ECLI:NL:RBAMS:2020:3105

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8524878 KK EXPL 20-299

vonnis van: 19 juni 2020

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser, nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. E.T. van den Hout

t e g e n

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidBRGRRTIME STADHOUDERSKADE B.V.

gevestigd te Amsterdam
ook te noemen Brgrrtime Stadhouderskade B.V.

2. [gedaagde 2]

wonende te [woonplaats]

ook te noemen [gedaagde 2]
gedaagden, gezamenlijk te noemen: Brgrrtime

gemachtigde: mr. V.A.M. Klemann

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 25 mei 2020, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd. Ter terechtzitting van 12 juni 2020 is de zaak mondeling behandeld. [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde en mr. T. van den Bergh. Brgrrtime is verschenen bij [gedaagde 2] , die eveneens werd vergezeld door de gemachtigde. Brgrrtime heeft voorafgaand aan de zitting stukken ingediend.

De kantonrechter heeft de zaak met partijen besproken en vragen gesteld, partijen hebben hun standpunt nader toegelicht aan de hand van een pleitnota. [eiser] heeft ter zitting de vordering met een bedrag van € 1.500,- verminderd.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende:

1.1.

Partijen hebben met ingang van 1 juni 2019 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is casco verhuurd met als bestemming
restaurant, ten behoeve van de formule van huurder. De huurprijs bedraagt
€ 4.109,16 per maand inclusief btw, te voldoen voor de eerste van elke maand. Brgrrtime heeft bij aanvang van de huurovereenkomst, zoals overeengekomen, een waarborgsom van € 11.075,13 betaald.

1.2.

In artikel 19.5 van de huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde 2] , via zijn holding Westminster Holding B.V. enig aandeelhouder en bestuurder van Brgrrtime, naast Brgrrtime Stadhouderskade B.V. in privé hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van alle verplichtingen uit de overeenkomst.

1.3.

In artikel 25.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder bij te late betaling van de huur, vanaf de vervaldag van het bedrag een direct opeisbare boete verbeurt van € 250,- per dag.

1.4.

Op de huurovereenkomst zijn onder meer de
Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte (..)van toepassing, ook wel de ROZ-voorwaarden genoemd. Daarin is onder meer bepaald:
Aansprakelijkheid

11.3

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening (..).Bankgarantie/Waarborgsom26.1 Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder (..) aan verhuurder een bankgarantie afgeven (..) ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag gerelateerd aan de betalingsverplichtingen van huurder aan verhuurder dan wel waarborgsom storten op een door verhuurder opgegeven bankrekening (..).

1.5.

Brgrrtime heeft voor het gehuurde een overnamesom van € 130.000,- betaald en er is voor een bedrag van € 75.000,- aan het gehuurde verbouwd. Middels crowdfunding heeft Brgrrtime daarvoor een bedrag van € 165.000,- geleend. Ook voor dit bedrag heeft [gedaagde 2] zich persoonlijk garant gesteld.

1.6.

Brgrrtime is op 18 september 2019 opengegaan. Er zijn in het gehuurde in september en oktober 2019 meerdere storingen aan de stroomvoorziening geweest. Dit heeft tot omstreeks het einde van het jaar 2019 geduurd, waarna de storingen door het uitvoeren van werkzaamheden in de meterkast waren opgelost. Partijen hebben hierover per e-mail contact gehad en [gedaagde 2] heeft in een e-mail van 17 november 2019 aangekondigd een schadeclaim bij zijn verzekeraar neer te leggen. Bij e-mail van 6 januari 2020 heeft de gemachtigde van Brgrrtime aan [eiser] voorgesteld te overleggen over de gang van zaken.

1.7.

Brgrrtime heeft vanaf 1 december 2019 geen lopende huurtermijnen meer betaald. Bij e-mail van 27 februari 2020 heeft Brgrrtime [eiser] laten weten dat de omzet toenam en heeft zij een voorstel gedaan tot aflossing van de bestaande huurachterstand. [eiser] heeft daarop een tegenvoorstel gedaan. Partijen hebben geen betalingsregeling bereikt.

1.8.

Brgrrtime heeft conform zijn eigen betalingsvoorstel op 27 februari en 9 maart 2020 een bedragen van € 500,- respectievelijk € 1.000,- aan [eiser] betaald.

1.9.

