ECLI:NL:RBAMS:2019:6590

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

afdeling privaatrecht

Zaaknummer en rolnummer: 7513732 / CV EXPL 19-3268

Uitspraak: 6 september 2019

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van:

1.[eiser sub 1] ,

2. [eiser sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde: Stichting VvAA Rechtsbijstand,

t e g e n

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J.H. Heerebout.

Eisers worden hierna gezamenlijk en in mannelijk enkelvoud aangeduid als [eiser] en gedaagde wordt hierna aangeduid als [gedaagde] .

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 30 januari 2019, met producties,
de conclusie van antwoord, met een productie,
het tussenvonnis van 26 april 2019, waarbij een bijeenkomst van partijen is bevolen,
de brief van [eiser] met producties 5, 7 en 9 in kleur en productie 10.

Op 8 augustus 2019 heeft de bijeenkomst van partijen plaatsgevonden. [eiser] is in persoon verschenen, tezamen met zijn gemachtigde, mr. M. Arraiss en zijn architect [naam architect] . [gedaagde] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde mr. J.H. Heerebout en twee belangstellenden. Partijen hebben pleitaantekeningen overgelegd, zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1.Feiten en omstandigheden

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:

1.1.

[gedaagde] heeft op 29 september 2016 zijn vrijstaande woning aan [adres] te [eiser sub 2] (hierna: de woning) verkocht aan [eiser] voor een verkoopprijs van
€ 490.000,-. [eiser] heeft [gedaagde] kenbaar gemaakt dat hij de woning grondig zou verbouwen.

1.2.

Zowel voor [gedaagde] als voor [eiser] hebben makelaars opgetreden.

1.3.

Voorafgaand aan de koop heeft Growin’ Bouwkundig Inspectiebureau (hierna: Growin) in opdracht van [eiser] op 16 augustus 2016 een bouwkundige inspectie uitgevoerd naar de staat van de woning om de onderhoudsbehoefte in kaart te brengen.

1.4.

In het door Growin opgemaakte inspectierapport (hierna: het rapport van Growin) is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“Door Growin’ B.V. wordt een onderzoek gedaan naar aanwezige zichtbare gebreken, tekortkomingen en achterstallig onderhoud. (…). Visueel niet-waarneembare gebreken, zogenaamde “verborgen gebreken” kunnen niet worden geconstateerd. (…). Er wordt niet beoordeeld of ondergrondse tanks (…) aanwezig zijn. Om dit te kunnen bepalen, is specialistisch onderzoek noodzakelijk.

(…)

Exterieur woonhuis

2. Kapconstructie

De kapconstructie verkeert (voor zover dit te controleren was) in goede staat.

Het dakbeschot verkeert voor zover zichtbaar in redelijke staat. Tijdens onze opname is gebleken dat in het voorschild 2 houten delen zijn verrot. Het aangetaste houtwerk dient te worden vernieuwd.

Verder hebben wij vastgesteld dat de gehele kapconstructie, inclusief het dakbeschot actief is aangetast door de kleine houtworm. Wij waren u aan de houtworm te laten behandelen, voordat u bijvoorbeeld de kap laat isoleren. (…)”

1.5.

Verder is in het rapport van Growin opgenomen dat verschillende delen hout in de woning en in de bijbehorende garage zijn aangetast door houtworm en/of verrot zijn (o.a. vloerhout op de begane grond, in de kelder en op de zolder, kapconstructie, dakbeschot, deur- en raamkozijnen, deuren, ramen, bakgoot, boeidelen en balustrade).

1.6.

Naar aanleiding van bovenstaande inspectie heeft Growin op 29 augustus 2016 een vervolgonderzoek uitgevoerd naar de constructie van de begane grondvloer. In het door Growin opgemaakte vervolgrapport (hierna: het vervolgrapport van Growin) is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“
Keuken

(…) Gezien de verkleuring, die wij hebben kunnen waargenomen, zijn wij van mening dat de strijkbalk door rotting is aangetast.

Helaas is dit deel van de kruipruimte niet toegankelijk. Wij raden u aan een luik in de keuken aan te brengen.

(…)

Conclusie

De zeer hoge vochtbelasting in de kruipruimte en op de gevels hebben geleid tot aangetaste vloerbalken. De aangetaste vloerbalken dienen te worden hersteld en/of vernieuwd. (…)”

1.7.

Partijen zijn in de koopovereenkomst (NVM koopovereenkomst model 2014), voor zover van belang, het volgende overeengekomen:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…).

