ECLI:NL:RBAMS:2020:1215

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8295069 KK EXPL 20-80

vonnis van: 26 februari 2020

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de besloten vennootschap IN.OG. Exploitatie van Onroerend Goed B.V.

gevestigd te Almere

eiseres

nader te noemen: IN.OG.

gemachtigde: mr. M.J.M. Groen

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: dhr. J. Pijl

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 4 februari 2020, met producties, heeft IN.OG. een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 12 februari 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. IN.OG. is verschenen bij dhr. [naam 1] (mede-eigenaar en directeur van IN.OG.), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, IN.OG. mede aan de hand van een pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 1 september 2016 de woonruimte gelegen aan het adres [adres] van IN.OG. (verder: het gehuurde). De huurovereenkomst is ‘huurovereenkomst kantoorruimte’ genoemd. In de huurovereenkomst staat dat [gedaagde] het gehuurde mag gebruiken voor de uitoefening van haar bedrijf. Verder bevatten de toepasselijke algemene bepalingen een verbod op onderverhuur en ingebruikgeving aan derden (artikel 8), behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming.

1.2.

[gedaagde] heeft geen schriftelijke toestemming voor (gedeeltelijke) onderverhuur als bedoeld in artikel 8 van de algemene bepalingen.

1.3.

Eind 2016 en begin 2018 heeft [gedaagde] het gehuurde via AirBnB en Booking.com verhuurd. Op deze websites werden respectievelijk 116 en 12 recensies aangetroffen.

1.4.

Per brief van 4 januari 2019 is [gedaagde] gesommeerd de onderverhuur via websites van Airbnb en Booking.com en mogelijke andere sites en/of bureaus te staken en gestaakt te houden.

1.5.

Op 29 januari 2019 heeft [gedaagde] schriftelijk aangegeven dat de onderverhuur in onderling overleg tijdelijk zou zijn toegestaan, en dat zij in het gehuurde wil blijven wonen. De verhuur via Airbnb en Booking.com heeft zij sinds eind januari 2019 gestaakt.

1.6.

In januari 2020 heeft IN.OG. geconstateerd dat [gedaagde] haar woning aanbiedt via de website secretrooms.nl. Een deurwaarder heeft hiervan op verzoek van IN.OG. een proces-verbaal van bevindingen opgemaakt, waarin wordt geconstateerd dat het gehuurde wordt aangeboden met omschrijving ‘
Romantische comfortabele loft | Bubbelbad, regendouche en balkon | Amsterdam’, en voor 2, 3, 4, of 5 uur of met overnachting te reserveren is en dat er 74 beoordelingen op de website zijn achtergelaten.

1.7.

Op 24 januari 2020 is het gehuurde in opdracht van IN.OG. via de website secretrooms.nl geboekt. De deurwaarder is vervolgens met dhr. [naam 1] de toegang tot het gehuurde verleend door een persoon die (een gedeelte van) het gehuurde middels secretrooms.nl had gehuurd. De deurwaarder heeft in een proces-verbaal van bevindingen van 24 januari 2020 foto’s gemaakt in het gehuurde en geconstateerd dat het gehuurde overeenkomt met de ruimte die via de website secretrooms.nl wordt aangeboden (als bedoeld onder 1.6.).

1.8.

Door een medewerker van het ICT bedrijf dat onder het gehuurde gevestigd is, is verklaard dat het bedrijf gedurende 2 jaar regelmatig last had van lekkage door water afkomstig uit de woning van [gedaagde] . Op 18 december 2019 was dit ook (tweemaal) het geval. Er kwam water uit de voegen in het plafond; dat zou komen door water uit het bubbelbad van [gedaagde] . Volgens de medewerker had de in de woning van [gedaagde] aanwezige persoon de woon- en badkamer van het gehuurde voor een aantal uur gehuurd. Ter zitting is een filmpje van druppelend water uit een plafond in een kantoorruimte getoond.

1.9.

[gedaagde] heeft een tuinhuisje in park de [naam park] dat 6 maanden per jaar open is en waar zij tijdelijk mag verblijven, maar niet permanent mag wonen.

