ECLI:NL:RBAMS:2020:1632

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8225587 KK EXPL 19-1206

vonnis van: 23 januari 2020

fno.: 33616

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Dijkhuis Vastgoed Management B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: DVM

gemachtigde: mr. R.A. Kaatee

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. A.P.W. Tonen

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 17 december 2019, met producties, heeft DVM een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 16 januari 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens DVM is [medewerker eiseres] ( [functie] ) verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht ( [gedaagde] aan de hand van een pleitnota). Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

DVM houdt zich bezig met de exploitatie van onroerend goed en het beheren van roerende en onroerende zaken, voor zichzelf en gelieerde entiteiten.

1.2.

Eén van die gelieerde entiteiten is Stichting Comenius V (hierna: Comenius V), die de woning op het adres [adres gehuurde] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) in eigendom heeft. DVM is belast met het beheer van de woning namens Comenius V.

1.3.

[gedaagde] huurt sinds 26 november 2007 van DVM het gehuurde (een 3/4-kamerwoning) op basis van een op 26 november 2007 gesloten huurovereenkomst.

1.4.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Woonruimte van juli 2013 (hierna: de AV) van toepassing.

1.5.

Artikel 1.2 van de huurovereenkomst bepaalt:

“(…) Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte (…).”

1.6.

Artikel 1.1 van de AV bepaalt:

“(…) Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming van bestaande beperkte rechten en de van overheidswege, brandweer en de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde (…)”.

1.7.

Artikel 1.3 van de AV bepaalt:

“(…) Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur (…)”.

1.8.

Op 7 oktober 2019 heeft Comenius V van de gemeente Amsterdam een brief ontvangen, waaruit bleek dat de politie op 17 september 2019 een controle heeft uitgevoerd in het gehuurde en daarbij heeft vastgesteld dat er prostitutie in de woning plaatsvond:

“(…)Constateringen d.d. 17september2019

Een internetadvertentie leidde naar dit adres:

Op 17 september 2019 heeft een internetrechercheur van de politie (Team Mensenhandel) een advertentie gevonden op de website [website] In deze advertentie biedt een sekswerker verschillende seksuele diensten aan voor €150,- per uur. De politie heeft een afspraak met de betreffende sekswerker gemaakt. Het adres waar de ontmoeting plaats zou vinden betrof [adres gehuurde] . Er is vervolgens overgegaan tot een controle in deze woning.

In de woning bleek het volgende:

De deur werd geopend door een dame (1) in een ochtendjas. In de woning bleek de bewoner en

tevens twee andere dames aanwezig te zijn. In de slaapkamer van dame 1 werden op de kastjes

condooms, glijmiddel en dergelijke aangetroffen. ln de woning ging de werktelefoon van dame 1

over toen het nummer uit de advertentie werd gebeld.

Dame 1 verklaarde dat zij één a twee mannen per dag in de woning ontvangt: Zij verklaarde op13 september 2019 te zijn aangekomen en wilde op 21 september 2019 weer vertrekken. Dame 1 zou €200,- per week aan huur betalen.

De twee andere dames verklaarden toerist te zijn en niets met prostitutie te maken te hebben.

De bewoner verklaarde dat hij de woning huurt voor 850,- per maand via woningbouwvereniging

DVM. De bewoner verklaarde dat hij de dames in de woning niet kent. Een vriend van hem vroeg of de dames bij hem konden verblijven en deze vriend heeft de dames naar de woning toegebracht. De bewoner verklaarde s ‘avonds de deur uit te gaan en in de ochtend weer terugkomt. Dan slaapt hij een paar uur en dan gaat hij weer weg. (…)”

1.9.

Voorts heeft de gemeente in voornoemde brief aangegeven dat dit gebruik van het gehuurde in strijd is met het bestemmingsplan en dat zij voornemens is om een last onder dwangsom van € 25.000 op te leggen, indien de overtreding niet wordt beëindigd.

