Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7742781 CV EXPL 19-10074
vonnis van: 24 februari 2020
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting STICHTING YMERE
gevestigd te Amsterdam
eiseres, nader te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus
t e g e n
1. [gedaagde sub 1]
wonende te [woonplaats]
gedaagde sub 1
nader te noemen: [gedaagde sub 1]
gemachtigde: mr. F.F. Boers
2. [gedaagde sub 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagde sub 2
niet verschenen
3. [gedaagde sub 3]
wonende te [woonplaats]
gedaagde sub 3
niet verschenen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 9 september 2019 is een comparitie gehouden, waarvan proces-verbaal tevens houdende mondeling vonnis is opgemaakt. Ter uitvoering van het mondeling vonnis heeft [gedaagde sub 1] een akte bewijslevering genomen en producties overgelegd. Ymere heeft een antwoordakte genomen, eveneens met producties, waarop [gedaagde sub 1] nog een akte uitlating producties heeft ingediend.
Daarna is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.1.
[gedaagde sub 1] huurt van Ymere sinds juni 2005 de woning aan de [adres] . De huurprijs bedraagt thans € 1.003,43 per maand.
1.2.
In artikel 3 van de algemene huurvoorwaarden woningen is bepaald:
3.1 De huurder is verplicht de woning tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden en de woning (..) behoorlijk en overeenkomstig de bestemming te gebruiken (..).3.2 De woning dient als woonruimte voor huurder en degene(n) met wie hij een huishouden heeft. Huisvesting van andere personen is slechts toegestaan voor zover dit geen gevaar voor uitwonen of overbewoning oplevert. (..)3.3 Als de huurder langer dan zes maanden afwezig zal zijn, dient hij dit aan Ymere mede te delen met vermelding van een gemachtigde die hem kan vertegenwoordigen ter zake van deze overeenkomst.3.4 Voor onderverhuur of ingebruikgeving van (een deel van) de woning is schriftelijke toestemming van Ymere vereist. (..)
3.1 De huurder is verplicht de woning tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden en de woning (..) behoorlijk en overeenkomstig de bestemming te gebruiken (..).3.2 De woning dient als woonruimte voor huurder en degene(n) met wie hij een huishouden heeft. Huisvesting van andere personen is slechts toegestaan voor zover dit geen gevaar voor uitwonen of overbewoning oplevert. (..)3.3 Als de huurder langer dan zes maanden afwezig zal zijn, dient hij dit aan Ymere mede te delen met vermelding van een gemachtigde die hem kan vertegenwoordigen ter zake van deze overeenkomst.3.4 Voor onderverhuur of ingebruikgeving van (een deel van) de woning is schriftelijke toestemming van Ymere vereist. (..)
1.3.
De dochter van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] , is op het gehuurde ingeschreven per 25 januari 2019. Van 1 februari 2018 tot 1 december 2018 stonden ook [gedaagde sub 2] , een nicht van [gedaagde sub 1] , en [naam stiefvader] , de stiefvader van [gedaagde sub 1] , ingeschreven op het gehuurde.
1.4.
Op 25 oktober 2018 heeft Ymere een huisbezoek aan [gedaagde sub 1] gebracht en niet hem maar wel anderen aangetroffen in de woning. Ymere heeft [gedaagde sub 1] naar aanleiding daarvan bij brief van 29 oktober 2018 gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen.
1.5.
[gedaagde sub 1] heeft daarop bij brief van 30 oktober 2018 gereageerd en kort samengevat uitgelegd dat hij niet altijd in de woning aanwezig is, omdat hij een bedrijf in Colombia heeft en avocado’s kweekt en hij zich in 2018 heeft bezig gehouden met de voorbereidingen om te gaan exporteren. Verder heeft [gedaagde sub 1] geschreven dat zijn moeder en stiefvader en vier minderjarige nichtjes in het gehuurde hebben gewoond, als tijdelijke oplossing, omdat zij hun woning reeds hadden verkocht in verband met terugkeer naar Colombia.
1.6.
Bij vonnis in kort geding van 27 maart 2019 is de vordering van Ymere tot ontruiming van het gehuurde afgewezen. Overwogen is – kort gezegd – dat [gedaagde sub 1] ter zitting heeft erkend dat hij langer dan een jaar niet in het gehuurde heeft gewoond en dat hij tijdens zijn afwezigheid het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan familieleden die niet tot zijn directe gezin behoren. Volgens de voorzieningenrechter heeft [gedaagde sub 1] daarmee strikt genomen gehandeld in strijd met de bepalingen in de huurovereenkomst, maar werd de vordering niettemin voorshands afgewezen, omdat [gedaagde sub 1] heeft toegezegd voortaan zelf in de woning te wonen en te blijven wonen.
1.7.
