ECLI:NL:RBAMS:2020:2312

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/662641 / HA ZA 19-255

Vonnis van 22 april 2020

in de zaak van

[eiser],

handelend onder de naam [bedrijf] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

hierna: [eiser] ,

advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BROOKROSE REAL ESTATE CONSULTANCY B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

hierna: Brookrose,

advocaat mr. J. Weermeijer.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

 de dagvaarding van 14 februari 2019, met bijlagen (hierna: producties);

 de conclusie van antwoord, met producties;

 het tussenvonnis van 20 november 2019, waarin een verschijning van partijen (hierna: comparitie) is gelast;

 het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 10 maart 2020, met de daarin genoemde nagekomen stukken en spreekaantekeningen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] en [naam 1] (hierna: [naam 1] ) houden zich professioneel bezig met bemiddeling bij vastgoedtransacties. [eiser] handelt hierbij onder de naam van zijn eenmanszaak [bedrijf] . [naam 1] doet dit als (indirect) enig bestuurder en aandeelhouder van Brookrose.

2.2.

Partijen zijn medio 2017 een samenwerking aangegaan met als doel vastgoed-transacties tot stand te brengen en dan de courtage te delen. Hiertoe zullen zij over en weer partijen en/of objecten aanbrengen.

2.3.

[eiser] heeft Brookrose op 29 september 2017 geïnformeerd over de mogelijke verkoop van een beleggingsobject, te weten een verhuurd kantoorpand in de Rotterdamse Waalhaven, en met betrekking tot dit pand een
investment memorandumtoegestuurd. Dit pand maakte onderdeel uit van een vastgoedportefeuille van een vastgoedfonds. Deze portefeuille bestond uit vijf panden in vijf verschillende plaatsen (hierna: de Windmill-portefeuille). Nexus Real Estate (hierna: Nexus) trad ten aanzien van deze portefeuille op als verkoopmakelaar.

2.4.

In een e-mail van 2 oktober 2017 heeft [naam 1] het volgende voorstel voor de aanbrengfee van [eiser] voor het pand in Rotterdam gedaan, dat door [eiser] is geaccepteerd:

“
We spreken normaal gesproken een fee van 1% af.

Ga je akkoord met 0,5% van het aankoopbedrag bij een aankoop (dus de helft van 1%)?”

2.5.

Op 4 oktober 2017 heeft een bezichtiging plaatsgevonden van het pand in Rotterdam. Door de plotselinge bevalling van zijn echtgenote kon [eiser] daar – anders dan gepland – niet bij aanwezig zijn. Wel aanwezig waren de contactpersoon van [eiser] bij Nexus, [naam 2] (hierna: [naam 2] ), een vertegenwoordiger van Brookrose, [naam 3] (hierna: [naam 3] ), en [naam 4] als vertegenwoordiger van de opdrachtgever van Brookrose, de kopende partij TAY Investments B.V. (hierna: TAY). Tijdens de bezichtiging is door [naam 2] meegedeeld dat de verkopende partij de hele Windmill-portefeuille wilde verkopen. Diezelfde avond heeft [naam 3] per e-mail aan [naam 2] , met [naam 1] in cc, de interesse van TAY in het pand in Rotterdam en in de overige panden uit de Windmill-portefeuille bevestigd.

2.6.

Op 5 oktober 2017 heeft [naam 2] het volgende aan [eiser] geappt:

“
Ja ze waren enthousiast over het gebouw en willen doorpakken. Wellicht ook op andere gebouwen uit de portefeuille…”

2.7.

Op 5 oktober 2017 heeft [naam 2] een
Non Disclosure Agreementgestuurd aan [naam 3] . Op 20 oktober 2017 heeft [naam 3] een
Letter of Intentgestuurd aan [naam 2] met daarin een bod op de hele Windmill-portefeuille.

2.8.

Op 9 november 2017 heeft [eiser] Brookrose geïnformeerd over beleggings-objecten buiten de Windmill-portefeuille, waarbij hij voorstelt om de huidige afspraak van 0,5% van de aankoopsom ook van toepassing te laten zijn. [naam 1] is daarmee akkoord gegaan.

2.9.

