Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/656158 / HA ZA 18-1083
Vonnis van 8 januari 2020
in de zaak van
1.[eiser] ,
2.
[eiseres],
[eiseres],
beide wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. J.N. Heeringa te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J. El Haddouchi te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 september 2019 waarin een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 20 november 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 6 juni 2018 hebben [gedaagde] en [eisers] een koopovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten met betrekking tot een woning in [plaats] (hierna: de woning) voor € 317.500,-.
In de overeenkomst is onder meer bepaald dat levering zou plaatsvinden op 5 november 2018 en dat [gedaagde] uiterlijk op 1 augustus 2018 een bankgarantie van 10% van de totale koopprijs zou stellen of zich zou beroepen op het financieringsvoorbehoud.
In de overeenkomst is onder meer bepaald dat levering zou plaatsvinden op 5 november 2018 en dat [gedaagde] uiterlijk op 1 augustus 2018 een bankgarantie van 10% van de totale koopprijs zou stellen of zich zou beroepen op het financieringsvoorbehoud.
2.2.
In de overeenkomst staat overigens en voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“(…)WaarborgArtikel 8Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal Koper te zijner keuze:- een waarborgsom ten belopen van tien procent (10%) van voormelde totale koopprijs voldoen op de Kwaliteitsrekening;- een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van tien procent (10%) van voormelde totale koopprijs (…)
“(…)WaarborgArtikel 8Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal Koper te zijner keuze:- een waarborgsom ten belopen van tien procent (10%) van voormelde totale koopprijs voldoen op de Kwaliteitsrekening;- een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van tien procent (10%) van voormelde totale koopprijs (…)
Ontbindende voorwaardenArtikel 9Deze koop vindt plaats onder de ontbindende voorwaarden dat:- koper zich uiterlijkbinnen acht weken na ondertekening van deze koopovereenkomstberoept op het feit dat hij geen toezegging heeft gekregen van een erkende geldverstrekkende instelling voor een of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte (…)”.;
2.3.
In de algemene bepalingen behorende bij de overeenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“(…)Tekortkoming (wanprestatie)
“(…)Tekortkoming (wanprestatie)
Artikel VI(…)
2. Indien één van partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen – daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie – is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de (…) keus tussen: (…)b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs (…)”..2.4. Op 1 augustus 2018 is er geen financieringsvoorbehoud ingeroepen door [gedaagde] en heeft hij ook geen bankgarantie gesteld.
2.5.
Op verzoek van [eisers] heeft de notaris [gedaagde] twee keer gesommeerd om alsnog voor de overeengekomen bankgarantie of waarborgsom ter hoogte van 10% van de koopsom zorg te dragen.
2.6.
De raadsman van [eisers] heeft bij deurwaardersexploot betekende brief van 23 augustus 2018 [gedaagde] in gebreke gesteld en [gedaagde] nogmaals in de gelegenheid gesteld om binnen acht dagen na explootdatum aan zijn verplichtingen te voldoen.
2.7.
Op 4 september 2018 heeft [gedaagde] nog steeds geen zekerheid verstrekt en heeft de raadsman van [eisers] bij aangetekende brief van 4 september 2018 de koopovereenkomst namens [eisers] ontbonden en [gedaagde] medegedeeld dat [eisers] aanspraak maakt op de contractuele boete van 10% van de koopprijs zijnde € 31.750,-.
3.3. Het geschil
3.1.
[eisers] vordert, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] veroordeelt tot betaling van:
i) € 31.750,- te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf
4 september 2018 tot aan de dag van algehele betaling;
ii) € 1.162,50 aan buitengerechtelijke incassokosten;
iii) de proceskosten.
4 september 2018 tot aan de dag van algehele betaling;
ii) € 1.162,50 aan buitengerechtelijke incassokosten;
iii) de proceskosten.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de overeenkomst de verplichting had om uiterlijk op 1 augustus 2018 zekerheid te verstrekken. Omdat [gedaagde] , ondanks diverse aanmaningen, niet de overeengekomen zekerheid heeft verstrekt, is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en heeft
[eisers] de overeenkomst met [gedaagde] ontbonden. Gelet op het bepaalde in artikel VI lid 2 sub b van de bij de koopovereenkomst behorende algemene bepalingen, is [gedaagde] een contractuele boete van 10% van de overeengekomen koopprijs verschuldigd aan
[eisers] , aldus [eisers]
[eisers] de overeenkomst met [gedaagde] ontbonden. Gelet op het bepaalde in artikel VI lid 2 sub b van de bij de koopovereenkomst behorende algemene bepalingen, is [gedaagde] een contractuele boete van 10% van de overeengekomen koopprijs verschuldigd aan
[eisers] , aldus [eisers]
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde] geen zekerheid heeft gesteld als bedoeld in artikel 8 van de overeenkomst en dat hij evenmin tijdig een beroep heeft gedaan op de in artikel 9 genoemde ontbindende voorwaarde.
4.2.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend omdat hij voor de koop van de woning een financieel adviseur (hierna: [financieel adviseur] ) in de arm heeft genomen. [financieel adviseur] heeft [gedaagde] op onjuiste wijze bijgestaan aangezien hij heeft nagelaten financiering aan te vragen voor de woning. Het niet nakomen van de overeenkomst is dan ook te wijten aan [financieel adviseur] , aldus [gedaagde] .
4.3.
De rechtbank overweegt het volgende. Wat er ook zij van de stelling van [gedaagde] dat [financieel adviseur] een fout heeft gemaakt, dat is iets tussen [gedaagde] en [financieel adviseur] en regardeert [eisers] niet. Hij heeft immers geen overeenkomst met [financieel adviseur] maar met [gedaagde] .
Het verweer dat de tekortkoming [gedaagde] niet kan worden toegerekend, kan dan ook niet slagen.