Er is in april 2019 een huurachterstand ontstaan, die is opgelopen tot € 2.358,20, waarvoor [gedaagde sub 1] met Ymere op 1 november 2019 een betalingsregeling heeft getroffen. Op 6 november 2019 bedroeg de huurachterstand nog
€ 1.898,37.
€ 1.898,37.
1.8.
Via de website van Ymere is op 5 september 2019 een (anonieme) melding van woonfraude gedaan. De melding bevat onder meer het volgende:
Wat weet u van de hoofdhuurder?De hoofd huurder woont niet in Nederland. Hij komt en gaat en laat zijn dochter daar en laat ook andere mensen daar wonen (..).Hoe lang wordt deze woning al onderverhuurd?Al jaren – is altijd wisselend geweest. Ze zijn een tijd gestoot maar na de zomer zijn ze weer begonnen.Omschrijf of u overlast ervaart (..)Nee. Maar de woning wordt al jaren onderverhuurd of niet bewoond. (..)
Wat weet u van de hoofdhuurder?De hoofd huurder woont niet in Nederland. Hij komt en gaat en laat zijn dochter daar en laat ook andere mensen daar wonen (..).Hoe lang wordt deze woning al onderverhuurd?Al jaren – is altijd wisselend geweest. Ze zijn een tijd gestoot maar na de zomer zijn ze weer begonnen.Omschrijf of u overlast ervaart (..)Nee. Maar de woning wordt al jaren onderverhuurd of niet bewoond. (..)
Geschil
2. Ymere vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ymere stelt dat [gedaagde sub 1] gedurende langere tijd de bepalingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden. Uit de stukken bij de akte bewijslevering blijkt volgens Ymere dat [gedaagde sub 1] nog steeds de onderneming in Colombia drijft en daarmee in zijn levensonderhoud voorziet. Ymere concludeert daaruit dat hij daar zijn hoofdverblijf heeft en (nog steeds) niet in het gehuurde. Ymere heeft er belang bij dat haar woningen worden bewoond door de huurders aan wie zij verhuurt, niet alleen vanwege het grote tekort aan woningen zoals de onderhavige, een geliberaliseerde woning in het middensegment, maar ook vanwege het te houden toezicht op de woning en de verantwoordelijkheid van de huurder daarvoor. Gedaagden sub 2 (een nicht van [gedaagde sub 1] ) en sub 3 (zijn dochter) zijn ook in de procedure betrokken, nu de ontruiming ook op hen ziet.
3. [gedaagde sub 1] voert verweer tegen de vordering, dat voor zover van belang hierna aan de orde komt. Gedaagden sub 2 en 3 hebben geen verweer gevoerd.
Beoordeling
4. In het mondeling tussenvonnis is vastgesteld dat [gedaagde sub 1] vóór maart 2019 de woning langdurig niet zelf heeft bewoond. Verder is overwogen dat [gedaagde sub 1] de gemotiveerde stelling van Ymere dat hij ook daarna niet in het gehuurde woonde onvoldoende heeft betwist en daarom is voorshands aangenomen dat [gedaagde sub 1] (ook) vanaf maart 2019 het gehuurde niet zelf bewoonde. [gedaagde sub 1] is in de gelegenheid gesteld om hiertegen tegenbewijs te leveren. Als hij daarin slaagt, zou vast kunnen komen te staan dat [gedaagde sub 1] vanaf maart 2019 het gehuurde consequent bewoont. Het gevolg daarvan zou kunnen zijn dat andere tekortkomingen van [gedaagde sub 1] , voor zover die worden vastgesteld, ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst niet kunnen rechtvaardigen.
5. [gedaagde sub 1] heeft als tegenbewijs bankafschriften en kassabonnen over een periode van 14 maart 2019 tot en met 18 september 2019 overgelegd en verder enkele (ongedateerde) foto’s, een verwijzingsbrief van het ziekenhuis, een bewijs van een afspraak met de tandarts, brieven van de rechtbank en een kopie van zijn paspoort.
