ECLI:NL:RBAMS:2020:1707

• Datum uitspraak: 11 maart 2020
• Publicatiedatum: 12 maart 2020
• Zaaknummer: C/13/662947 / HA ZA 19-273
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.J. Schaberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verplichting tot betaling van courtage door verkopers aan makelaar na verkoop onroerend goed

In deze zaak vorderde de besloten vennootschap REDRES.NL B.V. (hierna: Sotheby’s) betaling van courtage door de gedaagden, die een woning aan de Apollolaan in Amsterdam hadden verkocht. De rechtbank Amsterdam oordeelde dat de gedaagden, die de woning via Sotheby’s en PC22 makelaars hadden verkocht, verplicht waren om courtage te betalen aan Sotheby’s. De rechtbank stelde vast dat er een overeenkomst tot collegiale verkoop tot stand was gekomen tussen de gedaagden en de makelaars, en dat deze overeenkomst niet rechtsgeldig was opgezegd. De rechtbank oordeelde dat de gedaagden een courtage van € 78.750,- exclusief BTW verschuldigd waren, waarvan een deel al aan PC22 was betaald. De resterende courtage van € 39.150,-, inclusief BTW € 47.371,50, moest aan Sotheby’s worden voldaan. De rechtbank wees de vordering van Sotheby’s toe en veroordeelde de gedaagden in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/662947 / HA ZA 19-273

Vonnis van 11 maart 2020

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

REDRES.NL B.V. ,

gevestigd te Hilversum,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. T. Hovers te Amsterdam,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

4.
[gedaagde sub 4] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. B.R. Capaan te Amsterdam.

Eiseres zal hierna Sotheby’s worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagden] worden genoemd en afzonderlijk [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 21 februari 2019, met producties,
• de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie, met producties
• het tussenvonnis van 30 oktober 2019,

en

- het proces-verbaal van comparitie van 27 januari 2020, met de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Redres.nl B.V. is een onderneming die onder de naam Netherlands Sotheby’s International Realty bemiddelt bij handel, huur of verhuur van onroerend goed. [gedaagden] waren gezamenlijk op grond van een voortdurend recht van erfpacht gerechtigde tot de onroerende zaak gelegen aan de [adres] (hierna: het pand).

2.2.

In 2016 besloten [gedaagden] om het pand te verkopen. Op 16 februari 2016 hebben zij daartoe aan makelaarskantoor PC22 makelaars en taxateurs o.z. (hierna: PC22) opdracht verstrekt om het pand tegen een vraagprijs van € 5 miljoen te verkopen. De overeengekomen courtage bedroeg 0,9 % exclusief BTW over de verkoopprijs, plus een bonus van 4 % exclusief BTW over het meerdere bedrag boven de € 4,5 miljoen. Op 15 juni 2016 heeft PC22 het pand in de verkoop gezet voor een vraagprijs van € 4,75 miljoen.

2.3.

De verkoop van het pand wilde niet vlotten, hetgeen aanleiding is geweest voor [gedaagden] om in overleg met PC22 contact te zoeken met Sotheby’s omdat een platform met een internationaal profiel misschien bevorderlijk zou kunnen zijn voor de verkoop. Op 14 oktober 2016 heeft het eerste kennismakingsgesprek plaatsgevonden tussen [gedaagden] , mevrouw [naam 1] van PC22 en de heren [naam 2] en [naam 3] van Sotheby’s. Hierna is besloten dat Sotheby’s met een voorstel zou komen voor de gevraagde samenwerking. Op 3 november 2016 hebben [naam 2] en [naam 3] een voorstel voor een ‘eventuele collegiale verkoopbemiddeling’ aan [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [naam 1] verstuurd. Hierin is onder meer opgenomen:

“(…)
Vraagprijs – Ons Voorstel

Onzes inziens is de vraagprijs momenteel aan de hoge kant. (…) Mede vanwege het feit dat het object niet op eigen grond staat (…) adviseren wij een vraagprijs te hanteren van € 4.250.000.

Onze ervaring is dat we liever meerdere, serieus geïnteresseerden aantrekken met een object, dan te wachten op die ene, perfecte koper. We bundelen graag onze kracht met [naam 1] in deze onderneming, we stellen daartoe een gezamenlijk courtage voor van 1,6% ex. BTW. Tevens adviseren wij een budget van circa € 1.250 - € 1.500 beschikbaar te stellen voor fotografie en styling. (…)”

2.4.

