Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8288457 EA VERZ 20-47
beschikking van: 12 juni 2020
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[naam 1] h.o.d.n. Kinderdagverblijf De Orchidee
wonende te [woonplaats]
nader te noemen: De Orchidee
gemachtigde: mr. S.G.G. Post
t e g e n
1. [naam 2]
wonende te [woonplaats]
2. [naam 3]
wonende te [woonplaats]
nader te noemen: [naam 2] & [naam 3]
procederend in persoon
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De Orchidee heeft op 24 januari 2020 een verzoek ingediend als bedoeld in artikel 7:230a BW. [naam 2] & [naam 3] hebben op 13 mei 2020 een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is mondeling behandeld op de zitting van 22 mei 2020. Voor De Orchidee is verschenen mevrouw [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. [naam 3] is verschenen namens [naam 2] & [naam 3] . Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is datum voor beschikking bepaald op heden.
Het verzoek is mondeling behandeld op de zitting van 22 mei 2020. Voor De Orchidee is verschenen mevrouw [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. [naam 3] is verschenen namens [naam 2] & [naam 3] . Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is datum voor beschikking bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Uitgegaan wordt van het volgende.
1.1.
De Orchidee huurt sinds 1 december 2009 een ruimte aan het [adres] begane grond te Amsterdam (hierna: het gehuurde) (van de rechtsvoorgangster) van [naam 2] & [naam 3] . Het gehuurde en de daarboven gelegen woningen staan sinds
2 augustus 2017 kadastraal geregistreerd op naam van [naam 2] & [naam 3] . Het gehuurde is bestemd te worden gebruikt als kinderdagverblijf.
2 augustus 2017 kadastraal geregistreerd op naam van [naam 2] & [naam 3] . Het gehuurde is bestemd te worden gebruikt als kinderdagverblijf.
1.2.
In de huurovereenkomst is opgenomen:
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op1 december 2009 en lopende tot en met 30 november 2014.3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf optiejaren, derhalve tot en met 30 november 2019.Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens één jaar met één optiejaar.3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.3.4 Opzegging dient schriftelijk te geschieden.
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op1 december 2009 en lopende tot en met 30 november 2014.3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf optiejaren, derhalve tot en met 30 november 2019.Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens één jaar met één optiejaar.3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.3.4 Opzegging dient schriftelijk te geschieden.
1.3.
Bij brief van 6 september 2018 hebben [naam 2] & [naam 3] aan De Orchidee geschreven, dat zij de huurovereenkomst per 30 november 2019 beëindigen. Bij brief van 7 juni 2019 bevestigde mr. R.A. Veldman, advocaat, de opzegging van de huurovereenkomst met De Orchidee, zoals die op 6 september 2018 is gedaan en wordt de ontruiming aangezegd per 1 november 2019. Bij brief van 20 juni 2019 heef de gemachtigde van De Orchidee aan mr. Veldman laten weten een procedure bij de kantonrechter te starten. Per e-mail van 21 juni 2019 wordt de ontruimingsdatum aangezegd per 30 november 2019.
Verzoek
2. De Orchidee verzoekt de kantonrechter om op grond van art. 7:230a lid 1 BW de termijn, gedurende welke de verplichting om het gehuurde te ontruiming is geschorst, te verlengen tot één jaar, tot 30 november 2020, althans tot een door de kantonrechter te bepalen datum.
3. De Orchidee stelt dat de belangenafweging als bedoeld in art. 7:230a lid 4 BW in haar voordeel moet uitvallen en het verzoek toegewezen op grond van het volgende. De Orchidee is voor de uitoefening van haar bedrijf volledig afhankelijk van het gehuurde. De Orchidee heeft een goede naam opgebouwd en zit helemaal vol. Er is een wachtlijst, net als elders in de Pijp. Bij sluiting van De Orchidee zullen kinderen op straat komen te staan. Een alternatieve plaatsing op de andere vestiging van De Orchidee op IJburg is niet reëel, gelet op de (reis-)afstand. De Orchidee heeft bij aanvang € 50.000,00 geïnvesteerd in het gehuurde. Deze investeringen zouden bij vertrek teniet gaan. Voor het verhuizen van de onderneming is een investering nodig van minimaal € 40.000,00. De Orchidee heeft, zeker in deze tijden, een maatschappelijke functie. Bovendien heeft De Orchidee vijf medewerkers in dienst en twee tot vier stagiaires. De nieuwe vestiging op IJburg is zelfstandig nog niet levensvatbaar en is op dit moment uitsluitend te exploiteren met steun van de opbrengsten van de vestiging aan het Sarphatipark. Er is enige tijd nodig om deze nieuwe vestiging – en daarmee de gehele onderneming van De Orchidee – levensvatbaar te maken.
4. Een reden voor de opzegging hebben [naam 2] & [naam 3] niet gegeven, zodat geen aantoonbaar belang bij hen bestaat. Voorzover dat wel zou bestaan, moet het belang van De Orchidee zwaarder wegen.
5. Voor aanpassing van de gebruiksvergoeding naar het door [naam 2] & [naam 3] verzochte bedrag bestaat geen aanleiding, die zou volgens De Orchidee juist lager moeten zijn dan de voorheen geldende huurprijs.
Verweer
6. [naam 2] & [naam 3] verweren zich tegen het verzoek. Zij hebben het pand in juli 2017 gekocht, met als doel de bovenwoningen op te knappen en de bedrijfsruimte op de begane grond om te bouwen tot een woning om deze vervolgens te verkopen. [naam 2] & [naam 3] hebben direct na aankoop De Orchidee op de hoogte gebracht van hun voornemen de huurovereenkomst op te zeggen en hebben dat in september 2018 ook formeel gedaan. Daarna is telefonisch contact gehouden met De Orchidee, waarbij De Orchidee heeft toegezegd [naam 2] & [naam 3] op de hoogte te houden van haar zoektocht naar een nieuwe bedrijfsruimte. Die is ook daadwerkelijk gevonden op IJburg, waarvoor vervolgens personeel is geworven. Het huidige personeel kan, volgens [naam 2] & [naam 3] , bij deze vestiging aan de slag. De geïnvesteerde bedragen horen bij de normale bedrijfsvoering van De Orchidee. De Orchidee heeft alle tijd en gelegenheid gehad een andere locatie te vinden en in te richten.
7. De huidige bestemming van het gehuurde is volgens het bestemmingsplan “wonen.” Er is geen garantie dat dit zo blijft, zodat [naam 2] & [naam 3] een belang hebben om op korte termijn tot verbouwing van het gehuurde over te gaan. Dit is ook noodzakelijk om de financiële afspraken met de bank na te kunnen komen, waarbij door de vertraging van de afwikkeling van de huurovereenkomst al een bedrag extra is afgelost, met een boete. Het belang van [naam 2] & [naam 3] bij ontruiming is groter dan dat van De Orchidee bij verlenging van de ontruimingstermijn.
8. [naam 2] & [naam 3] vragen om afwijzing van het verzoek. Verzocht wordt om de gebruiksvergoeding voor de resterende periode hoger vast te stellen dan de voorheen geldende huurprijs. Een reële marktconforme huur is € 2.994,00.
Beoordeling
9. Tussen partijen staat vast dat er geen sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde of van ernstige overlast of wanbetaling door De Orchidee. Aan de orde is derhalve een afweging tussen de belangen van De Orchidee enerzijds en die van [naam 2] & [naam 3] anderzijds. Daarbij zal het belang van De Orchidee haar onderneming langer op het vertrouwde adres te kunnen exploiteren moeten worden afgewogen tegen het belang van [naam 2] & [naam 3] bij ontruiming van het gehuurde.
10. De Orchidee heeft als belangrijkste argumenten aangevoerd, dat de huidige vestiging succesvol is en een belangrijke maatschappelijke functie vervult in De Pijp, waar een tekort is aan kinderopvangplaatsen. Ook de werkgelegenheid van de medewerkers van De Orchidee is een te respecteren belang. Daarnaast heeft De Orchidee een financieel belang bij het langer kunnen exploiteren van deze vestiging, nu de nieuw gestarte vestiging op IJburg nog niet zelfstandig rendeert.
