ECLI:NL:RBAMS:2020:2629

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

Clusternummer:

zaaknummer: 7928504 EA VERZ 19-547

beschikking van: 8 januari 2020

func.: 823

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

1. [verzoeker 1]

2. [verzoeker 2]

3. [verzoeker 3]

allen wonende te [woonplaats]

verzoekers

ook nader te noemen: huurders

gemachtigde: mr. H.M. Meijerink

t e g e n

[verweerster]

wonende te [woonplaats]

verweerster

ook nader te noemen: verhuurster

gemachtigde: J. de Vries

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Huurders hebben op 23 juli 2019 een verzoek op de voet van artikel 7:243 Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend. Verhuurster heeft een verweerschrift ingediend.

Het verzoek is ter zitting van 4 november 2019 behandeld. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. Daarna is de procedure aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen zelf een oplossing te vinden. Partijen hebben de kantonrechter bericht dat dit niet is gelukt en dat zij een beschikking wensen. Beschikking is bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Verweerster is eigenaar van een aantal woningen gelegen aan de [straatnaam] te [woonplaats] . Samen met een familielid bezit zij het hele woonblok aan de [straatnaam] [huisnummer] tot en met [huisnummer] te Amsterdam.

1.2.

Verzoekers huren allen afzonderlijk een woning van verhuurster: [verzoeker 1] huurt [adres 1] , [verzoeker 2] huurt [adres 2] en [verzoeker 3] huurt [adres 3] te [woonplaats] .

1.3.

In iedere woning staat in de woonkamer een moederhaard, waarop de radiatoren van de betreffende woning zijn aangesloten. In de keuken hangt een geiser. De ramen aan de achterzijde van de woningen zijn voorzien van enkel glas. Aan de voorzijde zit dubbelglas.

1.4.

Bij brief van 18 september 2018 hebben huurders aan de beheerder van verhuurster verzocht om in alle drie de woningen isolatieglas en een hoog rendementsverwarmingsinstallatie te plaatsen, en daarnaast de vloer van de woning van [adres 1] te voorzien van vloerisolatie. Bij de brief zat een offerte van Energy Guards B.V. en een berekening van de maandelijkse huurverhoging, uitgaande van een afschrijvingstermijn van 15 jaar voor de ketel, 30 jaar voor het leidingwerk en 25 jaar voor het dubbelglas en de vloerisolatie. De totale Co2-afname is becijferd op 3.238,11 kilo.

Verzoek en verweer

2. Huurders verzoeken – na verduidelijking van hun vordering op zitting – om uitvoerbaar bij voorraad te bepalen dat huurster uiterlijk drie maanden na deze beschikking op eigen kosten zal overgaan tot het in de huurwoningen van huurders plaatsen van isolatieglas, individuele cv-installaties en bij [adres 1] ook vloerisolatie. Dit op straffe van een dwangsom van € 250,= per dag met een maximum van € 10.000,=. Huurders verzoeken ook om te bepalen dat zij met ingang van de eerste maand na plaatsing van de voorzieningen een huurprijsverhoging verschuldigd zijn van:
- [adres 1] : € 57,63 (€ 14,97 glas + € 31,33 cv + € 11,33 vloer)
- [adres 2] : € 44,32 (€ 18,21 glas + € 31,11 cv)
- [adres 3] : € 44,32 (€ 18,21 glas + € 31,11 cv).
Met veroordeling van verhuurster in de kosten van deze procedure.

3. Huurders willen ter verbetering van hun wooncomfort en ter vermindering van hun energieverbruik dat verhuurster de woningen beter laat isoleren en een zuinige cv-installatie laat plaatsen. Nu zit er nog enkel glas of onvoldoende isolerend dubbelglas in de ramen, en de begane grond is niet geïsoleerd tegen koude vanaf de bodem. Huurders zijn bereid de daarbij horende huurprijsverhogingen te betalen.

4. Verhuurster vindt dat het verzoek van de huurders moet worden afgewezen. Zij voert het volgende aan. De procedure van artikel 7:243 BW is bedoeld voor het vervangen van een verwarmingsketel, niet voor het plaatsen ervan. Verder is niet duidelijk welke besparing dit voor de huurder oplevert en welke investering van de verhuurster wordt verlangd. Daarnaast zijn de offertes gedateerd en dus niet meer bruikbaar. Ook roept de berekening van de huurverhogingen en de gehanteerde afschrijvingstermijnen voor de cv-ketel vragen op.
Tot slot zijn er bijzondere omstandigheden. Verhuurster wil de buitenkant van het woonblok in de toekomst als geheel aanpakken. Dan zal ook isolatieglas worden geplaatst. Verhuurster is van plan om de binnenkant van de woningen bij ieder individueel vertrek van een huurder te renoveren (keuken, badkamer, cv-installatie).

Beoordeling

5. Het verzoek is gebaseerd op artikel 7:243 BW. Daarin staat:

1. Indien woonruimte in een gebouwde onroerende zaak voorzieningen behoeft als bedoeld in lid 2, kan de rechter op verzoek van de huurder bepalen dat de verhuurder verplicht is deze verbetering op eigen kosten aan te brengen, mits de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot deze kosten. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
2. Voorzieningen als bedoeld in lid 1 zijn:
a. het thermisch isoleren van de uitwendige scheidingsconstructies;
b. het thermisch isoleren van de constructie die de scheiding vormt met de kruipruimte;
c. het ten behoeve van de verwarmingsinstallatie plaatsen van een verwarmingsketel met een opwekkingsrendement van ten minste 80%, indien de bestaande verwarmingsketel ten minste tien jaren oud is.

