ECLI:NL:RBAMS:2020:3701

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/669407 / HA ZA 19-774

Vonnis van 29 juli 2020

in de zaak van

de stichting

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. L. Hennink te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. J.H.D. Luteijn te Amsterdam,

2.[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna De Key en [gedaagde 1] , in enkelvoudige vorm, worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 5 juli 2019 met producties,
de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties,
het tussenvonnis van 12 februari 2020, waarin een comparitie van partijen is gelast,
de e-mail van de rechtbank van 20 mei 2020, waarin een descente is gelast,
het proces-verbaal van descente en van comparitie van 29 mei 2020 met de daarin genoemde stukken,
de B-formulieren van 15 en 16 juni 2020 waarin [gedaagde 1] de rechtbank verzoekt tot het nemen van een akte en
het B-formulier van 16 juni 2020 waarin De Key bezwaar maakt tegen het verzoek van [gedaagde 1] en de rechtbank verzoekt om vonnis.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De Key is sinds 3 december 1996 erfpachter van de percelen plaatselijk bekend als [adres 1] , kadastrale aanduiding Sloten Noord-Holland [nummer] (hierna: het Perceel De Key 1) en [adres 2] , kadastrale aanduiding Sloten Noord-Holland [nummer] (hierna: het Perceel De Key 2) te [plaats] (gezamenlijk te noemen: de Percelen De Key). Het Perceel De Key 1 wordt verhuurd aan de heer [naam verhuurder 1] (hierna: [naam verhuurder 1] ). Het Perceel De Key 2 wordt verhuurd aan de heer [naam verhuurder 2] (hierna: [naam verhuurder 2] ).

2.2.

[gedaagde 1] heeft op 1 maart 2001 het recht van erfpacht verkregen op het achtergelegen perceel, in de leveringsakte als volgt omschreven: “
(…) het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond, eigendom van de gemeente Amsterdam, met de rechten van de erfpachter op de zich daarop bevindende opstal van een woonhuis (…) plaatselijk bekend [adres woonhuis] , (…) groot een are zevenenvijftig centiare (…)”. [gedaagde 1] heeft het perceel (hierna: het Perceel [gedaagde 1] ) gekocht van mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ), die daarvan erfpachter is geweest vanaf 1 december 1977.

2.3.

Aan de achterzijde van de tuin van het Perceel De Key 1 bevindt zich een muur, oorspronkelijk de achterzijde van een schuur die stond op het Perceel De Key 1 (hierna: de muur). In het midden, ter plekke waar vermoedelijk voorheen een deur was, zijn bakstenen zichtbaar en de rest van de muur is aan beide zijden voorzien van stucwerk.

2.4.

Op 28 augustus 2017 heeft [naam verhuurder 1] [gedaagde 1] schriftelijk medegedeeld dat hij over de erfgrens, op het Perceel De Key 1, heeft gebouwd en hem verzocht de over de erfgrens geplaatste bebouwing te verwijderen. [gedaagde 1] heeft geen gevolg gegeven aan dit verzoek.

2.5.

[gedaagde 1] heeft bij het Kadaster een aanvraag ingediend voor een Veldwerk, zijnde een landmeetkundige schets met maten, van zijn perceel. Op 1 september 2017 heeft het Kadaster per e-mail, voor zover relevant, geantwoord:

“(…) Naar aanleiding van uw aanvraag hebben wij onderzoek gedaan naar het Veldwerk waarop de grens op het moment van ontstaan is geregistreerd. (…) Helaas is dit Veldwerk (…) niet bruikbaar, omdat het Veldwerk onvoldoende maatvoering en of referentiepunten bevat van waaruit u de grens zou kunnen uitzetten. Ook is er geen bebouwing aanwezig waaruit we kunnen meten. (…) Wij adviseren u een vrijblijvende offerte aan te vragen voor een Grensreconstructie. Bij een Grensreconstructie zet het Kadaster de richting van een eerder ingemeten definitieve kadastrale grens opnieuw uit in het terrein. (…)”

2.6.

Op 20 oktober 2017 is op initiatief van De Key een grensreconstructie uitgevoerd vanaf het Perceel De Key 1, waarbij de kadastrale grens door het Kadaster in het veld is uitgemeten en vastgelegd zoals weergegeven in onderstaande tekening (hierna: de kadastrale kaart). [gedaagde 1] was bij de kadastrale meting niet opgeroepen en niet aanwezig.