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woonruimte met berging(rekening houdende met het gestelde in artikel (…) 20). (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)

6.4.2.

Voor zover aan verkoper bekend is in de onroerende zaak geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig.

(…)

Artikel 20 Nadere afspraken.

(…)

- Ouderdomsclausule

Koper is ermee bekend dat het verkochte origineel is gebouwd omstreeks 1924 en is bekend met de dienovereenkomstige bouwkundige staat van het verkochte. Koper aanvaardt alle in verband daarmede voorzienbare of te verwachten tekortkomingen van het verkochte, ook voor zover die een (tijdelijke) belemmering zouden kunnen zijn voor het normaal gebruik van het verkochte. Koper bevestigt dat het verkochte in de zin van artikel 7:17 BW aan de gesloten overeenkomst beantwoordt. (…)”

1.8.

Ten tijde van de aankoop van de woning rustte de bestemming ‘bedrijventerrein’ op de woning. [eiser] heeft de bestemming voorafgaand aan de levering laten wijzigen in ‘woonbestemming’.

1.9.

Op 9 oktober 2017 is de woning aan [eiser] geleverd.

1.10.

Kort na de levering is [eiser] begonnen met de grondige verbouwing van de woning. Tijdens deze verbouwingswerkzaamheden zijn volgens [eiser] de volgende gebreken aan het licht gekomen:

aanwezigheid van een septictank;
teerhoudend materiaal in de voormalige koelcel;
houtworm, houtzwam en houtrot;
bouwkundig ondeugdelijke kapconstructie;
ondeugdelijk waterleidingnet;
ondeugdelijke elektra;
ondeugdelijke vloerconstructie keuken.

1.11.

Op 12 december 2017 heeft de architect van [eiser] , [naam architect] van [makelaar] , het bovenstaande lijstje in een rapportage genaamd ‘Rapportage verborgen gebreken’ (hierna: het rapport van [naam architect] ) opgenomen. Hierin heeft de aannemer van [eiser] per onderdeel een raming van de meerkosten en een omschrijving van het geconstateerde gebrek geformuleerd.

1.12.

De aankoopmakelaar van [eiser] heeft per e-mail van 12 december 2017 de verkoopmakelaar van [gedaagde] in kennis gesteld van bovenvermelde gebreken en het rapport van [naam architect] . Daarbij heeft hij [gedaagde] verzocht om de geconstateerde gebreken te beoordelen.

1.13.

Per e-mail van 27 december 2019 heeft [gedaagde] aan zijn verkoopmakelaar bericht geen gronden te zien voor overleg met [eiser]

1.14.

[eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 10 januari 2018 aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten voor bovenvermelde gebreken. Daarnaast heeft [eiser] in dezelfde brief en in een brief van 16 januari 2018 [gedaagde] uitgenodigd om aanwezig te zijn bij de bouwkundige inspectie van de kapconstructie. [gedaagde] heeft hierop niet gereageerd.

1.15.

De bouwkundige inspectie van de kapconstructie heeft op 19 januari 2018 plaatsgevonden door BouwTechnologie RDA B.V. (hierna: BouwTechnologie). In het door BouwTechnologie opgesteld rapport van 5 mei 2018 is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“
Beantwoording vragen

A. Is het in uw visie aannemelijk dat de kapconstructie van de woning van cliënten[ [eiser] , toevoeging kantonrechter]
, ten tijde van de overdracht op 9 oktober jl., (ernstige) (bouwkundige) gebreken vertoonde?

Ja, het dak toonde ernstige gebreken. Drie van de vier zijkanten van het dak waren constructief niet meer in de oorspronkelijke vorm waardoor de draagkracht sterk verminderd was. Dat zorgde voor een onveilige situatie. Door de reeds geconstateerde vervorming van het dak wordt dit bevestigd.

(…)

D. Wat kunt u zeggen over de ernst en consequenties van de gebreken? Kunt u daarbij ingaan op de bevindingen van [naam architect] en aangeven tot in hoeverre deze juist zijn?

Aan het dak zijn naast de constructieve veranderingen door een vorige eigenaar (zoals de koningsstijl doorzagen en een spant inkorten) ook de doorsneden van diverse dragende houten balken verminderd. Tevens zijn er diverse houten klossen door schimmel/zwam aangetast en deels zelfs al volledig weggerot, zodat deze geen (noemenswaardige) draagfunctie meer hebben. Hierdoor heeft het dak op deze plaats al een vervorming ondergaan. Het oorspronkelijke draagvermogen van het dak is hierdoor niet meer gegeven. De krachten worden door de aangetroffen situatie anders verdeeld en afgedragen. Doordat er niet alleen sprake van één gebrekkige spant is maar er rondom het dak gebreken aanwezig zijn is de situatie ernstig gewezen. In hoeverre het draagvermogen precies verminderd is (percentueel gezien) moet echter door een constructeur worden berekend. Wel is het evident dat de gebreken aan de kapconstructie dermate ernstig waren, dat er sprake was van een onveilige situatie. Gevreesd moet worden dat de kapconstructie zou instorten.

