ECLI:NL:RBAMS:2019:9335

• Datum uitspraak: 17 december 2019
• Publicatiedatum: 16 december 2019
• Zaaknummer: AWB - 19 _ 226
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.W. Vriethoff
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde onroerende zaak wegens onvoldoende bewijs huurwaarde

De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam stelde de WOZ-waarde van een onroerende zaak, een cafetaria/snackbar, voor het kalenderjaar 2018 vast op €338.000. Eiseres, eigenaar van het pand, maakte bezwaar tegen deze waarde en stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld. Na een ongegrond verklaard bezwaar werd beroep ingesteld bij de rechtbank Amsterdam.

De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar de waarde had bepaald met de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de huurwaarde en de huurwaardekapitalisatiefactor worden vermenigvuldigd. Hoewel de factor niet werd betwist, was de huurwaarde gebaseerd op huurprijzen van vergelijkingsobjecten zonder dat huurovereenkomsten waren overgelegd, waardoor de huurwaarde niet aannemelijk was gemaakt.

Eiseres had zelf ook geen voldoende bewijs geleverd voor haar lagere waarderingen, mede door het ontbreken van actuele huurovereenkomsten en een taxatierapport. De rechtbank stelde daarom de WOZ-waarde schattenderwijs vast op €300.000. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van griffierecht en proceskosten aan eiseres.

De rechtbank verwierp bezwaren over het niet tijdig indienen van stukken door de heffingsambtenaar en oordeelde dat de procesorde niet was geschonden. De uitspraak verving de bestreden uitspraak op bezwaar en leidde tot een verlaging van de aanslag onroerende zaakbelasting.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de onroerende zaak wordt verminderd tot €300.000 wegens onvoldoende aannemelijkheid van de huurwaarde.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 19/226

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 december 2019 in de zaak tussen

de besloten vennootschap Field Willow Real Estate Investments B.V., te Amsterdam, eiseres

(gemachtigde: A. Oosters),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder

(gemachtigde: mr. P.E.H.A. Ingenhou).

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak op het adres [adres] H (de onroerende zaak) te Amsterdam voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 338.000,-. In die beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting bekendgemaakt.

Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 2 december 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 5 november 2019.

Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam 1] , taxateur.

Overwegingen

De op de zaak betrekking hebbende stukken (waaronder de nadere gronden van bezwaar)

1. De rechtbank heeft bij schrijven van 20 februari 2019 aan de heffingsambtenaar

verzocht om de op de zaak betrekking hebbende stukken binnen vier weken in te dienen. Daarbij is meegedeeld is dat bij het uitblijven van een reactie, de rechtbank de gevolgtrekkingen zal maken die haar geraden voorkomen. Voorts is aan de heffingsambtenaar in dezelfde brief het volgende medegedeeld: “Tenzij de rechtbank anders bepaalt, staat het u vrij tot tien dagen voor de eventuele zitting een verweerschrift in te dienen.” De heffingsambtenaar heeft bij schrijven van 29 april 2019 de op de zaak betrekking hebbende stukken ingediend en een voorlopig standpunt ingenomen. Op

15 juli 2019 heeft de heffingsambtenaar een “Reactie taxateur: bijlage bij het verweerschrift” ingediend met daarin een nadere standpuntbepaling.

2. Eiseres heeft gesteld dat de stukken die de heffingsambtenaar

in geding heeft gebracht na 29 april 2019 buiten de gedingstukken gelaten moeten worden, dit met uitzondering van het nagezonden stuk betreffende de gronden van bezwaar. Volgens eiseres is zij in haar procespositie geschaad doordat de rechtbank de heffingsambtenaar meer tijd gunt voor het indienen van stukken dan eiseres wordt gegund.

3. De heffingsambtenaar heeft niet betwist dat de stukken buiten de termijn van vier weken zijn ingediend maar heeft zich op het standpunt gesteld dat eiseres hierdoor niet is benadeeld.

