Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8227808 EA 19-913
beschikking van: 18 mei 2020
beschikking van de kantonrechter op een verzoek ex artikel 5:121 en 5:130 BW
i n z a k e
[verzoeker]
wonende te [woonplaats]
verzoeker
gemachtigde: mr. J.T. Drenth
t e g e n
de vereniging van eigenaars van het [naam] te Amsterdam
gevestigd te Amsterdam
verweerster
gemachtigde mr. I.E. Kleinmoedig (DAS).
Partijen worden hierna [verzoeker] en de VvE genoemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoeker] heeft op 3 maart 2020 een verzoekschrift met producties ingediend strekkend tot vernietiging dan wel nietig verklaring van een besluit van de VvE en vervangende machtiging als na te melden. De VvE heeft een verweerschrift ingediend, met een productie. [verzoeker] heeft nog nadere producties ingezonden. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 maart 2020 in aanwezigheid van een aantal belanghebbenden. [verzoeker] is in persoon verschenen met zijn gemachtigde. De VvE is verschenen bij haar voorzitter [naam voorzitter] , vergezeld door de gemachtigde. Beide gemachtigden hebben de zaak nader toegelicht aan de hand van een overgelegde pleitnota. Enkele ter zitting aanwezige belanghebbenden hebben opmerkingen gemaakt. Na verder debat is besloten tot een voorzetting van de behandeling met een descente ter plaatse. Deze heeft niet kunnen plaatsvinden vanwege de Corona-maatregelen. Partijen hebben vervolgens ingestemd met het achterwege laten van de descente. Daarna is een datum voor de beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[verzoeker] is sinds medio 2019 eigenaar van het appartement op de begane grond en de eerste verdieping van het gebouw [adres] , dat deel uitmaakt van een complex van 30 appartementen, en is als zodanig lid van de VvE.
1.2.
Op 6 september 2019 heeft [verzoeker] van de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning gekregen voor een dakopbouw. Het besluit is onherroepelijk geworden.
1.3.
Op grond van artikel 13 en artikel 14 van het toepasselijke splitsingsreglement heeft [verzoeker] toestemming nodig van de VvE voor het realiseren van een dakopbouw.
1.4.
In de ledenvergadering van 19 november 2019 is besloten om aan [verzoeker] geen toestemming te geven voor het realiseren van de door hem gewenste dakopbouw.
1.5.
In de notulen van deze vergadering is vermeld dat daarbij onder meer is meegewogen dat een dakopbouw zonlicht en uitzicht voor enkele andere eigenaren/bewoners wegneemt en mogelijk tot waardedaling van de daardoor getroffen appartementen zal optreden. Verder is vermeld dat de opbouw consequenties heeft voor de privacy en ook technische gevolgen kan hebben.
1.6.
Uit de notulen blijkt dat [verzoeker] met zijn architect aanwezig was ter vergadering en gelegenheid heeft gekregen om zijn plan voor de aanbouw toe te lichten.
Verzoek
2. [verzoeker] verzoekt - kort gezegd - het onder 1.4 vermelde besluit nietig te verklaren, althans te vernietigen en hem vervangende machtiging te verlenen voor het realiseren van de dakopbouw. [verzoeker] stelt daartoe dat er geen redelijke grond is voor het besluit tot weigering. In het bestemmingsplan en bij de verlening van de omgevingsvergunning is al rekening gehouden met de geringe mate van overlast in de vorm van verminderde zonlichtinval en beperking van uitzicht die een opbouw nu eenmaal meebrengt. Van waardevermindering zal volgens [verzoeker] geen sprake zijn. [verzoeker] heeft belang bij de extra woonruimte die door de opbouw zal ontstaan. [verzoeker] is bereid de kosten verbonden aan de opbouw en de eventueel noodzakelijke wijziging van de splitsingsakte en de splitsingstekening voor zijn rekening te nemen.
