Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/684505 / KG ZA 20-469 MDvH / JD
Vonnis in kort geding van 2 juli 2020
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 29 mei 2020,
advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. V.J. Oranje te Amsterdam,
2.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN GELEGEN TE ( [postcode] ) AAN HET ADRES [adres],
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN GELEGEN TE ( [postcode] ) AAN HET ADRES [adres],
gedaagden,
niet verschenen.
De verschenen partijen zullen hierna Eigen Haard en [gedaagde sub 1] worden genoemd.
1.De procedure
Op de mondelinge behandeling van 18 juni 2020 heeft Eigen Haard de dagvaarding toegelicht. [gedaagde sub 1] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat is vonnis bepaald op heden.
Bij de mondelinge behandeling was aanwezig namens Eigen Haard L. Pruntel met mr. Groenewoud. [gedaagde sub 1] was aanwezig met mr. Oranje.
2.De feiten
2.1.
Sinds 16 januari 2017 huurt [gedaagde sub 1] een woning aan de [adres] (hierna: de woning) van Eigen Haard. In de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst met betrekking tot de woning is onder meer het volgende bepaald:
“
7.2 goed huurderschapHuurder zal zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder gedragen.
7.2 goed huurderschapHuurder zal zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder gedragen.
7.3
bestemming gehuurdeHuurder zal het gehuurde (…) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk bedrijfsmatig te gebruiken. Onder bestemmingswijziging en/of bedrijfsmatig gebruik vallen in ieder geval:(…)
- het (doen) bedrijven van prostitutie
(…)
7.4
hoofdverblijfHuurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde onafgebroken zijn exclusieve hoofdverblijf houden. (…)”.
2.2.
Op 3 februari 2020 heeft Eigen Haard een melding van een omwonende ontvangen dat er mogelijk sprake is van prostitutie vanuit de woning.
2.3.
Op 27 februari 2020 hebben toezichthouders van de gemeente een onaangekondigd huisbezoek aan de woning gebracht en aldaar twee prostituees aangetroffen. Dat hebben zij op 28 februari 2020 aan Eigen Haard gemeld.
2.4.
Bij brief van 5 maart 2020 is Eigen Haard door de burgemeester Amstelveen geïnformeerd dat op 27 februari 2020 een illegale seksinrichting is aangetroffen in de woning en dat daarmee artikel 3.4 van de Algemene Plaatselijke Verordening van Amstelveen (hierna: de APV) is overtreden. De burgemeester heeft Eigen Haard voorts geïnformeerd van het voornemen om de woning voor een periode van drie maanden te sluiten en Eigen Haard in de gelegenheid gesteld om een zienswijze over dat voornemen kenbaar te maken.
2.5.
Op 10 maart 2020 heeft Eigen Haard een zienswijze ingediend, waarin zij schrijft geen bezwaar te hebben tegen sluiting van de woning en dat zij zo snel mogelijk een einde te wil maken aan de verstoring van de openbare orde en verdere aantasting van het woon- en leefklimaat wil voorkomen.
2.6.
Bij brief van 12 maart 2020 heeft de burgemeester aan Eigen Haard bekend gemaakt dat op grond van artikel 3:7 lid 1 onder b van de APV in samenhang met artikel 125 Gemeentewet een last onder bestuursdwang wordt opgelegd, inhoudende het bevel om de woning te sluiten per maandag 16 maart 2020.
2.7.
Op 16 maart 2020 heeft Eigen Haard aan [gedaagde sub 1] meegedeeld dat de woning wordt gesloten op last van de burgermeester en dat zij naar aanleiding daarvan per direct de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] ontbindt op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Eigen Haard heeft [gedaagde sub 1] verzocht om de woning uiterlijk op 13 april 2020 te ontruimen en op te leveren.
2.8.
Bij brief van 31 maart 2020 heeft [gedaagde sub 1] bezwaar gemaakt tegen de sluiting van de woning. Het besluit is gehandhaafd.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert – samengevat – dat de woning op een zo kort mogelijke termijn wordt ontruimd, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure. Daarnaast vordert Eigen Haard veroordeling van [gedaagde sub 1] tot voldoening aan Eigen Haard van een bedrag van € 750,44 voor het gebruik van de woning voor elke maand vanaf 1 juni 2020 tot aan de ontruiming.
3.2.
Eigen Haard legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag.
Het is evident dat twee kamers in de woning in gebruik zijn gegeven, dan wel zijn onderverhuurd, om als peeskamer te gebruiken. Dat is in strijd met de huurovereenkomst en in strijd met de wet. [gedaagde sub 1] is zodoende tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ze handelt niet als goed huurder, hetgeen grond biedt voor een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in kort geding. Eigen Haard heeft de huurovereenkomst bij brief van 16 maart 2020 buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. De tekortkoming van [gedaagde sub 1] geeft Eigen Haard ook de bevoegdheid om op grond van artikel 6:256 BW ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen bij de kantonrechter en – vooruitlopend daarop – ontruiming van de woning in kort geding. Derden die mogelijk in de woning verblijven hebben daartoe geen recht. Zij verblijven in dat geval zonder recht of titel in de woning en dienen de woning te verlaten. Aldus steeds Eigen Haard.
Het is evident dat twee kamers in de woning in gebruik zijn gegeven, dan wel zijn onderverhuurd, om als peeskamer te gebruiken. Dat is in strijd met de huurovereenkomst en in strijd met de wet. [gedaagde sub 1] is zodoende tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ze handelt niet als goed huurder, hetgeen grond biedt voor een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in kort geding. Eigen Haard heeft de huurovereenkomst bij brief van 16 maart 2020 buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. De tekortkoming van [gedaagde sub 1] geeft Eigen Haard ook de bevoegdheid om op grond van artikel 6:256 BW ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen bij de kantonrechter en – vooruitlopend daarop – ontruiming van de woning in kort geding. Derden die mogelijk in de woning verblijven hebben daartoe geen recht. Zij verblijven in dat geval zonder recht of titel in de woning en dienen de woning te verlaten. Aldus steeds Eigen Haard.
3.3.
[gedaagde sub 1] heeft zich tegen de vorderingen verweerd en – samengevat – daartoe het volgende aangevoerd. [gedaagde sub 1] heeft geen wetenschap gehad van enig misbruik van haar woning. Zij heeft slechts haar sleutels afgegeven aan een vriend, die voor haar de post uit de brievenbus zou halen, omdat zij wegens gezondheidsredenen tijdelijk met haar kinderen bij haar moeder verbleef. Dat haar vriend kennelijk – zonder dat zij van iets wist - de woning in gebruik heeft gegeven aan prostituees, kan haar niet worden aangerekend en is onvoldoende ernstig om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen. Zij heeft – met kleine kinderen – groot belang in de woning – waar zij inmiddels weer zelf verblijft – te kunnen blijven wonen. Artikel 7:231 BW biedt in dit geval geen grond voor buitengerechtelijke ontbinding en ontbeert daarom rechtsgevolg. In lid 2 van dat artikel zijn de gronden voor buitengerechtelijke ontbinding limitatief opgesomd. Die gronden betreffen ofwel de Opiumwet, ofwel artikelen 174a of 174 van de Gemeentewet, ofwel de Woningwet. Sluiting van een woning op grond van een last onder (onmiddellijke) bestuursdwang van de burgemeester op grond van artikel 3.7 van de APV in samenhang met artikel 125 Gemeentewet is daar niet een van.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Niet verschenen gedaagden
4.1.
Tegen de niet verschenen gedaagden wordt verstek verleend, aangezien bij de dagvaarding de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen. Jegens hen zal de vordering tot ontruiming, nu deze niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt, worden toegewezen.
4.2.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Buitengerechtelijke ontbinding
4.3.
Niet in geschil is dat de burgemeester van Amstelveen op 16 maart 2020 heeft besloten een last onder bestuursdwang op te leggen inhoudende het bevel om de woning per die datum voor drie maanden te sluiten. De burgemeester heeft daarbij gebruik van gemaakt van zijn bevoegdheid op grond van artikel 125 lid 3 Gemeentewet in samenhang met artikel 3:7 lid 1 onder b van de APV. Op grond van laatstgenoemd artikel kan het bevoegde bestuursorgaan de sluiting bevelen van een afzonderlijke seksinrichting met het oog op (onder meer) de openbare orde. Artikel 125 lid 3 Gemeentewet staat, zoals mr. Oranje terecht naar voren heeft gebracht, niet vermeld in artikel 7:231 lid 2 BW. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat hier een limitatieve opsomming is bedoeld. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.4.
Artikel 7:231 lid 2 BW bepaalt dat de verhuurder de overeenkomst kan ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord “
en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 17 van de Woningwet is gesloten.” Het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning is weliswaar gebaseerd op verstoring van de openbare orde, maar is gegrond op artikel 125 Gemeentewet in samenhang met artikel 3:7 lid 1 sub b van de APV en dus niet op een van de in artikel 7:231 lid 2 BW genoemde wettelijke bepalingen. Noch uit de tekst van de bepaling zelf, noch uit de wetsgeschiedenis volgt dat deze uitzondering op de hoofdregel - dat een huurovereenkomst alleen kan worden ontbonden door de kantonrechter - ook in andere gevallen (waaronder op grond van een ander artikel van de Gemeentewet zoals hier) mogelijk is, integendeel, uit de wetsgeschiedenis lijkt juist te volgen dat een limitatieve opsomming is bedoeld. Het standpunt van Eigen Haard dat zij de huurovereenkomst op 16 maart 2020 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden.
en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 17 van de Woningwet is gesloten.” Het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning is weliswaar gebaseerd op verstoring van de openbare orde, maar is gegrond op artikel 125 Gemeentewet in samenhang met artikel 3:7 lid 1 sub b van de APV en dus niet op een van de in artikel 7:231 lid 2 BW genoemde wettelijke bepalingen. Noch uit de tekst van de bepaling zelf, noch uit de wetsgeschiedenis volgt dat deze uitzondering op de hoofdregel - dat een huurovereenkomst alleen kan worden ontbonden door de kantonrechter - ook in andere gevallen (waaronder op grond van een ander artikel van de Gemeentewet zoals hier) mogelijk is, integendeel, uit de wetsgeschiedenis lijkt juist te volgen dat een limitatieve opsomming is bedoeld. Het standpunt van Eigen Haard dat zij de huurovereenkomst op 16 maart 2020 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden.
4.5.
Dit betekend dat moet worden beoordeeld of sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde sub 1] , dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en ontruiming van de woning zal worden toegewezen (artikel 7:231 lid 1 jo. artikel 6:625 BW).
Ernstige tekortkoming in nakoming van de huurovereenkomst
4.6.
Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. Op grond van artikel 7:219 BW kan de huurder ook aansprakelijk worden gesteld voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden.
4.7.
[gedaagde sub 1] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat zij eind december 2019, rond de kerstdagen, naar haar moeder is vertrokken samen met haar dochter en zoon, omdat zij zelf gezondheidsproblemen had en om voor haar moeder te zorgen. Ze heeft de sleutel van de woning gegeven aan [naam] , die op haar post en de woning zou passen. Ze is na het verlaten van de woning niet meer in de woning geweest tot maart 2020, aldus steeds [gedaagde sub 1] . Tijdens haar afwezigheid zijn prostituees werkzaam geweest in de woning, zoals is geconstateerd door de gemeentelijke toezichthouder op 9 februari 2020 en door de politie op 27 februari 2020.
4.8.
