Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/673510 / KG ZA 19-1055 FB/MvG
Vonnis in kort geding van 12 december 2019
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ACHTER DE HOVEN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Leeuwarden,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAMOS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Heerenveen,
eiseressen bij dagvaarding van 16 oktober 2019,
advocaat mr. J.L. Pit te Wassenaar,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SLS INVESTMENT B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. V.P. Melens te Amsterdam.
Eisers zullen hierna Achter de Hoven en Vamos worden genoemd en gedaagde SLS Investment.
1.De procedure
Tijdens de mondelinge behandeling van 28 oktober 2019 hebben eisers de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. SLS Investment is niet verschenen, maar tegen haar is geen verstek verleend, omdat twijfel bestond of zij kennis had genomen van de dagvaarding. Tijdens de mondelinge behandeling is beslist dat SLS Investment door de rechtbank wordt opgeroepen. De griffier heeft contact gelegd met de [functie] van SLS Investment, die meldde niet bekend te zijn met de dagvaarding. In overleg met partijen is vervolgens de voortzetting van de mondelinge behandeling bepaald op 18 november 2019.
Achter de Hoven en Vamos Vastgoed hebben producties in het geding gebracht en op de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitnota’s.
Vervolgens is de procedure pro forma aangehouden om partijen, die daarom ter zitting verzochten, de gelegenheid te bieden hun geschil in der minne te schikken. In een e-mail van 28 november 2019 hebben Achter de Hoven en Vamos Vastgoed verzocht om toch vonnis te wijzen, omdat een schikking niet is bereikt. Daarna is vonnis bepaald op vandaag.
Bij de mondelinge behandeling van 18 november 2019 waren aanwezig:
aan de kant van Achter de Hoven en Vamos Vastgoed: [naam 1] , [functie] van Achter de Hoven, en mr. Pit.
aan de kant van SLS Investment: [naam 2] , [functie] , [naam 3] , [functie] , en mr. Melens.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben op 17 april 2019 een overeenkomst van geldlening gesloten uit hoofde waarvan Achter de Hoven en Vamos Vastgoed aan SLS Investment een bedrag hebben geleend van € 1.250.000,00. In de leningsovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
“
3. Rente
3. Rente
1 SchuldenaarSLS Investment, vzr)
zal Schuldeiser(Achter de Hoven en Vamos Vastgoed, vzr)
over de Hoofdsom een rentevergoeding betalen van honderdduizend euro (€ 100.000,00), te voldoen op het moment dat de lening wordt terugbetaald en/of bij het einde van de looptijd, welke rentebetaling uiterlijk op zestien april tweeduizend twintig (16-04-2020)in het geheelmoet worden voldaan.
zal Schuldeiser(Achter de Hoven en Vamos Vastgoed, vzr)
over de Hoofdsom een rentevergoeding betalen van honderdduizend euro (€ 100.000,00), te voldoen op het moment dat de lening wordt terugbetaald en/of bij het einde van de looptijd, welke rentebetaling uiterlijk op zestien april tweeduizend twintig (16-04-2020)in het geheelmoet worden voldaan.
Aanvullendzal Schuldenaar aan Schuldeiser:
- over maand één (1) tot en met zes (6) een extra rentevergoeding betalen van één procent (1%);
- over maand zeven (7) tot en met maand twaalf (12) een extra rentevergoeding betalen van één en vijf tiende procent (1,5%),
welke extra rentevergoedingen in maandelijkse tijdvakken bij achterafbetaling te voldoen, voor het eerst op zestien mei tweeduizend negentien (16-05-2019).
(…)
4.Terugbetaling
1 Onverminderd het bepaalde in artikel 6 van deze Overeenkomst, dient terugbetaling van de Geldlening te geschieden :
- (…)
- bij de verkoop of levering van het na te melden registergoed:
de eigendom van het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [adres] , [postcode] [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente](…) hierna te noemen:het registergoed.
3 Tot zekerheid van de terugbetaling van de Geldlening zal door partijen bij akte vandaag te verlijden voor mr. P. de Boer, notaris te Heerenveen, (…), een recht van eerste hypotheek worden gevestigd op het registergoed.
6.Vervroegde opeising
Al hetgeen Schuldeiser te vorderen heeft of zal verkrijgen op Schuldenaar (…) is terstond en in zijn geheel opeisbaar, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst is vereist, indien:
a.