Vordering

2. IN.OG. vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om het gehuurde binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met machtiging van IN.OG. om de ontruiming, op kosten van [gedaagde] , zelf te bewerkstelligen met behulp van de politie en justitie. Voorts vordert IN.OG. dat [gedaagde] , indien zij gebruik maakt van haar wegbreekrecht, op straffe van een dwangsom van
€ 50.000,- gehouden is om IN.OG. te informeren met betrekking tot die activiteiten en toezicht te houden daarop en, op straffe van een dwangsom, de woning leeg, onder herstel van de gevolgen van het wegbreken, in goede staat aan IN.OG. op te leveren, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder de kosten voor het tweemaal laten opmaken van een proces-verbaal van bevindingen ad € 688,70.

3. IN.OG. stelt hiertoe dat [gedaagde] in meerdere opzichten tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen van de huurovereenkomst. Zij heeft het gehuurde – meermaals en zonder toestemming – onderverhuurd dan wel in gebruik gegeven, het gehuurde onderverhuurd aan dhr. [naam 2] – die uit het naastgelegen appartement wegens onderhuur was ontruimd – en zij heeft (indirect) overlast veroorzaakt door de onderverhuur, in de vorm van wateroverlast, geluidsoverlast en vuilnis. Zelfs nadat zij schriftelijk is gewezen op de overtreding en daar ogenschijnlijk een einde aan had gemaakt, is zij weer verder gegaan met verhuren. Voornoemde tekortkomingen rechtvaardigen, vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming.

Verweer

4. [gedaagde] voert aan dat zij niet wist dat zij het gehuurde niet (gedeeltelijk) mocht aanbieden via secretrooms.nl. Zij verkeerde in de veronderstelling dat zij een woning huurde waar zij ook haar bedrijf mocht voeren. Zij is van oudsher kleermaakster van beroep. Ze heeft in de slaapkamer spullen staan om kleding te maken. Het bestemmingsplan laat ruimte voor kamergewijze verhuur.
Als zij had geweten dat IN.OG. niet alleen bezwaar had tegen verhuur via AirBnB en booking.com maar ook tegen verhuur via secretrooms.nl, dan was zij er direct mee gestopt want zij wil haar huurrecht niet in gevaar brengen. De huurovereenkomst is onduidelijk en voor een leek niet te begrijpen, en de spelregels zijn steeds veranderd. [gedaagde] is dit keer niet gewaarschuwd en in de gelegenheid gesteld het gebruik te staken, zoals in januari 2019 wel het geval was.

5. [gedaagde] verhuurt via secretrooms.nl alleen de huiskamer en badkamer, niet de slaapkamer. De ruimtes worden meestal 3 a 4 uur achter elkaar gehuurd. Zelf is zij dan meestal ook thuis en verblijft zij in de slaapkamer. Verder heeft [gedaagde] [naam 2] niet gebruik laten maken van het gehuurde; hij heeft enkel wat spullen op het balkon van het gehuurde opgeslagen omdat hij een maand moest wachten op zijn nieuwe woning. Van overlast van vuilnis door [gedaagde] is geen sprake, zij was juist degene die het vuilnis opruimde. Van wateroverlast heeft [gedaagde] niet eerder gehoord. De overlast wordt juist veroorzaakt door bedrijven die hun afval dumpen en door de jongeren uit het pand ernaast, dat is begeleid wonen en er lopen de hele dag jongeren in badslippers naar binnen, en er wordt lachgas gebruikt.

6. [gedaagde] voert verder aan dat zij graag in het gehuurde wil blijven wonen, het is haar basis en in het weekend verblijft haar dochter er ook. Zij heeft weliswaar een tuinhuisje waar zij verblijft maar dat is maar 6 maanden open en daar mag zij niet permanent wonen. Daarnaast heeft zij veel geïnvesteerd in het gehuurde, dat casco aan haar werd opgeleverd. Zij heeft zelf een nieuwe keuken en badkamer aangebracht.

Beoordeling

7. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van IN.OG. in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

8. Tussen partijen is niet in geschil dat in onderhavige kwestie sprake is van woonruimte en dat de aanduiding ‘kantoorruimte’ in de huurovereenkomst onjuist is. Nu partijen de verhuur van woonruimte hebben beoogd wordt daar vanuit gegaan.