Geoordeeld wordt als volgt. Artikel 7.2 van de huurovereenkomst verplicht [gedaagde sub 1] zich te gedragen als een goed huurder. Artikel 7.3 verplicht [gedaagde sub 1] de woning te gebruiken overeenkomstig de bestemming daarvan en verbiedt expliciet deze bedrijfsmatig te gebruiken voor het (doen) bedrijven van prostitutie. Artikel 7.4 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst verplicht [gedaagde sub 1] om de woning gedurende de huurtijd feitelijk te bewonen en daar onafgebroken haar exclusieve hoofdverblijf te houden. Vaststaat dat [gedaagde sub 1] deze verplichtingen in de huurovereenkomst heeft overtreden. Deze tekortkoming is ook ernstig genoeg om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Van Eigen Haard kan niet worden gevergd dat zij prostitutie in een sociale huurwoning door de vingers ziet.
Verwijtbaarheid
4.9.
[gedaagde sub 1] heeft betoogd dat die tekortkoming niet aan haar kan worden verweten. Zij heeft de sleutel in vertrouwen aan [naam] gegeven en is eind december 2019 tijdelijk bij haar moeder gaan wonen. Buiten haar medeweten heeft [naam] kennelijk de woning in gebruik gegeven aan prostituees. Dit betoog kan [gedaagde sub 1] niet baten. Van [gedaagde sub 1] mag worden verwacht dat zij datgene doet wat redelijkerwijs van haar kan worden verwacht om overlast of andere schade voor de verhuurder of omwonenden te voorkomen. Daaronder valt ook het treffen van maatregelen om te voorkomen dat derden het gehuurde gaan gebruiken, en zeker als illegale seksinrichting, zoals hier is gebeurd. Het feit dat zij de sleutel aan een derde heeft toevertrouwd die (zoals zij heeft aangevoerd) misbruik heeft gemaakt van dat vertrouwen, is een omstandigheid die voor haar risico komt. Bovendien is niet gebleken dat [gedaagde sub 1] in de periode december 2019 tot maart 2020 nog heeft omgekeken naar de woning of anderszins in de gaten heeft gehouden wat er in de woning gebeurde.
Conclusie
4.10.
Dit alles betekent dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal toewijzen. Eigen Haard heeft een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening nu zij erop toeziet dat de – schaarse – sociale huurwoningen worden gebruikt volgens de bestemming. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Zoals hiervoor is overwogen, kan van Eigen Haard niet worden gevergd dat zij prostitutie door de vingers ziet en zij heeft er bovendien belang bij (ook met het oog op precedentwerking) om duidelijk en direct op te kunnen treden tegen illegale seksinrichtingen. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] de woning zal moeten ontruimen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Eigen Haard verklaard bereid te zijn [gedaagde sub 1] een termijn van een maand te geven om dat te doen. De vorderingen zullen in die zin worden toegewezen.
Proceskosten
4.11.
Gedaagden zullen als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Eigen Haard begroot op:
- griffierecht € 656,00
- salaris advocaat
€ 980,00totaal € 1.636,00
te vermeerderen de na dit vonnis ontstane kosten als hierna begroot.
- salaris advocaat
€ 980,00totaal € 1.636,00
te vermeerderen de na dit vonnis ontstane kosten als hierna begroot.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt gedaagden de woning aan de [adres] binnen één (1) maand na betekening van dit vonnis met al het hunne en de hunnen te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels en al hetgeen tot de woning behoort ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen,
5.2.
bepaalt dat gedaagden een dwangsom van € 500,00 moeten betalen aan Eigen Haard voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1 voldoen, tot een maximum van € 10.000,00,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] tot voldoening aan Eigen Haard van een bedrag van € 750,44 per maand vanaf 1 juni 2020 tot aan de dag van de ontruiming,
5.4.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de kant van Eigen Haard, begroot op € 1.636,00, alsmede de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J. Dekker, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2020. [1]