ECLI:NL:RBAMS:2020:1669

• Datum uitspraak: 9 maart 2020
• Publicatiedatum: 11 maart 2020
• Zaaknummer: 8300196 KK EXPL 20-85
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.J. Wesdorp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruimingsvordering huurder na sluiting woning door burgemeester wegens drugshandel

In deze zaak vorderde de eiseres, de verhuurder, dat de gedaagde, de huurder, de woning zou ontruimen. De aanleiding voor deze vordering was de sluiting van de woning door de burgemeester van Amsterdam voor een periode van drie maanden, nadat er cocaïne en MDMA in de woning waren aangetroffen. De eiseres stelde dat de gedaagde zich niet als een goed huurder had gedragen en de woning had gebruikt voor criminele activiteiten, waaronder de handel in verdovende middelen. De gedaagde verweerde zich door te stellen dat hij de woning als woonruimte gebruikte en dat de aangetroffen drugs niet van hem waren, maar in bewaring waren gegeven door een vriend. Hij voerde aan dat er geen sprake was van overlast en dat hij een groot belang had bij het behoud van de woning, vooral voor zijn dochter die bij hem woont.

De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst niet zonder meer kon worden ontbonden op basis van de aangetroffen drugs, omdat er onvoldoende bewijs was dat de gedaagde zich schuldig had gemaakt aan drugshandel vanuit de woning. De rechter benadrukte dat de huurbescherming meebracht dat een vordering tot ontruiming met terughoudendheid moest worden beoordeeld. Gezien de persoonlijke omstandigheden van de gedaagde en het belang van zijn dochter, was het niet gerechtvaardigd om de vordering tot ontruiming toe te wijzen. De rechter wees de vordering van de eiseres af en veroordeelde haar in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8300196 KK EXPL 20-85

vonnis van: 9 maart 2020

vonnis van de kantonrechterkort geding

i n z a k e

[eiseres]

zaakdoende te [woonplaats]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. R.A.M. Schram

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. E. Swart

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 6 februari 2020, met producties, heeft [eiseres] een voorziening gevorderd.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 maart 2020. Voor [eiseres] is verschenen de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door zijn dochter
[naam dochter] en haar pleegmoeder [naam pleegmoeder] , en bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat er is besproken. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Tussen partijen bestaat sinds 1 augustus 2007 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna ook te noemen: het gehuurde).

1.2.

In artikel 4 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
“
Bestemming 1. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder en de personen die direct tot zijn gezin behoren. Huurder is verplicht het gehuurde daadwerkelijk te bewonen en het als zijn hoofdverblijf te gebruiken. Het is huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven. 2. Huurder mag geen andere personen bij zich doen inwonen dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren. 3. Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken of aan derden in onderhuur af te geven. 4. Huurder is niet gerechtigd in enig gedeelte van het gehuurde een beroep of bedrijf uit te oefenen. 5. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig de overeengekomen bestemming gebruiken. (…) ”

1.3.

Bij een bevel tot sluiting woning op last van de burgemeester van Amsterdam van 27 januari 2020 is de woning van [gedaagde] gesloten voor drie maanden wegens overtreding van de Opiumwet.

1.4.

[eiseres] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] bij brief van 3 februari 2020 buitengerechtelijk ontbonden vanwege gedragingen van [gedaagde] in het gehuurde in strijd met de Opiumwet en de sluiting van de woning door de burgemeester van Amsterdam.

1.5.

[gedaagde] heeft op 27 februari 2020 bezwaar gemaakt tegen het bevel tot sluiting van de woning.

Vordering en verweer

2. [eiseres] vordert [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen en leeg en ontruimd ter beschikking van [eiseres] te stellen, met machtiging aan [eiseres] de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

3. [eiseres] stelt hiertoe, samengevat, dat [gedaagde] ernstige wanprestatie heeft gepleegd en zich niet heeft gedragen als goed huurder. [gedaagde] heeft de woning gebruikt in strijd met de contractuele bestemming door het gehuurde bedrijfsmatig te gebruiken voor de ongeoorloofde handel, opslag en distributie van verdovende middelen waaronder cocaïne en XTC. [gedaagde] had in het gehuurde tevens een vuurwapen met munitie voorhanden. Hij hield zich bezig met criminele activiteiten in en vanuit de woning. Vanwege de handelingen van [gedaagde] is de woning door de burgemeester onbewoonbaar verklaard en voor een periode van drie maanden gesloten. [gedaagde] houdt de woning niet meer zelf daadwerkelijk in gebruik en heeft met zijn activiteiten in en vanuit de
woning een ernstig gevaar voor de openbare orde en veiligheid opgeleverd. Deze tekortkomingen geven [eiseres] de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, omdat het gevaar voor herhaling groot is, nu [gedaagde] zonder voornoemde criminele activiteiten geen inkomsten geniet om in zijn levensonderhoud te kunnen voorzien. Bovendien verstoort [gedaagde] de openbare orde en creëert hij in de buurt een gevoel van onveiligheid waardoor het onaanvaardbaar is om [gedaagde] nog langer in de woning te laten verblijven.

4. Ter zitting is namens [eiseres] nog naar voren gebracht dat de woning in gebruik is gegeven aan de moeder van de dochter van [gedaagde] , hetgeen in strijd is met de huurovereenkomst. Aannemelijk is dat sprake zal zijn van een strafrechtelijke veroordeling van [gedaagde] , zodat aannemelijk is dat hij niet op korte termijn naar de woning terug zal gaan. Dit brengt tevens een risico op het kraken van de woning mee. Voor de dochter van [gedaagde] is alternatieve huisvesting beschikbaar.

