Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/1671
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 februari 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: A. van Beek)
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op het [adres 1] in Amsterdam (de woning) voor het kalenderjaar 2018 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op € 1.955.000 in de beschikking van 28 februari 2018. Daarin heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 6 februari 2019
heeft de heffingsambtenaar het beroep gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 1.840.000.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift
ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 januari 2020. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door C. van Lawick, taxateur.
Overwegingen
Is het verweerschrift tijdig ingediend?
1. De rechtbank heeft bij schrijven van 27 mei 2019 aan de heffingsambtenaar verzocht om de op de zaak betrekking hebbende stukken binnen vier weken in te dienen. Daarbij is meegedeeld dat bij het uitblijven van een reactie, de rechtbank de gevolgtrekkingen zal maken die haar geraden voorkomen. Verder is aan de heffingsambtenaar in dezelfde brief het volgende medegedeeld: “Tenzij de rechtbank anders bepaalt, staat het u vrij tot tien dagen voor de eventuele zitting een verweerschrift in te dienen.” De heffingsambtenaar heeft bij schrijven van 11 juni 2019 de op de zaak betrekking hebbende stukken ingediend en een voorlopig standpunt ingenomen. Op 4 december 2019 heeft de heffingsambtenaar een ‘reactie taxateur’ ingediend met daarin een gewijzigd standpunt en een matrix (het verweerschrift).
2. Eiser heeft ter zitting een beroep gedaan op de goede procesorde, omdat het verweerschrift niet binnen de in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gestelde termijn van vier weken na het indienen van het beroep is ingediend. Eisers gemachtigde stelt dat hij door de kerstvakantie onvoldoende tijd had om de zaak voor te bereiden.
3. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de stukken niet te laat zijn ingediend, omdat ze voor het verstrijken van de tiendagentermijn zijn overgelegd.
4. Artikel 8:42, eerste lid, van de Awb luidt als volgt:
"Binnen vier weken na de dag van verzending van de gronden van het beroepschrift aan het bestuursorgaan zendt dit de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter en kan het een verweerschrift indienen. Indien de bestuursrechter om een verweerschrift heeft verzocht, dient het bestuursorgaan binnen vier weken een verweerschrift in."
5. Artikel 8:58, eerste lid, van de Awb luidt:
"Tot tien dagen voor de zitting kunnen partijen nadere stukken indienen."
6. De rechtbank overweegt dat het indienen van een verweerschrift geen verplichting is. De heffingsambtenaar kan op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb immers een verweerschrift indienen. Slechts indien de rechtbank om een verweerschrift heeft verzocht, dient het bestuursorgaan binnen vier weken een verweerschrift in te dienen. Dat is in deze zaak echter niet het geval. Het verweerschrift is, met inachtneming van de in artikel 8:58 van Pro de Awb vermelde termijn van tien dagen, tijdig ingediend bij de rechtbank. Eiser heeft daarbij voldoende gelegenheid gehad om het verweerschrift en de reactie taxateur te bestuderen en hierop tijdig schriftelijk en ter zitting kunnen reageren. Naar het oordeel van de rechtbank is de goede procesorde dan ook niet geschonden. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om het verweerschrift tardief te verklaren. Verder ziet de rechtbank niet in dat de tekst van de brief van 27 mei 2019 in strijd is met het bepaalde in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb. De stukken kunnen daarom in beroep meegenomen worden in de beoordeling.
De aanleiding voor deze procedure
7. Eisers woning is een appartement op de [verdieping] , met een oppervlakte van 287 m2. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport ingediend als onderbouwing van de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2017. Dit bevat gegevens en recente verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten op de [adressen] . In dit taxatierapport concludeert de taxateur dat ook in de uitspraak op bezwaar de waarde te hoog is vastgesteld en moet worden verlaagd naar € 1.771.000. Het beroep is daarmee gegrond.
8. Eiser is het nog steeds niet met deze waarde eens. Hij heeft een eigen taxatierapport van 16 april 2019 ingediend met dezelfde vergelijkingsobjecten, maar die onderbouwen volgens hem juist de waarde van € 1.690.000.
Beoordeling
Parkeergarage
9. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de WOZ-waarde van zijn woning rekening had moeten houden met de omstandigheid dat de koopsom van (de woning en) de vergelijkingsobjecten steeds ook het recht van gebruik van een eigen vaste (huur)parkeerplaats in de parkeerkelder onder het gebouw omvat. De huur van de parkeerplaats bedraagt – volgens de door de heffingsambtenaar overgelegde iWOZ-rapporten – slechts [bedrag] exclusief btw per maand en voor (de woning alsmede) twee van de drie objecten is de huur met de koopsom afgekocht tot 1 juli 2030. Volgens het door eiser overgelegde taxatierapport had gelet daarop een bedrag van € 50.000 voor de parkeerplek moeten worden afgetrokken van de verkoopprijs.
10. De heffingsambtenaar vindt dat hij daar geen rekening mee hoeft te houden, omdat ook eisers woning recht heeft op de huurparkeerplaats en de waarde daarom opgaat in de m2‑prijs van het woningdeel.
11. De rechtbank geeft eiser gelijk. De heffingsambtenaar dient de WOZ-waarde van een object dat in eigendom is te bepalen op de marktwaarde van het object. [1] Het object in deze zaken omvat een appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning en de berging. Met overige rechten en verplichtingen van de eigenaar wordt geen rekening gehouden. [2] De WOZ-waarde van een object omvat dus niet het – tevens bij de koop overgedragen – recht van de appartementseigenaar op de huur van een vaste parkeerplaats.
12. Dat huurrecht voor de parkeerplaats – ook wel stallingsrecht genoemd – vertegenwoordigt een waarde. Die waarde moet van de koopprijs van een vergelijkingsobject worden afgetrokken om een vergelijking met de WOZ-waarde mogelijk te maken. Zonder deze correctie is de vergelijkingsmethode geen goede basis om een WOZ-waarde te onderbouwen. [3] De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar een correctie had moeten toepassen op de koopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
13. Hoe hoog die correctie is hangt af van de omstandigheden van het geval. In deze zaak is voor de bepaling van die correctie van belang dat de huurprijs van de parkeerplaats in vergelijking met andere huurparkeerplaatsen op A-lokaties in Amsterdam erg laag is en voor twee van de drie objecten is afgekocht tot 1 juli 2030. Eisers taxatierapport gaat uit van een waarde van € 50.000 voor de parkeerplekcorrectie. De rechtbank vindt deze waarde niet onaannemelijk. Gelet hierop zal de rechtbank uitgaan van een extra correctie van € 50.000 op vergelijkingsobject [adres 2] en € 52.500 voor de vergelijkingsobjecten [adressen] , allebei met een afgekochte huur van ruim 13 jaar.
Erfpachtcorrectie
14. Ter zitting heeft eiser nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar een onjuiste erfpachtmethode gebruikt. Dit staat in een in opdracht van de gemeente Amsterdam gemaakt rapport ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in het kader van de Wet WOZ’ van 19 september 2019 (hierna: het rapport Francken). Ook stelde hij dat de wethouder in een brief heeft aangekondigd naar aanleiding van dit rapport de erfpachtmethode aan te passen.
15. De gemachtigde van heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het aanvoeren van deze grond ter zitting in strijd is met de goede procesorde. Subsidiair heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat het gerechtshof Amsterdam in een uitspraak van 9 mei 2019 heeft overwogen dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie berekent, een deugdelijke methode is. [4]
16. De rechtbank vindt dat eiser deze beroepsgrond te laat naar voren heeft gebracht. Dit is in strijd met de goede procesorde. Dat de gemachtigde van eiser, zoals hij ter zitting stelde, na ontvangst van de aangepaste matrix in beroep (met de verlaagde waarde) de heffingsambtenaar heeft gemaild dat de erfpachtcorrectie nog een geschilpunt blijft, doet hier niet aan af. Die stukken zijn niet aanwezig in het dossier van de rechtbank. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat hij in die mailwisseling al uitvoerig is ingegaan op het rapport Francken en de gevolgen die daaruit volgens hem zouden moeten volgen.
Berekening
17. Omdat eiser verder niets heeft aangevoerd gaat de rechtbank uit van de matrix van de heffingsambtenaar en zal de huurparkeerplekcorrectie hierop in aftrek brengen. De rechtbank komt dan tot een gemiddelde m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten van € 5.993. Het getaxeerde woningdeel is € 6.160. Met een oppervlakte van 287 m2 is het totale verschil dan € 47.929. Dit is een te groot verschil om de waarde aannemelijk te achten. De rechtbank vindt daarom dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep voorgestane waarde niet te hoog is vastgesteld.
Heeft eiser de waarde aannemelijk gemaakt?
18. De rechtbank vindt dat ook eiser de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Dit door het enkele feit dat er in zijn taxatierapport geen rekening is gehouden met een erfpachtcorrectie. Deze kan in ieder geval niet nul zijn.
In goede justitie
19. Gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd zal de rechtbank in goede justitie de WOZ-waarde van de woning [adres 1] voor het belastingjaar 2018 bepalen op € 1.725.000. Daarbij zal de rechtbank bepalen dat de onroerendezaakbelasting overeenkomstig deze waarde zal worden aangepast.
Conclusie
20. Het beroep is gegrond. De heffingsambtenaar moet het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser vergoeden. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.178,26 (een punt voor het beroepschrift en een punt voor de zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1; € 128,26 voor het in beroep overgelegde taxatierapport van 26 april 2019).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van de [adres 1] vast op € 1.725.000;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 in overeenstemming met deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiser de door hem gemaakte proceskosten van € 1.178,26 vergoedt;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 47 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.E. Wijnker, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Rijs, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2020.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2020.
griffier
is buiten staat deze uitspraak mede te ondertekenen
rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending hiervan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.
Afschrift verzonden aan partijen op: