ECLI:NL:RBAMS:2019:9336

• Datum uitspraak: 28 november 2019
• Publicatiedatum: 16 december 2019
• Zaaknummer: 7429298 CV EXPL 18-28698
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.H.J. Konings
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling redelijkheid aanvangshuurprijs zelfstandige woning met dakterras en gemeenschappelijke buitenruimte

Eisers huurden vanaf oktober 2017 een zelfstandige woning van gedaagde en betwistten de redelijkheid van de aanvangshuurprijs van €1.300 exclusief servicekosten. De Huurcommissie had een puntenaantal van 163 vastgesteld, wat leidde tot een maximale huurprijs van €808,27, maar verklaarde zich onbevoegd vanwege het liberalisatiegrensoverschrijdende bedrag.

Eisers voerden aan dat de WOZ-waarde onjuist was toegepast en dat onterecht punten waren toegekend voor het dakterras en de gemeenschappelijke buitenruimte, waardoor de maximale huurprijs volgens hen lager zou moeten zijn. Gedaagde verweerde zich met verwijzing naar de juiste WOZ-waarde en het beleidsboek voor puntentoekenning.

De kantonrechter oordeelde dat de WOZ-waarde van €227.000 met waardepeildatum 1 januari 2016 correct was en dat deze waarde leidde tot 66 punten. Het dakterras werd als privé-buitenruimte gewaardeerd met 4 punten, ondanks het ontbreken van een vaste trap, omdat de toegang via een dakkoepel als deur werd beschouwd. De gemeenschappelijke buitenruimte werd niet gewaardeerd omdat deze niet als privéruimte geldt.

Het totaal aantal punten kwam uit op 149,75, wat overeenkomt met een maximale huurprijs van €740,87, boven de liberalisatiegrens. De overeengekomen huurprijs van €1.300 werd daarom als redelijk beoordeeld. De vordering tot terugbetaling van onverschuldigde huur werd afgewezen en eisers werden veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De aanvangshuurprijs van €1.300 per maand is redelijk en de vorderingen tot terugbetaling van onverschuldigde huur worden afgewezen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7429298 CV EXPL 18-28698

vonnis van: 28 november 2019

fno.: 854

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiser sub 1]

2. [eiser sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers

nader te noemen: [eisers]

gemachtigde: mr. L. Hellinga

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. T.W. Jaburg

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

• dagvaarding van 11 december 2018 met producties;
• antwoord met producties;
• instructievonnis;
• repliek;
• dupliek met producties;

Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft [eisers] niet gereageerd op de bij dupliek overgelegde producties, waarna een datum voor vonnis is bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] is eigenaar van de zelfstandige woning aan de [adres 2] [nummer] te [woonplaats] (hierna: de Woning). De Woning maakt deel uit van een complex van 7 appartementen.

1.2.

Bij gecombineerde aanslag van 31 mei 2017 over het belastingjaar 2017, gericht aan [gedaagde] , heeft de Gemeente [gemeente] de WOZ-waarde van de appartementen aan de [adres 2] met nummers [nummers 1] bepaald.

1.3.

[eisers] huurt vanaf 9 oktober 2017 de Woning van [gedaagde] .

1.4.

[eisers] heeft op 27 februari 2018 de Huurcommissie verzocht om de aanvangshuurprijs van € 1.300,00 exclusief € 175,00 servicekosten te toetsen.

1.5.

Bij gecombineerde aanslag van 30 april 2018 over het belastingjaar 2017 heeft de Gemeente [gemeente] de WOZ-waarde van de appartementen aan de [adres 2] met nummer [nummers 2] bepaald. De WOZ-waarde voor de Woning is vastgesteld op € 227.000,00 met als waarde-peildatum 1 januari 2016.

1.6.

De Huurcommissie heeft bij beslissing van 30 augustus 2018, verzonden op 17 oktober 2018, het puntenaantal van de Woning vastgesteld op 163. De maximale huurprijs behorend bij dit puntenaantal is € 808,27, zijnde een prijs die boven de liberalisatiegrens ligt. De Huurcommissie heeft om die reden geoordeeld dat zij niet bevoegd is een uitspraak te doen over de aanvangshuurprijs. In de beslissing staat, voor zover van belang:

(…) Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder:

Het pand betrof een supermarkt. We hebben dit getransformeerd naar 7 appartementen. Elk appartement heeft een privé dakterras die via de lichtkoepel met een flexibele trap te bereiken is. De gemeenschappelijke buitenruimte wordt gebruikt om bij de ingang van de woonruimte te komen. (…) De Appartementen zijn in 2016 opgeleverd en er is destijds geen WOZ-waardebeschikking aangevraagd. De eigenaar woont in het buitenland en heeft hier niet aan gedacht. Bovendien zijn wij er vanuit gegaan dat de beschikking in 2017 bekend zou zijn. (…)

Beoordeling (…)