(…)

Doordat de houtworm al tijdens de aankoopinspectie geconstateerd was, moest er wel rekening mee worden gehouden dat het hout in grotere mate kan zijn aangetast. Maar doordat echter nog geen gebreken zoals scheurvorming zichtbaar waren kon niet worden verwacht dat de constructie sterk verminderde draagkracht heeft.”

1.16.

[eiser] heeft het rapport van BouwTechnologie bij brief van 5 oktober 2018 verzonden aan [gedaagde] en heeft daarbij betaling van zijn schade ad € 28.266,15 inclusief BTW gevorderd. [gedaagde] heeft niet gereageerd.

2.Vordering en verweer

2.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal worden veroordeeld tot betaling van:

Primair

a. de gemaximeerde hoofdsom van € 25.000,00 op grond van een ongedaanmakingsverbintenis als gevolg van partiële ontbinding van de overeenkomst;

Subsidiair

de gemaximeerde hoofdsom van € 25.000,00 op grond van vervangende schadevergoeding in plaats van nakoming van de verbintenis door [gedaagde] ;

Primair en subsidiair

de voorwaardelijke buitengerechtelijke kosten in goede justitie te bepalen, waarbij de hoofdsom vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten gemaximeerd wordt op een bedrag van € 25.000,00 en afstand wordt gedaan van het meerdere,

de voorwaardelijke wettelijke rente over € 25.000,00 vanaf 24 januari 2018, althans vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling, waarbij de hoofdsom vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente gemaximeerd wordt op een bedrag van € 25.000,00 en afstand wordt gedaan van het meerdere;

de voorwaardelijke expertisekosten ad € 1.878,53, waarbij de hoofdsom vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten, de wettelijke rente en de expertisekosten gemaximeerd wordt op een bedrag van € 25.000,00 en afstand wordt gedaan van het meerdere;

de proceskosten.

2.2.

[eiser] stelt – kort weergegeven – dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst nu het geleverde niet beantwoordt aan hetgeen [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten (non-conformiteit).

2.3.

[gedaagde] betwist dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

2.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

3.Beoordeling

Het rapport en vervolgrapport van Growin

3.1.

[gedaagde] voert als meest verstrekkend verweer aan dat de vorderingen van [eiser] terstond dienen te worden afgewezen nu [eiser] de kantonrechter heeft misleid. Hij stelt dat [eiser] in strijd heeft gehandeld met artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) door de twee rapporten van Growin voor de kantonrechter bewust achter te houden en niet in rechte over te leggen. Deze twee rapporten zijn volgens [gedaagde] van belang voor de beslissing van de kantonrechter, aangezien uit deze rapporten nadrukkelijk naar voren komt dat [eiser] op de hoogte was van de staat van de woning en hij deze kennis voor de kantonrechter wenst te verzwijgen.

3.2.

[eiser] betoogt dat van heimelijke stukken en misleiding van de kantonrechter geen sprake is. In dit verband verwijst [eiser] naar de door hem als producties ingebrachte rapporten van [naam architect] en van Bouwtechnologie waarin de twee rapporten van Growin expliciet zijn vermeld. Daarnaast heeft [eiser] als reden voor het niet inbrengen van de twee rapporten van Growin aangegeven dat deze rapporten, voor zover deze relevant zijn voor het onderhavige geschil, reeds zijn behandeld in de rapporten van [naam architect] en van BouwTechnologie.

