Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8019208 KK EXPL 19-849
vonnis van: 8 oktober 2019
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de stichting Stichting Stadgenoot
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Stadgenoot
gemachtigde: mr. R.G. Matti (Van der Hoeden|Mulder Gerechtsdeurwaarders)
t e g e n
1. [gedaagde sub 1]
wonende te [woonplaats]
gedaagde sub 1
nader te noemen: [gedaagde sub 1]
gemachtigde: mr. R.A.M. Koolen
2. [gedaagde sub 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagde sub 2
nader te noemen: [gedaagde sub 2]
niet verschenen
Partijen worden hierna gezamenlijk [gedaagde sub 1] c.s. genoemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 6 september 2019, met producties, heeft Stadgenoot een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 1 oktober 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor Stadgenoot zijn verschenen de heer [naam 1] en de heer [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde sub 1] is in persoon verschenen, vergezeld door familieleden en bijgestaan door de gemachtigde. Verder was aanwezig de heer M. Cheiboukh, tolk. [gedaagde sub 2] is niet verschenen, alhoewel de dagvaarding op behoorlijke wijze is uitgebracht. [gedaagde sub 1] heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van [gedaagde sub 1] mede aan de hand van een pleitnota. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken. Na verder debat is vonnis gevraagd en een datum voor vonnis bepaald.
Tegen [gedaagde sub 2] is verstek verleend. Ingevolge artikel 140 lid 3 Rv wordt het thans te wijzen vonnis aangemerkt als een vonnis op tegenspraak.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Tussen Stadgenoot en [gedaagde sub 1] c.s. bestaat sinds 28 december 2016 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is een tweekamerwoning van 56m2 met één slaapkamer. De maandelijkse huurprijs bedraagt laatstelijk € 634,21.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Stadgenoot van toepassing.
1.3.
In artikel 3 van de huurovereenkomst en artikel 7.14 van de algemene voorwaarden is, samengevat, bepaald dat [gedaagde sub 1] c.s. hun hoofdverblijf in het gehuurde dienen te hebben. In artikel 7.15 van de algemene voorwaarden is, samengevat, bepaald dat het [gedaagde sub 1] c.s. niet is toegestaan om het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren en/of in gebruik te geven aan derden zonder toestemming van Stadgenoot.
1.4.
Op 19 juni 2018 heeft Bureau Zoeklicht van de Gemeente Amsterdam een anonieme melding ontvangen, inhoudende dat vermoed wordt dat het gehuurde sinds juni 2017 wordt onderverhuurd aan een gezin met twee kleine kinderen.
1.5.
Stadgenoot heeft naar aanleiding van deze melding een onderzoek ingesteld.
1.6.
De heer [naam 1] voornoemd (hierna: [naam 1] ) heeft het gehuurde op 24 juli 2018 bezocht en heeft daar de dochter van [gedaagde sub 1] aangetroffen samen met haar partner en kind. De broer van [gedaagde sub 1] was ook in het gehuurde aanwezig. [gedaagde sub 1] was niet in het gehuurde aanwezig. [naam 1] heeft geen persoonlijke eigendommen of administratie van [gedaagde sub 1] in het gehuurde aangetroffen.
1.7.
Bij brief van 1 augustus 2018 heeft Stadgenoot aan [gedaagde sub 1] medegedeeld dat is geconstateerd dat hij, in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst, het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden (zijn dochter en haar gezin). Stadgenoot heeft [gedaagde sub 1] gesommeerd om de huurovereenkomst uiterlijk op 10 augustus 2018 op te zeggen.
1.8.
Bij brief van 8 augustus 2018 heeft [gedaagde sub 1] aan Stadgenoot medegedeeld dat het onjuist is dat hij zijn woning aan derden in gebruik heeft gegeven. Volgens [gedaagde sub 1] heeft zijn dochter tijdelijk geen onderdak en heeft hij haar om die reden in huis genomen. Hij is niet bereid de huurovereenkomst op te zeggen.
1.9.