Op 1 december 2017 heeft [eiser] [naam 2] gevraagd naar de status van de belegging met [naam 3] . [naam 2] heeft diezelfde dag teruggemaild dat partijen prijsovereenstemming hebben bereikt.

2.10.

Op 13 december 2017 heeft [eiser] bij [naam 1] geïnformeerd naar de ontwikkelingen met betrekking tot de aangeboden beleggingen, waaronder ‘
het mandje van Nexus’. De volgende dag heeft [naam 1] , voor zover van belang voor deze zaak, het volgende teruggemaild aan [eiser] :

“
In ’t kort:

(…)

Waalhaven Rotterdam: we gaan hopelijk deze week de LOI tekenen. (FYI: we hebben dus ook de overige gebouwen uit de Windmill portefeuille geanalyseerd, aangeboden aan onze opdrachtgever, en die wil de gehele portefeuille overnemen. Volgende week start de due diligence). So far so good!

Ik bel als er meer nieuws is.”

2.11.

In een e-mail van 19 december 2017 heeft [eiser] , voor zover van belang voor deze zaak, het volgende geschreven aan [naam 1] :

“
Uiteraard ben ik ook benieuwd of de LOI van de Windmill portefeuille inmiddels is getekend. Het is voor ons beide natuurlijk top als dit een deal wordt. Helemaal doordat het inmiddels om een portefeuille gaat en niet meer alleen het pand in de Waalhaven. Fijn dat we onderling goede afspraken hebben. Om verder niet om de hete brei heen te draaien, vind ik het vanzelfsprekend dat onze afspraak op de gehele portefeuille van kracht is. Dit om de simpele reden dat Nexus/Windmill via mij bij jullie terecht zijn gekomen.”

2.12.

[naam 1] heeft niet op deze e-mail van 19 december 2017 gereageerd.

2.13.

[eiser] heeft in een e-mail van 16 januari 2018 bij [naam 1] geïnformeerd naar de stand van zaken met betrekking tot de Windmill-portefeuille. [naam 1] heeft hier de volgende dag op gereageerd met een update. [eiser] heeft op 7 maart 2018 weer geïnformeerd naar de stand van zaken met betrekking tot de Windmill-portefeuille. Hierop heeft [naam 1] niet gereageerd.

2.14.

Tijdens een bespreking op 22 mei 2018 over lopende en toekomstige zaken is tussen partijen een discussie ontstaan over de aanbrengfee van [eiser] voor het pand in Rotterdam en de overige panden uit de Windmill-portefeuille. Daarna is hier meermaals door partijen over gecorrespondeerd per e-mail.

2.15.

Op 28 juni 2018 is de Windmill-portefeuille verkocht en op 13 juli 2018 geleverd aan TAY, dan wel aan haar gelieerde vennootschappen, voor € 24.150.000,00 exclusief btw.

2.16.

Op 9 oktober 2018 heeft de advocaat van [eiser] Brookrose gesommeerd om uiterlijk 12 oktober 2018 een aanbrengfee van € 146.107,50 inclusief btw te betalen.

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank Brookrose bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt tot betaling aan [eiser] van:

€ 146.107,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 oktober 2018;

€ 2.236,08 aan buitengerechtelijke incassokosten;

de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis.

3.2.

[eiser] legt hieraan het volgende ten grondslag. Hij vordert nakoming van de afspraak tussen partijen dat hij aanspraak kan maken op een aanbrengfee van € 146.107,50 inclusief btw (0,5% van het aankoopbedrag van € 24.150.000,00 exclusief btw). [eiser] mocht er immers van uitgaan dat deze afspraak zag op de hele Windmill-portefeuille. Subsidiair stelt hij zich op het standpunt dat Brookrose in strijd handelt met een branchegebruik, en daarmee onrechtmatig handelt, door de courtage voor deze portefeuille niet 50/50 te delen. Een inspanningsverplichting is geen onderdeel van dit branchegebruik.

3.3.

