Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Zaaknummer en rolnummer: 7297441 \ CV EXPL 18-23573
Uitspraak: 26 juli 2019
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van:
[eiseres] .,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
nader te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde A.F. Damen,
t e g e n
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
nader te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
gemachtigde mr. F.P. Dwarka Panday.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 oktober 2018, met producties;
- de conclusie van antwoord van 24 december 2018;
- het tussenvonnis van 14 januari 2019, waarin is bepaald dat schriftelijk wordt voortgeprocedeerd;
- de conclusie van repliek van 15 maart 2019, met producties;
- de conclusie van dupliek van 7 juni 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
2.De feiten
2.1.
[eiseres] heeft op 5 september 2016 een opdracht gekregen tot dienstverlening bij de verkoop van een woning aan het [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). De opdracht tot dienstverlening is ondertekend door [gedaagde sub 2] en [eiseres] , en luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“
De opdrachtgever
De opdrachtgever
Naam [gedaagde sub 1]
Voornamen [gedaagde sub 1]
Naam partner [gedaagde sub 2]
Voornamen partner [gedaagde sub 2]
(…)
Burgerlijke staat gehuwd
(…)
De opdrachtgever heeft op 5/9/2016
aan het NVM-lid een door deze aanvaarde opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij de verkoop van
kadastraal bekend [adres] te [woonplaats] erfpacht
Met betrekking tot de hoogte van de tarieven zijn de opdrachtgever en het NVM-lid het volgende overeengekomen
1,5 % van de koopsom excl. BTW
(…)
Het is de opdrachtgever, behoudens andersluidende afspraken, niet toegestaan buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen (…). Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt, heeft het NVM-lid recht op courtage.
(…)
1.
Tenzij uit doorhalingen anders blijkt, stemt de opdrachtgever ermee in dat:
Tenzij uit doorhalingen anders blijkt, stemt de opdrachtgever ermee in dat:
(…)
b. Het NVM-lid kosten maakt zoals hieronder vermeld die door hem, desgewenst telkens nadat hij deze heeft voldaan, aan de opdrachtgever in rekening worden gebracht en, behoudens nadere afspraken, tot in totaal niet meer dan de aangegeven bedragen
(…)
4. Mocht de opdrachtgever de opdracht intrekken of opschorten dan is hij naast de tot dan toe gemaakte kosten als bedoeld onder 1 sub b en gemaakte kosten door derden, aan het NVM-lid een vergoeding verschuldigd van 10% van de courtage kosten excl. BTW van de laatst gehanteerde vraagprijs.
5. Op deze opdracht tot dienstverlening is slechts een recht van bedenktijd van veertien dagen van toepassing (…)”
2.2.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben op 21 november 2017 buiten [eiseres] om de woning verkocht met een koopprijs van € 310.000,00.
2.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben op 22 november 2017 via WhatsApp aan [eiseres] bericht als volgt:
“
[betrokkene] , Uw assistente heeft ons opgebeld tijdens ons afwezig zijn. We zijn al zes maanden bezig en constateren zelf geen vooruitgang, dus hebben wij aan onze zwager
[betrokkene] , Uw assistente heeft ons opgebeld tijdens ons afwezig zijn. We zijn al zes maanden bezig en constateren zelf geen vooruitgang, dus hebben wij aan onze zwager
– waarmee u hier kennis hebt gemaakt – gevraagd om waar te nemen. Wij zijn paar weken afwezig voor een beetje meer rust in verband met een aanrijding. Met vriendelijke groet, familie [gedaagde sub 2] - [gedaagde sub 1]”
2.4.
[eiseres] heeft twee minuten later gereageerd op dit bericht met de vraag: “
Wil u dat ik hem bel voor het maken van bezichtigingsafspraken?” Hierop hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet gereageerd.
Wil u dat ik hem bel voor het maken van bezichtigingsafspraken?” Hierop hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet gereageerd.
2.5.
[eiseres] heeft op 22 januari 2018 – nadat zij op de hoogte is geraakt van de verkoop van de woning buiten haar om – haar courtage-factuur van 11 januari 2018 van € 5.626,50 inclusief btw naar de notaris gestuurd met het verzoek deze factuur op te nemen in de nota van afrekening.
2.6.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben op 31 januari 2018 een e-mail gestuurd aan [eiseres] die, voor zover hier van belang, luidt als volgt:
“
Na via [betrokkene] te hebben vernomen dat er een claim is gesteld, delen wij u het volgende mede:
Na via [betrokkene] te hebben vernomen dat er een claim is gesteld, delen wij u het volgende mede:
- Op 12 september 14.44 h heb ik u medegedeeld dat wij afzien van uw diensten.
