Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8611673 KK EXPL 20-373
vonnis van: 29 juli 2020
func.: 854
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: M. Hadid (VB Legal BV)
t e g e n
1. [gedaagde sub 1] O.A.S.
gevestigd te [vestigingsplaats]
nader te noemen: [gedaagde sub 1] O.A.S.
2. [gedaagde sub 2] BV
gevestigd te [vestigingsplaats]
nader te noemen: [gedaagde sub 2] BV
3. [gedaagde sub 3]
wonende te [woonplaats]
4. [gedaagde sub 4]
wonende te [woonplaats]
gedaagden
gemachtigde: A. Elyahiaoui
Gedaagden 1 tot en met 4 zullen hierna gezamenlijk worden genoemd: [gedaagden] c.s. (in de mannelijke vorm)
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 3 juli 2020, met producties heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 22 juli 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor [eiser] is de gemachtigde verschenen. Voor [gedaagden] c.s. is de gemachtigde verschenen. [eiser] heeft op voorhand nadere stukken in het geding gebracht. De gemachtigde hebben ter zitting de standpunten van partijen toegelicht, Elyahiaoui aan de hand van pleitaantekeningen met producties. Namens [eiser] is de eis gewijzigd. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn eigenaren van [gedaagde sub 1] O.A.S. en [gedaagde sub 2] BV.
1.2.
[gedaagde sub 1] O.A.S. en [gedaagde sub 2] BV huren met ingang van 1 maart 2019 de winkelruimte aan de [adres] te [plaats] van [eiser] . De huurprijs bedraagt € 5.584,17 per maand inclusief btw. Voor de eerste 24 maanden geldt een huurkorting van € 500,00.
1.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (ROZ) van 17 september 2020 van toepassing. [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn op grond van de huurovereenkomst zowel gezamenlijk als afzonderlijk zakelijk en hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
1.4.
Artikel 25.3 van bovengenoemde Algemene Bepalingen bevat een boetebepaling in geval van te late betaling.
1.5.
[gedaagden] c.s. exploiteert een kledingwinkel in het gehuurde. Nadat de overheid naar aanleiding van de Covid-19-pandemie maatregelen heeft afgekondigd, heeft [gedaagden] c.s. de exploitatie van de winkel op 12 maart 2020 gestaakt.
1.6.
Van april tot en met juni 2020 hebben [gedaagden] c.s. de huur slechts deels betaald.
1.7.
Op 16 juni 2020 heeft Beij c.s. de winkel weer geopend.
Vordering
2. [eiser] vordert – kort gezegd - dat [gedaagden] c.s. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om de achterstallige huur te betalen, incassokosten en de contractuele boete.
3. [eiser] stelt hiertoe dat [gedaagden] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en daardoor ook de boete zijn verschuldigd. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eiser] bevestigd dat betaling van de huur voor een bovengelegen appartement (€ 1.100,00), dat ook door [gedaagden] c.s. wordt gehuurd, in deze procedure niet is gevorderd. Hij heeft daarmee het bedrag van de huurachterstand aangepast.
Verweer
4. [gedaagden] c.s. voert aan dat – zo begrijpt de kantonrechter – sprake is van onvoorziene omstandigheden, te weten de pandemie, met de daarmee gepaard gaande gezondheidsrisico’s, en de als gevolg daarvan door de overheid opgelegde verplichting om binnen te blijven. [gedaagden] c.s. hebben gekozen om ten behoeve van de veiligheid van hun personeel en hun klanten de winkel te sluiten. Zij hebben slechts eenmalig een bedrag van € 4.000,00 aan overheidssteun ontvangen, waarmee zij de huur van juli 2020 hebben kunnen voldoen. [gedaagden] c.s. zal in een bodemprocedure huurprijsvermindering gaan vorderen, omdat – zo begrijpt de kantonrechter – sprake is van een gebrek dan wel van onvoorziene omstandigheden. Hij heeft voorgesteld om 50% van de huur te betalen, maar [eiser] wil daarover niet onderhandelen.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
6. [eiser] heeft voldoende onderbouwd dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering, nu hij de huurinkomsten nodig heeft om zijn doorlopende (hoge) lasten te betalen.
7. Het gaat hier in de kern om de vraag of het aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen, gelet op de gevolgen van wat hierna met de coronacrisis zal worden aangeduid, dat van [gedaagden] c.s. niet kan worden verwacht dat hij de huurbetalingsverplichting over de maanden april tot en met juni 2020 volledig nakomt. De kantonrechter begrijpt het standpunt van [gedaagden] c.s. aldus, dat hij in een bodemprocedure zal vorderen dat de huurprijs voor die maanden dient te worden verminderd tot 50% en dat daarom in dit kort geding – vooruitlopend op de uitkomst in de bodemprocedure - niet meer dan 50% van de huur kan worden toegewezen.