9. Aannemelijk is dat [gedaagde] het gehuurde in 2016 en 2018 op meer dan incidentele basis via Booking.com en AirBnB heeft verhuurd. Nadat deze verhuur, op sommatie van IN.OG., is gestaakt, is [gedaagde] het gehuurde opnieuw gaan (onder)verhuren, dit keer via de website secretrooms.nl. Ter zitting heeft [gedaagde] erkend dat zij geen toestemming had van IN.OG. om het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven, zoals zij in de stukken ten onrechte nog wel heeft betoogd. De algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn bevatten een expliciet verbod op onderverhuur en ingebruikgeving aan derden, zodat [gedaagde] geacht wordt daarmee bekend te zijn. Daarbij komt dat [gedaagde] er eerder op is gewezen dat zij het gehuurde niet mocht onderverhuren. Door dit wel te doen is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst op basis van voormelde omstandigheden zal ontbinden. In onderhavig geval is geen sprake van een tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis die de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Weliswaar is het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde groot, maar dat neemt niet weg dat er sprake is van een herhaalde en ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat zij in januari 2020 niet opnieuw door de verhuurder is gewaarschuwd doet hieraan niet af. Van [gedaagde] mocht in redelijkheid worden verwacht dat zij begreep dat iedere (onder)verhuur van haar woning verboden was.

10. Of [gedaagde] tevens heeft onderverhuurd aan [naam 2] en/of geluidsoverlast, dan wel overlast door niet toegestane plaatsing van vuilnis heeft veroorzaakt, zal buiten bespreking blijven omdat dit niet afdoet aan hetgeen hiervoor is overwogen.

11. Voorzover [gedaagde] nog heeft willen betogen dat de (onder)verhuur via secretrooms.nl een toegestane bedrijfsmatige activiteit in het gehuurde betrof gaat dit standpunt niet op. Niet in geschil is dat het gehuurde woonruimte betrof, en niet bedrijfsruimte. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] een bedrijf in het gehuurde uitoefende, laat staan dat de verhuur daarmee verband hield. Bovendien blijkt niet uit de huurovereenkomst dat onderverhuur in dat geval wel zou zijn toegestaan, de algemene bepalingen bevatten immers een expliciet verbod op onderverhuur.

11. IN.OG. heeft een gerechtvaardigd en spoedeisend belang bij (handhaving van) het verbod op onderverhuur, waarmee zij onder meer overlast door ongewenste gebruikers van het gehuurde wenst te voorkomen. In dit kort geding kan terecht vooruit worden gelopen op een ontbinding in een bodemprocedure. Dat betekent dat de ontruiming zal worden toegewezen. [gedaagde] zal daarbij gelet op haar grote belangen een ruimere termijn worden gegund dan de door IN.OG. gevorderde 2 dagen na betekening van dit vonnis.

11. IN.OG. heeft een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. Dit is onverenigbaar met artikel 556 lid 1 Rv, dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder.
De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging voor het inroepen van de hulp van de sterke arm. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.De door IN.OG. gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen.

14. IN.OG. vordert verder ontruiming op kosten van [gedaagde] . Dat deel van de vordering is niet toewijsbaar. Weliswaar houdt de proceskostenveroordeling een executoriale titel in ten aanzien van alle kosten, ook ten aanzien van verschotten zoals ontruimingskosten, doch het betreft hier kosten die pas na de uitspraak ontstaan en waarvan de omvang en de verschuldigdheid thans nog niet vast staan.

15. De vordering van IN.OG. om [gedaagde] te gebieden haar te informeren als [gedaagde] gebruik maakt van haar wegbreekrecht, dat zij toezicht mag houden op wegbreekactiviteiten en dat het gehuurde onder herstel van de gevolgen van het wegbreken in goede staat aan IN.OG. moet worden opgeleverd is niet onderbouwd of toegelicht, noch heeft IN.OG. aangegeven welk belang zij heeft bij afwijking van het wettelijke regime omtrent ontruiming en oplevering. Dit deel van de vordering wordt derhalve afgewezen.

15. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast. De daarbij door IN.OG. gevorderde kosten van de deurwaarder voor het (tweemaal) opmaken van een proces-verbaal worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat het maken van deze kosten redelijk en noodzakelijk was.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan het adres [adres] met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van IN.OG. te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van IN.OG. begroot op:
exploot € 85,09
salaris € 480,00
griffierecht € 124,00
-----------------
totaal € 689,09
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.