6. Deze stukken zijn onvoldoende om het door Ymere geleverde bewijs dat [gedaagde sub 1] na maart 2019 niet in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft gehad te ontzenuwen. Zo kan van de pinbetalingen, ook al zijn deze met zijn bankpas gedaan, niet met zekerheid worden vastgesteld dat deze door [gedaagde sub 1] zijn gedaan en daarnaast valt uit een groot deel van de pintransacties niet op te maken dat deze in de buurt van het gehuurde zijn gedaan. Ook voor de kassabonnen geldt dat deze niet traceerbaar zijn naar [gedaagde sub 1] , in ieder geval is niet toegelicht op welke manier de aankopen aan hem zijn te linken. Bovendien is een groot deel van de bonnen afkomstig van winkels die niet in de buurt van het gehuurde liggen. De op schrift vastgelegde afspraak bij de tandarts en de verwijzing naar de fysiotherapeut dragen evenmin bij aan het tegenbewijs, nu een gemotiveerde toelichting dat [gedaagde sub 1] daadwerkelijk op de afspraken is geweest, ontbreekt. De door [gedaagde sub 1] overgelegde foto’s zijn niet van een datum voorzien, zodat deze reeds daarom de stelling van Ymere dat [gedaagde sub 1] vanaf maart 2019 niet in het gehuurde heeft gewoond, niet kunnen ontkrachten. Tot slot is de kopie van het paspoort van [gedaagde sub 1] niet van doorslaggevend belang. Als uit de stempels in het paspoort al kan worden opgemaakt dat [gedaagde sub 1] in de betreffende periode niet naar Colombia is gereisd, kan daaruit nog niet worden afgeleid dat hij in het gehuurde heeft verbleven en daar vanaf maart 2019 zijn hoofdverblijf heeft gehad.
7. Bij dit alles weegt verder mee dat, zoals Ymere terecht opmerkt en zoals blijkt uit de overgelegde bankafschriften, [gedaagde sub 1] met regelmaat (grote) bedragen op zijn rekening gestort krijgt van onder meer [naam 1] . De door [gedaagde sub 1] daarvoor gegeven verklaring dat hij van in Nederland wonende Colombianen bedragen ontvangt die hij op zijn beurt, om kosten te besparen, in Colombia overmaakt aan hun familieleden, is niet nader toegelicht. Verklaringen van betrokkenen en bankafschriften van de opgevoerde Colombiaanse bankrekening ontbreken. De stelling van Ymere dat de bedragen lijken te worden gestort vanwege het gebruik van de woonruimte heeft [gedaagde sub 1] met zijn verklaring hierover in ieder geval onvoldoende weerlegd.
8. Verder wordt vastgesteld dat Ymere concrete verklaringen van verschillende omwonenden (onder meer van [adres 1] en [adres 2] ) heeft ingebracht en tevens een melding van woonfraude van 5 september 2019. Kort samengevat volgt daaruit dat zij [gedaagde sub 1] al lange tijd (maanden, soms jaren) niet hebben waargenomen en in plaats daarvan wel veel wisselende bewoners zijn gezien. Een en ander strookt met de erkenning van [gedaagde sub 1] dat zijn dochter regelmatig met verschillende, voor [gedaagde sub 1] niet altijd bekende, personen in de woning verblijft. Hiertegenover heeft [gedaagde sub 1] , terwijl dat voor de hand had gelegen, geen enkele verklaring van buren of bekenden in het geding gebracht die zijn lezing dat hij vanaf maart 2019 in de woning zijn hoofdverblijf heeft, ondersteunen. Tot slot weegt mee dat [gedaagde sub 1] slechts zakelijke post, zoals de brieven van de rechtbank, heeft overgelegd en geen persoonlijke, aan hem gerichte post, die tegenwicht kan bieden aan de stelling van Ymere dat [gedaagde sub 1] niet in het gehuurde woont.
9. Ten tijde van de zitting op 9 september 2019 stond vast, gezien de erkenning van [gedaagde sub 1] , dat hij van november 2017 tot en met februari 2019 niet in het gehuurde heeft gewoond. Wel heeft hij daar tijdens zijn afwezigheid en zonder toestemming van Ymere, familieleden laten verblijven die niet tot zijn directe huishouden behoorden, te weten zijn moeder en stiefvader en nichtjes. Eveneens onweersproken is gebleven dat per 3 september 2019 een huurachterstand bestond van € 2.358,20, dat is ruim twee maanden huur. Dat zijn ernstige tekortkomingen. Nu verder niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde sub 1] vanaf maart 2019 wel voortdurend in het gehuurde heeft gewoond, rechtvaardigen deze tekortkomingen gelet op de omstandigheden van het geval ontbinding van de huurovereenkomst.
10. Gevolg van het bovenstaande is dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, evenals de vordering tot ontruiming van het gehuurde. De ontruiming geldt ook ten aanzien van gedaagden sub 2 en 3, aangezien zij (na ontbinding van de huurovereenkomst) zonder recht of titel in het gehuurde verblijven.
11. Gedaagden worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van Ymere.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de tussen Ymere en [gedaagde sub 1] bestaande huurovereenkomst;
veroordeelt gedaagden om het gehuurde aan de [adres] met de zijnen binnen 14 dagen na betekening te ontruimen en ter beschikking van Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt gedaagden tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Ymere, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
exploot € 203,78
salaris € 540,00
griffierecht € 121,00totaal € 864,78
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 203,78
salaris € 540,00
griffierecht € 121,00totaal € 864,78
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde sub 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde sub 1] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2020, in tegenwoordigheid van de griffier, mr. T.C. van Andel.