Op 17 november 2016 is er contact geweest tussen [naam 1] en Sotheby’s, waarbij [naam 1] nog enkele wensen van [gedaagden] heeft doorgegeven. Hierna is Sotheby’s aan de slag gegaan met een nieuw voorstel.

2.5.

Op 23 november 2016 heeft [naam 2] per e-mail een aangepast voorstel aan [gedaagden] en [naam 1] gestuurd. Het onderwerp van deze e-mail is: “collegiale verkoopbemiddeling van de [adres] ”. Hierin staat, voor zover relevant:

“(…) Naar aanleiding van onze kennismaking de dato 14 oktober jl. samen met [naam 1] alsmede de hierop volgende gesprekken sturen wij onze bevindingen en een verkoopadvies voor een eventuele collegiale verkoopbemiddeling.

(…)

Vraagprijs – Ons Voorstel

Na overleg met u en [naam 1] zullen wij een vraagprijs hanteren van €4.500.000. kosten koper. We bundelen graag onze krachten met [naam 1] in deze onderneming, we stellen daartoe een gezamenlijk courtage met de volgende staffel voor:

- Bij het realiseren van een verkoopprijs tot € 4.000.000,- hanteren wij een totaal courtage van 1,6% ex. BTW.

- Bij het realiseren van een verkoopprijs van € 4.000.000,- tot € 4.250.000,- hanteren wij bovenstaand courtage aangevuld met een bonus van 5% ex. BTW over het meerdere deel boven de € 4.000.000,- tot € 4.250.000,-

- Bij het realiseren van een verkoopprijs van € 4.250.000,- en hoger hanteren wij bovenstaande courtage staffel aangevuld met een bonus van 7% ex. BTW over het gerealiseerde koopsom deel boven de € 4.250.000,-

- De verdeling van bovenstaande courtage is in onderling overleg bepaald. (…)”

2.6.

Op 2 december 2016 heeft [gedaagde sub 1] , namens [gedaagden] , per e-mail gereageerd op het voorstel van [naam 2] van 23 november 2016. Hierin staat, onder meer:

“Beste [naam 1] , Beste [naam 2] ,

(…) Wij zijn bereid jullie gezamenlijk opdracht te verlenen onder de navolgende condities:

- In overleg met ons wordt aanvullend beeldmateriaal gemaakt, waarbij wij uitgaan van een maximaal budget voor beeldmateriaal en advertenties van 5.000 euro inclusief BTW

- Door jullie worden de in het voorstel van 23 november genoemde online en offline middelen ingezet

- De te hanteren vraagprijs is 4.500.000 euro k.k.

- De (gezamenlijke) courtage bij verkoop bedraagt 1,5% van de koopsom, vermeerderd met 10% over het meerdere boven 4,25 miljoen euro. Bij een verkoopprijs boven 4,5 miljoen euro wordt deze staffel aangevuld met een bonus van 5% over het meerdere boven 4,5 miljoen euro.

- Looptijd van de opdracht tot 30 juni 2017

- Algemene Consumentenvoorwaarden NVM 2011 van toepassing

- Onderlinge afstemming werkzaamheden tussen PC22 en Redres/Sotheby’s is aan jullie; [naam 1] is ons eerste aanspreekpunt

- Hiermee vervalt de eerdere opdracht aan PC22 makelaars

We vertrouwen op een spoedige en succesvolle verkoop! (…)”

2.7.

Op 6 december 2016 heeft [naam 3] gereageerd op de e-mail van [gedaagde sub 1] . In dit bericht staat, voor zover relevant:

“(…) Dank voor het bericht. Wij hebben vanmorgen overleg gehad met onze fotograaf. Deze komt morgen uiterlijk donderdag met een voorstel voor wat betreft de fotografie en video in combinatie met een styliste.

(…)

Vervolgens gaan we – op basis van de nieuwe foto’s en video – het rijksmonument opnieuw in de markt zetten.

Voor wat betreft de overeenkomst kunnen we een nieuwe opdracht maken. Wij overleggen wel even met [naam 1] en komen hier op terug. (…)”

2.8.