Op 15 maart 2020 heeft de overheid in verband met het coronavirus besloten dat eet- en drinkgelegenheden per direct tot nader order moesten sluiten. Deze maatregel is met ingang van 1 juni 2020 opgeheven, zij het dat sindsdien beperkingen worden gesteld aan het aantal personen dat tegelijkertijd aanwezig mag zijn in een horecagelegenheid. In het gehuurde kunnen in plaats van
42 nu maximaal 14 gasten tegelijkertijd verblijven. Brgrrtime was ten tijde van de zitting nog niet open voor klanten.

Het geschil

2. [eiser] vordert Brgrrtime bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, na vermindering van eis hoofdelijk te veroordelen tot:
a. betaling van de huurachterstand tot en met juni 2020 van € 27.261,12, vermeerderd met wettelijke rente;
b. betaling van een boete van € 50.000,-, vermeerderd met wettelijke rente;
c. betaling van buitengerechtelijke kosten van € 1.662,-, vermeerderd met wettelijke rente;
d. ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, met machtiging van [eiser] de ontruiming zelf te bewerkstelligen, zo nodig met hulp van de sterke arm;
e. betaling van de proceskosten.

3. [eiser] stelt dat Brgrrtime inmiddels zeven maanden huur onbetaald heeft gelaten en daarmee ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Brgrrtime is naast de huurachterstand de overeengekomen boete bij niet tijdige betaling verschuldigd, net als de buitengerechtelijke kosten die [eiser] heeft gemaakt en de wettelijke rente. Het is inmiddels duidelijk dat Brgrrtime in financiële problemen zit en [eiser] wenst daarom het gehuurde te verhuren aan een nieuwe huurder, die zich reeds heeft gemeld. Bovendien rechtvaardigt de hoogte van de huurachterstand een ontbinding van het gehuurde.

4. Brgrrtime voert verweer tegen de vordering. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.

Beoordeling

5. [eiser] heeft voldoende spoedeisend belang bij zijn vordering in kort geding, gelet op de ontstane huurachterstand en de wens om het gehuurde te verhuren aan een nieuwe huurder.

6. In dit kort geding moet worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

7. Onbetwist is gebleven dat vanaf december 2019 tot en met de zitting van 12 juni 2020 geen (lopende) huurtermijnen zijn voldaan en dat op de huurachterstand slechts een bedrag van in totaal € 1.500,- is afgelost. Dat betekent dat de huur gedurende bijna zeven maanden niet is voldaan.

8. Brgrrtime voert aan dat ontruiming van het gehuurde niettemin niet is gerechtvaardigd. Zo zijn er vanaf september 2019 diverse stroomstoringen in het gehuurde geweest en verder moet de huurachterstand worden herberekend naar aanleiding van het uitbreken van de coronacrisis en de sluiting van de horeca op 15 maart 2020 als gevolg daarvan Als ook de hoogte van de waarborgsom wordt aangepast en het meer betaalde wordt verrekend met de achterstand, resteert maar een beperkte huurachterstand.

9. De aangevoerde omzetderving als gevolg van 286 stroomstoringen tot het einde van het jaar en de daaruit voortkomende betalingsonmacht is echter een omstandigheid die voorshands voor rekening en risico van Brgrrtime moet blijven. Brgrrtime voert weliswaar aan dat [eiser] onvoldoende heeft gedaan om de stroomstoringen destijds op te lossen, maar heeft niet nader toegelicht dat deze stroomstoringen het gevolg zijn geweest van een gebrek aan het gehuurde dat voor rekening van de verhuurder komt. [eiser] stelt bovendien dat hij meerdere keren heeft gevraagd wat nu precies het gebrek was, maar dat Brgrrtime hierop nimmer duidelijk antwoord heeft gegeven.

10. Dat ligt anders bij de sluiting van overheidswege als gevolg van de Corona-maatregelen. Brgrrtime voert terecht aan dat inmiddels in meerdere uitspraken is geoordeeld dat sluiting van horecapanden door de noodverordening in bepaalde gevallen wordt gezien als een gebrek aan het gehuurde en/of sprake is van onvoorziene omstandigheden, die ertoe kunnen leiden dat – ook als huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek in de huurovereenkomst is uitgesloten – de huurprijs wordt gekort met een door de rechter te bepalen percentage (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBNNE: 2020:1979 en ECLI:NL:RBAMS: 2020:2914).