2.7.

Op 25 april 2018 is namens [gedaagde 1] schriftelijk geklaagd bij De Key, omdat [naam verhuurder 1] was begonnen met het slopen van de muur. Ook is namens [gedaagde 1] geschreven dat [naam verhuurder 1] ten onrechte een stuk grond van [gedaagde 1] claimt.

2.8.

De advocaat van De Key heeft [gedaagde 1] op 28 mei 2019 gesommeerd de kadastrale erfgrens te respecteren en over te gaan tot het verwijderen van de door [gedaagde 1] geplaatste bebouwingen op het Perceel De Key 1, zijnde een schuur (door De Key aangeduid als Bebouwing 1) en een wit scherm (door De Key aangeduid als Bebouwing 2).

2.9.

Voornoemde schuur is gebouwd na aankoop van het perceel door [gedaagde 1] (hierna te noemen: Schuur 1). Rechts daarvan, bezien vanaf het Perceel [gedaagde 1] , bevindt zich een tweede schuur die verder uitsteekt naar achteren (hierna te noemen: Schuur 2). Ook deze is gebouwd na aankoop van het perceel door [gedaagde 1] . Het witte scherm is geplaatst in 2019.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

De Key vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. voor recht te verklaren dat i) de Percelen De Key, waarop [gedaagde 1] Bebouwing 1 en Bebouwing 2 heeft geplaatst, eigendom zijn van De Key en dat ii) de eigendomsgrens loopt zoals weergegeven op de kadastrale kaart,

II. [gedaagde 1] te veroordelen om Bebouwing 1 en Bebouwing 2 te verwijderen en verwijderd te houden van de Percelen De Key, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of een gedeelte daarvan met een maximum van € 50.000,00, en De Key op grond van artikel 3:299 van het Burgerlijk Wetboek (BW) te machtigen deze verwijdering op kosten van [gedaagde 1] uit te voeren als hij in gebreke blijft,

Subsidiair

III. voor recht te verklaren dat [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld jegens De Key door (een gedeelte van) de Percelen De Key in bezit te nemen,

IV. [gedaagde 1] te veroordelen om Bebouwing 1 en Bebouwing 2 te verwijderen en verwijderd te houden van de Percelen De Key, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of een gedeelte daarvan met een maximum van € 50.000,00, en De Key op grond van artikel 3:299 BW te machtigen deze verwijdering op kosten van [gedaagde 1] uit te voeren als hij in gebreke blijft, althans een schadevergoeding, op te maken bij staat, te laten betalen,

Primair en subsidiair

[gedaagde 1] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten ad € 925,00, de proceskosten en de nakosten.

3.2.

De Key stelt hiertoe dat [gedaagde 1] met Schuur 1 (Bebouwing 1) en het scherm (Bebouwing 2) de erfgrens heeft overschreden. De Key beroept zich ter onderbouwing van haar stelling op de erfgrens die volgt uit de door het Kadaster verrichte grensreconstructie. [gedaagde 1] maakt inbreuk op het erfpachtrecht van De Key en handelt daarmee onrechtmatig, aldus De Key.

3.3.

[gedaagde 1] betwist dat het Kadaster de juiste erfgrens heeft vastgesteld en dat uit de daaruit volgende kadastrale kaart kan worden opgemaakt dat [gedaagde 1] de (juridische) erfgrens heeft overschreden. De Key heeft daarmee niet voldaan aan haar stelplicht, aldus [gedaagde 1] . Voor zover wordt geoordeeld dat de juridische grens loopt zoals door De Key is gesteld, voert [gedaagde 1] tot zijn verweer dat hij, samen met [gedaagde 2] , de rechtmatig eigenaar is van het stuk grond door primair verkrijgende verjaring en subsidiair bevrijdende verjaring. Meer subsidiair beroept [gedaagde 1] zich op rechtsverwerking, nu De Key sinds 1996 eigenaar is van de percelen en zich tot 2017 niet heeft beroepen op haar eigendomsrecht. Het meest subsidiaire verweer van [gedaagde 1] is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat De Key zich beroept op haar eigendomsrecht, omdat [gedaagde 1] belang heeft bij gebruikmaking van het desbetreffende stukje grond en De Key een dergelijk belang niet heeft.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, verder ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagde 1] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat [gedaagde 1] eigenaar is van het perceel dat bekend staat als het stukje grond tussen de [adres 1] en [nummer] vanaf de achtermuur in beide tuinen en de [adres 3] , en om de erfgrens tussen de percelen van partijen te bepalen conform de erfgrens zoals die bij aanvang van de procedure feitelijk is,