3.3.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Artikel 21 Rv verlangt van partijen om de rechter volledig en naar waarheid voor te lichten. Voor de beslissing relevante feiten mogen niet worden achtergehouden of verdoezeld. Wordt deze verplichting niet nageleefd, dan kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht. [gedaagde] stelt terecht dat [eiser] de twee rapporten van Growin uit eigener beweging in het geding had behoren te brengen en in zijn dagvaarding had behoren aan te geven wat de inhoud van deze twee rapporten betekent voor zijn ingestelde vorderingen. Nu [eiser] dit heeft nagelaten, is de voorstelling van zaken door [eiser] onvolledig geweest. Deze onvolledigheid kan echter worden gepasseerd, nu de kantonrechter heeft geconstateerd dat in het rapport van BouwTechnologie de inhoud van het rapport van Growin, naast het onderzoek door BouwTechnologie, ter informatie heeft gediend, waarbij de bevindingen uit het rapport van Growin, voor zover van belang voor het onderzoek van BouwTechnologie, zijn weergegeven. Nu deze samenvatting de bevindingen zoals opgenomen in de rapporten van Growin gedeeltelijk dekt en de rapporten niet bewust verheimelijkt zijn, ziet de kantonrechter geen aanleiding om de vorderingen van [eiser] terstond af te wijzen.

Tekortkoming?

3.4.

De vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst moet worden beantwoord aan de hand van de artikelen 6 en 20 van de koopovereenkomst, waarin partijen zijn afgeweken van het bepaalde in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en zelf een invulling hebben gegeven aan wat tussen partijen als conformiteit heeft te gelden. [gedaagde] heeft gesteld dat [eiser] geen beroep op non-conformiteit toekomt gelet op artikel 6.1 van de koopovereenkomst waarin is opgenomen dat de woning zal worden geleverd met onzichtbare gebreken en gelet op artikel 20 waarin is opgenomen dat [eiser] bevestigt dat de woning aan de koopovereenkomst beantwoordt (en in die zin dus conform is). De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat deze twee artikelen een uitsluiting van aansprakelijkheid bevatten ten gunste van de verkoper (dus [gedaagde] ), maar op die uitsluiting wordt in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een gedeeltelijke uitzondering gemaakt ten gunste van de koper, welk artikel [eiser] ten grondslag legt aan zijn vordering. Daarnaast merkt de kantonrechter op dat partijen ter zitting hebben verklaard dat over de strekking van artikel 20 van de koopovereenkomst niet is onderhandeld tussen partijen voorafgaand aan de koop en dat partijen niet weten waarom dit artikel is opgenomen door de makelaar van [gedaagde] , zodat aan artikel 20 niet zonder meer het door [gedaagde] beoogde gevolg kan worden toegekend.

3.5.

Uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde] instaat voor de eigenschappen die nodig zijn voor het normale gebruik van de woning. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan [eiser] kenbaar waren ten tijde van de koop of kenbaar hadden kunnen zijn indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd. Onder normaal gebruik wordt verstaan dat op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid in de woning kan worden gewoond. Dit artikel is dus een garantie die inhoudt dat [gedaagde] aansprakelijk is voor gebreken die aan het normale gebruik in de weg staan, ook wanneer [gedaagde] daarvan geen verwijt kan worden gemaakt (bijvoorbeeld indien hij die gebreken niet kende en ook niet behoefte te kennen). Aan de hand van dit criterium moet worden beoordeeld of de door [eiser] geconstateerde gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan.

Kapconstructie

3.6.

De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat wanneer in een woning een onveilige situatie ontstaat omdat fundamentele onderdelen van de woning hun functie niet meer kunnen vervullen en die onderdelen daardoor moeten worden vervangen, een woning naar normaal spraakgebruik niet geschikt is voor bewoning. Uit het rapport van BouwTechnologie blijkt dat het dak constructieve veranderingen heeft ondergaan (doorgezaagde koningsstijl en ingekorte spant) en dat er diverse houten klossen door schimmel/zwam zijn aangetast c.q. zijn weggerot (zie r.o. 1.15). BouwTechnologie heeft vastgesteld dat het draagvermogen van de kapconstructie hierdoor sterk is verminderd en dat, zonder onmiddellijk ingrijpen, gevreesd moest worden dat de kapconstructie zou instorten. [gedaagde] heeft ter zitting weersproken dat er ten tijde van zijn bewoning sprake was van een gebrekkige kapconstructie, maar dit kan hem niet baten. Het gaat er om dat de woning na de levering een dermate ernstig gebrek aan de kapconstructie vertoonde, dat er sprake was van een onveilige situatie. Deze gebrekkige staat van de kapconstructie behoefde [eiser] gelet op het rapport van Growin, waarin is opgenomen dat de kapconstructie in goede staat verkeert, niet te verwachten. De conclusie is dat de kapconstructie aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.

3.7.