Schuldenaar niet of niet tijdig al hetgeen verschuldigd is betaalt of een andere verplichting uit hoofde van deze overeenkomst, niet tijdig en/of volledig nakomt;
Schuldenaar niet of niet tijdig al hetgeen verschuldigd is betaalt of een andere verplichting uit hoofde van deze overeenkomst, niet tijdig en/of volledig nakomt;
(…)
9.Verplichting tot koop
Schuldenaar en Schuldeiser komen overeen dat Schuldenaar aan Schuldeiser een verplichting tot koop aangaan ten aan zien van het registergoed. Deze verplichting tot koop wordt nader uitgewerkt in een notariële akte, waarvan een concept aan deze overeenkomst zal worden gehecht.”
2.2.
Partijen hebben bovendien een ‘overeenkomst verplichting tot verkoop en koop’ (hierna: de koopovereenkomst) gesloten, die zij hebben vastgelegd in een notariële akte van (eveneens) 17 april 2019. In de akte staat, voor zover van belang, het volgende:
“
IN AANMERKING NEMENDE
-datpartij 2SLS Investment, vzr)
voornemens is het hierna te vermelden registergoed in eigendom aan te nemen;
voornemens is het hierna te vermelden registergoed in eigendom aan te nemen;
-datpartij 2 en partij 1Achter de Hoven en Vamos Vastgoed, vzr)
ter financiering van het hierna te vermelden registergoed een overeenkomst van geldlening met elkaar hebben gesloten;
ter financiering van het hierna te vermelden registergoed een overeenkomst van geldlening met elkaar hebben gesloten;
-datpartij 2 en partij 1 deze geldlening hebben vastgelegd in een overeenkomst van geldlening, hierna te noemen:de geldlening, waarvan een kopieaan deze akte zal worden gehecht;
-datpartij 2 en partij 1 zijn overeengekomen dat partij 1 zich verplicht tot het kopen van het registergoed en partij 2 zich verplicht tot het verkopen van het registergoed onder de hierna te melden voorwaarden.
KOMEN OVEREEN ALS VOLGT:
VERPLICHTING TOT VERKOOP EN KOOP
1.
Verplichting tot verkoop en koop onder opschortende voorwaarde
Verplichting tot verkoop en koop onder opschortende voorwaarde
Ter uitvoering van het bepaalde in de geldlening komen partij 1 en partij 2 bij deze overeen dat,
onder de opschortende voorwaardedat de geldlening en al hetgeen daaruit voortvloeit (waaronder uitdrukkelijk ook begrepen de rentebetalingen, kosten en het overigens in verband met de geldlening verschuldigde) door partij 2 niet bij het einde van de looptijd is afgelost, dan wel eerder opeisbaar is geworden,
Partij 1 zich verplicht tot het kopen van en partij 2 zich verplicht tot het verkopen van:
de eigendom van het woonhuis met ondergrond, erf tuin en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [adres] , [postcode] [plaats] (…)
hierna te noemen:het registergoed.
2.
Koopprijs
Koopprijs
De koop zal geschieden voor een koopprijs vanéén miljoen tweehonderdvijftigduizend euro (€ 1.250.000,00)(…)
De koopprijs wordt verrekend met de hoofdsom van de geldlening.
(…)
5.Partij 1 en partij 2 komen verder overeen dat de uitvoering van deze koopovereenkomst (overdracht) zal geschieden tegen nog nader overeen te komen voorwaarden, uiterlijk binnen één (1) maand nadat aan voormelde opschortende voorwaarde is voldaan.”
2.3.
In een notariële akte van (wederom) 17 april 2019 hebben partijen bovendien ten behoeve van Achter de Hoven en Vamos Vastgoed een recht van eerste hypotheek gevestigd op het in de lening- en koopovereenkomst genoemde registergoed ( [adres] ).
2.4.
Met een brief van 23 mei 2019 hebben Achter de Hoven en Vamos Vastgoed aan SLS Investment meegedeeld dat de hoofdsom van de geldlening en de nog niet betaalde rente direct en in zijn geheel opeisbaar zijn, omdat SLS Investment de rentevergoeding van mei 2019 uit hoofde van de leningsovereenkomst niet tijdig heeft betaald. Verder hebben zij SLS Investment gesommeerd tot betaling van
€ 1.250.000,00, vermeerderd met rente en kosten conform de leningsovereenkomst. Ook hebben Achter de Hoven en Vamos Vastgoed SLS Investment gesommeerd uitvoering te geven aan de koopovereenkomst en mee te werken aan de overdracht van de [adres] aan hen, omdat de opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst is ingetreden.
2.5.
Met een e-mail van 24 juli 2019 hebben Achter de Hoven en Vamos Vastgoed SLS Investment bericht dat de op grond van de leningsovereenkomst verschuldigde rentevergoeding van juli 2019 niet is betaald en de leningsovereenkomst wordt opgezegd. Verder hebben zij SLS Investment opnieuw gesommeerd uitvoering te geven aan de koopovereenkomst door het pand aan de [adres] aan hen over te dragen.
3. Het geschil
3.1.
Achter de Hoven en Vamos Vastgoed vorderen:
I. SLS Investment te veroordelen om binnen 30 dagen na vonnisdatum uitvoering te geven aan de koopovereenkomst door de het pand [adres] aan hen over te dragen en medewerking te verlenen aan het verlijden van een daartoe strekkende akte van levering, onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,-- voor elke dag of dagdeel dat zij in gebreke blijft;
II. te bepalen dat indien SLS Investment niet de gevorderde medewerking verleent aan de levering van de [adres] , dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van degene die tot de rechtshandeling gehouden is, dan wel dat dit vonnis in de plaats treedt van de akte of een deel daarvan zodat de notaris zonder toestemming en medewerking van gedaagde tot levering van de [adres] aan Achter de Hoven en Vamos kan overgaan;
III. SLS Investment te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Achter de Hoven en Vamos Vastgoed hebben daartoe het volgende gesteld. SLS Investment heeft een achterstand van € 56.250,00 op de betaling van de aanvullende rentevergoeding. Daarmee is zij haar verplichting uit hoofde van artikel 3 lid 1 de leningsovereenkomst niet nagekomen. De opschortende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 1 van de koopovereenkomst is daardoor in werking getreden, zodat SLS Investment verplicht is het pand [adres] te leveren aan Achter de Hoven en Vamos Vastgoed. Zij hebben bij deze vordering een spoedeisend belang omdat SLS Investment omliggende kavels heeft aangekocht die zullen worden samengevoegd met de kavels van de [adres] , waarop een groot appertementencomplex wordt gebouwd. De [adres] is dan niet meer afzonderlijk te verkopen en zal als gevolg daarvan in waarde dalen.
3.3.
SLS Investment heeft het volgende verweer gevoerd. De door Achter de Hoven en Vamos bedachte constructie komt erop neer dat zij zich het pand [adres] zonder rechterlijke tussenkomst kunnen toe-eigenen bij verzuim aan de zijde van SLS Investment. Daarmee hebben Achter de Hoven en Vamos Vastgoed een aanvullende zekerheid gekregen, wat op grond van artikel 3:84 Burgerlijk Wetboek (BW) in strijd is met het fiduciaverbod en het daaraan ten grondslag liggende gesloten goederenrechtelijke zekerhedenstelsel, en met het toe-eigeningsverbod van artikel 3:235 BW. De vordering van Achter de Hoven en Vamos Vastgoed is bovendien naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. SLS Investment heeft namelijk ten behoeve van het te realiseren project onlangs twee omliggende panden aangekocht. Toewijzing van de vordering zou tot het onaanvaardbare gevolg leiden dat het gehele project op losse schroeven komt te staan, en haar investering onnodig hard wordt getroffen, zeker gelet op de geringe betalingsachterstand. Achter de Hoven en Vamos Vastgoed hebben ten slotte geen spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening omdat de waarde van de [adres] juist stijgt door de verbouwingsplannen van SLS Investment.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Achter de Hoven en Vamos Vastgoed hebben bij de door hen gevraagde voorzieningen een voldoende spoedeisend belang. Tussen partijen staat immers vast dat SLS Investment omliggende kavels heeft aangekocht die zullen worden samengevoegd met de kavels van de [adres] , waarop een groot appertementencomplex wordt gebouwd. De [adres] is dan niet meer afzonderlijk te verkopen, ook niet met gebruikmaking van het - hierna in 4.3 verder ter sprake komende - recht van parate executie van de hypotheekhouder.
4.2.
Ter zitting heeft mr. Pit zich namens Achter de Hoven en Vamos Vastgoed onder meer erop beroepen dat de hiervoor in 2.1, 2.2 en 2.3 vermelde overeenkomsten van geldlening, (voorwaardelijke) koop en hypotheekverlening in drie afzonderlijke akten zijn vastgelegd. Naar zijn mening is voor de uitleg van deze drie overeenkomsten daarom telkens uitsluitend van belang hetgeen in de desbetreffende akten tussen partijen is afgesproken.
