Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7655799 CV EXPL 19-7651
vonnis van: 9 maart 2020
fno.: 534
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap Eka Vastgoed I B.V.
gevestigd te 's-Gravenhage
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: Eka
gemachtigde: mr. G. Meijerink, Bazuin & Partners
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiser in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- dagvaarding van 26 maart 2019 met producties;
- conclusie van antwoord met producties en tegeneis;
- vonnis van 29 juli 2019 waarin een comparitie na antwoord is gelast.
Deze comparitie is gehouden op 12 november 2019. Namens Eka is alleen haar gemachtigde verschenen. [gedaagde] was in persoon aanwezig. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden. Eka heeft voorafgaand aan de zitting nog stukken ingediend. De zaak is vervolgens verwezen naar de rol voor akte aan de zijde van Eka.
Vervolgens zijn nog ingediend:
- akte zijdens Eka, met producties;
- akte zijdens [gedaagde] , met een productie;
- antwoordakte Eka;
- proces-verbaal van de mondelinge reactie van [gedaagde] , met een productie.
Feiten in conventie en reconventie
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
[gedaagde] huurt van Eka de woning aan het adres [adres] tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.040,25 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
1.2.
Bij brief van 14 augustus 2018 van Van ’t Hof Rijnland Vastgoedmanagement (hierna: Van ’t Hof) is [gedaagde] aangemaand tot betaling van de huurpenningen over de maand augustus 2018 binnen een termijn van 15 dagen vanaf de dag nadat de brief bij [gedaagde] is bezorgd, waarna incassokosten verschuldigd zullen worden.
1.3.
Bij e-mail van 17 juli 2018 heeft Van ’t Hof aan [gedaagde] bericht dat zij vanaf augustus (aangenomen wordt augustus 2017) het beheer voeren en dat zij de eerste betaling van [gedaagde] hebben ontvangen eind augustus (wederom wordt aangenomen 2017), die betrekking had op de huur van september (2017), zodat volgens haar één maand open staat.
1.4.
[gedaagde] heeft een bankafschrift overgelegd van een betaling op 24 juli 2017 van € 1.030,69 aan Eka met daarbij de omschrijving ‘huurbetaling juli 2017’.
1.5.
In een e-mail van 4 mei 2019 van de bewonerscommissie [naam] is vermeld dat de kosten voor glasbewassing in het jaar 2017 € 5,35 per maand bedroegen.
Vordering en verweer in conventie
2. Eka vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.680,35 aan huurachterstand, € 375,88 aan incassokosten en € 27,05 aan wettelijke rente tot dagvaarding, met de wettelijke rente over € 1.680,35 vanaf 26 maart 2019, alsmede de proceskosten.
3. Volgens Eka heeft [gedaagde] een of meer huurtermijnen niet voldaan, terwijl hij daarvoor meermaals is aangemaand, zodat ook incassokosten verschuldigd zijn geworden.
4. [gedaagde] voert verweer. Hij voert aan, althans zo wordt zijn verweer begrepen, dat bij de wisseling van beheerder van zijn woning in 2017 de door hem betaalde huur voor augustus 2017 (waarbij hij een verkeerde omschrijving heeft gebruikt, namelijk huur juli in plaats van huur augustus) in het ongerede is geraakt, althans niet is doorgestort.
Beoordeling in conventie
5. In conventie is in geschil of er sprake is van een huurachterstand en hoe hoog deze is. Afgaande op de overzichten van Eka van betaalde en verschuldigde bedragen, heeft de huurachterstand oorspronkelijk betrekking op de huurpenningen voor de maand augustus 2017.