Bij brief van 16 augustus 2018 heeft de gemachtigde van Stadgenoot aan [gedaagde sub 1] medegedeeld dat [gedaagde sub 1] op grond van de huurovereenkomst verplicht is om zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en houden en dat hij en zijn vrouw tevens hoofdbewoners van het gehuurde dienen te zijn. Nu daarvan volgens Stadgenoot geen sprake is, heeft Stadgenoot [gedaagde sub 1] nogmaals in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst op te zeggen.
1.10.
Op 4 oktober 2018 is de broer van [gedaagde sub 1] op het kantoor van Stadgenoot verschenen en heeft daar volgens Stadgenoot medegedeeld dat de dochter van [gedaagde sub 1] bij [gedaagde sub 1] inwoont vanwege psychische problemen aan de zijde van [gedaagde sub 1] .
1.11.
Stadgenoot heeft op 31 oktober 2018 het gehuurde bezocht. Volgens Stadgenoot was de dochter van [gedaagde sub 1] op dat moment in het gehuurde aanwezig. [gedaagde sub 1] zelf was er niet.
1.12.
Op 28 maart 2019 heeft Stadgenoot een gedetailleerde anonieme verklaring ontvangen, (onder meer) inhoudende dat de dochter van [gedaagde sub 1] met zeven personen in het gehuurde zou wonen.
1.13.
Twee toezichthouders van Bureau Zoeklicht hebben op 10 mei 2019 het gehuurde bezocht. In het Rapport van Bevindingen van de gemeente staat, voor zover hier van belang:
“Ik stel een aantal vragen aan mw. [gedaagde sub 1] en dhr. [naam 3] en zij verklaren:
Mijn ouders zijn de hoofdbewoners. Mijn moeder is op dit moment op vakantie in Tunesië en mijn vader is buiten. Ik weet niet waar mijn vader op dit moment is. Omdat hij geen mobiele telefoon heeft kan ik hem niet bereiken. Er is een slaapkamer in de woning. In deze slaapkamer slapen mijn ouders. Mijn man, kinderen en ik slapen in de woonkamer. Wij zijn op zoek naar een woning en hebben hiervoor een urgentieverklaring aangevraagd. (…)
Wij kunnen niet in de slaapkamer van de hoofdbewoners omdat deze op slot zit. Mw. [gedaagde sub 1] geeft aan dat er nog een broer op bezoek is en in deze slaapkamer ligt te slapen. Mw. [gedaagde sub 1] klopt meerdere keren op de slaapkamerdeur. Maar krijgt geen reactie hierop. Ook belt zij haar broer via haar mobiele telefoon maar deze wordt niet beantwoord. Collega [naam collega] en ik horen geen geluiden vanuit de kamer komen. (…) Collega [naam collega] vraagt aan mw. [gedaagde sub 1] waar de kleding van haar ouders zijn. Mw. [gedaagde sub 1] laat ons heren jas zien en geeft aan dat de jas van haar vader is. Ook laat zij ons een aantal sneakers zien die volgens haar van haar vader zijn. De rest van de persoonlijke spullen liggen in de slaapkamer aldus mw. [gedaagde sub 1] . (…).”
1.14.
Op 20 mei 2019 heeft Stadgenoot een gedetailleerde anonieme verklaring ontvangen, (onder meer) inhoudende dat op het moment dat de Gemeente Amsterdam op 10 mei 2019 het gehuurde bezocht, twee personen zich in de slaapkamer van het gehuurde zouden hebben verstopt, waarna de dochter van [gedaagde sub 1] zou hebben verklaard dat de slaapkamerdeur op slot zat en haar vader de sleutel bij zich zou hebben.
1.15.
Bij brief van 26 juni 2019 heeft Stadgenoot [gedaagde sub 1] voor de laatste keer in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst op te zeggen om een gerechtelijke procedure te voorkomen.
1.16.
Op 16 juli 2019 is [gedaagde sub 1] samen met zijn broer op het kantoor van Stadgenoot verschenen. Uit het verslag van dit bezoek blijkt dat de broer van [gedaagde sub 1] toen heeft verklaard dat de dochter van [gedaagde sub 1] bij [gedaagde sub 1] inwoont, omdat hij hulpbehoevend is.
1.17.
Op 3 september 2019 heeft Stadgenoot een verklaring ontvangen van de bovenbuurman van [gedaagde sub 1] . Volgens de bovenbuurman heeft [gedaagde sub 1] nooit in het gehuurde gewoond, maar woont er sinds juni 2017 een jonge familie in het gehuurde.
1.18.
[gedaagde sub 1] c.s. hebben op enig moment een achterstand laten ontstaan in betaling van de huurpenningen. Bij brief van 5 oktober 2018 heeft Stadgenoot [gedaagde sub 1] c.s. aangemaand tot voldoening van de achterstand. De huurachterstand bedroeg ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding € 1.672,78 (berekend tot en met september 2019).
Vordering
2. Stadgenoot vordert dat [gedaagde sub 1] c.s. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zullen worden tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de (achterstallige) huurpenningen, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
3. Stadgenoot legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde sub 1] c.s. tekort zijn geschoten in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden, alsmede dat zij in strijd hebben gehandeld met de artikelen 7:213 jo. 7:244 BW, door het gehuurde niet zelf te gebruiken, niet hun hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en het gehuurde aan derden onder te verhuren dan wel in gebruik te geven. Deze tekortkomingen, die niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden, rechtvaardigen in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst. Gelet op het spoedeisend belang, bestaat er aanleiding om in het onderhavige kort geding op de uitspraak in een bodemprocedure vooruit te lopen door toewijzing van de gevorderde ontruiming, aldus Stadgenoot.
Verweer
4. [gedaagde sub 1] heeft uitdrukkelijk betwist dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Zijn dochter met haar gezin wonen bij hem in. Dat is een grote aanslag op zijn persoonlijke levenssfeer. Om die reden ontvlucht hij het gehuurde regelmatig. Hij brengt dan een bezoek aan koffiehuizen in de buurt of gaat langs bij de winkel van zijn broer. ’s Avonds keert hij terug naar het gehuurde en dan eet hij met zijn dochter en de rest van de familie. Op de momenten dat Stadgenoot en de Gemeente Amsterdam langs zijn geweest bij het gehuurde, was hij buitenshuis. Dit betekent echter niet dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, aldus [gedaagde sub 1] .
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Stadgenoot in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
Ten aanzien van [gedaagde sub 1]
Spoedeisend belang
6. Stadgenoot heeft als spoedeisend belang gesteld dat zij als taak heeft om ervoor te zorgen dat schaarse sociale huurwoningen op rechtvaardige wijze worden toegewezen aan personen die daartoe volgens de geldende regels in aanmerking komen en dat deze taak door onrechtmatige bewoning wordt doorkruist. Nu het algemeen bekend is dat de vraag naar woningen in Amsterdam groot is, acht de kantonrechter hiermee voldoende spoedeisend belang aanwezig voor beoordeling in kort geding.
Ontruiming
7. Stadgenoot stelt zich op het standpunt dat [gedaagde sub 1] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn (contractuele) verplichtingen. Gelet op hetgeen Stadgenoot ter zitting naar voren heeft gebracht, is volgens Stadgenoot het tekortschieten van [gedaagde sub 1] met name gelegen in het niet hebben van zijn hoofdverblijf in het gehuurde. Het is aan Stadgenoot om haar stelling(en) voldoende aannemelijk te maken. Van [gedaagde sub 1] mag verlangd worden dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van Stadgenoot.
8. Ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde sub 1] zijn hoofdverblijf niet (meer) heeft in het gehuurde, verwijst Stadgenoot naar de door haar afgelegde huisbezoeken, het door de Gemeente Amsterdam afgelegde huisbezoek, de twee anonieme verklaringen en de verklaring van de bovenbuurman van [gedaagde sub 1] . De kantonrechter is van oordeel dat het gelet op de inhoud van de door Stadgenoot overgelegde stukken aannemelijk is dat [gedaagde sub 1] zijn hoofdverblijf niet (meer) heeft in het gehuurde. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat [gedaagde sub 1] ten tijde van geen van de door Stadgenoot en de Gemeente Amsterdam afgelegde huisbezoeken in het gehuurde aanwezig was. Zijn dochter en haar familie waren daarentegen wel in het gehuurde aanwezig. Het moge zo zijn dat in de woonkamer twee matrassen op de grond zijn aangetroffen en in de slaapkamer een of meer bedden staan, daarmee is nog niet gezegd dat [gedaagde sub 1] hoofdverblijf in het gehuurde houdt.
9. Verder acht de kantonrechter van belang dat [naam 1] tijdens het huisbezoek op 24 juli 2018 de gehele woning heeft gezien en daar geen kleding of persoonlijke administratie van [gedaagde sub 1] heeft aangetroffen. Bij het huisbezoek door Bureau Zoeklicht op 10 mei 2019 (zie hiervoor onder 1.13.) bleek de slaapkamer afgesloten en kon de dochter van [gedaagde sub 1] (nagenoeg) geen persoonlijke eigendommen van [gedaagde sub 1] tonen. Op de vraag waarom de slaapkamer toen op slot zat, heeft [gedaagde sub 1] ter zitting geen steekhoudend antwoord gegeven. De gemachtigde van [gedaagde sub 1] heeft ter zitting naar voren gebracht dat hij van [gedaagde sub 1] had vernomen dat de slaapkamerdeur op slot zat ter bescherming van zijn privacy, omdat zijn persoonlijk eigendommen daar liggen. [gedaagde sub 1] heeft ter zitting toegelicht dat hij in de slaapkamer bier en joints heeft liggen, wat zijn dochter niet mocht weten, en dat hij de deur van deze kamer op slot doet om te voorkomen dat zijn kleinkinderen in die kamer komen. Ook deze verklaringen hebben de kantonrechter er niet van kunnen overtuigen dat [gedaagde sub 1] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Voor zover [gedaagde sub 1] heeft willen betogen dat zijn dochter en schoonzoon niet hebben begrepen wat de medewerkers van Stadgenoot en Bureau Zoeklicht bij de huisbezoeken aan hen hebben gevraagd, wordt overwogen dat niet is weersproken dat bij die bezoeken steeds gebruik is gemaakt van de tolkentelefoon.
10. Ook uit de verklaringen van 28 maart 2019 (rov. 1.12) en 20 mei 2019 (rov. 1.14) volgt dat [gedaagde sub 1] niet in het gehuurde verblijft. Dit zijn weliswaar anonieme verklaringen waaraan geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend, maar deze verklaringen onderschrijven wel hetgeen Stadgenoot en de Gemeente Amsterdam in het gehuurde hebben waargenomen, namelijk dat de dochter van [gedaagde sub 1] met haar gezin in het gehuurde verblijft en dat [gedaagde sub 1] niet in het gehuurde is aangetroffen. Deze omstandigheid wordt ook nog eens bevestigd door de verklaring van de bovenbuurman van [gedaagde sub 1] d.d. 3 september 2019.
11. [gedaagde sub 1] heeft, tegenover hetgeen Stadgenoot naar voren heeft gebracht, geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd die zijn stelling onderbouwen. Dat zijn familieleden verklaren dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, is onvoldoende ter onderbouwing van zijn stelling. Zij hebben er immers groot belang bij dat de vordering van Stadgenoot wordt afgewezen, omdat een deel van de familie zelf woonachtig is in het gehuurde dan wel daar regelmatig verblijft. Ook de verklaringen van de eigenaar van het koffiehuis en andere winkeliers uit de buurt zijn geen afdoende onderbouwing van zijn stelling. Het feit dat [gedaagde sub 1] wel eens in de buurt van het gehuurde naar een koffiehuis gaat en de kapper bezoekt, betekent niet zonder meer dat [gedaagde sub 1] ook zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Ook de omstandigheid dat de buurman van [gedaagde sub 1] hem regelmatig in het gehuurde ziet, is, mede gelet op het feit dat [gedaagde sub 1] - naar eigen zeggen - vaak samen met zijn familie is, geen afdoende onderbouwing voor zijn stelling. Dat [gedaagde sub 1] gezien wordt in het gehuurde betekent namelijk niet zonder meer dat hij daar ook zijn hoofdverblijf heeft. Mogelijk gaat hij regelmatig op bezoek bij zijn dochter. Objectieve stukken waaruit blijkt dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, zoals poststukken, een verklaring van de huisarts, pintransacties et cetera heeft [gedaagde sub 1] niet in het geding gebracht. Dat deze stukken er allemaal niet zouden zijn, zoals [gedaagde sub 1] heeft aangevoerd, acht de kantonrechter zeer onwaarschijnlijk en ongeloofwaardig. De omstandigheid dat [gedaagde sub 1] psychische problemen heeft en daarom (financieel) geholpen wordt door zijn familie, zoals [gedaagde sub 1] stelt, maakt dit – indien al juist – niet anders. Ook in een dergelijke situatie zou [gedaagde sub 1] moeten beschikken over stukken waaruit blijkt dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Opgemerkt wordt nog dat Stadgenoot stelt en [gedaagde sub 1] niet betwist dat de vriendin van zijn zoon de huur betaalt.
12. Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter het voorshands voldoende aannemelijk dat de bodemrechter een vordering strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst zou toewijzen, zodat daarop met de gevorderde maatregel vooruit kan worden gelopen. Dit brengt mee dat de vordering van Stadgenoot tot ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen.
Huurachterstand en toekomstige huurpenningen
13. [gedaagde sub 1] heeft de bij dagvaarding door Stadgenoot gestelde huurachterstand niet weersproken. Op 30 september 2019 heeft (de gemachtigde van) [gedaagde sub 1] nog een betaling verricht van € 634,22. Daarmee bedraagt de huurachterstand berekend tot en met september 2019 € 1.038,56. Nu de huurachterstand door [gedaagde sub 1] niet wordt betwist, is dit bedrag toewijsbaar.
14. Stadgenoot vordert ook betaling van de huurprijs van € 634,21 per maand vanaf 1 oktober 2019 tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming. Deze vordering is door [gedaagde sub 1] niet weersproken en zal daarom worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
15. Stadgenoot vordert ten slotte betaling van € 106,79 aan buitengerechtelijke incassokosten. De zogenoemde veertiendagenbrief van 5 oktober 2018 voldoet aan de eisen die artikel 6:96 lid 6 BW daaraan stelt. Nu [gedaagde sub 1] de in deze brief vermelde huurachterstand niet volledig heeft voldaan binnen de in de brief gestelde betalingstermijn, zijn zij de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.
Ten aanzien van [gedaagde sub 2]
16. Het gevorderde komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal als na te melden worden toegewezen.
Ten aanzien van [gedaagde sub 1] c.s.
Proceskosten
17. [gedaagde sub 1] c.s. worden als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. om het gehuurde staande en gelegen aan de [adres] , met wie en wat zich daarin of daarop vanwege [gedaagde sub 1] c.s. moge bevinden binnen zeven dagen na betekening van het onderhavige vonnis te ontruimen en in behoorlijke staat ter beschikking van Stadgenoot te stellen met afgifte van de sleutels, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling aan Stadgenoot van:
a. € 1.038,56 aan huurachterstand berekend tot en met september 2019;
b. € 106,79 aan buitengerechtelijke incassokosten;
c. € 634,21 per maand vanaf 1 oktober 2019 tot de algehele ontruiming;
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op:
exploot € 103,09
salaris € 480,00
griffierecht € 486,00
-----------------
totaal € 1.069,09
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 103,09
salaris € 480,00
griffierecht € 486,00
-----------------
totaal € 1.069,09
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde sub 1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis hebben voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr E.D. Bonga-Sigmond, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter