ECLI:NL:RBAMS:2019:8254

• Datum uitspraak: 18 november 2019
• Publicatiedatum: 5 november 2019
• Zaaknummer: 7852148 CV EXPL 19-13672
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L. van Berkum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en gebreken in huurwoning; beoordeling door de huurcommissie en kantonrechter

In deze zaak vorderde Stevaco Vastgoed B.V. bij de kantonrechter een verklaring dat er geen sprake was van vermindering van het huurgenot door gebreken in de woning van gedaagde, die sinds 1972 huurde. De huurprijs was tijdelijk verlaagd door de huurcommissie vanwege ernstige onderhoudsgebreken, waaronder lekkage en vochtproblemen. De huurcommissie had vastgesteld dat de woning gebreken vertoonde die het huurgenot verminderden en had de huurprijs verlaagd tot 60% van de oorspronkelijke huurprijs van € 267,99. Stevaco c.s. betwistte de huurprijsverlaging en stelde dat de gebreken inmiddels verholpen waren, maar de kantonrechter oordeelde dat er nog steeds gebreken aanwezig waren die het huurgenot beïnvloedden. De kantonrechter concludeerde dat de tijdelijke huurverlaging tot € 160,79 per maand gerechtvaardigd was en dat Stevaco c.s. verantwoordelijk was voor de proceskosten. De rechter wees de vordering van Stevaco c.s. tot betaling van huurachterstand af, omdat deze niet voldoende was onderbouwd. De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van verhuurders met betrekking tot onderhoud en de rechten van huurders bij gebreken.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7852148 CV EXPL 19-13672

vonnis van: 18 november 2019

fno.: 33623

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STEVACO VASTGOED B.V.,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HOLLAND HAARVAST B.V.,

beiden gevestigd te Amsterdam,

eiseressen,

nader tezamen te noemen: Stevaco c.s.,

gemachtigde: mr. M.J. Koopman

t e g e n

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.E. Zweers.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 4 juni 2019 met een productie;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2019. Namens Stevaco c.s. is [vertegenwoordiger Stevaco] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen met zijn gemachtigde. Beide partijen hebben op voorhand aanvullende producties overgelegd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] huurt sinds 17 januari 1972 de woning, gelegen aan het adres [adres] te [plaats] (verder: de woning). Stevaco c.s. is thans verhuurder van de woning.

1.2.

Op 16 juli 2018 heeft [gedaagde] een verzoek tot tijdelijke huurprijsvermindering wegens de vermindering van huurgenot door ernstige onderhoudsgebreken bij de huurcommissie ingediend. De huurprijs bedroeg op dat moment € 267,99 per maand.

1.3.

De huurcommissie heeft op 21 november 2018 een voorbereidend onderzoek in de woning laten uitvoeren. Van dit onderzoek is rapport opgemaakt. In het rapport staat, voor zover relevant:

“
Klacht (1)

Op 29 maart 2018 lekkage in de voorkamer waarbij het regenwater in twee stralen langs de muur stroomde.

Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd

Er bevinden zich sporen van vocht in de voorkamer ter plaatse van de aansluiting van de voorgevel met de woning scheidende muur over een oppervlakte van 40x80 cm (0,32 m2). Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vochtplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als droog gekwalificeerd moet worden. De in de zolderberging aanwezige gootklos en houten balk onder de dakgoot zijn echter nat en aangetast door vocht. Dit wordt waarschijnlijk veroorzaakt door lekkage van de dakgoot. Volgens de huurder heeft het in het voorjaar bij een hevige regenbui nog eenmaal hevig gelekt, daarna heeft er geen lekkage meer plaatsgevonden. De huurder heeft in de zolderberging dekens onder de goot gelegd om het vocht op te vangen.

Klacht (2)

Het raam in de zijkamer zit muurvast.

Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd

Huurders klacht over het raam in de voorzijkamer zit muurvast is in mei 2018 door de verhuurder verholpen.

Klacht (3)

Doorslag van regenwater op een muur in de zijkamer.

Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd

Er bevinden zich droge sporen van vocht in de voorzijkamer op de binnenmuur ter plaatse van de aansluiting met de voorgevel over een oppervlakte van 15x200 cm (0,30 m2). Dit is waarschijnlijk veroorzaakt door oude vochtdoorslag van de voorgevel (…). Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vochtplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als droog gekwalificeerd moet worden.

Klacht (4)

Lekkage in de doucheruimte richting benedenwoning.

Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd

Het voegwerk van het vloertegelwerk is over de gehele breedte van de douche gescheurd en het kitwerk is losgeraakt en gescheurd ter plaatse van de aansluiting van vloer- en wandtegelwerk. Hierdoor is lekkage naar de ondergelegen woonruimte aannemelijk. (…) ”

1.4.

Op 29 januari 2019 heeft de huurcommissie een brief van [gedaagde] ontvangen waarin hij zijn klachten aanvult. De huurcommissie vat de brief als volgt samen, voor zover relevant:

“
* De onderzoeker kon geen vochtigheid constateren, maar het had lange tijd niet geregend

(…)

* De klacht inzake het raam in de zijkamer is (…) verholpen.