10. Gezien deze recente jurisprudentie valt vooralsnog niet uit te sluiten dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat Brgrrtime vanaf 15 maart 2020 recht heeft op een huurkorting. Hoewel de door de rechter gehanteerde percentages wisselen, houdt Brgrrtime in haar geval vast aan een huurkorting van 50% dan wel 65%. Een en ander zal zich de komende tijd verder uitkristalliseren maar naar het zich laat aanzien zal in vergelijkbare gevallen de huurprijs ten hoogste met 50% worden verlaagd. Uitgaande van het meest positieve scenario voor Brgrrtime, is de huurverplichting vanaf december 2019 tot en met juni 2020 dan in ieder geval in totaal € 21.573,09 (€ 12.327,48 tot maart 2020 en € 9.245,61 vanaf maart tot en met juni 2020). Van dit bedrag is tot op heden € 1.500,00 betaald.

12. Anders dan Brgrrtime aanvoert, kan in de Corona-crisis echter geen aanleiding worden gezien om de overeengekomen waarborgsom (tijdelijk) te verlagen en te verrekenen met de huurachterstand. Brgrrtime heeft immers het gehuurde in gebruik gehouden en het doel van de waarborgsom is dan ook gedurende de Corona-crisis niet veranderd. Dat de waarborgsom is vastgesteld op een aantal maanden huur, maakt niet dat bij tijdelijke verlaging van de huur, ook reden bestaat om de waarborgsom aan te passen. Conclusie is dan ook dat in ieder geval een bedrag van € 20.073,09 aan huurachterstand toewijsbaar is, zodat Brgrrtime bij voorlopige voorziening tot betaling van dit bedrag wordt veroordeeld.

13. Nu Brgrrtime zeven maanden lang geen huur heeft betaald, behoudens een bedrag van € 1.500,00 is zij ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De Corona-crisis en de ten gevolge daarvan verplichte sluiting van de horeca was weliswaar onvoorzien, maar reeds daarvoor had Brgrrtime al een achterstand laten ontstaan van drie maanden huur. Bovendien rechtvaardigt de crisis niet dat helemaal geen huur meer wordt betaald, zoals hiervoor omschreven. Nu Brgrrtime verder ter zitting niet kon garanderen dat zij de toekomstige huurtermijnen wel tijdig kan betalen en de volledige huurachterstand binnen afzienbare tijd zal kunnen inlopen, is de verwachting dat een bodemrechter zal concluderen dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Te meer nu ook overigens de financiële positie van Brgrrtime gelet op de uitstaande lening en het reeds verleende betalingsuitstel, zorgelijk is. Dat Brgrrtime grote investeringen in het gehuurde heeft gedaan, maakt het voorgaande niet anders. Daarbij is verder nog in aanmerking genomen dat [eiser] onbetwist heeft gesteld dat hij direct na ontruiming het gehuurde aan een nieuwe huurder kan verhuren. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen. De toekomstige huurtermijnen tot de dag van de ontruiming zijn eveneens toewijsbaar, zij het ter hoogte van een bedrag van € 2.054,58 per maand.

14. De door [eiser] gevorderde machtiging om zelf de ontruiming te bewerkstelligen is onverenigbaar met artikel 556 lid 1 Rv, dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder
.De deurwaarder zelf ontleent de bevoegdheid voor het inroepen van de hulp van de sterke arm rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, wordt daarom afgewezen.

14. In de stellingen van [eiser] wordt geen aanleiding gezien om op een veroordeling tot betaling van de boete vooruit te lopen, zodat deze in dit kort geding wordt afgewezen. De buitengerechtelijke kosten en rente zijn wel toewijsbaar. Overigens wordt de wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten afgewezen, nu daarvoor onvoldoende is gesteld.

14. Brgrrtime wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt Brgrrtime Stadhouderskade B.V. en [gedaagde 2] het gehuurde aan de [adres] binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt Brgrrtime Stadhouderskade B.V. en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van:
- € 20.073,09 aan huurachterstand tot en met juni 2020, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot de voldoening;
- € 1.662,- aan buitengerechtelijke kosten inclusief btw;
- € 2.054,58 per maand aan huur, voor iedere maand of deel daarvan dat Brgrrtime het gehuurde na 1 juli 2020 in gebruik houdt;

veroordeelt Brgrrtime Stadhouderskade B.V. en [gedaagde 2] hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
€ 499,00 voor het griffierecht
€ 480,00 voor salaris gemachtigde
€ 173,09voor de explootkosten
€ 1.152,09 in totaal, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Brgrrtime Stadhouderskade B.V. en [gedaagde 2] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Brgrrtime Stadhouderskade B.V. en/of [gedaagde 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft/hebben voldaan en het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving is betekend;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 juni 2020 in tegenwoordigheid van mr. T.C. van Andel, griffier.

De griffier De kantonrechter