Dezelfde dag, 6 december 2016, heeft [naam 3] een e-mail naar de fotograaf gestuurd met een verzoek voor een voorstel voor styling, fotografie en video.

2.9.

Op 22 december 2016 heeft [naam 4] van PC22 [naam 3] bericht dat [gedaagden] het pand graag al met een summiere tekst online wilden plaatsen, zonder de nog te maken foto’s. [naam 3] heeft hierop geantwoord dat hij hiermee akkoord was. Op 23 december 2016 heeft [naam 4] [naam 3] gemaild dat het pand de dag erna, 24 december 2016 online zou komen, zoals in de bij de e-mail gevoegde brochure vermeld. In deze brochure staat, voor zover van belang:

“(…) Makelaars:

PC22 makelaars-taxateurs o.z.

(…)

Sotheby’s international realty (…)

Vraagprijs:

€ 4.500.000,- k.k. (…)”

[naam 3] antwoordde dat Sotheby’s het pand ook op deze manier online zou plaatsen.

2.10.

Op 30 december 2016 heeft [gedaagde sub 4] de door Sotheby’s ingeschakelde fotograaf gemaild, met [naam 3] in de cc, waarin staat, voor zover relevant:

“(…) In overleg met de makelaars hebben wij besloten ons huis in de markt zetten als gezinswoning. (…)”

2.11.

Op 16 januari 2017 heeft [naam 3] aan [gedaagden] de gemaakte foto’s en video van het pand gestuurd. [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 2] hebben [naam 3] laten weten dat ze niet tevreden waren over het resultaat en dat het gemaakte materiaal niet bruikbaar was. [naam 3] antwoordde op 17 januari 2017 dat de video zou worden aangepast.

2.12.

Op 23 februari 2017 heeft [naam 4] in een e-mail aan [naam 1] geschreven dat zij de naam van Sotheby’s weg heeft moeten halen van Funda. De reden die zij hiervoor geeft is: “je mag niet meer aangeven dat je iets collegiaal verkoopt”.

2.13.

Op 9 maart 2017 heeft [naam 1] van de familie [naam familie] een bod van € 3,8 miljoen ontvangen voor het pand. Dezelfde dag heeft [naam 1] dit bericht doorgestuurd aan [naam 3] . [naam 3] heeft daarop geantwoord: “Dank voor het doorsturen. Denk dat die 3.8 nog te veel afwijkt van wat ze ervoor willen hebben of heb ik het mis?” Op 13 maart 2017 heeft [naam 1] het bod van [naam familie] afgewezen. Op 14 maart 2017 bood [naam familie] € 4.005.000. Ook dit bod is afgewezen. Uiteindelijk heeft [naam familie] op 17 maart 2017 € 4,4 miljoen geboden.

2.14.

Eén dag daarvoor, op 16 maart 2017, stuurden [gedaagden] een e-mail aan Sotheby’s:

“Beste [naam 3] en [naam 2] ,

Het is inmiddels twee maanden geleden dat wij voor het laatst iets van jullie gehoord hebben. Wij verwachten niet dat de door jullie voorgestelde benadering nog succes zal hebben. Daarom laten we het hier maar bij. (…)”

2.15.

Op 20 maart 2017 heeft de makelaar van [naam familie] [naam 1] gemaild om “de door ons bereikte wilsovereenstemming op bovenstaand object te mogen bevestigen” voor een koopprijs van € 4,4 miljoen. Op 24 maart 2017 is de koopovereenkomst getekend. [naam 1] heeft vervolgens op 31 maart 2017 haar courtagefactuur van € 39.600,- (exclusief BTW) bij [gedaagden] ingediend.

2.16.

Op 5 april 2017 heeft [naam 3] [naam 1] gemaild, met een kopie aan [naam 2] :

“ [naam 2] , [naam 1] ,

Onderstaande mail hebben wij op 2 december gekregen van de eigenaren van de [adres] (…)

In dit voorstel gaan verkoper uit van het volgende courtage:

Voorstel verkopers

Courtage bij verkoop bedraagt 1,5% van de koopsom, vermeerderd met 10 % over het meerdere boven 4,25 miljoen euro. Bij een koopprijs boven 4,5 miljoen euro wordt deze staffel aangevuld met een bonus van 5 % over het meerdere boven 4,5 miljoen euro.