II. De Key te veroordelen tot het verlenen van haar medewerking aan een notariële vastlegging van de juridische erfgrens en inschrijving van die erfgrens in het Kadaster binnen 14 dagen na vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 ineens, te vermeerderen met € 500,00 per dag, indien en zolang De Key na betekening van het vonnis in strijd met deze veroordeling handelt,

III. De Key te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

3.6.

De Key voert verweer.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, verder ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Gelet op het geschil en de stellingen van partijen leent deze zaak zich voor een gezamenlijke behandeling van de vorderingen in conventie en in reconventie.

in conventie en in reconventie

Kadastrale grens

4.2.

Partijen twisten over de vraag aan wie (het recht van erfpacht van) het stuk grond toebehoort. Waar in het hiernavolgende wordt gesproken van eigendom van grond wordt daarmee tevens bedoeld eigendom van een recht van erfpacht op die grond. De Key stelt dat door de kadastrale grensreconstructie voldoende is komen vast te staan zij daarvan eigenaar is en dat [gedaagde 1] over de erfgrens heeft gebouwd. [gedaagde 1] betwist dat De Key eigenaar is van het stuk grond en dat uit de kadastrale kaart kan worden afgeleid dat hij op de percelen van De Key heeft gebouwd. Ook weerspreekt [gedaagde 1] dat een volwaardige kadastrale meting is uitgevoerd, omdat hij bij de meting niet aanwezig was en zodoende geen input heeft kunnen geven. Daarnaast voert [gedaagde 1] aan dat de juiste kadastrale erfgrens slechts dan kan worden vastgesteld wanneer ook vanuit zijn perceel wordt gemeten, hetgeen niet is gebeurd. Een kadastrale meting vanaf het Perceel [gedaagde 1] en met aanwezigheid van [gedaagde 1] zou mogelijk tot een andere kadastrale erfgrens leiden, aldus [gedaagde 1] .

4.3.

De rechtbank gaat uit van de juistheid van de door het Kadaster uitgevoerde grensreconstructie en van de daaruit volgende kadastrale kaart. De daarin weergegeven erfgrens (de rode stippellijn op de tekening onder 2.6) moet worden geacht de grens weer te geven tussen het Perceel [gedaagde 1] en de Percelen De Key zoals die op basis van de huidige kadastrale gegevens is. [gedaagde 1] betwist weliswaar de juistheid van de bevindingen van het Kadaster, doch die betwisting is te speculatief, omdat niet anders is aangevoerd dan dat het Kadaster onder andere omstandigheden mógelijk een andere erfgrens zou hebben vastgesteld. Voorts wordt bij gebreke van een concrete nadere toelichting voorbijgegaan aan het standpunt dat de juiste erfgrens slechts dan kan worden vastgesteld als ook een meting wordt gedaan vanaf het Perceel [gedaagde 1] . Voor zover [gedaagde 1] hiermee refereert naar de e-mail van het Kadaster op 1 september 2017 (zie onder 2.5), geldt het volgende. Uit die e-mail blijkt slechts dat het Kadaster op basis van een verouderde landmeetkundige schets de grens niet kon uitzetten, omdat zij destijds (nog) niet bekend was met voldoende maatvoering en/of referentiepunten of zelfs met enige bebouwingen op het Perceel [gedaagde 1] . Wel was een grensreconstructie mogelijk. Op de kadastrale kaart – gemaakt naar aanleiding van de grensreconstructie op 20 oktober 2017 – blijkt dat Schuur 1 is meegenomen én dat er voldoende maatvoering en referentiepunten waren om de erfgrens te reconstrueren. Anders dan [gedaagde 1] aanvoert, blijkt uit de kadastrale kaart dan ook (voldoende) dat het gaat om een volwaardige kadastrale meting. Verder maken de in die tekening genoemde maten en referentiepunten afdoende duidelijk waarop de uitkomst van het Kadaster is gebaseerd. Gelet op de met metingen ondersteunde bevindingen van het Kadaster had het op de weg van [gedaagde 1] gelegen om toe te lichten welke maten en/of referentiepunten niet deugen en waar de volgens hem juiste merktekens dan zouden moeten staan of, indien dat zinvol was, een nieuwe grensreconstructie in zijn aanwezigheid uit te voeren. Dat is echter niet gebeurd.