(…)

* In de nacht van 21 op 22 december 2018 was er weer een lekkage. De vochtplek is nu voller en breder geworden. ”

1.5.

Op 29 januari 2019 heeft [gedaagde] per e-mail aan Stevaco c.s. laten weten dat de lekkageplek in de voorkamer en de doorslagplek in de zijkamer groter zijn geworden en vochtig aanvoelen.

1.6.

Bij uitspraak, verzonden op 9 april 2019, heeft de huurcommissie het volgende beslist:

“
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaring van de huurder op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:


Er bevinden zich sporen van vocht in de voorkamer ter plaatse van de aansluiting van de voorgevel met de woningscheidende muur. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1);


Er bevinden zich sporen van vocht in de voorzijkamer op de binnenmuur ter plaatse van de aansluiting van de voorgevel. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1);


Het voegwerk van het vloertegelwerk is over de gehele breedte van de douche gescheurd en het kitwerk is losgeraakt en gescheurd ter plaatse van de aansluiting van vloer- en wandtegelwerk. Hierdoor is lekkage naar de ondergelegen woonruimte aannemelijk. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb2);

(…)

In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 60% redelijk. (…) De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus € 160,79 per maand.

(…)

De verlaging gaat (…) in op 1 april 2018.

(…)

De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld.

(…) ”

1.7.

In juni/juli 2019 heeft Stevaco c.s. de klacht met betrekking tot de lekkage in de doucheruimte opgelost.

Het geschil

2. Stevaco c.s. vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat wordt bepaald dat er geen sprake is van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek en te bepalen dat [gedaagde] de overeengekomen huurprijs van laatstelijk € 267,99 per maand, ingaande 1 april 2018, verschuldigd is, alsmede dat [gedaagde] wordt veroordeeld aan Stevaco c.s. te betalen:
a. de huurachterstand ontstaan voor en na de uitspraak van de huurcommissie en gedurende de onderhavige procedure;
b. de proceskosten.

3. Aan haar vordering legt Stevaco c.s. ten grondslag dat geen sprake (meer) is van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. De klachten van [gedaagde] met betrekking tot het raam in de zijkamer en de lekkage in de doucheruimte zijn opgelost. Daarmee resteren nog slechts de klachten met betrekking tot lekkage in de voorkamer en de doorslag van water op de muur in de zijkamer. Uit het opnamerapport van de huurcommissie blijkt echter dat er helemaal geen vocht in de gevel is geconstateerd. Ook heeft [gedaagde] al maandenlang geen meldingen over lekkages of vochtproblemen gedaan. Gelet op de constatering van de rapporteur en het gebrek aan meldingen van [gedaagde] is het onbegrijpelijk dat toch de huurprijs tijdelijk is verminderd. Stevaco c.s. erkent dat de dakgoot wel aan vervanging toe is. Zij wil deze werkzaamheden ook graag uitvoeren, maar is daarin afhankelijk van de toestemming van de Vereniging van Eigenaars van het pand. Tot op heden is de toestemming aan Stevaco c.s. om de werkzaamheden aan de dakgoot uit te laten voeren nog niet gegeven.

4. [gedaagde] voert aan dat de huurprijs terecht tijdelijk is verlaagd. De lekkages in de voor- en zijkamer zijn nog altijd niet verholpen. Vanwege de afgelopen droge zomers had [gedaagde] enige tijd weinig last van de lekkages, wat het gebrek aan meldingen en de afwezigheid van vocht in de gevel tijdens het onderzoek van de huurcommissie kan verklaren. Sinds het weer regelmatig regent is de lekkage weer terug en zijn de lekkageplekken ook weer groter geworden.

Beoordeling

5. Stevaco c.s. heeft haar vordering op grond van artikel 7:262 BW tijdig ingesteld bij de kantonrechter.

6. Vastgesteld kan worden dat de door [gedaagde] gestelde lekkage in de voorkamer en de doorslag van water in de zijkamer zijn onderzocht door de rapporteur van de huurcommissie. De rapporteur heeft daarbij sporen van vocht gevonden en geconstateerd dat de stenen constructiedelen op dat moment als droog gekwalificeerd moesten worden. De gootklos en de houten balk onder de dakgoot waren echter wel nat volgens de rapporteur. De rapporteur uit het vermoeden dat de vochtproblemen veroorzaakt worden door lekkage aan de dakgoot. [gedaagde] heeft daar aan toegevoegd dat er in de nacht van 21 op 22 december 2018 weer een lekkage was en dat de vochtplek groter is geworden.