Uw reactie hierop was “We zullen iets harder ons best doen”.
Vervolgens hebben wij benadrukt dat we de samenwerking zullen staken.”
2.7.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de courtage-factuur van [eiseres] niet betaald. In een e-mail van 20 februari 2018 zijn zij namens [eiseres] gesommeerd dit bedrag te betalen binnen veertien dagen na ontvangst van deze aanmaning.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot betaling van € 6.323,52, vermeerderd met de wettelijke rente over € 5.626,50 vanaf 23 juni 2018, en in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] legt daaraan ten grondslag dat zij een overeenkomst van opdracht (hierna: de overeenkomst) heeft gesloten met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Zij heeft uit hoofde van de overeenkomst werkzaamheden verricht voor de verkoop van de woning. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben buiten [eiseres] om de woning verkocht. [eiseres] maakt op grond van de overeenkomst, de algemene voorwaarden en de wet aanspraak op betaling van haar courtage-factuur van € 5.626,50, de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van deze factuur (tot 23 juni 2018: € 40,69) en de buitengerechtelijke kosten van € 656,33.
3.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren als verweer het volgende aan. De overeenkomst is vernietigbaar, omdat [gedaagde sub 1] als echtgenote de overeenkomst niet mede heeft ondertekend. Als zij wel op de hoogte zou zijn geweest, had ze niet met de overeenkomst ingestemd, omdat artikel 4 daarvan onredelijk bezwarend is. Daarnaast zijn zij niet gehouden de vorderingen te voldoen, omdat [eiseres] wanprestatie heeft gepleegd en zij als gevolg daarvan de overeenkomst op 12 september 2017 hebben opgezegd. Ten slotte zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op grond van artikel 1b van de overeenkomst slechts verplicht de daadwerkelijke kosten van [eiseres] te vergoeden.
4.De beoordeling
Toestemming andere echtgenoot
4.1.
Het beroep van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op de vernietiging van de overeenkomst op grond van artikel 1:88 en 1:89 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) slaagt niet. Terecht stelt [eiseres] dat de overeenkomst geen overeenkomst is waarvoor [gedaagde sub 2] de toestemming van zijn echtgenote nodig had. De overeenkomst valt immers niet onder één van de categorieën genoemd in artikel 1:88, eerste lid, BW.
4.2.
Overigens heeft in dit geval te gelden dat er een overeenkomst tot stand is gekomen tussen [eiseres] als opdrachtnemer en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , beiden als opdrachtgever. Dat [gedaagde sub 2] als enige de overeenkomst heeft ondertekend, doet daar niet aan af. In de eerste plaats niet omdat zowel [gedaagde sub 2] als [gedaagde sub 1] in de overeenkomst als opdrachtgever staan genoemd. Hierbij valt op dat [gedaagde sub 1] bij de definitie van ‘de opdrachtgever’ als eerste staat genoemd en [gedaagde sub 2] daaronder alleen als haar partner. Dit wekt overigens geen verbazing, omdat uit de leveringsakte van de woning blijkt dat [gedaagde sub 1] als enige verkoper optreedt en dus blijkbaar de enige eigenaar van de woning was. In de tweede plaats niet omdat zowel [gedaagde sub 2] als [gedaagde sub 1] ter uitvoering van de overeenkomst contact onderhielden met [eiseres] , waarbij zij zich in de correspondentie ook samen als opdrachtgever presenteerden. Gelet hierop heeft de wil van [gedaagde sub 1] om zich te binden zich stilzwijgend geopenbaard en heeft [eiseres] daarop gerechtvaardigd mogen vertrouwen.
4.3.
Gelet op het bovenstaande komt de kantonrechter niet toe aan de vraag of artikel 4 van de overeenkomst onredelijk bezwarend is en [gedaagde sub 1] op grond daarvan tot beëindiging van de overeenkomst binnen de bedenktijd zou zijn overgegaan. [gedaagde sub 1] heeft immers als mede-opdrachtgever ingestemd met de overeenkomst. Ten overvloede wordt opgemerkt dat [eiseres] geen nakoming van artikel 4 van de overeenkomst vordert in deze procedure.