WOZ-waarde

Tijdens de behandeling ter zitting is gebleken dat voornamelijk de te hanteren WOZ-waarde partijen verdeeld houdt. De huurder heeft gepleit voor het opnemen van de minimumwaarde van € 40.480 voor de WOZ-waarde, omdat de WOZ-waarde volgens hem nog niet bekend was bij ingang van de huurovereenkomst én ook niet in de eerste maanden van 2018. Wat hier ook van zij, conform het beleid van de Huurcommissie dient de afgegeven WOZ-waarde – nu deze wel bekend is – meegenomen te worden in de puntentelling. De WOZ-waarde van onderhavige woonruimte bedraagt € 270.000, waardepeildatum 1 januari 2017. Voor de volledigheid merkt de commissie hierover op, dat de WOZ-waarde altijd als waardepeildatum 1 januari van het voorgaande jaar heeft. Nu de ingangsdatum van de huurovereenkomst ná de waardepeildatum ligt, ziet de commissie geen aanleiding om de puntentelling voor dit onderdeel aan te passen. (…)

Vordering en verweer

2. [eisers] vordert, na wijzing eis bij repliek, om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis

a. te bepalen dat de aanvangshuurprijs € 429,77, althans € 709,77 bedraagt, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag;

b. [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huurpenningen vanaf 9 oktober 2017, te vermeerderen met de wettelijke rente;

c. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.

3. [eisers] voert daarvoor aan dat de huurcommissie ten onrechte is uitgegaan van een WOZ beschikking van 2018 met als waardepeildatum 1 januari 2017. Ook zijn er ten onrechte punten toegekend voor een dakterras/privé-buitenruimte (4 punten) en voor een gezamenlijke ruimte (1,6 punten). Het totale puntenaantal had niet 163 moeten zijn maar 90 dan wel 144, waarbij een maximale huurprijs hoort van € 429,77 dan wel (bij een WOZ-waarde van € 227.000,00) € 709,77.

4. [gedaagde] voert verweer. Op het verweer zal bij de beoordeling nader worden ingegaan.

Beoordeling

5. [eisers] heeft zijn vordering tijdig ingediend, dat wil zeggen binnen 8 weken nadat de uitspraak van de Huurcommissie aan hem is verzonden. Daardoor zijn partijen niet meer aan die uitspraak gebonden.

6. [eisers] heeft met betrekking tot drie onderdelen van de door de Huurcommissie vastgestelde punten een andere waardering bepleit. Die onderdelen zullen hier eerst worden beoordeeld. [gedaagde] heeft nog gewezen op onjuistheden in de rekensom van de Huurcommissie.

De WOZ-waarde

7. Allereerst heeft [eisers] aangevoerd dat bij de berekening van de huurprijs moet worden uitgegaan van de wettelijk voorgeschreven WOZ-waarde van € 41.816,00 per 1 juli 2017, hetgeen 12 punten oplevert en geen 79, zoals de Huurcommissie heeft vastgesteld. Bij de ingangsdatum van de huurovereenkomst was de WOZ-waarde namelijk nog niet bij beschikking vastgesteld. De gevolgen daarvan komen voor rekening en risico van [gedaagde] .

8. [gedaagde] heeft gewezen op de gecombineerde aanslag van de gemeente waarbij de Woning per waardepeildatum 1 januari 2016 op € 227.000,00 is gewaardeerd. Dit dient volgens hem het uitgangpunt te zijn en daarmee komt het aantal punten op 66.

9. Met ingang van 1 oktober 2015 is voor de waardebepaling van huurwoningen op grond van de Wet waardering onroerende zaken de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel opgenomen. In de bijlage bij het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit) wordt uitgewerkt wat onder WOZ-waarde voor de puntenwaardering wordt verstaan en hoe die wordt gewaardeerd. In de bijlage bij het Besluit staat onder A. rubriek 9: punten voor de WOZ-waarde: de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering Onroerende zaken met een minimum van (
in 2017 ) € 41.816,00 en 1 punt per € 8.259,00 (
in 2017 ) van de waarde. De Gemeente stelt voor ieder kalenderjaar de WOZ-waarde vast. De waarde-peildatum ligt op 1 januari van het voorafgaande kalenderjaar.

10. Bij een toetsing van de aanvangshuurprijs in 2017, moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde per 1 januari 2017, die als waarde-peildatum 1 januari 2016 heeft. De Gemeente heeft de WOZ-waarde voor de Woning, met als waarde-peildatum 1 januari 2016, vastgesteld op 30 april 2018, zo blijkt uit de gecombineerde aanslag, genoemd onder rechtsoverweging 1.5. Ten tijde van de zitting van de Huurcommissie, op 30 augustus 2018, was deze WOZ-waarde bij partijen niet bekend. Uit de stukken blijkt dat de Huurcommissie is uitgegaan van de WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2017, die kennelijk wel bekend was. Dit is niet juist, gelet op het hierboven in rechtsoverweging 9 overwogene. De term ‘laatstelijk vastgesteld’ wil in dit verband – anders dan [eisers] betoogt – niet zeggen dat de WOZ-waarde al bij aanvang van de huurovereenkomst definitief vastgesteld moet zijn. De wet geeft daarvoor geen aanknopingspunt. Indien die waarde later, tijdens de procedure, bekend wordt, is dat de laatstelijk vastgestelde waarde voor de desbetreffende waardepeildatum. Dit is alleen anders indien de eigenaar zodanige wijzigingen in het gehuurde heeft aangebracht, waardoor het op zijn weg lag om een nieuwe WOZ-waardebepaling aan te vragen. Dat daarvan in dit geval sprake was is gesteld noch gebleken. Nu [eisers] niet heeft betwist dat uit voornoemde aanslag van de Gemeente mag worden afgeleid dat de WOZ-waarde met de juiste waarde-peildatum, 1 januari 2016, beschikbaar is, moet daar vanuit gegaan worden. Aan een WOZ-waarde van € 227.000,00 worden 66 punten toegekend.