Dit standpunt wordt verworpen. De genoemde drie overeenkomsten zijn op dezelfde dag tussen dezelfde partijen gesloten. De daarvan opgemaakte akten zijn bovendien verleden voor dezelfde notaris. Mede gelet op de inhoud van deze akten, die alle de financiering van de aankoop door SLS Investment van het pand [adres] te [plaats] betreffen, alsmede de in verband daarmee door laatstgenoemde verschafte zekerheden, bestaat tussen de in deze akten besloten rechtsverhoudingen een zodanige samenhang dat zij in beginsel in die onderlinge samenhang moeten worden uitgelegd (vergelijk in een andere context HR 23 januari 1998, NJ 1999/97, rov. 3.4.2).
4.3.
De behoorlijke nakoming van de verplichtingen die voor SLS Investment voortvloeien uit de in 2.1 aangehaalde overeenkomst van geldlening, is ‘verzekerd’ door de in 2.3 aangehaalde overeenkomst van hypotheekverlening. Voldoende aannemelijk is dat SLS Investment als schuldenaar van de overeenkomst van geldlening in verzuim is geraakt met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt. Dit betekent dat Achter de Hoven en Vamos Vastgoed in beginsel bevoegd zijn hun recht tot parate executie uit te oefenen (artikel 3:268 BW). Zij kunnen deze bevoegdheid uitoefenen door het verbonden goed in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen; zij kunnen dat - met goedkeuring van de voorzieningenrechter - ook doen door een onderhandse verkoop. In dat laatste geval kunnen zij zelf meebieden. Wat hun echter niet vrijstaat is op voorhand te bedingen dat hun als hypotheekhouder de bevoegdheid wordt gegeven zich in het geval van verzuim van hun wederpartij, het verbonden goed toe te eigenen, al dan niet tegen een tevoren bepaalde koopprijs. Een dergelijk beding is nietig (artikel 3:235 BW). De reden daarvan is, kort gezegd, dat de geldlener zich als hypotheekverlener tegenover zijn wederpartij in een afhankelijke positie bevindt, zodat het onderhandelingsevenwicht tussen partijen in zijn nadeel is verstoord. De onderhavige wetsbepaling herstelt dit evenwicht.
4.4.
Mede gelet op hetgeen hiervoor in 4.2 is overwogen, heeft de hiervoor in 2.2 vastgelegde voorwaardelijke overeenkomst tot verkoop van het verbonden goed tegen een tevoren vastgestelde prijs in de gegeven omstandigheden te gelden als een beding om zich het verbonden goed toe te eigenen in de hiervoor bedoelde zin. In dit verband verdient nog opmerking dat de koopprijs gelijk is aan het op dezelfde dag uitgeleende bedrag, terwijl is gesteld noch gebleken dat dit bedrag overeenkomt met de waarde van het verbonden goed onder de gegeven omstandigheden, waarin de bouw van een appartementencomplex (mede) op dat goed in ontwikkeling is.
4.5.
Het beding, respectievelijk de overeenkomst waarop de vorderingen onder I en II zijn gebaseerd, is/zijn dus nietig. De vorderingen zijn om die reden niet toewijsbaar, zodat hetzelfde geldt voor de vordering onder III.
4.6.
Het verder tussen partijen nog gevoerde debat behoeft daarom geen behandeling. Het is dan ook ten overvloede dat nog wordt opgemerkt dat het verweer van SLS Investment dat de door Achter de Hoven en Vamos bedachte constructie in strijd is met het fiduciaverbod van artikel 3:84 lid 3 BW, niet juist is. De hiervoor in 2.2 aangehaalde voorwaardelijke koopovereenkomst strekt immers niet ertoe het verbonden goed over te dragen tot zekerheid en heeft wel degelijk tot strekking dit goed na overdracht in het vermogen van de verkrijger te doen vallen.
4.7.
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen Achter de Hoven en Vamos in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen;
5.2.
veroordeelt Achter de Hoven en Vamos in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van SLS Investment begroot op:
- € 639,-- aan griffierecht en
- € 980,-- aan salaris advocaat,
5.3.
veroordeelt Achter de Hoven en Vamos Vastgoed in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met
€ 82,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.B. Bakels, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2019. [1]