11. Met [naam 2] & [naam 3] is de kantonrechter van mening, dat de gedane investering in het pand, gelet op het tijdsverloop, niet als argument kan dienen voor verlenging van de ontruimingstermijn. Datzelfde geldt voor de gestelde verhuiskosten. Deze horen bij het ondernemersrisico van De Orchidee, nu het uitgangspunt bij het tekenen van de huurovereenkomst was, dat na de voorziene looptijd van 10 jaar, slechts een verlenging van telkens één jaar was voorzien. De Orchidee kon er daardoor rekening mee houden, dat na 30 november 2019 de huur kon eindigen, zoals ook daadwerkelijk is gebeurd, gelet op de opzegging door [naam 2] & [naam 3] . De financiële belangen ten aanzien van de investering wegen derhalve beperkt mee, naar het oordeel van de kantonrechter.
12. [naam 2] & [naam 3] hebben daartegenover gesteld dat er een mogelijkheid bestaat dat het bestemmingsplan zou kunnen worden gewijzigd. Enige onderbouwing of aanwijzingen dat het huidige plan, dat in 2018 is vastgesteld, zal worden gewijzigd in die zin dat omzetting van het gehuurde naar een woning niet langer mogelijk is, hebben [naam 2] & [naam 3] niet in de procedure ingebracht. De huidige bestemming is “gemengd”, zodat bewoning thans mogelijk is. Gelet op het gebrek aan woonruimte in Amsterdam ligt een wijziging van het bestemmingsplan niet voor de hand.
13. [naam 2] & [naam 3] hebben voorts gesteld, maar niet onderbouwd, dat uitstel van de verbouwing van het gehuurde financiële consequenties voor hen heeft in de zin van verbeurde en mogelijk nog te verbeuren boetes, en aflossing van en minder gunstige voorwaarden voor de hypotheek. Doordat [naam 2] & [naam 3] deze financiële consequenties niet inzichtelijk hebben gemaakt, kan de kantonrechter met deze stellingen geen rekening houden. [naam 2] & [naam 3] hebben dan ook niet duidelijk gemaakt dat zij een belang hebben, dat zwaarder moet wegen dan het belang van De Orchidee.
14. De kantonrechter is, op grond van hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht, van oordeel dat de belangen van De Orchidee ernstiger worden geschaad door de ontruiming dan die van [naam 2] & [naam 3] bij voortzetting van het gebruik door De Orchidee. Dit betekent dat de ontruimingstermijn zal worden verlengd.
15. Beide partijen hebben verzocht de huurprijs aan te passen, waarbij beide partijen de argumenten van de wederpartij tot verhoging dan wel verlaging van de huurprijs hebben betwist. [naam 2] & [naam 3] hebben een aantal producties bijgevoegd, waarop bedrijfsruimte voor een hogere prijs dan de onderhavige bedrijfsruimte wordt aangeboden. De Orchidee heeft betwist dat dit vergelijkbare bedrijfsruimte betreft. De Orchidee heeft haar verzoek niet nader onderbouwd, anders dan te stellen dat vergelijkbare bedrijfsruimte elders voor een lager bedrag te huur wordt aangeboden en voorbeelden te noemen ter zitting. De Orchidee komt op basis daarvan tot een huurprijs/gebruiksvergoeding van € 1.520,00 per maand. [naam 2] & [naam 3] hebben dit betwist.
16. Gelet op de summiere onderbouwing van de verzoeken tot zowel verhoging als verlaging van de gebruiksvergoeding, ziet de kantonrechter geen aanleiding een deskundige te benoemen of de gebruiksvergoeding op een ander bedrag vast te stellen dan de laatstbetaalde huur, zij het met een verhoging van 2,6% op basis van de consumentenprijsindex, waarmee de gebruiksvergoeding per 1 december 2019 uitkomt op € 1.765,13 per maand.
17. Het voorgaande leidt ertoe dat het verzoek van De Orchidee om de ontruimingsbescherming tot één jaar te verlengen te rekenen vanaf 30 november 2019 wordt toegewezen. De gebruiksvergoeding wordt bepaald op € 1.765,13 per maand.
18. De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
verlengt de termijn waarbinnen De Orchidee de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres] te Amsterdam dient te ontruimen tot en met 30 november 2020;
bepaalt de gebruiksvergoeding per 1 december 2019 op € 1.765,13 per maand;
compenseert de proceskosten tussen partijen met dien verstande dat elke partij de eigen kosten draagt;
wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.
Aldus gegeven door mr. A.J. Wesdorp, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2020 in aanwezigheid van de griffier.
De griffier
De kantonrechter