6. Allereerst wordt opgemerkt dat de gevorderde hoofdsom hoger is dan deze ene maand. Bestudering van het overzicht van betaalde en verschuldigde bedragen dat Eka heeft ingediend, leidt tot de conclusie dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding (26 maart 2019) nog slechts sprake was van een (door [gedaagde] dus weersproken) achterstand van € 640,10 in plaats van de gevorderde € 1.680,35. Immers, uit het overzicht volgt dat [gedaagde] de huur van maart 2019 (ad € 1.040,25) op 19 maart 2019, derhalve vóór dagvaarding, heeft voldaan en dat deze betaling niet in de dagvaarding is verwerkt. Dat betekent dat de vordering, die volgens de dagvaarding slechts betrekking heeft op een huurachterstand tot 1 april 2019, niet toewijsbaar is voor zover dit meer bedraagt dan € 640,10.
7. Wat betreft de huur voor de maand augustus 2017 (waarvan dus nog slechts € 640,10 resteert omdat een verrekening heeft plaatsgevonden met een servicekostenteruggave 2017 van € 390,69) heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij deze reeds op 24 juli 2017 heeft betaald maar dat hij daarbij een verkeerde omschrijving heeft vermeld, namelijk ‘huur juli’. Eka op haar beurt heeft gesteld dat zij vanwege die omschrijving deze betaling aan de huur van juli 2017 heeft mogen toeschrijven. Dat is in beginsel juist, tenzij [gedaagde] op een eerder moment reeds de huurpenningen van juli 2017 heeft betaald en hij dit in rechte ook aantoont.
8. [gedaagde] heeft tot op heden alleen een bankafschrift van de betaling van 24 juli 2017 overgelegd, die volgens hem dus bedoeld was voor de maand augustus 2017. Daarmee staat de betaling van de huur van juli 2017 echter nog niet vast. Het is aan [gedaagde] het bewijs te leveren dat hij de huur voor juli 2017 door middel van een andere betaling dan die van 24 juli 2017 heeft voldaan. Slaagt hij daarin, dan zal worden aangenomen dat de betaling van 24 juli 2017 moet worden toegerekend aan de huur van augustus 2017.
9. De kantonrechter wijst [gedaagde] daarbij nog op het volgende. Op het door [gedaagde] overgelegde rekeningafschrift met daarop de betaling van 24 juli 2017 is ook vermeld dat er in die maand een bijschrijving van € 1.030,- op zijn bankrekening heeft plaatsgevonden, hetgeen zou kunnen wijzen op een stornering van een huurtermijn. [gedaagde] zal dus ook inzichtelijk moeten maken dat de betaling bestemd voor de huur van juli 2017 niet op een later moment weer is gestorneerd.
10. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld om bij schriftelijke akte aan de
hiervoor bedoelde bewijsopdracht te voldoen. De zaak wordt daarvoor verwezen naar
de rolzitting van
maandag 6 april 2020. Daarbij heeft te gelden dat de akte de vrijdag
daaraan voorafgaande op de griffie aanwezig dient te zijn, dan wel uiterlijk op deze
rolzitting om 10.00 uur aan de kantonrechter dient te worden overhandigd.
hiervoor bedoelde bewijsopdracht te voldoen. De zaak wordt daarvoor verwezen naar
de rolzitting van
maandag 6 april 2020. Daarbij heeft te gelden dat de akte de vrijdag
daaraan voorafgaande op de griffie aanwezig dient te zijn, dan wel uiterlijk op deze
rolzitting om 10.00 uur aan de kantonrechter dient te worden overhandigd.
11. Iedere verdere beslissing in conventie wordt aangehouden.
Vordering en verweer in reconventie
12. [gedaagde] heeft een tegeneis ingesteld. Hij heeft gesteld dat er in 2017 slechts één
kwartaal raambewassing heeft plaatsgevonden omdat er sindsdien problemen zijn met
één van de daarvoor benodigde gevelliften. Toch heeft hij voor raambewassing in 2017
het volle pond betaald. Hij vordert 12 x € 5,35 = € 64,20 terug. Ook vordert hij, althans
zo wordt [gedaagde] begrepen, een verklaring voor recht dat de kosten voor
raambewassing niet verschuldigd zijn omdat de ramen voor hemzelf als huurder (deels)
niet bereikbaar zijn en daarom voor rekening van Eka komen. [gedaagde] verwijst
hiervoor naar een uitspraak van het Hof Den Haag van 12 november 2013.