7. Stevaco c.s. heeft gelet op de resultaten van het onderzoek van de rapporteur en de onweersproken stelling van [gedaagde] dat na regenval de vochtproblemen in de woning verergeren, onvoldoende betwist dat er sprake is van een gebrek. Daarbij heeft [vertegenwoordiger Stevaco] namens Stevaco c.s. ter zitting ook erkent dat het zeer goed mogelijk is dat de dakgoot lekt en dat deze dringend aan vernieuwing toe is. Nu Stevaco c.s. verder geen technisch tegenrapport heeft overgelegd, wordt ervan uitgegaan dat de gebreken zoals vastgesteld in de uitspraak van de huurcommissie en zoals geciteerd onder de drie bulletpoints in overweging 1.6. op dat moment bestonden.

8. Dat [gedaagde] nu al maanden niet meer heeft geklaagd over de lekkage kan hem niet kwalijk worden genomen. Nadat Stevaco c.s. wegens de klachten van [gedaagde] de dakgoot in mei 2018 had geplakt, heeft [gedaagde] zich in juli 2018 tot de huurcommissie gewend omdat de klachten naar zijn mening kennelijk niet afdoende waren verholpen. Hij heeft vervolgens in januari 2019 nogmaals een melding gemaakt bij Stevaco c.s. van verergerde lekkage en in april 2019 heeft de huurcommissie haar uitspraak dat sprake is van gebreken die een huurprijsverlaging rechtvaardigen verstuurd. Onder die omstandigheden mocht [gedaagde] erop vertrouwen dat de klachten inmiddels afdoende bekend waren bij Stevaco c.s. en dat zij – ook zonder dat daar in de afgelopen maanden nog weer meldingen aan vooraf dienden te gaan – aan een oplossing werkte.

9. Vaststaat dat inmiddels één van de drie vastgestelde gebreken is opgelost. Dat betreft het gebrek met betrekking tot het gescheurde voeg- en vloertegelwerk en de losgeraakte kit in de doucheruimte (genoemd onder bulletpoint 3 in overweging 1.6.). De volgende gebreken zijn nog aanwezig:

er bevinden zich sporen van vocht in de voorkamer ter plaatse van de aansluiting van de voorgevel met de woningscheidende muur;

er bevinden zich sporen van vocht in de voorzijkamer op de binnenmuur ter plaatse van de aansluiting van de voorgevel.

10. Dit alles maakt dat de kantonrechter concludeert dat de woning thans nog gebreken heeft met betrekking tot lekkage en vochtoverlast die het huurgenot verminderen. Onweersproken is dat dit gebreken betreffen die vallen in de categorie C. Dit zijn ernstige gebreken die een tijdelijke huurprijsverlaging rechtvaardigen. Weliswaar is het huurgenot van [gedaagde] verbeterd doordat Stevaco c.s. de problemen in de doucheruimte heeft opgelost, maar gelet op de ernst van de gebreken die nu nog bestaan en de periode dat deze al bij Stevaco c.s. bekend zijn zonder dat daarop door haar adequaat actie is ondernomen, wordt het huurgenot van [gedaagde] nog steeds ernstig geschaad. De kantonrechter acht om deze reden een tijdelijke huurverlaging tot 60% van de overeengekomen huurprijs redelijk. Stevaco c.s. heeft tegen de hantering van dit percentage ook overigens geen verweer gevoerd. Eveneens onweersproken is dat de gebreken voor het eerst aan Stevaco c.s. zijn gemeld op 29 maart 2018. De kantonrechter zal de tijdelijk verlaagde huurprijs dan ook per 1 april 2018 vaststellen op 60% van de geldende huurprijs van € 267,99. Dat komt neer op een huurprijs van

€ 160,79 per maand. Deze verlaagde huurprijs blijft gelden zolang Stevaco c.s. niet allebei de in overweging 9. onder 1. en 2. genoemde gebreken heeft hersteld.

11. Voor zover Stevaco c.s. het standpunt heeft willen innemen dat [gedaagde] zelf verantwoordelijk is voor de gebreken omdat hij zijn onderhoudsverplichting als huurder niet nakomt, is deze stelling onvoldoende onderbouwd. Het slechts overleggen van foto’s van het gehuurde zonder daar een toelichting op te geven, is daarvoor immers onvoldoende.

12. Hetgeen Stevaco c.s. verder nog heeft gesteld met betrekking tot haar afhankelijkheid van de Vereniging van Eigenaars, kan ook niet tot een ander oordeel in deze zaak leiden, nu deze problemen niet voor risico van [gedaagde] kunnen komen.

13. Dat er een huurachterstand zou bestaan heeft Stevaco c.s. niet toegelicht en [gedaagde] heeft deze stelling ook weersproken. De vordering van Stevaco c.s. tot betaling van ‘de huurachterstand’ wordt dan ook afgewezen.

14. Stevaco c.s. wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

bepaalt de huurprijs van de woning aan de [adres] te [plaats] met ingang van 1 april 2018 tot aan de datum waarop allebei de gebreken zoals genoemd onder overweging 9. onder 1. en 2. zijn hersteld op € 160,79 per maand;

veroordeelt Stevaco c.s. hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde;

veroordeelt Stevaco c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op

€ 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Stevaco c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.