(…)

Vraag

Wij hebben m.i. het eerste voorstel geaccepteerd, aangezien wij hier verder NIET tegenin zijn gegaan. Zijn jullie het hiermee eens? (…) ”

[naam 1] heeft dezelfde dag teruggemaild dat zij het daarmee eens is.

2.17.

Op 6 april 2017 heeft [naam 3] aan [gedaagden] , in reactie op de e-mail van 16 maart 2017, gemaild dat [gedaagden] niet bevoegd waren om de makelaarsopdracht te beëindigen en aanspraak gemaakt op een bedrag van € 78.750,- (exclusief BTW) aan courtage, waarbij de onderlinge verdeling van de courtage in overleg tussen de makelaars is bepaald.

2.18.

Op 15 september 2017 is het pand geleverd aan [naam familie] .

2.19.

Sotheby’s en [gedaagden] zijn het niet eens geworden over betaling van courtage en hebben daarom een bedrag van € 47.492,50 bij Lubbers en Dijk notarissen in depot gesteld en daartoe een depotovereenkomst gesloten.

2.20.

In de Algemene Consumenten Voorwaarden NVM 2011 (hierna: NVM-voorwaarden) is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

“(…)
Artikel 2: Definities en begrippen

In deze algemene voorwaarden wordt verstaan onder: (…)

c) Opdracht: de overeenkomst van opdracht tot dienstverlening

(…)

Artikel 6: Einde van de opdracht

1. De opdracht eindigt door: (…)

b) intrekking van de opdracht door de consument;

(…)

3. Een opdracht kan te allen tijde en zonder dat een opzegtermijn in acht behoeft te worden genomen, worden ingetrokken. De consument is ter zake van een intrekking nimmer schadeplichtig.

(…)

Artikel 14: Courtage

1 De consument is de makelaar courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt. Dit geldt ook indien de overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten (…).”

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Sotheby’s vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis – samengevat – hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 47.371,50, te vermeerderen met rente en kosten.

3.2.

Sotheby’s legt aan haar vordering ten grondslag dat tussen [gedaagden] , Sotheby’s en PC22 middels het aanbod van [gedaagden] van 2 december 2016 en de aanvaarding van Sotheby’s van 6 december 2016, mede namens PC22, een overeenkomst tot stand is gekomen. Deze overeenkomst kon niet slechts met Sotheby’s worden opgezegd, waardoor deze niet is geëindigd per 16 maart 2017. Sotheby’s vordert nakoming van de overeenkomst en betaling van courtage. De courtage bedroeg € 78.750,- exclusief BTW, waarvan € 39.600,- aan PC22 is betaald. Dan resteert € 39.150,-, dat is met BTW € 47.371,50.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. Samengevat komt dit neer op: primair is er geen overeenkomst voor collegiale verkoop tot stand gekomen, subsidiair is de overeenkomst door Sotheby’s niet nagekomen omdat er geen makelaarswerk is verricht, en meer subsidiair is de overeenkomst met Sotheby’s door [gedaagden] opgezegd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

3.5.

[gedaagden] vorderen – voor zover de vordering in conventie wordt afgewezen – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeling van Sotheby’s tot betaling van al hetgeen notaris Lubbers en Dijk notarissen bij beëindiging van de depotovereenkomst aan kosten in rekening zal brengen, wettelijke rente over het in depot gestelde vanaf 19 september 2017 tot aan de dag dat deze gelden aan [gedaagden] beschikbaar zullen worden gesteld, te vermeerderen met rente en kosten.

3.6.

Sotheby’s voert verweer.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

De kern van het geschil betreft de vraag of [gedaagden] nog courtage moeten betalen aan Sotheby’s. Daarvoor is allereest van belang of tussen hen, als opdrachtgevers, en Sotheby’s en PC22, als opdrachtnemers, een overeenkomst tot collegiale verkoop tot stand is gekomen. En zo ja, of [gedaagden] deze overeenkomst hebben opgezegd.

overeenkomst

4.2.

In artikel 6:217 BW is bepaald dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding daarvan. De beantwoording van de vraag of een overeenkomst met de door Sotheby’s gestelde inhoud tot stand is gekomen, hangt af van wat partijen jegens elkaar hebben verklaard, over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en wat zij daar redelijkerwijs van mochten verwachten in de gegeven omstandigheden.

