ECLI:NL:RBAMS:2020:1753

• Datum uitspraak: 19 maart 2020
• Publicatiedatum: 16 maart 2020
• Zaaknummer: 8004353 CV EXPL 19-18550
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.H.J. Konings
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Terugvordering van teveel betaalde huur na eigendomsoverdracht van verhuurde woning

In deze zaak gaat het om de terugvordering van teveel betaalde huur door een huurder, [eiser], aan de gedaagde partij, [gedaagde], na een eigendomsoverdracht van de verhuurde woning. De huurovereenkomst tussen [eiser] en de vorige eigenaar, [betrokkene], werd op 1 februari 2017 gesloten voor een huurprijs van € 750,00 per maand. Op 14 juli 2017 ging de eigendom van de woning over naar [gedaagde]. De huurcommissie heeft op 8 november 2017 geoordeeld dat de aanvangshuurprijs te hoog was en heeft deze met terugwerkende kracht verlaagd tot € 264,65 per maand. [eiser] heeft vervolgens [gedaagde] gesommeerd om het teveel betaalde huurbedrag over de periode van 1 februari 2017 tot 15 juli 2017 terug te betalen, maar [gedaagde] weigerde dit, stellende dat de vorige eigenaar hiervoor verantwoordelijk was.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de verplichting tot terugbetaling van de teveel betaalde huur voortvloeit uit de wet en niet uit de huurovereenkomst. Artikel 7:226 BW, dat de overdracht van rechten en verplichtingen bij eigendomsoverdracht regelt, is in dit geval niet van toepassing, omdat de verbintenis tot terugbetaling niet uit de huurovereenkomst voortvloeit. De kantonrechter concludeert dat [gedaagde] niet verantwoordelijk is voor de terugbetaling van de huur die voor 15 juli 2017 is betaald, omdat deze huur onverschuldigd is betaald aan de vorige eigenaar. De vordering van [eiser] wordt afgewezen, en hij wordt veroordeeld in de proceskosten.

Het vonnis is uitgesproken door mr. I.H.J. Konings op 19 maart 2020, en [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij belast met de proceskosten, die aan de zijde van [gedaagde] zijn begroot op € 420,00 aan salaris van de gemachtigde, inclusief btw.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8004353 CV EXPL 19-18550

vonnis van: 19 maart 2020

fno.: 560

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser] ,

wonende te Amsterdan,

eiser,

nader te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. M.E. Zweers,

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] BV

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. D.N. Allick.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

• dagvaarding van 16 augustus 2019 met producties;
• antwoord;
• instructievonnis;
• repliek;
• dupliek;
• dagbepaling vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiser] heeft met ingang van 1 februari 2017 een huurovereenkomst gesloten met [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ). De huurovereenkomst betrof de woning aan de [adres] in Amsterdam (hierna ook: de woning). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar. In de huurovereenkomst is een huurprijs overeengekomen van € 750,00 per maand. Daarnaast is overeengekomen dat [eiser] per maand een bedrag van € 50,00 aan elektra betaalt, alsmede een bedrag van € 30,00 aan “suppletie”.

1.2.

De eigendom van de woning is op 14 juli 2017 overgegaan op [gedaagde] .

1.3.

Op 28 juli 2017 heeft [eiser] een verzoek ingediend bij de huurcommissie. [eiser] heeft onder meer aan de huurcommissie verzocht om te beoordelen of de aanvangshuurprijs van de woning redelijk was.

1.4.

De huurcommissie heeft op 8 november 2017 uitspraak gedaan, welke uitspraak op 10 november 2017 is verzonden. In die uitspraak heeft de huurcommissie geoordeeld dat:
- de maximaal redelijke huurprijs van de woning € 661,13 is en dat dit de aanvangshuurprijs per maand is;
- de woning een aantal zeer ernstige gebreken heeft en dat de huurprijs daarom met ingang van 1 februari 2017 tijdelijk wordt verlaagd tot € 264,65 per maand.

1.5.

Partijen hebben naar aanleiding van de uitspraak van de huurcommissie geen uitspraak van de kantonrechter verzocht op de punten waarover de huurcommissie heeft beslist.

1.6.

Per brief van 15 december 2017 heeft [gedaagde] aan [eiser] bericht dat zij naar aanleiding van de uitspraak van de huurcommissie een bedrag van € 2.154,08 zullen terugbetalen aan [eiser] . Dit bedrag is de teveel betaalde huur over de periode 15 juli 2017 tot 1 december 2017. Voormeld bedrag is aan [eiser] betaald.

1.7.

[eiser] heeft [gedaagde] gesommeerd om ook de teveel betaalde huur over de periode 1 februari 2017 tot 15 juli 2017 aan hem (terug) te betalen. [gedaagde] is hiertoe niet overgegaan.

1.8.

De huurovereenkomst is op 1 februari 2018 geëindigd.

Vordering

2. [eiser] vordert dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling aan [eiser] van:
a. € 2.649,42 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 5 augustus 2019;
b. € 389,94 aan buitengerechtelijke incassokosten;
c. de proceskosten.

3. [eiser] vindt dat [gedaagde] ook het bedrag dat [eiser] door de uitspraak van de huurcommissie teveel aan huur heeft betaald over de periode 1 februari 2017 – 15 juli 2017 aan hem moet terugbetalen. Volgens [eiser] is de uitspraak van de huurcommissie 8 weken na verzending daarvan bindend geworden tussen partijen. Toen was pas duidelijk dat een deel van de huur onverschuldigd was betaald en ook pas toen was dat bedrag dat teveel is betaald op grond van onverschuldigde betaling opeisbaar. Dit moment ligt na het moment dat [gedaagde] eigenaar is geworden van de woning en daarom moet [gedaagde] de teveel betaalde huur terug betalen. [eiser] beroept zich in dit verband op het bepaalde in artikel 7:226 Burgerlijk Wetboek (BW).

Verweer

4. [gedaagde] is het niet met van [eiser] eens. Volgens [gedaagde] is de vorige eigenaar, [betrokkene] , gehouden de teveel betaalde huur over de periode 1 februari 2017 – 15 juli 2017 aan [eiser] terug te betalen. De vordering uit onverschuldigde betaling was al opeisbaar voordat de uitspraak van de huurcommissie tussen partijen bindend werd, namelijk al vanaf het moment dat de huurtermijnen afliepen. Het onverschuldigd betaalde bedrag was daarmee al opeisbaar voordat de eigendom van de woning op [gedaagde] is overgegaan en daarmee is de vordering niet op grond van artikel 7:226 BW overgegaan op [gedaagde] . De vorige eigenaar is aansprakelijk.

Beoordeling

5. Het gaat in deze zaak om de vraag wie bij een tussentijdse overdracht van eigendom van een verhuurde woning, een bedrag dat teveel aan huur is betaald omdat de huur door een uitspraak van de huurcommissie met terugwerkende kracht is verlaagd, aan de huurder moet terugbetalen. Is dit de verhuurder waarmee de huurovereenkomst is gesloten ( [betrokkene] ), of de opvolgend eigenaar/verhuurder ( [gedaagde] )?

6. De kantonrechter ziet aanleiding om eerst nader in te gaan op de vraag wat er feitelijk gebeurt als de huurcommissie de huur (tijdelijk) met terugwerkende kracht verlaagt. Indien de huur van een woning tijdelijk wordt verlaagd door een uitspraak van de huurcommissie en huurder en verhuurder zich bij die uitspraak neerleggen, dan worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie heeft besloten. Als de huurcommissie bijvoorbeeld oordeelt dat de huur die gold ten tijde van het indienen van het verzoek bij de huurcommissie tot een bepaalde datum met terugwerkende kracht wordt verlaagd, heeft dit tot gevolg dat dat verhuurder en huurder over een bepaalde periode feitelijk een lagere huur zijn overeengekomen dan waar ze eerder vanuit zijn gegaan. Dit is geregeld in artikel 7:262 lid 1 BW. Door dit gevolg van het wettelijk systeem, is een deel van de huur dan zonder rechtsgrond, dus onverschuldigd betaald. Dat betekent dat de grondslag voor terugbetaling onverschuldigde betaling is. Een verbintenis uit onverschuldigde betaling is een verbintenis uit de wet (artikel 6:203 BW).

7. Partijen hebben voor de beantwoording van de onder 5. genoemde vraag het juridische debat gevoerd onder verwijzing naar artikel 7:226 BW. In artikel 7:226 BW is geregeld dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die na een eigendomsoverdracht van de verhuurde zaak opeisbaar worden, over gaan op de verkrijger van de verhuurde zaak. Uit het voorgaande blijkt echter dat de verbintenis tot terugbetaling (de verplichting van in dit geval de verhuurder) niet voortvloeit uit de huurovereenkomst, maar uit de wet. Dit betekent dat het bepaalde in artikel 7:226 BW op dit geval niet van toepassing is.

8. In artikel 6:203 lid 1 BW is bepaald dat diegene die een ander zonder rechtsgrond een goed heeft gegeven, gerechtigd is dit van de ontvanger als onverschuldigd betaald terug te vorderen. Daaruit volgt dat de onverschuldigd betaalde huur (het bedrag dat teveel aan huur is betaald) kan worden teruggevorderd van diegene aan wie dat bedrag is betaald. Dit betekent dat enkel de huur die vanaf 15 juli 2017 aan [gedaagde] onverschuldigd is betaald, van haar kan worden teruggevorderd.

9. De conclusie is dat [gedaagde] niet tot terugbetaling van de teveel betaalde huur, berekend tot 15 juli 2017, is gehouden. De vordering zal worden afgewezen.

10. [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 420,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.