5. [gedaagde] verweert zich tegen de vordering en voert daartoe, samengevat, aan dat hij gedurende een groot deel van de week met zijn 16-jarige dochter [naam dochter] in de woning woont. [gedaagde] heeft de woning steeds als woonruimte gebruikt. Hij heeft de bestemming van de woning niet gewijzigd. Er was geen sprake van overlast in de omgeving van de woning. Het wapen dat in de woning is aangetroffen betrof een alarmpistool. De drugs die in de woning is aangetroffen bewaarde [gedaagde] voor een vriend. De fout die [gedaagde] maakte heeft deels te maken met zijn medische situatie. Bij een val in november 2018 brak [gedaagde] beide benen. In die periode raakte hij ook zijn baan kwijt. Na verschillende operaties aan zijn benen keerde hij terug naar huis. Hij had veel pijn en slikte pijnstillers. Als [gedaagde] zijn woning verliest zal dit een inbreuk op het gezinsleven met zijn dochter betekenen. Zij heeft een onrustige jeugd gehad en is nu eindelijk op haar plek bij haar vader. De woning is op basis van foute informatie door de burgemeester gesloten. Er is niet in en rondom de woning gedeald. Zijn dochter heeft haar hoofdverblijf in de woning. Er is geen spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming waardoor de strafrechtelijke beoordeling en bestuursrechtelijke rechtsgang niet kunnen worden afgewacht. De behandeling van de strafzaak is op 3 april 2020. Dan zal [gedaagde] kunnen aantonen dat er niet vanuit de woning of in de omgeving is gehandeld. Ook zal dan duidelijk worden wanneer [gedaagde] zal kunnen terugkeren naar de woning.
Er is geen sprake van een huurachterstand. De pleegmoeder heeft verteld dat haar woonruimte na verhuizing is aangepast op het verblijf van de dochter bij vader gedurende vijf of meer dagen per week. Op dit moment heeft familie van de pleegmoeder (tijdelijk) een woning ter beschikking gesteld waar de dochter met haar moeder woont.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een of meer voorzieningen zoals gevorderd. De huurbescherming brengt mee dat een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding met terughoudendheid moet worden beoordeeld. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

7. Beoordeeld moet worden of [eiseres] op goede gronden de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In dat artikel is het volgende bepaald:
“De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 17 van de Woningwet is gesloten.”

8. Gebleken is dat de woning op grond van artikel 13b lid 1 sub a van de Opiumwet
voor drie maanden is gesloten op bevel van de burgemeester. Aanleiding tot sluiting van de woning zijn de door de politie aangetroffen goederen in de woning van [gedaagde] , waaronder verdovende middelen (cocaïne en MDMA) en een vuurwapen en munitie. Op grond hiervan heeft [eiseres] , gelet op het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW, de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk kunnen ontbinden. Dit zou aanleiding kunnen zijn om vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure de gevorderde ontruiming thans toe te wijzen. Dit is anders indien, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder ook de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] , de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet zou rechtvaardigen. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst
(HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

9. [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat hij de in de woning aangetroffen drugs in bewaring had gekregen van een vriend en dat er geen sprake was van handel in drugs in de woning of in de omgeving ervan. Hij heeft verder verklaard dat hij voor het eerst van zijn leven een blunder heeft begaan en heel naïef is geweest. Hij stelt geen strafblad te hebben en de reclasseringsbeambte heeft verklaard dat er geen kans is op recidive. [gedaagde] heeft benadrukt dat hij groot belang heeft bij behoud van zijn woning. Hij woont er samen met zijn dochter en kan haar geen andere plek bieden om te verblijven. Zij kan niet bij haar moeder wonen.

10. Gebleken is dat [gedaagde] al vanaf 2007 in de woning woont. Gesteld noch gebleken is dat dat eerder sprake is geweest van strafbare feiten of andere problemen in relatie tot de huurovereenkomst. Gelet hierop is de stelling van [eiseres] dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering, omdat het gevaar voor herhaling groot is, niet aannemelijk geworden. Verder betekent de door de politie in de woning aangetroffen hoeveelheid drugs niet zonder meer dat er sprake is van handel in drugs. In het kader van de strafrechtelijke procedure die tegen [gedaagde] loopt zal daarover door de strafrechter worden geoordeeld en zullen de daartegen door [gedaagde] aangevoerde verweren worden beoordeeld. De behandeling van de strafzaak tegen [gedaagde] is gepland op 3 april 2020 zodat er snel een beslissing is te verwachten. Ook in het kader van de door [gedaagde] aangespannen bezwaarprocedure tegen het bevel tot sluiting van de woning op last van de burgemeester voor de duur van drie maanden kunnen de stellingen van [gedaagde] aan de orde komen en worden beoordeeld.

11. Verder is, gelet op de door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] een bijzonder belang heeft bij het behoud van de woning in verband met zijn gezinsomstandigheden en het belang van zijn dochter. Hierbij geldt dat de oplossing voor de woonsituatie van de dochter slechts tijdelijk lijkt te zijn geregeld en daarvoor (nog) geen definitieve oplossing lijkt te zijn gevonden.

12. Dat [gedaagde] de woning in gebruik heeft gegeven aan de moeder van zijn dochter is thans onvoldoende onderbouwd. Ook van het door [eiseres] gestelde risico op kraken van de woning is onvoldoende gebleken.

13. Gelet op het voorgaande is het thans nog onvoldoende zeker dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde] stand zal houden. Daarom is het niet gerechtvaardigd om daarop vooruit te lopen door toewijzing van de vordering tot ontruiming.

14. [eiseres] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00, voor zover van toepassing inclusief btw, voor salaris gemachtigde;

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wesdorp, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op de zitting van 9 maart 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.