Brookrose voert als verweer hiertegen het volgende aan. Partijen hebben niets afgesproken over de overige panden uit de Windmill-portefeuille, zodat [eiser] geen nakoming van zo’n afspraak kan vorderen. Hij heeft ook geen bemiddelingsinspanningen verricht voor deze panden. Dit betekent dat de afspraak om de bedongen courtage 50/50 te delen zich beperkt tot het pand in Rotterdam. De afspraak ziet immers op een object en niet op een contact. Brookrose handelt dus evenmin onrechtmatig door de ontvangen courtage voor de Windmill-portefeuille niet te delen met [eiser] . Subsidiair stelt Brookrose dat het vanwege de beperkte bemoeienis van [eiser] met de transactie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat hij aanspraak zou kunnen maken op € 146.107,50. Brookrose heeft ook de nevenvorderingen betwist.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of hun afspraak over het delen van courtage alleen van toepassing is op de verkoop van het pand in Rotterdam of ook op de verkoop van de overige panden in de Windmill-portefeuille.

4.2.

Voor de beoordeling van dit geschilpunt moet de afspraak tussen partijen worden uitgelegd. Dit kan niet alleen een zuiver taalkundige uitleg zijn. Het gaat namelijk om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraak mochten toekennen en op hetgeen zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen zij behoren. Ook gedragingen van partijen na het maken van hun afspraak kunnen van belang zijn voor de aan die afspraak te geven uitleg.

4.3.

Partijen hebben met betrekking tot het aanbrengen door [eiser] van het pand in Rotterdam een duidelijke afspraak gemaakt over de verdeling van de courtage in geval van verkoop van dit pand. [eiser] kan namelijk aanspraak maken op een aanbrengfee van 0,5% van het aankoopbedrag bij een aankoop. In deze afspraak wordt niets opgemerkt over hoe er moet worden omgegaan met transacties die eventueel direct uit het aanbrengen van dit pand voortvloeien, zoals de transactie ten aanzien van de overige panden uit de Windmill-portefeuille. Dit biedt steun aan het standpunt van Brookrose, dat de afspraak beperkt moet worden opgevat. In dit geval komt aan deze meest voor de hand liggende uitleg echter geen beslissende betekenis toe. Het gaat hier weliswaar om een afspraak die is aangegaan tussen twee gelijkwaardige professionele partijen en die betrekking heeft op een zuiver commerciële transactie, maar er is niet gesteld of gebleken dat deze partijen beschikken over specifieke juridische deskundigheid ten aanzien van het opstellen van contracten. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat zij ten tijde van het maken van deze afspraak werden bijgestaan door personen met een dergelijke deskundigheid. Ten slotte zijn aan het maken van deze afspraak geen omvangrijke en gedetailleerde onderhandelingen voorafgegaan. Dit betekent dat ook zal moeten worden gekeken naar hoe partijen hun afspraak hebben opgevat en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten opvatten.

4.4.

Uit de correspondentie tussen alle betrokken partijen blijkt genoegzaam dat [eiser] ervan uitging dat de afspraak voor het pand in Rotterdam ook van toepassing was op de overige panden uit de Windmill-portefeuille. [eiser] werd immers de ochtend na de bezichtiging al door [naam 2] geïnformeerd over de interesse van de kopende partij in de hele Windmill-portefeuille en werd daarna desgevraagd door [naam 2] op de hoogte gehouden van de stand van zaken met betrekking tot de transactie ten aanzien van de hele portefeuille. Overigens blijkt uit de schriftelijke verklaring van [naam 2] , die [eiser] als productie 18 heeft overgelegd, dat ook [naam 2] het vanzelfsprekend vond dat de afspraak over het pand in Rotterdam op de overige panden uit de Windmill-portefeuille van toepassing zou zijn. Daarnaast heeft [eiser] vanaf medio december 2017 bij Brookrose geïnformeerd naar de stand van zaken met betrekking tot de door hem aangeboden beleggingen, waaronder het ‘mandje van Nexus’. Uit de correspondentie wordt duidelijk dat [eiser] hiermee doelde op de hele Windmill-portefeuille en dat Brookrose dit ook zo heeft opgevat. Op 19 december 2017 heeft [eiser] zelfs uitdrukkelijk meegedeeld aan Brookrose dat hij ervan uitgaat dat hun afspraak over de verdeling van de courtage ook van toepassing is op de transactie ten aanzien van deze hele portefeuille. In de maanden daarna is [eiser] bij Brookrose blijven informeren naar de stand van zaken met betrekking tot deze transactie. Brookrose heeft [eiser] in reactie daarop voorzien van informatie over deze stand van zaken ten aanzien van de hele portefeuille. Tot aan de bespreking op 22 mei 2018 heeft Brookrose het standpunt van [eiser] over de ruime toepasselijkheid van de afspraak bovendien nooit weersproken. Hieruit zou kunnen worden afgeleid dat Brookrose dit standpunt aanvankelijk deelde. Op zijn minst kan worden vastgesteld dat Brookrose de verwachting van [eiser] over de ruime toepasselijkheid van hun afspraak tot 22 mei 2018 op geen enkele manier heeft bijgestuurd, terwijl zij in ieder geval vanaf 19 december 2017 van deze verwachting op de hoogte was.