Het dakterras/privé-buitenruimte

11. Op de door [eisers] overgelegde foto’s is te zien dat het dakterras bereikbaar is via een ladder, die is bevestigd aan de (binnen)gevel. De toegang wordt verkregen via een naar buiten scharnierende doorzichtige dakkoepel. De Huurcommissie heeft het dakterras behorende bij de woning, met een oppervlakte van 45 m2, gewaardeerd met 4 punten.

12. [eisers] vindt dat voor het dakterras/privé-buitenruimte geen punten moeten worden toegekend, omdat dit niet toegankelijk is via een vast trap en ook niet via een deur. De ruimte is slechts bereikbaar via een telescoopladder en een dakkoepel.

13. Volgens [gedaagde] voldoet het dakterras aan alle criteria vermeld in het Beleidsboek behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte (versie 1 oktober 2016) (hierna: het Beleidsboek). De eis van een vaste trap wordt daarin niet gesteld.

14. In de toelichting op het punt ‘Privé-buitenruimten’ van het Beleidsboek is bepaald dat dakterrassen alleen punten krijgen als zij (onder meer) via een deur toegankelijk zijn. De kantonrechter merkt de naar buiten te openen dakkoepel aan als een deur die toegang biedt tot het dakterras. Het ontbreken van een vaste trap leidt niet tot een vermindering van het aantal punten. Een vaste trap wordt bij de waardering van dakterrassen/privé-buitenruimten niet als vereiste genoemd. Dat is wel het geval bij ‘oppervlakte van overige ruimten’(zoals zolders), maar voor die overige ruimten geldt een geheel andere waardering dan bij dakterrassen/privé-buitenruimten, te weten 3/4 punt per vierkante meter. Als er geen vaste trap is, worden er 5 punten afgetrokken.

Gelet op de oppervlakte van het dakterras, zal dit met 4 punten worden gewaardeerd.

Gezamenlijke ruimte

15. De Woning geeft via schuifdeuren toegang tot een gezamenlijke buitenruimte. In het rapport van onderzoek dat is opgemaakt door de Dienst van de Huurcommissie is deze ruimte van 77,28 m2 gedeeld door het aantal wooneenheden dat er gebruik van maakt (5), en vervolgens met 1,6 punten gewaardeerd.

16. [eisers] betoogt dat het hier puur om een verkeersruimte gaat, waarvan huurders verder geen gebruik kunnen/mogen/dienen te maken en die geen onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. [gedaagde] weerspreekt dit. Volgens hem is de ruimte uitsluitend te gebruiken door de bewoners van de appartementen die er op uitkomen. Er worden fietsen geparkeerd en op verzoek van de gezamenlijke huurders heeft hij zelfs tuinmeubilair gekocht.

17. De kantonrechter oordeelt dat de toepasselijke wettelijke bepalingen geen aanknopingspunt bieden voor de waardering van een gezamenlijke buitenruimte. Wel voor een privé-buitenruimte, maar dat is deze ruimte niet. Daarvoor zullen dan ook geen punten worden toegekend.

18. [gedaagde] heeft terecht nog gewezen op een rekenfout bij de puntentelling van de Huurcommissie. Bij de ‘oppervlakte van vertrekken’ komt het totaal op 47 punten en niet op 46. Voor het overige is de berekening van de Huurcommissie niet door partijen bestreden. De kantonrechter ziet dan ook geen reden daarvan af te wijken, behoudens voor wat betreft de punten voor de WOZ-waarde en de gezamenlijke ruimte (zie hiervoor).

19. Het voorgaande leidt tot een totaal van 149,75 punten. Dit aantal correspondeert met een huurprijs van € 740,87, die boven de liberalisatiegrens per 1 januari 2017 ligt. Op grond daarvan is de overeengekomen huurprijs van € 1.300,00 per maand redelijk. De vordering tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huurpenningen vanaf 9 oktober 2017 zal als gevolg daarvan worden afgewezen.

20. Gelet op de uitkomst van de procedure, zal [eisers] in de proceskosten worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

stelt vast dat de huurprijs van de woning aan de [adres 2] [nummer] te [woonplaats] geliberaliseerd is en dat de aanvangshuurprijs € 1.300,00 per maand redelijk is;

veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 300,00;

veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 18,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.