ECLI:NL:RBAMS:2019:7686

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7510738 CV EXPL 19-3079

vonnis van: 23 september 2019 (bij vervroeging)

fno.: 534

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Woningstichting Rochdale

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Rochdale

gemachtigde: mr. N. Vos

t e g e n

1. [gedaagde sub 1]

2. [gedaagde sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden

nader te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. H.A. Sarolea

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken zijn ingediend:

de dagvaarding van 21 december 2018 inhoudende de vordering van Rochdale, met producties;
de conclusie van antwoord van [gedaagden] ;
het instructievonnis;
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek;
vonnisbepaling.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:

1.1.

[gedaagden] huren van Rochdale de woning aan het adres [adres] te [plaats] . Het appartementencomplex waarvan deze woning onderdeel uitmaakt, heeft een kijktuin.

1.2.

Onderdeel van de in de huurovereenkomst genoemde servicekosten is een post voor tuinonderhoud van € 3,40 en een post schoonmaken van € 5,- per maand.

1.3.

[gedaagden] hebben de gerechtvaardigdheid van deze servicekostenposten voorgelegd aan de Huurcommissie die bij uitspraak, verzonden op 1 november 2018, heeft beslist dat de betalingsverplichting van de huurder voor de kostenposten tuinonderhoud en schoonmaken over de periodes 1 januari 2015 tot en met 31 december 2016 € 0,- bedraagt.

1.4.

In artikel 1van de huurovereenkomst is bepaald:
“de verhuurder verhuurt aan de huurder die in huur aanneemt de woning, gelegen aan [adres] , [postcode] te [plaats]inclusief onroerende aanhorigheden en inclusief het medegebruik van de om het complex eventueel gelegen groenstroken en tuinen die als onroerende aanhorigheid zijn te beschouwen en het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten (…).”

1.5.

In artikel 10.1 en 10.2 van de Algemene Huurvoorwaarden 2009 Woningstichting Rochdale is bepaald:
“De huurder verricht op zijn kosten de kleine herstellingen aan het gehuurde zoals beschreven in de brochure “Onderhouds ABC” die als bijlage onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst.”

“Om praktische redenen is het mogelijk dat de verhuurder voor huurders kleine herstellingen verricht. Deze door de verhuurder verrichte werkzaamheden zijn aan te merken als bijkomende leveringen en/of diensten van de zijde van de verhuurder, waarvan de kosten aan de huurder in rekening gebracht mogen worden.”

1.6.

In de brochure ‘Onderhouds-ABC’ (bijlage g van de huurovereenkomst) is voor wat betreft tuinen opgenomen dat de huurder de inrichting, egalisering en onderhoud van tuinen (maaien, snoeien en verwijderen van onkruid) uitvoert en betaalt.

1.7.

Aan [gedaagden] is bij aanvang van de huur geen sleutel van het hekwerk dat toegang geeft tot de kijktuin beschikbaar gesteld.

Vordering en verweer

2. Rochdale vordert primair de betalingsverplichting van [gedaagden] voor de kostenpost tuinonderhoud over de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2016 vast te stellen op € 109,22 en de betalingsverplichting voor de kostenpost schoonmaken over dezelfde periode vast te stellen op € 123,97 en hen te veroordelen in de proceskosten.

3. Subsidiair vordert Rochdale een verklaring voor recht:

'dat de kijktuin naar objectieve maatstaven voor gedaagden in voldoende mate
bereikbaar is om aan het “bereikbaarheidscriterium” te voldoen, dat de omstandigheid

dat Rochdale met gedaagden bij het aangaan van de huurovereenkomst is

overeengekomen dat het tuinonderhoud onderdeel van de servicekosten uitmaakt en de

uitvoering van het onderhoud op basis hiervan bij Rochdale is komen te liggen tot

gevolg heeft dat het onder dergelijke omstandigheden niet noodzakelijk is dat

gedaagden ook gedurende de periode waarin de huurovereenkomst vigerende is

feitelijk toegang tot de kijktuin dienen te krijgen om aan het bereikbaarheidscriterium

te voldoen, dat gedaagden daar geen belang meer bij hebben aangezien de kijktuin

uitsluitend bereikbaar is voor het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden terwijl de

verplichting daartoe op basis van de bepalingen uit de huurovereenkomst bij Rochdale

is komen te liggen en feitelijk wordt uitgevoerd door een hovenier, dat gedaagden

uitsluitend belang zouden hebben bij het verkrijgen van een sleutel waarmee de

verplichting tot het uitvoeren van het onderhoud bij hen zou liggen en niet op grond

van de bepalingen uit de huurovereenkomst bij Rochdale was komen te liggen hetgeen

in de onderhavige kwestie wel het geval is, dat het bij de beoordeling of aan het

“bereikbaarheidscriterium” wordt voldaan, bepalend is of de kijktuin voor gedaagden

naar objectieve maatstaven bereikbaar zou zijn wanneer de verplichting tot het

uitvoeren van onderhoud op grond van de bepalingen uit de huurovereenkomst op hen

zou rusten, hetgeen alsdan het geval zou zijn aangezien de kijktuin alsdan
eenvoudigweg middels het openen van het om de kijktuin gelegen hekwerk
gerealiseerd kan worden hetgeen thans ook voor de door Rochdale ingeschakelde
hovendier het geval is.’

4. Meer subsidiair vordert Rochdale een verklaring voor recht:
‘dat de kijktuin voor gedaagden in voldoende mate bereikbaar is om aan het

“bereikbaarheidscriterium” te voldoen, wanneer gedaagden de beschikking krijgen
over een sleutel van het om de kijktuin gelegen hekwerk dan wel wanneer het

hekwerk niet langer afgesloten zal zijn.’

5. Rochdale stelt daartoe - kort gezegd- dat de Huurcommissie er in haar beleid ten onrechte vanuit gaat dat in geval van kijktuinen er nimmer een onderhoudsbijdrage verschuldigd kan zijn door de huurder. Dit betreft volgens haar een verkeerde interpretatie van hetgeen het Gerechtshof Amsterdam heeft beslist in zijn arrest van 9 juli 2013 (ECLI:NL:GHAM:2013:2093) nu daarin ruimte is gelaten voor een situatie waarin de huurovereenkomst wel een grondslag biedt voor het doorberekenen van kosten voor tuinonderhoud. Daarvan is naar de mening van Rochdale in het onderhavige geval sprake omdat de huurovereenkomst verwijst naar algemene voorwaarden alsmede het Besluit kleine herstellingen waaruit volgt dat de huurder verplicht is tot tuinonderhoud, welke verplichting Rochdale vervolgens op zich heeft genomen onder doorberekening van de kosten daarvoor aan haar huurders. De motivering van de Huurcommissie dat niet voldaan is aan het bereikbaarheidscriterium, klopt volgens Rochdale evenmin.

6. [gedaagden] verweren zich en voeren daarvoor aan dat een verplichting tot het verrichten van tuinonderhoud ook impliceert dat zij daartoe de bevoegdheid moeten hebben, hetgeen in casu niet het geval is. [gedaagden] hebben immers geen toegang tot de kijktuin en het is ook nimmer de bedoeling geweest dat zij zelf onderhoudswerk zouden verrichten. Dat Rochdale nu oppert hen een sleutel ter beschikking te stellen zodat de tuin voor hen toegankelijk wordt, kan voor de uitleg en inhoud van de huurovereenkomst niet bepalend zijn. [gedaagden] geloven ook niet dat het de wens van Rochdale is om (toekomstige) huurders toegang te verlenen tot de tuin voor het plegen van onderhoud. Zij wenst enkel kosten voor onderhoud aan [gedaagden] door te belasten. Noch de huurovereenkomst, noch het Besluit kleine herstellingen levert daarvoor echter een grondslag.

7. Wat betreft de schoonmaakkosten voeren [gedaagden] aan dat Rochdale het aan zichzelf te wijten heeft dat de Huurcommissie deze kosten op nihil heeft gesteld. Zij heeft immers niet aan haar informatieplicht voldaan.

Beoordeling

8. De vraag of de huurovereenkomst met bijbehorende algemene voorwaarden in combinatie met het Besluit kleine herstellingen voldoende grondslag biedt om een onderhoudsverplichting aan te nemen voor [gedaagden] met betrekking tot de collectieve kijktuin wordt ontkennend beantwoord. Weliswaar bevatten de algemene huurvoorwaarden een verwijzing naar de brochure ‘Onderhouds ABC’ waarin is opgenomen dat onderhoud aan tuinen dient te worden uitgevoerd en bekostigd door de huurder, maar dat deze verwijzing ook specifiek betrekking heeft op een kijktuin blijkt daaruit niet. Een voor de huurder niet toegankelijke en collectieve kijktuin verschilt wezenlijk van een tot de woonruimte behorende tuin die exclusief aan een huurder ter beschikking staat en kan daarmee niet zonder meer op één lijn worden gesteld. De uitleg die Rochdale geeft aan de bepaling in de brochure zodanig dat daaruit ook een onderhoudsverplichting voor huurders voortvloeit met betrekking tot een collectieve kijktuin, acht de kantonrechter dan ook niet juist. Onvoldoende aannemelijk is dat de brochure een onderhoudsverplichting van een niet voor de huurder toegankelijke tuin heeft bedoeld te regelen en mocht dat toch het geval zijn, dan is het beding op dit punt onvoldoende duidelijk en specifiek zodat [gedaagden] dit redelijkerwijs niet uit de tekst hebben hoeven opmaken.

9. Bovendien verhoudt een contractuele onderhoudsverplichting (en een eventuele overdracht daarvan aan Rochdale tegen betaling van de servicekosten) zich niet met de onmogelijkheid deze verplichting na te komen door het ontbreken van enige bevoegdheid en/of mogelijkheid deze kijktuin te betreden. Toegang van [gedaagden] tot de kijktuin heeft partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet voor ogen gestaan. Het achteraf verlenen van toegang tot de kijktuin om daarmee alsnog een onderhoudsverplichting van [gedaagden] te construeren, behelst een wijziging van de huurovereenkomst waarmee [gedaagden] eerst dienen in te stemmen.

10. Nu een contractuele onderhoudsverplichting niet wordt aangenomen, vormt het Besluit kleine herstellingen evenmin een grondslag voor het doorberekenen van servicekosten omdat dit besluit slechts betrekking heeft op onderdelen van het gehuurde die door de huurder moeten worden onderhouden.

11. Vorenstaande brengt mee dat een betalingsverplichting voor het onderhoud van de kijktuin met betrekking tot de periode lopende van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2016 niet wordt aangenomen. Bovendien zijn de kosten voor dit onderhoud ook niet met facturen onderbouwd. Ook de subsidiair gevorderde verklaringen voor recht zijn op grond van vorenstaande niet toewijsbaar, dan wel ontbreekt daarbij het belang.

12. Ten aanzien van de door Rochdale in rekening gebrachte servicekosten voor schoonmaakwerkzaamheden ten behoeve van de algemene ruimtes heeft Rochdale volstaan met indiening een overzicht van het aandeel van [gedaagden] in de totale kosten. De kosten zelf zijn, net als in de procedure bij de Huurcommissie, niet van onderliggende facturen voorzien. In dit stadium van de procedure wordt geen ruimte meer gezien om Rochdale deze facturen alsnog in het geding te laten brengen. Dit brengt mee dat ook deze vordering wordt afgewezen als zijnde onvoldoende onderbouwd.

13. Bij deze uitkomst van de procedure wordt Rochdale in de proceskosten veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

- wijst het door Rochdale gevorderde af;

- veroordeelt Rocdale in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] begroot op
€ 480,- aan salaris van de gemachtigde.

Aldus gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 september 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.