4.5.

Gelet op het bovenstaande heeft [eiser] dus van meet af aan in de veronderstelling verkeerd dat de afspraak voor het pand in Rotterdam ook van toepassing is op de overige panden uit de Windmill-portefeuille. In de gegeven omstandigheden mocht hij dit ook redelijkerwijs verwachten. Niet alleen is hij in deze veronderstelling gesterkt door zijn correspondentie met [naam 2] , die in dezelfde veronderstelling verkeerde, maar ook door zijn correspondentie met Brookrose, die ofwel aanvankelijk in dezelfde veronderstelling verkeerde ofwel deze veronderstelling ruim een half jaar welbewust niet heeft weersproken. Uit de schriftelijke verklaring van [naam 2] volgt bovendien dat [eiser] , als hij zoals gepland aanwezig zou zijn geweest bij de bezichtiging, zelf de overige panden uit de Windmill-portefeuille zou hebben aangebracht bij Brookrose. Het ligt in de rede dat partijen daarover dan dezelfde afspraak zouden hebben gemaakt als ten aanzien van het pand in Rotterdam en de in november 2017 door [eiser] aangebrachte panden. Het enkele feit, dat [eiser] door een onvoorziene omstandigheid buiten zijn invloedssfeer niet bij deze bezichtiging aanwezig kon zijn en hij omwille van de opdrachtgever van Brookrose heeft ingestemd met het doorgaan van deze bezichtiging, betekent niet dat het daardoor niet kunnen maken van deze redelijkerwijs te verwachten afspraak nu in zijn nadeel moet worden uitgelegd. Dat de overige panden uit de Windmill-portefeuille redelijkerwijs onder dezelfde afspraak vallen als het pand in Rotterdam, volgt ten slotte uit de omstandigheid dat deze panden tot dezelfde vastgoedportefeuille van dezelfde verkopende partij behoorden en bovendien bij Brookrose zijn ‘aangebracht’ binnen één week na het aanbrengen van het pand in Rotterdam ten tijde van de eerste bezichtiging van dit pand. Gelet hierop vormt deze portefeuille niet alleen één geheel, maar moet het ‘aanbrengen’ van de overige panden uit de portefeuille ook geacht worden direct te zijn voortgevloeid uit het aanbrengen van het pand in Rotterdam door [eiser] .

4.6.

Brookrose heeft aangevoerd dat bij de uitleg van afspraken tussen partijen branchegebruiken en gebruiken binnen de beroepsgroep een belangrijke rol spelen, en daarbij verwezen naar de door haar als productie 4 overgelegde schriftelijke verklaring van een vastgoedadviseur. [eiser] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt ook verwezen naar door hem overgelegde schriftelijke verklaringen van branche- en beroepsgenoten. Wat er verder ook zij van deze verklaringen, kan op basis van deze verklaringen in ieder geval niet vastgesteld worden dat in de branche en beroepsgroep waarbinnen partijen werkzaam zijn een vast gebruik bestaat ten aanzien van de aanbrengfee voor het geval dat uit het aanbrengen van één pand uit een portefeuille direct het aanbrengen van andere panden uit deze portefeuille voortvloeit zonder dat de aanbrenger daar nog invloed op heeft uitgeoefend. Gelet hierop doen deze verklaringen niet af aan de uitleg die hiervoor aan de afspraak tussen partijen is gegeven.