kwartaal raambewassing heeft plaatsgevonden omdat er sindsdien problemen zijn met
één van de daarvoor benodigde gevelliften. Toch heeft hij voor raambewassing in 2017
het volle pond betaald. Hij vordert 12 x € 5,35 = € 64,20 terug. Ook vordert hij, althans
zo wordt [gedaagde] begrepen, een verklaring voor recht dat de kosten voor
raambewassing niet verschuldigd zijn omdat de ramen voor hemzelf als huurder (deels)
niet bereikbaar zijn en daarom voor rekening van Eka komen. [gedaagde] verwijst
hiervoor naar een uitspraak van het Hof Den Haag van 12 november 2013.
13. Eka verweert zich en voert aan dat er slechts één kwartaal in 2017 geen raambewassing
is geweest. Daarvoor zijn ook geen kosten in rekening gebracht. Voorts stelt zij dat met
betrekking tot onbereikbare ramen uit een uitspraak van het Hof Amsterdam van 3 april
is geweest. Daarvoor zijn ook geen kosten in rekening gebracht. Voorts stelt zij dat met
betrekking tot onbereikbare ramen uit een uitspraak van het Hof Amsterdam van 3 april
2012 volgt dat zij wel arbeidsloon van de glazenwassers in rekening mag brengen bij
haar huurders, hetgeen ook in de huurovereenkomst is afgesproken, maar dat zij zelf de
haar huurders, hetgeen ook in de huurovereenkomst is afgesproken, maar dat zij zelf de
kosten draagt voor de benodigde materialen om de ramen te bereiken. Eka houdt zich
hier ook aan en belast de kosten voor de benodigde gevelinstallatie niet aan haar
huurders door, aldus Eka.
Beoordeling in reconventie
14. De meest verstrekkende vordering betreft de verklaring voor recht dat de kosten voor
raambewassing niet verschuldigd zijn vanwege de omstandigheid dat deze voor Van
der Veen (deels) niet bereikbaar zijn.
raambewassing niet verschuldigd zijn vanwege de omstandigheid dat deze voor Van
der Veen (deels) niet bereikbaar zijn.
15. Uit de uitspraak van het Hof Den Haag, die door de kantonrechter voor juist wordt
gehouden en waarvan de inhoud dus als uitgangspunt wordt genomen, volgt dat de
kosten voor raambewassing (inclusief het arbeidsloon van de glazenwassers) van niet
bereikbare ramen
nietaan de huurder in rekening mogen worden gebracht. Dit volgt uit
de omstandigheid dat in het Besluit kleine herstellingen, waarvan niet ten nadele van de
huurder mag worden afgeweken, is bepaald dat tot de verplichtingen van de huurder
behoort: “
het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten,
gehouden en waarvan de inhoud dus als uitgangspunt wordt genomen, volgt dat de
kosten voor raambewassing (inclusief het arbeidsloon van de glazenwassers) van niet
bereikbare ramen
nietaan de huurder in rekening mogen worden gebracht. Dit volgt uit
de omstandigheid dat in het Besluit kleine herstellingen, waarvan niet ten nadele van de
huurder mag worden afgeweken, is bepaald dat tot de verplichtingen van de huurder
behoort: “
het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten,
kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zoverdeze voor de huurder bereikbaar zijn”. De verklaring voor recht is daarmee
toewijsbaar.
toewijsbaar.
16. Echter, [gedaagde] kan naar eigen zeggen wel een deel van zijn ramen zelf
schoonmaken. Welk deel dat is, is niet gesteld of anderszins gebleken, maar de kosten
schoonmaken. Welk deel dat is, is niet gesteld of anderszins gebleken, maar de kosten
voor het wassen van die ramen is hij dus weldegelijk aan Eka verschuldigd, voor zover
die ramen door Eka worden schoongehouden.
17. Dan de vordering tot terugbetaling van € 64,20 aan kosten van raambewassing 2017.
Volgens [gedaagde] heeft er slechts één kwartaal van 2017 raambewassing
plaatsgevonden. Eka heeft gesteld dat het om drie kwartalen gaat en dat het vierde
Volgens [gedaagde] heeft er slechts één kwartaal van 2017 raambewassing
plaatsgevonden. Eka heeft gesteld dat het om drie kwartalen gaat en dat het vierde
kwartaal ook niet bij [gedaagde] in rekening is gebracht, hetgeen ook volgt uit een
specificatie van de servicekosten 2017. Dat betekent dat [gedaagde] dus reeds een
deel van de kosten voor raambewassing heeft terugontvangen als onderdeel van de
servicekostenteruggave 2017. Die niet doorberekende kosten (aangenomen wordt drie
deel van de kosten voor raambewassing heeft terugontvangen als onderdeel van de
servicekostenteruggave 2017. Die niet doorberekende kosten (aangenomen wordt drie
maal € 5,35) zullen op de vordering van [gedaagde] in ieder geval in mindering
worden gebracht.
worden gebracht.
18. Nu hiervoor is geoordeeld dat [gedaagde] slechts kosten voor het wassen van wel
bereikbare ramen verschuldigd is en aangenomen moet worden dat Eka daarmee in
de doorbelasting van deze kosten geen rekening heeft gehouden, zal voor een correcte
beoordeling van de reconventionele vordering duidelijk moeten worden welk
bereikbare ramen verschuldigd is en aangenomen moet worden dat Eka daarmee in
de doorbelasting van deze kosten geen rekening heeft gehouden, zal voor een correcte
beoordeling van de reconventionele vordering duidelijk moeten worden welk
percentage van de ramen wel en niet door [gedaagde] zelf gewassen kan worden.
Partijen mogen zich hierover beiden uitlaten, te beginnen bij [gedaagde] .
19. Resteert de vraag hoeveel wasbeurten er in 2017 hebben plaatsgevonden. Gelet op de
servicekostenspecificatie die Eka in het geding heeft gebracht in samenhang met
servicekostenspecificatie die Eka in het geding heeft gebracht in samenhang met
de niet nader door [gedaagde] onderbouwde stelling dat er maar één keer
raambewassing is geweest, wordt geoordeeld dat in rechte voldoende is komen vast te
staan dat er drie wasbeurten zijn uitgevoerd.
raambewassing is geweest, wordt geoordeeld dat in rechte voldoende is komen vast te
staan dat er drie wasbeurten zijn uitgevoerd.
20.
Vorenstaande brengt mee dat [gedaagde] in de gelegenheid zal worden gesteld zich
bij schriftelijke akte uit te laten over het percentage wel en niet bereikbare ramen in zijn
woning, waarna Eka daarop nog zal mogen reageren.
Vorenstaande brengt mee dat [gedaagde] in de gelegenheid zal worden gesteld zich
bij schriftelijke akte uit te laten over het percentage wel en niet bereikbare ramen in zijn
woning, waarna Eka daarop nog zal mogen reageren.
21. De zaak wordt daarvoor eveneens verwezen naar de rolzitting van maandag 6 april
2020.
2020.
22. Iedere verdere beslissing in reconventie wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie en reconventie
stelt [gedaagde] in de gelegenheid om bij schriftelijke akte het in r.o. 7 t/m 10 omschreven bewijs te leveren en zich tevens uit te laten over het percentage wel en niet bereikbare ramen in zijn woning en verwijst de zaak daarvoor naar de rolzitting van maandag 6 april 2020;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.