6. Eerst moet de vraag worden beantwoord of huurders op grond van dit artikel kunnen afdwingen dat de moederhaard wordt vervangen door een hoog rendementsketel. Het antwoord daarop is ontkennend, omdat dit artikel is bedoeld voor het vervangen van een bestaand verwarmingssysteem, niet voor het aanleggen van een nieuw verwarmingssysteem.

7. Anders dan huurders hebben aangevoerd, is er nu geen verwarmingsketel. De aanwezige moederhaard is een kachel die in de woonkamer staat, waarop een aantal radiatoren is aangesloten. Het is geen verwarmingsketel die vervangen kan worden door een hoog rendementsketel. Voor het plaatsen van een hoog rendementsketel moet een nieuw systeem worden aangelegd. Dit blijkt ook uit de offerte en de toelichting daarop tijdens de zitting: het grootste deel van de – behoorlijk ingrijpende – werkzaamheden heeft betrekking op het aanleggen van nieuw leidingwerk en een rookgasafvoer.
Nu geen sprake is van vervanging van een bestaande verwarmingsketel als bedoeld in artikel 7:243 lid 2 sub c BW, zal dit deel van het verzoek worden afgewezen.

8. Het aanbrengen van isolatieglas en vloerisolatie valt wel onder de werking van artikel 7:243 BW. Aannemelijk is dat vloerisolatie tot een betere thermische isolatie leidt. Datzelfde geldt voor het vervangen van het glas. De woningen zijn nu voorzien van enkel glas aan de achterzijde en dubbel glas aan de voorzijde. Volgens huurders is het dubbel glas oud en slecht isolerend. Dit is door verhuurster niet gemotiveerd weersproken, zodat ook de kantonrechter daarvan uitgaat.

9. Verhuurster heeft nog vraagtekens gezet bij de volgende post in de offerte: het leveren van twee openslaande deuren. Huurders hebben uitgelegd dat het niet mogelijk is om in deze twee bestaande deuren het glas te vervangen en dat daarom twee nieuwe deuren met isolatieglas moeten worden geplaatst. Verhuurster heeft dit niet betwist.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan het vervangen van deze twee deuren worden toegewezen, omdat het isoleren van de deuren (‘de uitwendige scheidingsconstructies’) niet op een andere manier kan.

10. Tot slot heeft verhuurster erop gewezen dat zij van plan is om de buitenkant van het woonblok als geheel aan te pakken en daarbij ook isolerend glas te plaatsen, wat tot lagere kosten zal leiden dan bij individuele plaatsing. Ter zitting heeft de gemachtigde van verhuurster toegelicht dat het plan is om dit te doen als er beschikbare middelen zijn. Dat is niet concreet genoeg om op te wachten. Er zijn dan ook geen bijzondere omstandigheden die maken dat de verzochte voorzieningen niet moeten worden toegewezen.

11. Huurders zijn bereid om een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten. Verhuurster heeft geen verweer gevoerd met betrekking tot de gehanteerde afschrijvingstermijn van 25 jaar voor het isolatieglas en de vloerisolatie. Deze afschrijvingstermijn is ook het uitgangspunt van de huurcommissie (zie Beleidsboek huurverhoging na woningverbetering versie juni 2018). Wel heeft verhuurster aangevoerd dat de offerte waarschijnlijk is achterhaald, nu deze uit 2017 is. De kosten voor het aanbrengen van de voorzieningen zijn op basis van die offerte:
€ 2.939,33 voor isolatieglas op 84-huis
€ 3.170,57 voor isolatieglas op 1-hoog
€ 3.170,57 voor isolatieglas op 1-hoog
€ 2.224,60 voor vloerisolatie op 84-huis .
Huurders hebben op de zitting toegelicht dat zij kort voor de zitting nog contact hebben opgenomen met Energy Guards B.V. en dat die hen heeft verzekerd dat de offerte nog steeds geldt. Het enige is dat het lage BTW-tarief per 1 januari 2019 is verhoogd van 6% naar 9% en dat dit dus aangepast dient te worden. Deze aanpassing heeft ook gevolgen voor de huurprijsverhogingen. Huurders zullen daarom in de gelegenheid worden gesteld om een nieuwe berekening van de huurprijsverhogingen te overleggen. Het staat hen daarbij vrij om het gehanteerde rentepercentage ook aan te passen, in overeenstemming met het Beleidsboek huurverhoging na woningverbetering versie juni 2018. Vervolgens zal verhuurster hierop kunnen reageren.

12. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

stelt verzoekers in de gelegenheid om binnen drie weken na heden schriftelijk een nieuwe berekening in het geding te brengen zoals onder 11. omschreven, onder gelijktijdige toezending van een afschrift daarvan aan verweerster;

stelt verweerster in de gelegenheid om binnen drie weken na ontvangst van de onder I. bedoelde berekening daarop schriftelijk te reageren, ook onder gelijktijdige toezending van een afschrift aan verzoekers;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.R. Jöbsis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2020, in tegenwoordigheid van de griffier.