4. Artikel 8:42, eerste lid, van de Awb luidt als volgt:

"Binnen vier weken na de dag van verzending van de gronden van het beroepschrift aan het bestuursorgaan zendt dit de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter en kan het een verweerschrift indienen. Indien de bestuursrechter om een verweerschrift heeft verzocht, dient het bestuursorgaan binnen vier weken een verweerschrift in."

Artikel 8:58, eerste lid, van de Awb luidt:

"Tot tien dagen voor de zitting kunnen partijen nadere stukken indienen."

5. De rechtbank stelt vast dat de op de zaak betrekking hebbende stukken niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn van vier weken na 20 februari 2019 zijn ingediend, maar pas op 2 mei 2019 bij de rechtbank zijn ingekomen. De rechtbank ziet echter geen aanleiding om aan de overschrijding van die termijn gevolgen te verbinden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de wet aan het overschrijden van deze termijn geen sanctie verbindt en dat de stukken ruim een half jaar voor de zitting heeft plaatsgevonden bij de rechtbank zijn ingediend en zijn doorgezonden. Niet gesteld kan worden dat eiseres hierdoor in haar belangen is geschaad.

6. Voor zover eiseres nog heeft gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte de door eiseres in de bezwaarfase ingediende aanvullende gronden van bezwaar niet tijdig aan de rechtbank heeft toegezonden, overweegt de rechtbank dat dit een stuk is als bedoeld in voornoemd artikel 8:42, eerste lid, van de Awb. Bij e-mailbericht van 29 oktober 2019 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om het stuk alsnog te overleggen. Dat heeft de heffingsambtenaar vervolgens per ommegaande gedaan. Nu het stuk van de hand van de gemachtigde van eiseres zelf afkomstig is en eiseres in haar beroepschrift niet heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet of onvoldoende is ingegaan op de door haar in bezwaar aangevoerde gronden, ziet de rechtbank ook ten aanzien van dit stuk niet in dat eiseres door het niet (tijdig) overleggen hiervan in haar belangen is geschaad.

Het verweerschrift

7. Eiseres heeft gesteld dat de rechtbank ten onrechte geen gevolgen heeft verbonden aan het niet tijdig indienen van een verweerschrift. Ter zitting heeft de gemachtigde gesteld dat de formulering zoals de rechtbank die hanteert in zijn brief van 20 februari 2019 niet juist is. Volgens de heffingsambtenaar is met het stuk van 29 april 2019 een eerste aanzet tot verweer gegeven. De heffingsambtenaar noemt dit een zogenaamd “snel verweer”. Dit stuk is op 15 juli 2019 gevolgd door een taxatietechnische onderbouwing. Daarin is verder inhoudelijk op de zaak ingegaan.

8. De rechtbank overweegt dat het indienen van een verweerschrift geen verplichting is. De heffingsambtenaar
kan op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb immers een verweerschrift indienen. Slechts indien de rechtbank om een verweerschrift heeft verzocht, dient het bestuursorgaan binnen vier weken een verweerschrift in te dienen. Dat is in deze zaak echter niet het geval. Het verweerschrift is, met inachtneming van de in artikel 8:58 van de Awb vermelde termijn van tien dagen, tijdig ingediend bij de rechtbank. Eiseres heeft daarbij ruim voldoende gelegenheid gehad om het verweerschrift en de reactie taxateur te bestuderen en hierop tijdig schriftelijk en ter zitting kunnen reageren. Naar het oordeel van de rechtbank is de goede procesorde dan ook niet geschonden. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om het verweerschrift tardief te verklaren. Voorts ziet de rechtbank niet in dat de tekst van de brief van 20 februari 2019 in strijd is met het bepaalde in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb.

De nader door de heffingsambtenaar ingezonden stukken

9. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de rechtbank de heffingsambtenaar om een extra rapport heeft gevraagd en zo de heffingsambtenaar heeft gecorrigeerd op een gebrek in de bewijsvoering. Hierover overweegt de rechtbank als volgt.

In de “Reactie taxateur” van 15 juni 2019 staat het volgende vermeld:

“Gemachtigde geeft aan dat een deel van de winkel een oppervlakte B zou moeten zijn. Naar aanleiding daarvan is er een onderzoeksvraag gesteld aan de afdeling BR-Woz, welke afdeling belast is met de objectgegevens. De resultaten van dit onderzoek zullen zo snel mogelijk worden nagezonden aan de rechtbank.

Gemachtigde geeft aan dat er een eigen huurcijfer is uit 2014. Om de huurgegevens en de actualiteit van het huurcontract te controleren vragen we gemachtigde tijdig een kopie van de huurovereenkomst te verstrekken. Gebruikelijk is dat een huurovereenkomst na 5 jaar vernieuwd of verlengd wordt. Graag zouden wij ook de laatste versie ontvangen.”

10. De rechtbank heeft van de heffingsambtenaar geen stukken meer ontvangen. In het kader van regievoering heeft de rechtbank op 22 oktober 2019 telefonisch contact opgenomen met de heffingsambtenaar en gevraagd of er een reactie was op de door de heffingsambtenaar uitgezette onderzoeksvraag. In datzelfde telefoongesprek is gevraagd of er nog een huurovereenkomst bij de heffingsambtenaar was ingekomen. De vragen die de rechtbank heeft gesteld zijn neergelegd in de door de juridisch medewerker ondertekende telefoonnotitie en bevindt zich in het dossier. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar nadere stukken ingezonden die de rechtbank op 25 oktober 2019 heeft ontvangen. In de “Reactie taxateur” van taxateur [naam 2] met als datum “2019” staat onder meer het volgende:

“Door de rechtbank is om een onderzoek verzocht inzake de objectkenmerken betreffende dit object zijn tevens de vergelijkingsobjecten genoemd in de huurmatrix gecontroleerd.”

11. Voor zover eiseres heeft gesteld dat zij op 25 oktober 2019 een stuk heeft ontvangen dat op verzoek van de rechtbank is gemaakt en dat de gemachtigde van eiseres hierover aan de griffier op 29 oktober 2019 telefonisch zijn ongenoegen heeft geuit, overweegt de rechtbank dat - hoewel de woordkeuze van taxateur [naam 2] in zijn schrijven anders doet vermoeden - de rechtbank de heffingsambtenaar niet heeft verzocht om een stuk op te maken. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft dit desgevraagd ook bevestigd tijdens de zitting. De rechtbank heeft slechts vragen gesteld naar aanleiding van de mededeling dat er nog een stuk zou worden nagezonden en naar aanleiding van het verzoek van de heffingsambtenaar aan eiseres om nog een stuk in te zenden. Het standpunt dat – zoals de gemachtigde van eiseres op de zitting heeft gesteld – de rechtbank deze vragen niet had mogen stellen, volgt de rechtbank niet. Er is geen rechtsregel die de rechtbank verbiedt om naar aanleiding van zich in het dossier bevindende stukken vragen te stellen aan een partij.

12. Gelet op al het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding om stukken buiten de gedingstukken te houden. De rechtbank is van oordeel dat eiseres hierdoor niet in haar procespositie is geschaad.

Het inhoudelijke geschil

13 Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het gaat om een cafetaria/snackbar van 94 m². Het bouwjaar is 1899.

14. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017.

15. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt primair dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op

€ 248.000 (€ 22.600 x 11). Subsidiair heeft eiseres verzocht om de WOZ-waarde te verlagen tot € 290.000, gelet op het eigen huurcijfer van € 26.400 uit maart 2014. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres vraagtekens gezet bij de door de heffingsambtenaar gebruikte huurprijzen, omdat de huurovereenkomsten ontbreken.

16. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een “Reactie taxateur” van 15 juli 2019 ingediend. Dit stuk bevat een ‘overzicht taxatiewaarden’ (de matrix) met gegevens en recente verkoopcijfers van andere onroerende zaken (de vergelijkingsobjecten). Daaruit blijkt dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak heeft bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode). Aan de hand van de verkooptransacties van drie vergelijkingsobjecten (te weten [straat met huisnummer 1] , [straat met huisnummer 2] en [straat met huisnummer 3] ) heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiefactor van de onroerende zaak vastgesteld op 11,3. De matrix bevat ook huurprijzen van drie andere vergelijkingsobjecten (te weten [straat met huisnummer 4] , [straat met huisnummer 5] en [straat met huisnummer 6] ). Aan de hand hiervan heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 30.800 per jaar. De gemiddelde huur komt uit op € 308 per m2. De heffingsambtenaar taxeert de waarde in beroep op € 338.000. In de later ingediende “Reactie taxateur” blijkt dat in de huurmatrix de objectkenmerken zijn aangepast en dat dit niet heeft geleid tot een lagere huurwaarde en taxatiewaarde. De vastgestelde waarde is volgens de heffingsambtenaar dus niet te hoog. Over de huurprijzen heeft de heffingsambtenaar op de zitting betoogd dat deze op de vrije markt tot stand zijn gekomen en dat zij anders niet in de matrix terecht komen. Incentives en andere correcties worden betrokken als deze aanwezig zijn.

Wat vindt de rechtbank?

17. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zijn aangeboden. ^[1]

18. De vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

19. Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak heeft kunnen bepalen aan de hand van de hwk-methode. Deze methode houdt in dat de waarde wordt bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met de huurwaardekapitalisatiefactor. De rechtbank zal partijen daarin volgen. De door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor (11,3) staat tussen partijen niet ter discussie. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de huurwaarde van de onroerende zaak.

20. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voor de onroerende zaak voorgestane huurwaarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De huurwaarde heeft de taxateur van de heffingsambtenaar afgeleid uit de gerealiseerde huurprijzen van drie vergelijkingsobjecten, zoals die staan vermeld op het “overzicht taxatiewaarden” dat bij de tweede “Reactie taxateur” is gevoegd. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank terecht aangevoerd dat, nu er geen huurovereenkomsten zijn overgelegd ter staving van de huurprijzen die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt voor de gehanteerde huurwaarde, deze al om die reden niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde. De rechtbank kan de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten niet verifiëren en evenmin vaststellen of sprake is van incentives en andere correcties.

21. Nu de heffingsambtenaar de huurwaarde, als onderdeel van de onderbouwing van de waarde via de hwk-methode, niet aannemelijk heeft gemaakt, heeft de heffingsambtenaar evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is.

22. Eiseres heeft de door haar primair bepleite waarde van € 248.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Ook hier kan geen inzicht worden verkregen in de huurprijzen nu een taxatierapport ontbreekt. Huurovereenkomsten zijn ook niet overgelegd. De enkele verwijzing naar stamkaarten van door eiseres aangevoerde referentieobjecten acht de rechtbank onvoldoende. Eiseres heeft met hetgeen zij heeft aangevoerd evenmin de door haar subsidiair bepleite waarde van € 290.000 aannemelijk gemaakt. Het eigen huurcijfer van

17 maart 2014 is naar het oordeel van de rechtbank niet bruikbaar nu dit te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd.

23. Nu geen van beide partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 300.000. Deze uitspraak treedt in de plaats van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar.

24. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

25. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiseres. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). In de uitspraak op bezwaar zijn de proceskosten in bezwaar al vergoed.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar, voor zover deze betrekking heeft op de onroerende zaak [adres] H in Amsterdam;

- vermindert de waarde van de onroerende zaak [adres] H in Amsterdam per waardepeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018, tot € 300.000 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar van 2 december 2018;

- vermindert de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiseres het betaalde griffierecht van € 345 aan eiseres vergoedt;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres in beroep tot een bedrag van € 1.024.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Vriethoff, rechter, in aanwezigheid van

mr. S.M. Koning, griffier
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

17 december 2019.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen door het sturen van een brief aan het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Voetnoten

1. Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.