4.4.

Het voorgaande komt erop neer dat De Key, onder verwijzing naar de door het Kadaster verrichte grensreconstructie en tegenover de enkele betwisting van [gedaagde 1] , voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de kadastrale grens van het Perceel De Key 1 wordt overschreden door Schuur 1 en het scherm van [gedaagde 1] . Nu Schuur 2 – bezien vanuit het Perceel [gedaagde 1] – méér dan Schuur 1 uitsteekt richting het perceel van De Key, kan worden vastgesteld dat ook Schuur 2 over de kadastrale grens is gebouwd.

Erfafscheiding

4.5.

Ter zitting heeft [gedaagde 1] zich beroepen op de feitelijke situatie en aangevoerd dat de muur, die het Perceel [gedaagde 1] scheidt van het Perceel De Key 1, moet worden aangemerkt als de erfafscheiding.

4.6.

De rechtbank vat het voorgaande op als een beroep op artikel 5:36 BW, op grond waarvan het midden van een muur, die dient als erfafscheiding, wordt vermoed de grens te zijn tussen die erven. In dit geval is dat vermoeden echter ontkracht door de grensreconstructie door het Kadaster.

Verjaring

4.7.

De rechtbank komt vervolgens toe aan de bespreking van het beroep op verjaring door [gedaagde 1] . Volgens [gedaagde 1] is hij door bezitsuitoefening, blijkend uit de feitelijke situatie, rechthebbende geworden van het stuk grond tussen enerzijds de door het Kadaster vastgestelde erfgrens en anderzijds de achterzijde van Schuur 1 (hierna: het stuk grond) door primair verkrijgende verjaring te goeder trouw, subsidiair bevrijdende verjaring.

4.8.

Voor zowel verkrijgende als bevrijdende verjaring is vereist dat sprake is van bezit van [gedaagde 1] en eventueel zijn rechtsvoorganger(s). De vraag of sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de artikelen 3:107 en verder BW. [gedaagde 1] en zijn rechtsvoorgangers moeten het perceel naar buiten kenbaar ondubbelzinnig hebben gehouden voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over dat goed, met de pretentie daarvan eigenaar te zijn. Hun intentie om het goed voor zichzelf te houden en het bezit daarvan aan de eigenaar te onttrekken, moet blijken uit uiterlijk waarneembare feiten waaruit naar verkeersopvattingen die intentie kan worden afgeleid. Uit het enkele gebruik van een onroerende zaak die als eigendom van een ander is geregistreerd, zal nog geen intentie van de gebruiker tot het houden voor zichzelf kunnen worden afgeleid. Er moet sprake zijn van een voor anderen zichtbare machtsuitoefening over de zaak waaruit de pretentie van eigendom blijkt én het moet duidelijk zijn dat de macht van de oorspronkelijke bezitter van de zaak is gebroken. De rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht moet immers uit de gedragingen van degene die zich op verjaring beroept, duidelijk kunnen opmaken dat deze pretendeert rechthebbende te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen.

4.9.

Een niet-rechthebbende bezitter te goeder trouw verkrijgt bij verkrijgende verjaring de rechten op onroerende zaken door onafgebroken bezit van tien jaar (artikel 3:99 lid 1 BW). Een bezitter is te goeder trouw indien hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen (artikel 3:118 lid 1 BW). Bij bevrijdende verjaring verkrijgt een niet-rechthebbende bezitter de rechten op onroerende zaken na verloop van twintig jaar, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw (artikelen 3:105 lid 1 BW, 3:306 BW en 3:314 lid 2 BW).

4.10.

Een geslaagd beroep op verjaring zou aldus tot gevolg hebben dat (het recht van erfpacht op) het stuk grond is overgegaan naar [gedaagde 1] . Voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde 1] door (verkrijgende of bevrijdende) verjaring het eigendomsrecht op het stuk grond heeft verkregen, dient eerst te worden vastgesteld of [gedaagde 1] (of een rechtsvoorganger) daadwerkelijk bezit heeft verkregen. Op grond van artikel 3:119 BW rust op [gedaagde 1] de last bij voldoende betwisting te bewijzen dat hij door bezit en verjaring rechthebbende is geworden.

4.11.

[gedaagde 1] stelt dat [naam 1] de eigendom heeft verkregen over het stuk grond door verkrijgende verjaring, omdat zij al enkele decennia vóórdat [gedaagde 1] eigenaar werd van het Perceel [gedaagde 1] een terras heeft geplaatst op (onder andere) het litigieuze stuk grond. [gedaagde 1] verbindt daaraan de conclusie dat gedurende een periode van enkele decennia sprake is van bezit door hem en zijn rechtsvoorganger(s). Voor zover wordt vastgesteld dat niet reeds [naam 1] de eigendom heeft verkregen door bezit, stelt [gedaagde 1] dat hij zelf eigenaar is geworden van het stuk grond door middel van verkrijgende verjaring. De Key betwist de inbezitneming van het stuk grond door [gedaagde 1] en zijn rechtsvoorganger(s). [naam verhuurder 2] heeft tijdens de descente verklaard dat in het midden van de muur, op de plek waar zich thans de ongepleisterde bakstenen bevinden, voorheen een deur was waardoor De Key bij het litigieuze stuk grond kon komen en dat men bovendien om de muur heen kon lopen naar het stuk grond erachter. Die deur is volgens [naam verhuurder 2] pas weggehaald en dichtgemetseld toen [gedaagde 1] eigenaar werd van het Perceel [gedaagde 1] .

4.11.1.

De heer [naam 2] , sinds 1972 woonachtig aan de [adres 4] , heeft – voor zover relevant – onder ede bij de notaris verklaard:

“(…) Ik ben in 1972 (…) daar komen wonen. (…) De tuin van mijn buurman op nummer [nummer] loopt tot aan de stenen muur aan de achterkant. (…) Zolang als ik hier woon, en volgens mij ook daarvoor, wordt de tuin (…) gebruikt tot aan de stenen muur. Vanaf de gevel van het huis heeft altijd een hek gestaan van paaltjes met gaas daartussen welke tot aan de stenen muur doorloopt. (…)”

4.12.

De Key betwist niet dat de rechtsvoorgangers van [gedaagde 1] het stuk grond als terras hebben gebruikt, zodat dit als vaststaand wordt aangenomen. De Key heeft echter wel gemotiveerd betwist dat zij over het stuk grond de feitelijke macht heeft verloren vanaf het moment dat deze door de rechtsvoorganger(s) van [gedaagde 1] werd gebruikt als terras. De rechtbank overweegt als volgt. De intentie van de gebruiker tot het houden voor zichzelf kan niet worden afgeleid uit het enkele gebruik van een onroerende zaak die in eigendom tot een ander behoort (zie rechtsoverweging 4.8). Het enkele gebruik als terras, ook indien daarvoor tegels zijn aangelegd, sluit immers niet uit dat de eigenaar toegang had tot het stuk grond en houdt niet in dat de macht van de oorspronkelijke eigenaar is gebroken. Zelfs als zou komen vast te staan dat de tuin van het Perceel [gedaagde 1] werd afgescheiden van de tuinen van de [adres 4] en [nummer] door middel van paaltjes die doorliepen tot aan de muur, zoals gesteld door [gedaagde 1] en verklaard door [naam 2] , betekent dat nog geen ondubbelzinnige bezitneming die de macht van de eigenaar (van de Percelen De Key) breekt. Dit vanwege het open en niet-permanente karakter van die afscheiding en omdat zij geen afscheiding van het Perceel De Key 1 inhoudt. Tegenover de gemotiveerde betwisting van De Key, heeft [gedaagde 1] geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd die onderbouwen dat [naam 1] de eigendom van dat stuk grond heeft verkregen door verkrijgende verjaring.

4.13.