1.10.

DVM heeft bij brief van 30 oktober 2019 [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de geleden en nog te lijden schade en gesommeerd om het gebruik van het gehuurde als prostitutiebedrijf staken en gestaakt te (laten) houden en dit schriftelijk te bevestigen. Voorts heeft DVM [gedaagde] verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen, bij gebreke waarvan DVM een gerechtelijke procedure zal opstarten om de huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming van het gehuurde te vorderen.

1.11.

[gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan de verzoeken van DVM.

1.12.

Bij brief van 3 januari 2020 heeft de gemeente Amsterdam aan [gedaagde] bericht dat zij, bij gebreke van een reactie op haar brief van 7 oktober 2019 waarin zij het voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom kenbaar had gemaakt, besloten heeft om een last onder dwangsom van € 25.000,-- op te leggen, indien hij de overtreding niet beëindigt.

1.13.

Bij e-mail van 14 januari 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan de gemeente Amsterdam bericht dat [gedaagde] sinds de datum van de geconstateerde overtreding op 17 september 2019, de overtreding heeft gestaakt en sedertdien gestaakt heeft gehouden. Voorts heeft de gemachtigde erop gewezen dat er een controle in de woning heeft plaatsgevonden op 6 januari 2020 en dat er geen aanwijzingen waren dat nog sprake was van een overtreding.

Vordering

2. DVM vordert – samengevat – ontruiming van het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van het vonnis en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis en de nakosten.

3. DVM heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door het gehuurde (deels) in onderhuur aan derden af te staan en in strijd met de bestemming van het gehuurde in de woning bedrijfsmatige prostitutie uit te (laten) oefenen. Hierdoor heeft [gedaagde] zich niet als goed huurder gedragen en heeft hij gehandeld in strijd met artikel 1.2 van de huurovereenkomst en de artikelen 1.1 resp. 1.3 van de AV. Volgens DVM is voldoende aannemelijk dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat voornoemde tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.

Verweer

4. [gedaagde] voert aan dat de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Uit financiële nood heeft hij sinds juli 2019 incidenteel (hooguit één of twee dagen per week) één van de kamers in het gehuurde beschikbaar gesteld aan een prostituee. Er was nooit meer dan één prostituee per keer werkzaam. Hij bestrijdt de stelling dat hij zijn woning bedrijfsmatig als bordeel heeft geëxploiteerd. Door de bescheiden omvang van het ter beschikking stellen was hij bovendien niet op de hoogte dat hij daarmee handelde in strijd met de huurovereenkomst. Sinds het bezoek van de politie op 17 september 2019 is hij gestopt met deze activiteit. Enige kans op recidive is volgens [gedaagde] nihil, nu hij bekend is dat hij zijn woning kan verliezen en dat de gemeente een forse dwangsom zal opleggen.

5. Ook wijst [gedaagde] erop dat zijn belang bij behoud van de woning zwaarder dient te wegen dan de belangen van DVM. Tot 2007 is hij lange tijd dakloos geweest. Bij toewijzing van de gevorderde ontruiming kan hij nergens terecht en weer dakloos raken. Hij leeft van een bijstandsuitkering en is aangewezen op een sociale huurwoning. Er zijn nooit klachten geweest van omwonenden en hij heeft zich verder altijd als goed huurder gedragen.

Beoordeling

6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van DVM in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

7. DVM stoelt haar vordering op de stelling dat in het gehuurde bedrijfsmatige prostitutie heeft plaatsgevonden, zoals geconstateerd door de politie op 17 september 2019. [gedaagde] stelt dat er slechts een beperkte periode incidenteel sprake was van prostitutie in het gehuurde. Hij meent dat deze tekortkoming zo gering is dat deze niet zou moeten leiden tot ontbinding en ontruiming.

8. Vaststaat dat [gedaagde] in ieder geval minstens één of twee dagen per week één van de kamers in het gehuurde beschikbaar heeft gesteld aan een sekswerker. Hierdoor heeft hij zich niet als goed huurder gedragen en heeft hij gehandeld in strijd met de bepalingen uit de AV (artikel 1.1. en artikel 1.3). Ook heeft hij de woning daardoor gebruikt in strijd met de bestemming van de woning (artikel 1.2 van de huurovereenkomst). [gedaagde] is derhalve tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit wordt door [gedaagde] ook niet betwist. Hij heeft wel betwist dat het in gebruik geven structureel was en aangevoerd dat nimmer meer dan één prostituee tegelijk werkzaam was. Dat doet aan de tekortkoming niet af, maar is iets dat beoordeeld moet worden bij de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.

9. Ten aanzien van de vraag of aan te nemen valt dat de bodemrechter zal oordelen dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt overweegt de kantonrechter als volgt. Vooropgesteld wordt dat het gelegenheid geven aan derden om tegen betaling prostitutie werkzaamheden te verrichten aangemerkt moet worden als bedrijfsmatige prostitutie. Het bedrijfsmatig prostitutie (laten) bedrijven in het gehuurde is naar het oordeel van de kantonrechter een ernstige tekortkoming en niet een tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen voor [gedaagde] niet rechtvaardigt. Los van de vraag of het door [gedaagde] gestelde gebruik überhaupt gekwalificeerd kan worden als incidenteel, strookt deze stelling niet met de verklaring van [gedaagde] ter zitting dat na het staken van de activiteit “
een kennis langskwam om de kamers leeg te maken en de boxspringbedden mee te nemen”. Deze opmerking lijkt erop te wijzen dat meerdere kamers ter beschikking werden gesteld door [gedaagde] en dat meerdere sekswerkers tegelijk werkzaam konden zijn en zijn geweest. Ook de toelichting van [gedaagde] over de twee andere dames die naast de sekswerker door de politie in het gehuurde werden aangetroffen, te weten dat dit toeristen waren, acht de kantonrechter weinig overtuigend. Dat geldt temeer nu [gedaagde] ter zitting aangaf dat deze dames door dezelfde man gebracht zijn, die de prostituees bij [gedaagde] afleverde.

10. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat ook een belangenafweging niet tot een ander oordeel leidt. Het belang van [gedaagde] om in de woning te blijven wonen – omdat hij anders weer dakloos zal raken – is evident, maar prevaleert niet boven het belang van DVM bij zekerheid dat niet opnieuw prostitutie wordt bedreven in het gehuurde en daarmee bij het beëindigen van de huurovereenkomst. Dit omdat de leefbaarheid in de buurten en de wijken ondermijnd wordt door illegale prostitutie en tegengegaan dient te worden. Voorts kan niet uitgesloten worden dat [gedaagde] opnieuw een overtreding begaat, waardoor Comenius V als eigenaar van het gehuurde hoge boetes opgelegd kan krijgen van de gemeente Amsterdam. Dat de verhuurder reden heeft te vertrouwen op de mededeling van [gedaagde] dat de kans op herhaling nihil is, heeft [gedaagde] evenmin aannemelijk gemaakt, omdat hij niet gereageerd heeft op de brieven van de gemeente Amsterdam en DVM.

11. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter dan ook van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat gedurende een aantal maanden structureel vanuit het gehuurde prostitutie heeft plaatsgevonden en dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat [gedaagde] zodanig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen.

11. De kantonrechter ziet evenwel op grond van de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] reden om de ontruiming op een termijn van twee maanden toe te wijzen om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen andere woonruimte/onderdak te regelen.

13. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast. De wettelijke rente over de proceskosten wordt als niet betwist toegewezen, als hierna vermeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk binnen twee maanden na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van DVM te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van DVM begroot op:
exploot € 83,50
salaris € 480,00
griffierecht € 124,00
-----------------
totaal € 687,50
voor zover van toepassing, inclusief btw, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] om de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.