4.7.

Brookrose heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat het vanwege de beperkte bemoeienis van [eiser] met de transactie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij aanspraak zou kunnen maken op € 146.107,50. Tussen partijen is niet in geschil dat de vergoeding waarop [eiser] aanspraak kan maken een zogeheten aanbrengfee is. De zuiver taalkundige betekenis van dit begrip is een beloning voor het aanbrengen van iets. Partijen zijn niet overeengekomen dat [eiser] naast het aanbrengen van een partij en/of object nog bepaalde inspanningen moest verrichten voordat hij deze aanspraak geldend kan maken. Brookrose heeft ook niet gesteld, en evenmin is gebleken, dat zij [eiser] op enig moment heeft verzocht bepaalde inspanningen te verrichten in verband met de transactie ten aanzien van het pand in Rotterdam of de overige panden uit de Windmill-portefeuille. Uit de overgelegde schriftelijke verklaringen van branche- en beroepsgenoten kan ook niet worden afgeleid dat het gebruikelijk is dat het leveren van nadere inspanningen door de aanbrenger nodig zijn om aanspraak te kunnen maken op een aanbrengfee. Gelet hierop maakt het enkele feit, dat [eiser] geen nadere inspanningen heeft geleverd dan het aanbrengen, niet dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij aanspraak maakt op de overeengekomen aanbrengfee.

Conclusie

4.8.

Gelet op al het bovenstaande kan [eiser] aanspraak maken op de door hem gevorderde aanbrengfee over de aankoopsom voor de hele Windmill-portefeuille van € 146.107,50. Anders dan Brookrose lijkt te stellen, zijn partijen niet overeengekomen dat deze aanbrengfee berekend moet worden over de bedongen courtage. De afspraak schrijft immers een vast percentage van 0,5% van het aankoopbedrag voor. Voor zover al zou komen vast te staan dat Brookrose in dit geval een lagere courtage dan de gebruikelijke 1% van het aankoopbedrag heeft bedongen, doet dit hier niet aan af, aangezien zij niet heeft gesteld en evenmin is gebleken dat [eiser] hiermee heeft ingestemd of dat partijen hierover anderszins afwijkende afspraken hebben gemaakt. De gevorderde aanbrengfee zal dan ook worden toegewezen.

4.9.

[eiser] kan ook aanspraak maken op de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) over de aanbrengfee vanaf de datum dat Brookrose met de voldoening daarvan in verzuim is. Dit verzuim treedt in dit geval in op de datum van dit vonnis, aangezien de in de brief van 9 oktober 2018 van de advocaat van [eiser] gestelde betalingstermijn van drie dagen niet als een redelijke termijn als bedoeld in artikel 6:82 BW kan worden aangemerkt en [eiser] niet heeft toegelicht op welke andere datum of op welke andere grondslag Brookrose eerder in verzuim zou zijn.

4.10.

Aangezien Brookrose nog niet in verzuim was met de betaling van de hoofdsom, is zij geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. In dit geval is er echter sprake van een handelsovereenkomst die na 16 maart 2013 is gesloten, waarbij de wettelijke betalingstermijn van artikel 6:119a BW is verstreken, zodat op grond van artikel 6:96, vierde lid, BW ook zonder verzuim een bedrag van € 40,00 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar is.

4.11.

Brookrose zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten en nakosten van [eiser] worden veroordeeld. Deze proceskosten worden begroot op:

explootkosten € 86,40
griffierecht € 1.599,00
salaris advocaat

totaal € 5.099,40.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt Brookrose tot betaling aan [eiser] van € 146.107,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 22 april 2020 tot de dag van algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt Brookrose tot betaling aan [eiser] van € 40,00;

5.3.

veroordeelt Brookrose in de proceskosten van [eiser] , begroot op € 5.099,40;

5.4.

veroordeelt Brookrose in de na dit vonnis aan de zijde van [eiser] ontstane nakosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en Brookrose niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de bedoelde aanschrijving tot de dag van algehele voldoening;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.R.J. van Wel en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2020.