4.3.

De rechtbank is van oordeel dat Sotheby’s als eerste op 23 november 2016 een aanbod voor een overeenkomst heeft gedaan. [gedaagden] hebben dat aanbod niet aanvaard, maar op 2 december 2016 zelf aangepaste en/of aanvullende voorwaarden voor een samenwerking voorgesteld. Dit bericht is daarom aan te merken als een nieuw aanbod (artikel 6:225 BW). Uit de woorden “Wij zijn bereid jullie gezamenlijk opdracht te verlenen onder de navolgende condities” (2.6) kan niet anders worden afgeleid dan dat [gedaagde sub 1] c.s een aanbod doen tot collegiale verkoop door Sotheby’s en PC22. Ook uit de e-mail van [gedaagde sub 4] van 30 december 2016, waarin zij spreekt over ‘de makelaars’ blijkt dat [gedaagden] uitgingen van collegiale verkoop. Van enige misleiding van [gedaagden] als consumenten door Sotheby’s is geen sprake, nu [gedaagden] zelf de opdracht nader hebben gespecificeerd.

4.4.

Het antwoord van Sotheby’s op 6 december 2016 moet worden gekwalificeerd als een aanvaarding van het aanbod. Dat blijkt ook uit de omstandigheid dat zij hierna uitvoering heeft gegeven aan de overeenkomst. Op 6 december 2016 is Sotheby’s immers direct aan de slag gegaan met de werkzaamheden voor beeldmateriaal voor foto’s en video en heeft zij de fotograaf benaderd (zie 2.8). Dat [gedaagden] naderhand deze foto’s en video hebben afgekeurd en hebben besloten eigen beeldmateriaal te gebruiken doet hier niet aan af. Daarnaast heeft Sotheby’s ook andere werkzaamheden verricht. Zo heeft zij, in reactie op het bericht van PC22 van 22 december 2016, PC22 laten weten dat zij het pand ook online zal plaatsen. [gedaagden] hebben weliswaar betwist dat dit is gebeurd, maar Sotheby’s heeft dit ter zitting aan de hand van een uitdraai van haar CRM-systeem voldoende toegelicht. In de brochure stonden de namen van de beide makelaars vermeld. De namen van beide makelaars zijn in ieder geval ook tot 23 februari 2017 (zie 2.12) zichtbaar geweest in de advertentie op Funda. Sotheby’s heeft verder voldoende onderbouwd gesteld dat zij het pand ook door middel van mailings onder de aandacht heeft gebracht van haar klanten die wellicht interesse zouden hebben. Dat [gedaagden] niet op de hoogte waren van al deze handelingen, is te verklaren door het feit dat partijen juist hadden afgesproken – als gestelde voorwaarde door [gedaagden] (zie 2.6) – dat [naam 1] enig aanspreekpunt zou blijven voor [gedaagden] Van een niet goed afgestemde samenwerking, zoals [gedaagden] betogen, is dan ook niet gebleken. Deze afstemming blijkt ook uit de correspondentie over het online zetten van het pand op 23 december 2016 (zie 2.9) en op het moment dat de biedingen van [naam familie] binnen komen (zie 2.13). Voor PC22 en Sotheby’s was blijkbaar voldoende duidelijk wie welke taken in het kader van de verleende opdracht diende uit te voeren. Het verweer van [gedaagden] dat het voorstel van 2 december 2016 niet door Sotheby’s is aanvaard omdat Sotheby’s niets heeft gedaan ter uitvoering van die aanvaarding, valt dus niet te rijmen met de voornoemde stukken en feiten. Sotheby’s heeft verder gesteld dat haar aanvaarding ook namens PC22 gold. Dat blijkt ook uit het feit dat de e-mail van 6 december 2016 ook aan [naam 1] is verzonden en haar bevestiging in de e-mail van 5 april 2017 (zie 2.16). [gedaagden] hebben dit niet betwist.

4.5.

[gedaagden] betwisten dat met de aanvaarding van Sotheby’s een overeenkomst tot collegiale verkoop tot stand is gekomen omdat de aanvaarding van Sotheby’s alleen zag op het ontwikkelen van het beeldmateriaal. Dit blijkt echter niet uit de e-mail van Sotheby’s van 6 december 2016, waarin zij schrijft: “Vervolgens gaan we – op basis van de nieuwe foto’s en video – het rijksmonument opnieuw in de markt zetten.” Ook het eigen handelen van [gedaagden] is niet te rijmen met de stelling dat nog geen sprake was van een aanvaarding van het aanbod tot collegiale verkoop. [gedaagden] hebben immers op 22 december 2016 zelf gevraagd om al te beginnen met de verkoopwerkzaamheden zonder het op dat moment nog te maken beeldmateriaal. Daarna is een brochure opgesteld, waarin de namen van beide makelaars staan vermeld. [gedaagden] hebben daar niet tegen geprotesteerd.

4.6.

Ook het verweer van [gedaagden] dat geen overeenkomst tot stand kan zijn gekomen omdat collegiale verkoop niet is toegestaan, gaat niet op. Er is geen rechtsregel die verbiedt dat twee makelaars gezamenlijk een bemiddelingsopdracht aanvaarden. Uit de enkele omstandigheid dat Funda (kennelijk) in februari 2017 niet (meer) toestond om op haar website een woning in collegiale verkoop aan te bieden, kan niet worden afgeleid dat collegiale verkoop niet is toegestaan. De inhoud van de overeenkomst wordt immers niet bepaald door de regels van Funda, maar door wat partijen zijn overeengekomen.

4.7.

De conclusie is dat tussen [gedaagden] als opdrachtgevers, Sotheby’s en PC22, als gezamenlijke opdrachtnemers, een overeenkomst tot collegiale verkoop tot stand is gekomen, die kan worden gekwalificeerd als een driepartijenovereenkomst. Dat uiteindelijk de overeenkomst niet op schrift is gezet maakt dit niet anders. Voor deze overeenkomst geldt immers geen vormvereiste op basis van de wet of gewoonte. Sotheby’s had weliswaar toegezegd dat zij de overeenkomst nog samen met PC22 op schrift zou stellen, maar dat doet er niet aan af dat tussen partijen met het aanbod en de aanvaarding per e-mail al een overeenkomst tot stand was gekomen. Uit de e-mail van [gedaagden] van 2 december 2016 blijkt niet dat zij een schriftelijke overeenkomst als totstandkomingsvoorwaarde stelden. Ook het feit dat Sotheby’s haar toezegging om de overeenkomst op schrift te stellen niet is nagekomen, is onvoldoende voor de conclusie dat [gedaagden] door Sotheby’s zijn misleid. Indien en voor zover [gedaagden] hiermee een beroep hadden willen doen op dwaling en vernietiging van de overeenkomst, is dit verweer onvoldoende onderbouwd.

opzegging van de overeenkomst?

4.8.

De volgende vraag die beantwoord dient te worden is of [gedaagden] met hun e‑mail van 16 maart 2017 (zie 2.14) de overeenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd. [gedaagden] stellen dat dat het geval is. Zij hebben erop gewezen dat zij leken zijn, tegenover de professionele makelaar Sotheby’s. [gedaagden] stellen dat zij volgens artikel 6 lid 3 van de NVM-voorwaarden (2.20) te allen tijde de overeenkomst eenzijdig konden opzeggen zonder opgave van reden. Sotheby’s stelt dat het bericht van 16 maart 2017 moet worden aangemerkt als een eenzijdige wijziging van de overeenkomst, dat eenzijdige wijziging in beginsel niet mogelijk is, en dat de overeenkomst dus ongewijzigd voortduurde.

4.9.