8. Voor zover [gedaagden] c.s. een beroep doet op overmacht, gaat dit niet op. In dit geval wordt de prestatie zelf (het betalen van de huur) namelijk niet belemmerd door de coronacrisis.
9. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro is sprake als het genot van het gehuurde wordt verhinderd door een staat of eigenschap van de zaak of aan een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Het was weliswaar niet onmogelijk voor [gedaagden] c.s om gedurende de maanden april tot en met juni 2020 in het gehuurde zijn bedrijf uit te oefenen, maar de uitbraak van de pandemie en de maatregelen die de overheid daarna heeft getroffen hebben een grote impact gehad op de bedrijfsvoering van [gedaagden] c.s.. Of dit omstandigheden zijn die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, kan buiten beschouwing blijven nu het beroep op onvoorziene omstandigheden doel treft.
10. Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro moet sprake zijn van omstandigheden die bij het aangaan van de overeenkomst in de toekomst liggen en die niet (stilzwijgend) door partijen in de overeenkomst zijn verdisconteerd. Daarnaast moeten de omstandigheden van dien aard zijn dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de wederpartij (hier [eiser] ) ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst verlangt. Een wijziging wordt niet uitgesproken voor zover de omstandigheden naar de aard van de overeenkomst of de verkeersopvatting voor rekening komen van degene die zich daar op beroept.
11. De beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Voorshands is de kantonrechter dan ook van oordeel dat partijen de gevolgen van deze crisis niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd. In het licht van de aard van de overeenkomst en de verkeersopvattingen behoren de gevolgen van de coronacrisis en van de daarop gevolgde overheidsmaatregelen echter niet geheel voor rekening te komen van [gedaagden] c.s.. Hij hoefde bij het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als winkel te exploiteren, zou worden aangetast door een crisis van dit formaat.
12. Het is aannemelijk dat de bodemrechter bij een oordeel over een vordering tot huurverlaging van [gedaagden] c.s. de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zal aanmerken en een huurvermindering redelijk zal achten. In hoeverre dit in deze concrete situatie een huurprijsverlaging rechtvaardigt, is in dit kort geding niet op voorhand vast te stellen. [gedaagden] c.s. heeft daartoe onvoldoende inzicht gegeven in zijn financiële situatie. Zo is niet bekend en kan dus niet meegewogen worden hoe het bedrijf er voor stond bij aanvang van de corona-crisis. Verder is van belang dat [gedaagden] c.s. er zelf voor heeft gekozen om de winkel per direct geheel te sluiten. Anders dan horecaondernemingen, waren winkels daartoe niet verplicht. Met inachtneming van de nodige maatregelen (anderhalve meter afstand houden, een deurbeleid) was het mogelijk om klanten toe te laten. De winkel is pas op 16 juni 2020 weer geopend, terwijl er al eerder (in mei 2020) versoepelingen in de maatregelen hebben plaatsgevonden. Het is aannemelijk dat [gedaagden] c.s. bij het open houden dan wel eerder openen van de winkel wel enige omzet had kunnen hebben. Daarentegen is de winkel gelegen in het centrum van [plaats] , waar het na de verplichte sluiting van de horecabedrijven en het wegblijven van toeristen erg stil werd, zeker na het advies om thuis te blijven en alleen voor noodzakelijke activiteiten naar buiten te gaan. [eiser] heeft van zijn zijde slechts naar voren gebracht dat hij een particuliere belegger is en dat hij over meerdere verhuurpanden in [plaats] beschikt. Gesteld noch gebleken is dat hij niet in staat is om mee te delen in de nadelige financiële gevolgen van de coronacrisis.
13. Met deze omstandigheden zal rekening moeten worden gehouden.
14. De kantonrechter zal bepalen dat, vooruitlopend op de uitkomst van een mogelijke bodemprocedure, [gedaagden] c.s. kan volstaan met betaling van 50% van de over de maanden april tot en met juni 2020 verschuldigde huur. [gedaagden] c.s. moet dus nog € 7.468,75 betalen. De gevorderde wettelijke handelsrente over dit bedrag is toewijsbaar. Nu [eiser] geen ingangsdatum noemt voor de verschuldigde rente, zal deze vanaf de datum van dagvaarding worden toegewezen.
15. De gevorderde contractuele boetes worden afgewezen. Niet valt uit te sluiten dat deze boetes in de bodemprocedure worden gematigd of geheel terzijde worden gesteld op grond van de redelijkheid en billijkheid, vanwege de exceptionele situatie waarvan sprake is.
16. De buitengerechtelijke kosten worden slechts toegewezen over het door [gedaagden] c.s. te betalen bedrag.
17. Gelet op de uitkomst van deze procedure, waarbij partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagden] c.s. tot betaling aan [eiser] van:
a. € 7.468,75, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 3 juli 2020 en
b. € 780,00 aan incassokosten;
compenseert de proceskosten, in die zin dat partijen ieder hun eigen kosten dragen.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.