Het verweer dat de tekortkoming [gedaagde] niet kan worden toegerekend, kan dan ook niet slagen.
4.4.
[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat indien de tekortkoming in de nakoming
toch kan worden toegerekend, de contractuele boete dient te worden gematigd tot nihil omdat toewijzing van de boete leidt tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. [gedaagde] wilde graag nakomen, maar door de slechte bijstand van [financieel adviseur] is dat niet gelukt.
[gedaagde] heeft door middel van het inhuren van een tweede financieel adviseur alsnog geprobeerd financiering te regelen, maar dat is niet gelukt. [gedaagde] is ook slachtoffer van het handelen van [financieel adviseur] . Bovendien heeft [eisers] de woning enkele maanden later alsnog verkocht voor een bedrag van € 356.000,-. [eisers] heeft dus € 38.500,- meer ontvangen voor de woning dan wanneer [gedaagde] de woning zou hebben gekocht. [eisers] heeft dan ook geen schade geleden.
toch kan worden toegerekend, de contractuele boete dient te worden gematigd tot nihil omdat toewijzing van de boete leidt tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. [gedaagde] wilde graag nakomen, maar door de slechte bijstand van [financieel adviseur] is dat niet gelukt.
[gedaagde] heeft door middel van het inhuren van een tweede financieel adviseur alsnog geprobeerd financiering te regelen, maar dat is niet gelukt. [gedaagde] is ook slachtoffer van het handelen van [financieel adviseur] . Bovendien heeft [eisers] de woning enkele maanden later alsnog verkocht voor een bedrag van € 356.000,-. [eisers] heeft dus € 38.500,- meer ontvangen voor de woning dan wanneer [gedaagde] de woning zou hebben gekocht. [eisers] heeft dan ook geen schade geleden.
4.5.
De rechtbank overweegt het volgende. Vooropgesteld wordt dat van matiging van een bedongen boete slechts sprake kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist.
Dat brengt met zich dat de rechtbank pas van haar bevoegdheid tot matiging gebruik kan maken indien toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechtbank niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen.
Dat brengt met zich dat de rechtbank pas van haar bevoegdheid tot matiging gebruik kan maken indien toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechtbank niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen.
4.6.
Het boetebeding in artikel VI lid 2 sub b van de bij de overeenkomst behorende algemene voorwaarden is een beding dat vaker wordt gebruikt in koopovereenkomsten.
Het beding heeft tot doel discussies over de hoogte van de schadevergoeding te voorkomen. Het beding dient als prikkel tot nakoming, maar ook ter voorkoming dat kopers te lichtvaardig een koopovereenkomst aangaan.
Het beding heeft tot doel discussies over de hoogte van de schadevergoeding te voorkomen. Het beding dient als prikkel tot nakoming, maar ook ter voorkoming dat kopers te lichtvaardig een koopovereenkomst aangaan.
4.7.
De omstandigheden op de woningmarkt zijn de afgelopen jaren zeer gunstig voor verkopers. Dat is ook gebleken bij [eisers] , hij heeft immers in enkele maanden tijd de woning voor € 38.500,- meer kunnen verkopen. Daarnaast heeft [eisers] niet betwist dat [gedaagde] zich wel heeft ingespannen om, mede door middel van een tweede financieel adviseur, alsnog financiering voor de woning te regelen.
4.8.
De rechtbank is dan ook van oordeel, dat in het licht van de bovengenoemde omstandigheden, het onaanvaardbaar en buitensporig is om [gedaagde] de volledige contractuele boete te laten betalen.
4.9.
[eisers] heeft ter zitting aangegeven dat hij extra kosten heeft moeten maken om de woning alsnog te verkopen. Deze kosten bedragen ongeveer € 15.000,- en bestaan uit € 4.853,- aan advocaatkosten, € 2.500,- aan bemiddelingskosten, € 6.100,- aan makelaarskosten en € 850,- aan hypotheekrente en een maand energiekosten. De hoogte van deze kosten is door [gedaagde] niet betwist.
4.10.
De rechtbank zal zich bij het bepalen van de hoogte van de contractuele boete dan ook baseren op deze kosten. De vordering tot betaling van de boete zal daarom worden toegewezen tot een bedrag van € 15.000,-.
4.11.
[eisers] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De rechtbank stelt vast dat [eisers] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van
€ 1.162,50 is echter te hoog, nu dit is gebaseerd op de gevorderde hoofdsom en de vordering tot een lager bedrag (€ 15.000,-) wordt toegewezen. Op basis van de onder het Besluit gehanteerde staffel zal een bedrag van (€ 875 + 1% over (€ 15.000 - € 10.000) =) € 925,- aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.
€ 1.162,50 is echter te hoog, nu dit is gebaseerd op de gevorderde hoofdsom en de vordering tot een lager bedrag (€ 15.000,-) wordt toegewezen. Op basis van de onder het Besluit gehanteerde staffel zal een bedrag van (€ 875 + 1% over (€ 15.000 - € 10.000) =) € 925,- aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.
4.12.
[eisers] heeft de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW gevorderd vanaf 4 september 2018. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen deze vordering.
De vordering zal dan ook worden toegewezen.
4.13. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
De vordering zal dan ook worden toegewezen.
4.13. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
4.14.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- explootkosten € 99,91
- griffierecht € 895,00
- salaris advocaat €
1.390,00(2 punten × tarief € 695,00)
1.390,00(2 punten × tarief € 695,00)
Totaal € 2.384,91
De nakosten zullen worden begroot en toegewezen als na te melden.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 15.000,- aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 4 september 2018 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 925,- aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 2.384,91, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eichperger, rechter, bijgestaan door mr. Z.S. Lintvelt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2020.