Zoals zojuist is overwogen kan deze overeenkomst worden gekwalificeerd als een driepartijenovereenkomst. Partijen zijn het erover eens dat daarop de NVM-voorwaarden van toepassing zijn. In de NVM-voorwaarden wordt niet gesproken over ‘opzeggen van de overeenkomst’, maar ‘intrekken van de opdracht’. Dat komt echter in dit verband op hetzelfde neer. Uit de stellingen van [gedaagden] blijkt dat zij met het bericht van 16 maart 2017 enkel de samenwerking met Sotheby’s hebben willen verbreken. Hoewel intrekking van de opdracht op grond van artikel 6 lid 3 van de NVM-voorwaarden in beginsel mogelijk is, is de rechtbank van oordeel dat een opdracht die is verstrekt aan twee opdrachtnemers gezamenlijk, niet kan worden ingetrokken ten aanzien van slechts één van beide opdrachtnemers. ‘De opdracht’ is in artikel 2 sub c van de NVM-voorwaarden gedefinieerd als ‘de overeenkomst van opdracht tot dienstverlening’. In dit geval is er één overeenkomst van dienstverlening gesloten, namelijk de driepartijenovereenkomst. De opdracht was dus aan twee makelaars tezamen verstrekt. De opdracht was bovendien ondeelbaar. Er was immers in de overeenkomst geen onderscheid gemaakt tussen de werkzaamheden die Sotheby’s zou verrichten en de werkzaamheden die PC22 zou verrichten. Integendeel, de makelaars zouden de verdeling van de werkzaamheden onderling afstemmen. Dat betekent dat [gedaagden] , als zij de opdracht met een beroep op artikel 6 lid 3 van de NVM-voorwaarden hadden willen intrekken, dit hadden moeten doen ten aanzien van beide makelaars tegelijk. Dat hebben zij niet gedaan. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [gedaagden] de opdracht niet rechtsgeldig hebben ingetrokken. Het gevolg hiervan is dat de overeenkomst tussen partijen ongewijzigd in stand is gebleven.

courtage

4.10.

Nu de overeenkomt tussen [gedaagden] , Sotheby’s en PC22 ongewijzigd in stand is gebleven, betekent dat dat de koopovereenkomst met [naam familie] tijdens de looptijd van de overeenkomst is gesloten. Op grond van de NVM-voorwaarden (artikel 14) zijn [gedaagden] dus courtage verschuldigd aan de makelaar. De rechtbank is van oordeel dat onder ‘de makelaar’ in dit geval van een ondeelbare opdracht tot collegiale verkoop de gezamenlijke makelaars moeten worden begrepen. Dat betekent dat [gedaagden] de volledige courtage verschuldigd zijn aan Sotheby’s en PC22 gezamenlijk. Dit zou slechts anders kunnen zijn als Sotheby’s in het geheel geen makelaarswerk zou hebben verricht. Dat verweer van [gedaagden] is al besproken onder 4.4 en slaagt niet.

4.11.

Op basis van de tussen [gedaagden] , Sotheby’s en PC22 gesloten overeenkomst zijn [gedaagden] een courtagebedrag verschuldigd van € 78.750,00, exclusief BTW (1,5 % over € 4,25 miljoen = € 63.750 + bonus van 10% over het meerdere boven € 4,25 miljoen (€ 150.000 x 10% = € 15.000)). [gedaagden] hebben aan PC22 een courtagebedrag voldaan van € 39.600, exclusief BTW, waardoor een bedrag aan courtage van € 39.150,00 (exclusief BTW) open staat dat aan Sotheby’s dient te worden voldaan. Inclusief BTW is dat de gevorderde € 47.371,50.

slotsom en proceskosten

4.12.

Concluderend komt de rechtbank tot het oordeel dat een overeenkomst tot stand is gekomen, dat deze niet is opgezegd en dat [gedaagden] hun verbintenis uit de overeenkomst dienen na te komen en de gevorderde courtage aan Sotheby’s dienen te betalen. De vordering in conventie wordt dus toegewezen. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding, omdat niet is gebleken dat [gedaagden] eerder in verzuim zijn geraakt.

4.13.

[gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Sotheby’s worden begroot op:

- dagvaarding € 163,66 (2 x € 81,83)

- griffierecht 1.992,00

- salaris advocaat
2.148,00 (2,0 punten × tarief € 1.074,00)

Totaal € 4.303,66

4.14.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten worden toegewezen op de wijze als in de beslissing vermeld.

in voorwaardelijke reconventie

4.15.

De eis in reconventie is voorwaardelijk ingesteld. De vordering in conventie van Sotheby’s zal worden toegewezen, waardoor de voorwaarde voor de eis in reconventie niet is vervuld, zodat op de vordering in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan Sotheby’s te betalen een bedrag van € 47.371,50 (zevenenveertig duizenddriehonderdéénenzeventig euro en vijftig eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf de dagvaarding tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Sotheby’s tot op heden begroot op € 4.303,66, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,

in voorwaardelijke reconventie

5.5.

verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schaberg, rechter, bijgestaan door
mr. E.H. van Kolfschooten, griffier en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2020.