Tekortkoming [eiseres]
4.4.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat zij niet gehouden zijn aan de vorderingen van [eiseres] te voldoen, omdat [eiseres] wanprestatie heeft gepleegd. Deze wanprestatie zou erin hebben bestaan dat de woning niet binnen een toegezegde periode is verkocht, dat [eiseres] geen overleg heeft gevoerd met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] over een bieding en een tegenbieding, en dat zij tevergeefs aan [eiseres] vroegen om updates. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben deze gestelde tekortkomingen niet of nauwelijks gemotiveerd en onderbouwd. [eiseres] heeft deze stellingen bovendien gemotiveerd en onder verwijzing naar stukken betwist. Maar wat er verder ook zij van deze stellingen, het enkele feit, dat [eiseres] tekortgekomen zou zijn, staat niet zonder meer in de weg aan het toewijzen van haar vordering tot nakoming door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in deze procedure. Aangezien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet hebben gemotiveerd waarom de tekortkomingen van [eiseres] zouden moeten leiden tot afwijzing van haar vorderingen in deze procedure, zal de kantonrechter aan hun stellingen in dit verband voorbij gaan.
Opzegging overeenkomst
4.5.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat zij de overeenkomst op 12 september 2017 hebben opgezegd en verwijzen hiervoor naar hun WhatsApp-bericht van 22 november 2017 en hun e-mail van 31 januari 2018. [eiseres] betwist dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de overeenkomst hebben opgezegd en verwijst in dit verband naar de werkzaamheden die zij nog heeft verricht nà 12 september 2017 en hetzelfde WhatsApp-bericht, waaruit geen opzegging blijkt. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben onvoldoende gemotiveerd betwist dat er nà 12 september 2017 nog bezichtigingen van de woning hebben plaatsgevonden, die zijn ingepland en begeleid door [eiseres] . Dit blijkt immers niet alleen uit de bij conclusie van repliek overgelegde afspraakbevestigingen, maar ook uit de reactie van [eiseres] op het WhatsApp-bericht van 22 november 2017. De enkele ontkenning van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is in dat licht onvoldoende. Gelet op deze werkzaamheden, waarbij niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daartegen bezwaar hebben gemaakt, hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de overeenkomst blijkbaar niet op een voor [eiseres] voldoende duidelijke manier opgezegd. [eiseres] heeft er blijkens deze werkzaamheden op vertrouwd, en dat mocht zij in de gegeven omstandigheden ook doen, dat er tussen partijen nog steeds een overeenkomst bestond. De kantonrechter wijst in dit verband bijvoorbeeld op de WhatsApp-berichten van 22 november 2017. Voor zover [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met hun bericht al de bedoeling hadden om nogmaals te benadrukken dat zij geen gebruik meer wensten te maken van de diensten van [eiseres] , zoals zij in de conclusie van antwoord schrijven, dan blijkt uit de reactie van [eiseres] op dit bericht dat deze bedoeling niet is overgekomen. Dit is ook niet zo vreemd, omdat deze bedoeling niet duidelijk en ondubbelzinnig uit de tekst van hun bericht volgt. Door op deze reactie niet meer te reageren, hebben zij [eiseres] bovendien in de waan gelaten dat er nog steeds een overeenkomst bestond. Overigens vond deze berichtenwisseling pas plaats nadat de woning al buiten [eiseres] om was verkocht.
Conclusie
4.6.
Gelet op het bovenstaande kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de overeenkomst vóór 21 november 2017, de dag van de verkoop van de woning, hebben opgezegd. Dit betekent dat zij op grond van de overeenkomst verplicht zijn om de overeengekomen courtage te betalen. De stelling, dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op grond van artikel 1b van de overeenkomst slechts verplicht zijn de daadwerkelijke kosten van [eiseres] te vergoeden, berust op een verkeerde lezing van de overeenkomst en dit artikel komt bovendien alleen in beeld als de opdrachtgever de overeenkomst intrekt of opschort, en dat is hier niet aan de orde. Dit betekent dat de vordering tot nakoming van [eiseres] zal worden toegewezen met de daarover gevorderde rente.
Buitengerechtelijke kosten
4.7.
[eiseres] heeft aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96, zesde lid, BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het tarief in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en zal dan ook worden toegewezen.
Proceskosten
4.8.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proces- en nakosten van [eiseres] worden veroordeeld. De proceskosten worden begroot op:
- dagvaarding € 87,42
- griffierecht 476,00
- salaris gemachtigde
600,00(2 punten × tarief € 300,00)
600,00(2 punten × tarief € 300,00)
Totaal € 1.163,42.
BESLISSING
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk (betaling door de een bevrijdt de ander) om aan [eiseres] een bedrag van € 6.323,52 (zesduizend driehonderd drieëntwintig euro en tweeënvijftig eurocent) te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 5.626,50 vanaf 23 juni 2018 tot de dag van volledige betaling,
- veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk (betaling door de een bevrijdt de ander) in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.163,42,
- veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk (betaling door de een bevrijdt de ander) in de na dit vonnis aan de zijde van [eiseres] ontstane nakosten, begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan, met een bedrag van € 68,00 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. M.R.J. van Wel, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juli 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter