ECLI:NL:RBAMS:2019:710

• Datum uitspraak: 28 januari 2019
• Publicatiedatum: 5 februari 2019
• Zaaknummer: 7400807 KK EXPL 18-1172
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: C.L.J.M. de Waal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming huurovereenkomst en tijdelijke bewoning door derden

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 28 januari 2019 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de stichting Woningstichting Rochdale (eiseres) en een huurder (gedaagde). De huurder had zijn zwager gedurende twee maanden in strijd met de huurovereenkomst in zijn woning laten verblijven. Rochdale vorderde de ontruiming van de woning, stellende dat de huurder wanprestatie had gepleegd door de woning zonder toestemming onder te verhuren aan derden. De huurder betwistte deze beschuldigingen en voerde aan dat hij op vakantie was en slechts zijn vriend de sleutel had gegeven om voor zijn huisdieren te zorgen.

Tijdens de zitting op 21 januari 2019 werd de zaak behandeld, waarbij beide partijen hun standpunten toelichtten. De kantonrechter oordeelde dat, hoewel er aanwijzingen waren voor een tekortkoming van de huurder, deze niet ernstig genoeg waren om een ontruiming te rechtvaardigen. De rechter concludeerde dat er nader onderzoek nodig was om de situatie volledig te begrijpen, en dat de vordering van Rochdale in een bodemprocedure niet met voldoende zekerheid zou slagen. Daarom werden de gevorderde voorlopige voorzieningen afgewezen en werd Rochdale veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt het belang van zorgvuldigheid bij het vaststellen van wanprestatie in huurrelaties en de noodzaak van voldoende bewijs voordat ingrijpende maatregelen zoals ontruiming kunnen worden opgelegd.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7400807 KK EXPL 18-1172

vonnis van: 28 januari 2019

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de stichting Woningstichting Rochdale

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Rochdale

gemachtigde: mr. N. Vos

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J. El Haddouchi

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 12 december 2018 met producties, heeft Rochdale een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 21 januari 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Rochdale is verschenen bij [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door zijn zoon [naam zoon] en de tolk M. El Majdoubi en bijgestaan door zijn gemachtigde. [gedaagde] heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten, [gedaagde] aan de hand van een pleitnota, toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

Op 22 januari 2018 heeft de gemachtigde van [gedaagde] een brief met producties ingestuurd. De inhoud daarvan wordt buiten beschouwing gelaten omdat de zaak reeds voor vonnis staat.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[gedaagde] huurt van Rochdale sedert 4 juni 1996 de woning aan de [adres] te [woonplaats] .

1.2.

Artikel 4.1 van de huurovereenkomst luidt:
“De woning is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder en zijn huishouden… Huurder zal de woning zelf gebruiken en er zijn hoofdverblijf hebben”.

1.3.

Artikel 4.3 van de huurovereenkomst luidt:
“Huurder zal zonder schriftelijke toestemming van de corporatie de woning niet (voor een deel of in haar geheel) onderverhuren of aan derden in gebruik geven.”

1.4.

Op 16 augustus 2018 heeft de politie in de woning een controle gehouden. Tijdens deze controle heeft de politie vier personen, waaronder [naam vriend] , een vriend van [gedaagde] (verder: [naam vriend] ) in de woning aangetroffen. Volgens het hiervan opgemaakte proces-verbaal van bevindingen waren deze personen illegaal in Nederland en hebben deze aan de politie verklaard dat zij ongeveer 2 jaar in de woning woonden en ieder € 200,00 aan huur betaalden.

1.5.

Bij brief van 28 september 2018 heeft Rochdale aan [gedaagde] geschreven dat haar uit onderzoek is gebleken dat hij wanprestatie heeft gepleegd door niet in de woning te wonen en deze zonder haar toestemming aan derden in gebruik te geven. Zij heeft [gedaagde] verzocht de huur te beëindigen.

1.6.

[gedaagde] heeft dat bij brief van zijn gemachtigde van 14 november 2018 betwist en aangevoerd dat hij van 18 juli tot 28 september 2018 op vakantie was en de sleutel aan [naam vriend] had gegeven om de post te regelen. Volgens [gedaagde] zou [naam vriend] ontkennen dat hij of een ander aan de politie heeft gezegd dat zij twee jaar in de woning verbleven en daarvoor huur betaalden.

Vordering

2. Rochdale vordert veroordeling van [gedaagde] de woning binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen op straffe van een dwangsom van
€ 250,00 per dag met een maximum van € 1.000,00, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de proceskosten.

3. Rochdale stelt hiertoe dat uit het bovengenoemde onderzoek dat de politie op 16 augustus 2018 heeft verricht in verband met vermoedelijk illegaal verblijf in de woning is gebleken dat [gedaagde] niet zelf in de woning woont maar deze zonder haar toestemming heeft onderverhuurd aan derden. Hij heeft hierdoor in strijd gehandeld met artikel 4.1 en 4.3 van de huurovereenkomst en zich bovendien niet als een goed huurder gedragen. Deze tekortkoming rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst en de in deze procedure gevorderde ontruiming van het gehuurde. Zij wijst erop dat zij wachtlijsten hanteert voor toewijzing van huurwoningen. Door de onderverhuur wordt dit systeem volgens haar doorkruist.

Verweer

4. [gedaagde] betwist dat hij de woning heeft onderverhuurd aan derden. Toen hij van 18 juli tot 3 september 2018 op vakantie naar Marokko was, heeft hij [naam vriend] , die de broer is van zijn vriendin, de sleutel van zijn woning gegeven om de brievenbus te legen en zijn kat en planten te verzorgen. Kennelijk heeft [naam vriend] vrienden/familie in de woning uitgenodigd. [naam vriend] heeft uitdrukkelijk betwist dat hij de politie zou hebben gezegd dat hij de woning al twee jaar huurt. Hij begrijpt niet hoe dat in het proces-verbaal terecht is gekomen. [gedaagde] wijst erop dat uit de door hem overgelegde afrekening energie blijkt dat er in de periode juli 2017-juni 2018 voor gemiddeld een persoon aan energie is verbruikt en dat uit de door hem overgelegde bankafschriften kan worden afgeleid dat hij in Amsterdam West woont. Er zijn immers regelmatig pinbetalingen rondom de woning gedaan.

5. [gedaagde] voert subsidiair aan dat de tekortkoming gelet op zijn omstandigheden de ontbinding niet rechtvaardigt. Hij woon al 22 jaar in de woning en heeft nooit overlast veroorzaakt. Hij wijst erop dat hij hartpatiënt is en dat zijn hartklep is vervangen. Hij heeft derhalve een groot belang bij het behoud van zijn woning.

Beoordeling

6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [gedaagde] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

7. De voornaamste vraag in deze zaak is of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van verbintenissen jegens de verhuurder en zo ja, of die tekortkoming in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolg (ontruiming) rechtvaardigt.

8. Uit het proces-verbaal van de politie kan worden afgeleid dat de woning, toen [gedaagde] in het buitenland verbleef, door meerdere personen werd bewoond. Echter in dit proces-verbaal zijn alleen de verklaringen van de in woning aangetroffen personen opgenomen. Het bevat slechts de conclusie en samenvatting van de politie. Gelet op het feit dat de aangetroffen personen van Filipijnse nationaliteit zijn, deze in het Engels aan de politie hebben verklaard, de uitdrukkelijke betwisting door [gedaagde] die wordt ondersteund door een jaarafrekening energie periode 5 juli 2017 t/m 28 juni 2018 en het overzicht van de pinbetalingen en opnames die in de buurt van de woning zijn gedaan, kan thans niet met de benodigde zekerheid worden vastgesteld dat [gedaagde] reeds voor de vakantieperiode zijn woning in onderhuur dan wel in gebruik zou hebben gegeven aan derden. Daarvoor is, mede gelet op de ingrijpende maatregel die Rochdale vordert, nader onderzoek nodig, bijvoorbeeld door middel van het horen van getuigen. Daarvoor is in dit geding geen plaats.

9. Dat betekent dat wel voldoende aannemelijk is dat er sprake is geweest van een tekortkoming van [gedaagde] maar niet dat deze ernstig genoeg is om een ontruiming te rechtvaardigen.

10. Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter het thans nog onvoldoende zeker dat de vordering in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft, dat daarop met de gevorderde maatregel vooruit kan worden gelopen.

11. De gevorderde voorlopige voorzieningen zullen dan ook worden afgewezen.

12. Rochdale dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Rochdale in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Rochdale in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 15,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Rochdale niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 januari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.