ECLI:NL:RBAMS:2020:2613

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7928504 EA VERZ 19-547

beschikking van: 8 april 2020

func.: 823

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

1. [verzoeker 1]

2. [verzoeker 2]

3. [verzoeker 3]

allen wonende te [woonplaats 2]

verzoekers

ook nader te noemen: huurders
gemachtigde: mr. H.M. Meijerink

t e g e n

[verweerster]

wonende te [woonplaats 1]

verweerster

ook nader te noemen: verhuurster

gemachtigde: mr. J. de Vries

VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 8 januari 2020 is een tussenbeschikking gegeven. Ter uitvoering van die tussenbeschikking zijn de volgende stukken ingediend:

een nieuwe berekening van de huurders van 21 januari 2020,
een reactie van verhuurster met een aantal stukken, van 10 februari 2020,
een reactie van huurders met twee bijlagen, van 19 februari 2020, en
een reactie van verhuurster van 9 maart 2020.

Vervolgens is de beschikking bepaald op 8 april 2020.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Beoordeling

In de tussenbeschikking is geoordeeld dat verhuurster isolatieglas moet laten aanbrengen aan de voor- en achterzijde van de woningen [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , en vloerisolatie in de woning [adres 1] . Huurders zijn na de uitvoering van deze werkzaamheden huurprijsverhogingen verschuldigd.

In de tussenbeschikking zijn huurders in de gelegenheid gesteld om een nieuwe berekening van de huurprijsverhogingen (in verband met de verhoogde btw-tarieven) en eventueel het gehanteerde rentepercentage te overleggen.
Eisvermeerderingen

Huurders hebben tweemaal een nieuwe berekening ingediend. De eerste keer rekening houdend met alleen een btw-verhoging en rentepercentage-verlaging. De tweede keer (19 februari 2020) met toevoeging van de ramen aan de voorzijde van de woningen [adres 2] en [adres 4] , die waren zij eerder vergeten, en omdat zij akkoord gaan met de door verhuurster overgelegde nieuwe – hogere – offertes. Verhuurster heeft bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerderingen van 19 februari 2020.

De kantonrechter wijst het bezwaar af, omdat de eisvermeerderingen niet in strijd zijn met de eisen van een goede procesorde. Verhuurster heeft zich namelijk goed kunnen verdedigen tegen de eisvermeerderingen. Ten eerste is de eisvermeerdering een reactie op punten die verhuurster zelf heeft aangevoerd in haar stuk van 10 februari 2020. Zij wist er dus al inhoudelijk vanaf. In de tweede plaats heeft verhuurster de gelegenheid gekregen om hierop te reageren, wat zij ook heeft gedaan in haar stuk van 9 maart 2020.
Kosten werkzaamheden

Huurders en een medewerker van !Woon hebben ter zitting verzekerd dat de offertes van Energy Guards uit 2017 nog geldig zijn. Huurders hebben op die offertes de investering voor verhuurster en de huurverhoging gebaseerd. Verhuurster heeft ook contact opgenomen met Energy Guards en geactualiseerde offertes ontvangen, die uitkomen op een hoger totaalbedrag. Het kan inderdaad zo zijn, zoals huurders hebben geopperd, dat dat komt doordat verhuurster niet via !Woon heeft gevraagd om een geactualiseerde offerte. Voor verhuurster zou het nadelig uitpakken als zij straks bij het laten uitvoeren van de werkzaamheden geen aanspraak kan maken op de lagere prijs in de offerte van de huurders. Dan doet verhuurster namelijk een grotere investering dan de huurverhogingen dekken.

6. Om er zeker van te zijn dat de in deze beschikking bepaalde huurverhogingen de investering door verhuurster dekt, zal de kantonrechter uitgaan van de door verhuurster ontvangen geactualiseerde offertes. Huurders weten dat dit betekent dat zij meer huurverhoging moeten betalen, en zijn daarmee akkoord gegaan.

7. Eén van de punten in de geactualiseerde offertes betreft de kosten van de isolatie van de ramen aan de voorzijde van de woningen [adres 2] en [adres 4] . Die waren eerder wel in de tekst van het verzoekschrift meegenomen als werkzaamheden, maar niet in de berekening van de kosten en huurverhogingen. Nu hebben huurders hun vordering op dit punt vermeerderd. De kantonrechter zal deze kosten ook meenemen bij de totale werkzaamheden (en dus ook de huurverhogingen), omdat al is geoordeeld dat de ramen aan de voorzijde beter geïsoleerd dienen te worden.

8. Voor de vloerisolatie merkt verhuurster nog op dat de kruipruimte goed toegankelijk moet zijn. Mogelijk moeten drie doorgangen worden gemaakt (‘mangaten’) à € 145,00 per stuk, en moet puin worden geruimd à € 35,00 per uur. De offerte van verhuurster noemt inderdaad als mogelijk meerwerk puinruimen en het aanbrengen van een (niet drie) mangat. Gelet op deze mogelijkheid, zal de kantonrechter bij het begroten van de kosten uitgaan van € 200,00 inclusief btw extra.

9. Verhuurster heeft nog een aantal bezwaren geformuleerd tegen isolatie van de voorzijde (zou nauwelijks isolatieverbetering opleveren) en achterzijde (zou ook zonder vervanging stolpdeuren kunnen). De kantonrechter heeft over die onderwerpen al een beslissing genomen. In hetgeen verhuurster daarover nog naar voren heeft gebracht, ziet de kantonrechter geen aanleiding om terug te komen op die beslissing.

10. De door verhuurster ontvangen geactualiseerde offertes komen, rekening houdend met de ramen aan de voorzijde van de woningen [adres 2] en [adres 4] , en het mogelijke meerwerk, op:
€ 3.341,08 voor vloerisolatie op [adres 1] ,
€ 3.170,78 voor isolatieglas op [adres 1] ,
€ 4.316,26 voor isolatieglas op [adres 2] en
€ 4.316,26 voor isolatieglas op [adres 4] .

10. Verhuurster dient deze werkzaamheden binnen drie maanden te laten uitvoeren, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 10.000,00.

Huurverhogingen

12. Voor het vaststellen van een redelijke huurverhoging voor deze kosten, zoekt de kantonrechter aansluiting bij het beleid van de huurcommissie na woningverbetering. Daarom wordt uitgegaan van een afschrijftermijn van 25 jaar voor deze investeringen. Het rentepercentage dient, zo is al overwogen in de tussenbeschikking, berekend te worden aan de hand van het Beleidsboek huurverhoging na woningverbetering versie juni 2018. Dat betekent dat gerekend wordt met de jaargemiddelde rente voor een Obvion basishypotheek zonder nationale hypotheekgarantie met een rentevaste periode van 10 jaar, over het voorgaande kalenderjaar. Aangezien de werkzaamheden in 2020 zullen worden uitgevoerd, wordt het rentepercentage van de jaargemiddelde rente over 2019 gehanteerd. Dat is 1,90%. Daarmee komt de huurverhoging per huurder uit op:
€ 15,25 + € 16,07 = € 31,32 voor isolatieglas en vloerisolatie op [adres 1] ,
€ 20,76 voor isolatieglas op [adres 2] en
€ 20,76 voor isolatieglas op [adres 4] .

12. Verhuurster wordt, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

bepaalt dat verhuurster verplicht is om binnen drie maanden na deze beschikking op eigen kosten isolatieglas aan te (laten) brengen aan de voor- en achterzijde van de woningen [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , en vloerisolatie in de woning [adres 1] , op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 10,000,00;

bepaalt dat de volgende huurders, ingaande de eerste maand nadat de werkzaamheden in verband met plaatsen van het isolatieglas en/of de vloerisolatie van de betreffende huurwoning zijn afgerond, een maandelijkse huurverhoging aan verhuurster verschuldigde zijn van:
[verzoeker 1] € 15,25 voor isolatieglas op [adres 1] en
[verzoeker 1] € 16,07 voor vloerisolatie op [adres 1] ,
[verzoeker 2] € 20,76 voor isolatieglas op [adres 2] en
[verzoeker 3] € 20,76 voor isolatieglas op [adres 4] .

veroordeelt verhuurster in de proceskosten, aan de zijde van huurders tot op heden begroot op € 81,00 aan griffierecht en € 420,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt verhuurster in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat verhuurster niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan de beschikking heeft voldaan en betekening van de beschikking pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart het voorgaande onder de beslissing uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.R. Jöbsis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.