Verweer
3. De VvE verzet zich tegen toewijzing van het verzoek. [verzoeker] heeft de VvE en de andere leden niet tevoren geïnformeerd dat hij een vergunning voor een dakopbouw wilde aanvragen. De VvE heeft daarvan pas kennis gekregen nadat de bezwaartermijn al was verstreken. Dat acht de Vve niet correct. Het appartementencomplex is sinds de bouw in 1996 ongewijzigd gebleven. Meerdere eigenaren hebben in het verleden de mogelijkheid van een dakopbouw verkend, maar daarvan afgezien vanwege de belangen van de buren. De VvE wijst erop dat de door [verzoeker] gewenste opbouw tot sterk verminderd woongenot en waardevermindering van meerdere andere appartementen zal leiden als gevolg van verminderde zonlichtinval en privacy. Uit een bezonningsstudie van de architect van [verzoeker] blijkt dat in de zomer al vanaf 13.00 uur de schaduw van de opbouw in de patio’s van nabijgelegen appartementen valt. Het uitzicht van de naastgelegen appartementen zal erdoor worden beperkt. Het gaat om een zeer compact opgezet appartementencomplex met kleine patiotuinen van 4 bij 4 meter, waarbij de architect heeft gewoekerd met de beperkte ruimte teneinde zoveel mogelijk woningen te realiseren, maar toch voldoende lichtinval te behouden. De impact van een dakopbouw en de daardoor verminderde lichtinval is dan ook groot. In de splitsingsakte is bovendien bepaald dat er geen wijzigingen mogen worden aangebracht. Het voordeel van [verzoeker] staat niet in verhouding tot de nadelen voor de directe buren. De waardevermeerdering van het appartement van [verzoeker] gaat ten koste van de negatieve gevolgen voor de andere eigenaren en het complex als geheel.
4. Mocht vervangende machtiging worden verleend, dan verzoekt de VvE te bepalen dat alle kosten van de opbouw voor rekening van [verzoeker] en zijn rechtsopvolgers zullen zijn, dat de kosten van de wijziging van de splitsingsakte en -tekening voor rekening van [verzoeker] komen en dat deze wijzigingen moeten zijn gerealiseerd voordat met het realiseren van de opbouw wordt begonnen.
Beoordeling
5. De kantonrechter is van oordeel dat het verzoek van [verzoeker] moet worden afgewezen. Anders dan hij betoogt, ligt aan het besluit tot weigering van toestemming door de VvE wel degelijk een redelijke belangenafweging ten grondslag. Vast staat dat de door [verzoeker] gewenste opbouw nadelige gevolgen zal hebben voor de zonlichtinval, de privacy en het uitzicht van nabijgelegen appartementen. Aannemelijk is dat daarvan ook nadelige invloed zal uitgaan op de waarde van de getroffen appartementen. Met de VvE is de kantonrechter van oordeel dat aan deze argumenten doorslaggevende betekenis moet worden toegekend. Voor de kantonrechter weegt de verminderde zonlichtinval daarbij het zwaarst, met name in de kleine patiotuinen en de appartementen op de begane grond schuin tegenover [verzoeker] die ver naar achteren zijn gebouwd waar zomers al vanaf 13.00 uur de schaduw van de opbouw zou invallen. Dat is een ernstige inbreuk op het belang van de betreffende appartementseigenaren, die zij niet behoeven te dulden. Het belang van [verzoeker] bij uitbreiding van zijn woonruimte weegt daar niet tegen op.
6. Het vorenstaande brengt mee dat de kantonrechter niet toekomt aan de door de VvE subsidiair verzochte voorwaarden.
7. Bij deze uitslag wordt [verzoeker] als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
- wijst het verzoek af;
- veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 480,- aan salaris gemachtigde, inclusief eventueel verschuldigde btw;
- veroordeelt [verzoeker] tot betaling van € 60,- aan nasalaris, te verhogen met € 68,- en de kosten van betekening, indien [verzoeker] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de kostenveroordeling hebben voldaan en betekening nadien heeft plaatsgevonden;
- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gegeven door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 mei 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.