting een regeling getroffen en de procedure is op verzoek van partijen aangehouden om de gemaakte afspraken uit te kunnen voeren. Op 31 januari 2020 hebben beide partijen een akte genomen. [eiser] heeft daarbij zijn eis verminderd.

Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Beoordeling in conventie

Ter zitting zijn de door [eiser] gestelde gebreken aan de woning aan de orde gesteld. De Key heeft zich bereid verklaard om met een aannemer bij [eiser] langs te gaan om werkzaamheden uit te voeren. De procedure is daartoe aangehouden. Blijkens de aktes van 31 januari 2020, zijn de meeste werkzaamheden door De Key naar tevredenheid van [eiser] verricht. Er resteert volgens [eiser] nog slechts een probleem met de elektra; zodra [eiser] de schakelaar van het licht in de keuken aan- of uitdoet, gaat ook het licht in de gang aan of uit. [eiser] wil het licht in de gang met een aparte schakelaar kunnen regelen. Ook wijst [eiser] erop dat de aansluitingen zich niet in lasdozen bevinden, zoals de NEN norm voorschrijft.

De overige ingestelde vorderingen tot herstel heeft [eiser] ingetrokken. Ook de vordering tot betaling van € 441,65 aan kosten van Lekrecherche Nederland heeft [eiser] ingetrokken. Voor het overige persisteert [eiser] in zijn vordering, waarover hieronder een oordeel zal worden gegeven.

Zijn er thans nog gebreken aan de woning die hersteld moeten worden?

3. Zoals gezegd resteert volgens [eiser] nog slechts het hiervoor geschetste probleem met de elektra. De kantonrechter ziet in dat dit een onwenselijke en vervelende situatie is voor [eiser] , maar kwalificeert dit niet als een gebrek dat [eiser] niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een dergelijke woning. Daar is de vermindering van het huurgenot te minimaal voor. Van een huurprijsvermindering op dit punt, voor zover al gevorderd, kan dan ook geen sprake zijn.

4. Opgemerkt wordt dat het [eiser] vrij staat de elektra zelf op de door hem gewenste manier aan te (laten) leggen en de redelijke kosten daarvan bij De Key ter vergoeding in te dienen.

De gevorderde huurprijsvermindering vanaf 5 maart 2018

5. De Key heeft aangevoerd dat zij bereid is de gevorderde huurverlaging van 40% van de huurprijs door te voeren vanaf 2 mei 2018 tot 31 mei 2019 vanwege de lekkages in het plafond en de vochtproblemen in de woning. Dat deze problemen op 31 mei 2019 waren hersteld met de vervanging van het dak, heeft [eiser] niet weersproken. Deze einddatum voor de huurprijsvermindering staat daarmee vast. De begindatum staat tussen partijen nog wel ter discussie.

6. Onweersproken is dat De Key al langere tijd op de hoogte was van de lekkage- en vochtproblemen in de woning. [eiser] heeft ook reparatieverzoeken, teruggaand tot het jaar 2014 overgelegd. Gelet op het bepaalde in artikel 7:257 lid 3 BW, kan voor wat het verleden betreft echter geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van een vordering bij de kantonrechter of een verzoek bij de Huurcommissie. [eiser] heeft een verzoek bij de Huurcommissie ingediend op 2 mei 2018. Dit betekent dat [eiser] tot uiterlijk 6 maanden daarvoor huurprijsvermindering kan verlangen. De begindatum voor de huurprijsvermindering die [eiser] vordert, 5 maart 2018, valt binnen deze periode. De huurprijsvermindering kan daarom toegewezen worden vanaf 5 maart 2018.

De extra gemaakte kosten van € 920,73

7. In april en mei 2019 heeft De Key werkzaamheden aan de woning uitgevoerd. [eiser] heeft in die periode enige tijd in een hotel verbleven. Hij vordert vergoeding van door hem gemaakte taxi-, wasserette-, extra hotel- en zorgkosten van in totaal € 920,73. De Key betwist dat zij deze kosten moet vergoeden.

8. Deze vordering is niet toewijsbaar. Afgezien van het feit dat [eiser] de door hem gestelde kosten in het geheel niet heeft onderbouwd door overlegging van kwitanties, heeft hij ook niet toegelicht waarom de door hem ontvangen dagvergoeding van € 50,00 per dag ontoereikend was om dergelijke kosten te dekken. Bovendien is onduidelijk gebleven waar de extra hotelkosten op zien en hoe de gevorderde medicatiekosten samenhangen met het hotelverblijf.

Beoordeling in reconventie

9. Artikel 137 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalt dat een eis in reconventie dadelijk bij antwoord moet worden ingesteld. De Key heeft haar eis in reconventie pas bij dupliek ingesteld. Dat is te laat. De kantonrechter zal De Key daarom niet-ontvankelijk verklaren.

De proceskosten in conventie en reconventie

10. De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten tussen partijen zowel in conventie als in reconventie te compenseren. Dat houdt in dat iedere partij haar eigen proceskosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie:

stelt de huurprijs vanaf 5 maart 2018 tot 31 mei 2019 vast op een bedrag van

€ 163,66 per maand, zijnde 40% van de totale maandhuur;

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie:

verklaart De Key niet-ontvankelijk in haar vordering;

in conventie en in reconventie:

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.