Vervolgens dient te worden beoordeeld of [gedaagde 1] zelf eigenaar is geworden op grond van verkrijgende verjaring. Dit zal worden gedaan aan de hand van een verdeling van het stuk grond in twee onderdelen, omdat de schuren en het witte scherm op verschillende momenten zijn gebouwd of geplaatst nadat [gedaagde 1] zijn perceel in 2001 heeft gekocht. Het eerste deel bestaat uit de grond onder de schuren van [gedaagde 1] (hierna: deel A). Het tweede deel bestaat uit de grond tussen de achterzijde van Schuur 1 en de muur (hierna: deel B).

Deel A

4.14.

[gedaagde 1] kan met het plaatsen van de schuren worden aangemerkt als bezitter van deel A, omdat door de plaatsing van de schuren sprake is van een afscheiding die gebruik door anderen van de grond daaronder uitsluit.

4.15.

Partijen twisten over de vraag wanneer de schuren van [gedaagde 1] zijn gebouwd.

4.15.1.

Mevrouw [naam 3] en de heer [naam 4] , sinds 1 juni 2002 woonachtig aan de [adres 5] , hebben – voor zover relevant – schriftelijk verklaard:

“(…) Sinds wij op dit adres zijn komen (…) hebben wij gezien dat de tuin van de heer [gedaagde 1] – welke zich schuin onder onze woning bevindt – tot aan de muur van de tuin van zijn achterbuurman de [straatnaam] liep. Op het moment dat wij op dit adres zijn komen wonen, bevonden zich al twee schuren van de heer [gedaagde 1] helemaal achter in diens tuin. (…)”

4.15.2.

Mevrouw [naam 5] , woonachtig aan de [adres 6] van februari 1990 tot november 2009, heeft – voor zover relevant – schriftelijk verklaard:

“(…) Vanaf mijn woning op de eerste verdieping had ik zicht op de tuin van de heer [gedaagde 1] (…). Toen de heer [gedaagde 1] in de woning onder mij kwam wonen, heeft hij achter in de tuin twee schuren geplaatst. (…)”

4.15.3.

Mevrouw [naam 6] , sinds 1990 woonachtig op de [adres 7] , heeft – voor zover relevant – schriftelijk verklaard:

“(…) In 2001 kwam de heer [gedaagde 1] wonen en hij heeft twee schuren gebouwd helemaal achter in zijn tuin tot aan de stenen muur van de berging van de [straatnaam] . Deze twee schuren zijn nog steeds op dezelfde plaats te vinden. (…)”

4.16.

Uit voorgaande verklaringen van meerdere buren blijkt genoegzaam dat de schuren zijn gebouwd kort nadat [gedaagde 1] het perceel kocht, maar in elk geval niet later dan 2002 (zoals blijkt uit [gedaagde 1] ’s eigen verklaring en die van [naam 3] en [naam 4] ) en [gedaagde 1] sindsdien deel A in bezit heeft. De enkele betwisting van De Key volstaat in dat licht niet. De precieze datum of het jaartal van de bouw kan gelet op het hierna in rechtsoverweging 4.19 te overwegen in het midden blijven.

4.17.

Vervolgens moet worden beoordeeld of [gedaagde 1] zich redelijkerwijs als rechthebbende van deel A mocht beschouwen zodat hij als bezitter te goeder trouw kan worden aangemerkt. Indien geen sprake is van bezit ter goeder trouw is evenmin sprake van verkrijgende verjaring overeenkomstig artikel 3:99 BW.

4.18.

Op grond van artikel 3:118 BW wordt goede trouw vermoed aanwezig te zijn en moet het ontbreken daarvan worden bewezen. De bewijslast omtrent het door De Key gestelde ontbreken van de goede trouw aan de zijde van [gedaagde 1] rust op De Key. Ten aanzien van bezit van onroerende zaken kan goede trouw slechts worden aangenomen, wanneer de werkelijke eigendomsverhoudingen bij raadpleging van de openbare registers niet zouden zijn gebleken (artikel 3:23 BW).

4.19.

Tegenover de betwisting door [gedaagde 1] heeft De Key niet onderbouwd dat [gedaagde 1] bij raadpleging van de openbare registers had moeten begrijpen dat het stuk grond niet tot het door [gedaagde 1] in erfpacht verkregen perceel behoorde. Uit de beschrijving van het Perceel [gedaagde 1] in de akte van levering blijkt slechts een oppervlakte van één are en 57 centiare, waarbij geen grensaanduiding is aangegeven of een kaart is bijgevoegd. Uit het bericht van het Kadaster van 1 september 2017 is op te maken dat nadere perceelgrensgegevens op dat moment ook niet beschikbaar waren. De grootte van het omstreden stuk grond – naar de stellingen van De Key betreft Schuur 1 in totaal 5,5 bij 1,5 meter en De Key heeft met betrekking tot de grond onder Schuur 2 geen verweer gevoerd – is niet van zodanige omvang dat dit verschil ten opzichte van de in de akte van levering omschreven omvang [gedaagde 1] had moeten opvallen. [gedaagde 1] had overigens geen aanleiding eraan te twijfelen dat het stuk grond behoorde tot het perceel waarop hij een erfpachtrecht verkreeg, nu bij de aankoop van zijn woning het feitelijk gebruik daarop wees en ook de verkoper hiervan uitging, althans niet is gebleken van het tegendeel. Tot 2017 is door De Key ook geen bezwaar tegen het gebruik van de grond door [gedaagde 1] gemaakt. De Key heeft nog aangevoerd dat [gedaagde 1] uit grenspaaltjes had moeten opmaken dat de grens elders lag dan door hem aangenomen. Dat er grenspaaltjes waren toen [gedaagde 1] zijn schuur bouwde, is tegenover de betwisting door [gedaagde 1] niet komen vast te staan. De Key heeft geen andere feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit het ontbreken van de goede trouw aan de zijde van [gedaagde 1] zou moeten blijken. Naar het oordeel van de rechtbank was [gedaagde 1] derhalve te goeder trouw bij het in bezit nemen van deel A. Gesteld noch gebleken is dat De Key eerder dan 2017 heeft geklaagd over de inbezitneming, zodat de termijn van tien jaren in 2017 reeds was verstreken (zie rechtsoverweging 4.16). Het voorgaande betekent dat [gedaagde 1] eigenaar is geworden van deel A door verkrijgende verjaring.

Onrechtmatige inbezitneming

4.20.

Gezien het oordeel onder rechtsoverweging 4.19 moet de rechtbank de subsidiaire vordering van De Key behandelen voor zover deze betrekking heeft op deel A. Aan deze vordering – gebaseerd op het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309 – legt zij ten grondslag dat [gedaagde 1] , wetend dat De Key eigenaresse is, te kwader trouw een stuk grond in bezit nam. Nu de rechtbank van oordeel is dat de inbezitneming te goeder trouw is geschied, bestaat voor deze vordering geen grondslag, zodat de subsidiaire vordering zal worden afgewezen.

Deel B

4.21.

De Key heeft onbetwist gesteld dat het witte scherm (Bebouwing 2) in 2019 is geplaatst. Gesteld noch gebleken is dat in de ruimte tussen de achterwand van Bebouwing 1 en de muur voordien – althans ten minste tien jaar vóór 28 augustus 2017 – een scherm of ander ondubbelzinnig teken van inbezitneming is geplaatst waaruit bezitneming door [gedaagde 1] is af te leiden. Daarmee staat vast dat [gedaagde 1] deel B niet tien jaren onafgebroken in bezit heeft gehad. Het beroep op verjaring van [gedaagde 1] met betrekking tot deel B wordt dan ook verworpen.

4.22.

Nu het beroep van [gedaagde 1] op verkrijgende verjaring niet slaagt om de reden dat de termijn van tien jaren niet is verstreken, behoeft het subsidiaire verweer op bevrijdende verjaring geen verdere behandeling; ook dit kan niet slagen.

Rechtsverwerking, redelijkheid en billijkheid

4.23.

Het beroep van [gedaagde 1] op rechtsverwerking aan de zijde van De Key wordt ook verworpen. Gezien het in 4.19 opgenomen oordeel is dit verweer nog slechts relevant voor deel B. Tegen Bebouwing 2 heeft De Key, althans [naam verhuurder 1] , kort na plaatsing ervan geprotesteerd (zie de brief vermeld onder 2.8), zodat van rechtsverwerking geen sprake is. Het door [gedaagde 1] aangegeven belang dat hij heeft bij het voortbestaan van de feitelijke situatie op deel B kan er voorts niet toe leiden dat de vordering van De Key in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Bewijsaanbod

4.24.

De rechtbank zal voorbijgaan aan het door zowel De Key als [gedaagde 1] gedane bewijsaanbod, omdat hetgeen partijen hebben aangeboden te bewijzen niet tot een ander oordeel leidt dan het hiervoor overwogene.

Conclusie

4.25.

Voor zover de vordering van De Key ertoe strekt voor recht te verklaren dat de Percelen De Key haar eigendom zijn, komt deze niet voor toewijzing in aanmerking nu uit haar eigen stellingen blijkt dat zij slechts een recht van erfpacht op die percelen heeft, welk feit overigens niet ter discussie staat. Slechts de erfgrens staat ter discussie. De vorderingen van De Key zijn in zoverre toewijsbaar dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat de erfgrens van de Percelen De Key loopt als weergegeven op de kadastrale kaart (zie onder 2.6), behoudens voor zover [gedaagde 1] door verkrijgende verjaring recht heeft verkregen op het stuk grond dat zich bevindt onder de schuren (door De Key deels aangeduid als Bebouwing 1). Ook wordt [gedaagde 1] veroordeeld tot het verwijderen en verwijderd houden van het witte scherm (door De Key aangeduid als Bebouwing 2). De dwangsom zal als niet bestreden eveneens worden toegewezen, tot een lager bedrag per dag zoals vermeld in het dictum.

4.26.

De vordering in reconventie komt spiegelbeeldig voor toewijzing in aanmerking, in zoverre dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat [gedaagde 1] door verkrijgende verjaring gerechtigd is geworden tot het recht van erfpacht op het stuk grond dat zich bevindt onder de door hem gebouwde schuren, voor zover deze zich bevinden over de grens aangeduid op de kadastrale kaart (zie onder 2.6). Ook de vordering tot notariële vastlegging van deze erfgrens zal worden toegewezen. De daarop gevorderde dwangsom zal eveneens worden toegewezen op de wijze als in het dictum omschreven.

4.27.

Nu de veroordelingen zijn gebaseerd op verklaringen voor recht zal de rechtbank de gevraagde uitvoerbaarheid bij voorraad afwijzen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.28.

De Key vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Voornoemde vordering heeft echter geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal.

4.29.

De verrichte buitengerechtelijke incassohandelingen zijn slechts beperkt gebleven tot het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier (voorbereiding op een gerechtelijke procedure). Dergelijke beperkte werkzaamheden kunnen de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan. Gelet daarop zal de vordering worden afgewezen.

Proceskosten

4.30.

Nu beide partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld, worden de proceskosten tussen partijen gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de erfgrens van het Perceel De Key 1 loopt als weergegeven op de kadastrale kaart onder 2.6, met uitzondering van het stuk grond dat zich bevindt onder de schuren van [gedaagde 1] (door De Key deels aangeduid als Bebouwing 1),

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] tot het verwijderen en verwijderd houden van het witte scherm (Bebouwing 2) binnen één maand na het in kracht van gewijsde gaan van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,00 per dag of een gedeelte daarvan met een maximum van € 50.000,00, en machtigt De Key op grond van artikel 3:299 BW deze verwijdering op kosten van [gedaagde 1] uit te voeren als hij in gebreke hiervan blijft,

in reconventie

5.3.

verklaart voor recht dat [gedaagde 1] door verkrijgende verjaring gerechtigd is geworden tot het recht van erfpacht op het stuk grond dat zich bevindt onder Schuur 1 en Schuur 2, voor zover deze zich bevinden over de grens als aangeduid op de kadastrale kaart onder 2.6,

5.4.

veroordeelt De Key haar medewerking te verlenen aan notariële vastlegging van de erfgrens en inschrijving van die erfgrens in het Kadaster binnen drie maanden na het in kracht van gewijsde gaan van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.000,00 ineens, te vermeerderen met € 200,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00 indien en zolang De Key na betekening van het vonnis in strijd met deze veroordeling handelt,

in conventie en reconventie

5.5.

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt en

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, bijgestaan door mr. R. Hafith, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2020.