[gedaagde] heeft in dit verband een beroep gedaan op de ouderdomsclausule opgenomen in artikel 20 van de koopovereenkomst die een uitsluiting kent voor aansprakelijkheid. [eiser] heeft aangevoerd dat de ouderdomsclausule alleen betrekking heeft op gebreken die uitsluitend een gevolg zijn van de ouderdom van de woning en niet op constructiefouten, zodat van uitsluiting van aansprakelijkheid geen sprake is.

3.8.

De kantonrechter is van oordeel dat een dergelijke ouderdomsclausule beperkt is tot de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis voor zover die eigenschappen bij een woning uit omstreeks 1924 en deze staat van onderhoud verwacht mogen worden. Deze clausule ziet daarmee op voorzienbare of te verwachten tekortkomingen van een woning die omstreeks 1924 is gebouwd. Bij aankoop van deze woning die bijna honderd jaar oud is en waarbij reeds bij de aankoop is geconstateerd dat de kapconstructie is aangetast door de kleine houtworm, had [eiser] weliswaar rekening moeten houden met de mogelijkheid dat dit in een grotere mate aanwezig is dan voorzien, maar [eiser] had er gelet op de leeftijd van de woning geen rekening mee hoeven houden dat de kapconstructie (als gevolg van onder andere doorgezaagde koningsstijl en ingekorte spant) op instorten stond. De kantonrechter begrijpt uit het rapport van BouwTechnologie dat dit gebrek is veroorzaakt door constructieve veranderingen aan de kapconstructie. Dit betekent dat de gebrekkige kapconstructie niet samenhangt met de ouderdom van de woning, met als gevolg dat de ouderdomsclausule toepassing mist. De conclusie is dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade aan de kapconstructie.

3.9.

De herstelkosten zijn door de architect van [eiser] begroot op € 5.600,00 en opgenomen in het rapport van [naam architect] . Deze kosten zijn niet weersproken door [gedaagde] , zodat de kantonrechter dit bedrag zal toewijzen. De gevorderde bijkomende kosten ten bedrage van € 5.500,00 zullen worden afgewezen, aangezien deze kosten niet zijn onderbouwd. [eiser] heeft enkel als omschrijving “uren aannemer, constructeur, architect, houtrotbestrijder” opgegeven, maar zonder een toelichting hierop valt niet in te zien welk bedrag betrekking heeft gehad op het herstellen van de gebrekkige kapconstructie.

3.10.

[eiser] heeft verder gesteld dat [gedaagde] betreffende de gebrekkige kapconstructie vanaf 24 januari 2018 in verzuim is, aangezien hij niet is tegemoetgekomen aan de ingebrekestelling van 10 januari 2018. [gedaagde] heeft deze stelling niet betwist, zodat de kantonrechter de wettelijke rente vanaf deze datum zal toewijzen.

Teerhoudend isolatiemateriaal in de voormalige koelcel, ondeugdelijk waterleidingnet, ondeugdelijke elektra, aanwezigheid van een septictank en ondeugdelijke vloerconstructie keuken

3.11.

Met betrekking tot voormelde punten is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] , tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , zijn stelling dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst onvoldoende heeft onderbouwd. [eiser] heeft verwezen naar het rapport van [naam architect] waarin is beschreven waaruit de verschillende gebreken bestaan, maar hij heeft nagelaten toe te lichten waarom elk van deze afzonderlijke gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg zouden staan, terwijl dit wel nodig was om zijn vordering te onderbouwen. Daar komt bij dat ook uit het rapport van [naam architect] niet blijkt dat de gebreken dusdanig ernstig zijn dat sprake is van een onveilige situatie. Deze geconstateerde gebreken zijn aan het licht gekomen bij de grondige verbouwing door [eiser] , wat erop duidt dat deze gebreken niet aan bewoning in de weg zouden hebben gestaan indien de woning niet werd verbouwd. Dit alles brengt mee dat voor geen van deze gebreken is komen vast te staan dat zij aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor deze gebreken. Ten aanzien van de septictank geldt daarnaast dat [eiser] niet heeft aangetoond dat [gedaagde] wist van de aanwezigheid hiervan in de woning, zodat zijn beroep op artikel 6.4.2. van de koopovereenkomst niet kan slagen. Het betoog van [eiser] dat aan [gedaagde] bekend moet zijn geweest dat de septictank aanwezig was in de woning gelet op de noodzakelijke periodieke schoonmaak is daarvoor onvoldoende. Voor wat betreft de ondeugdelijke vloerconstructie in de keuken wijst de kantonrechter ten overvloede op het vervolgrapport van Growin waarin de gebreken aan de vloer reeds vóór de aankoop zijn geconstateerd en [eiser] heeft nagelaten verder onderzoek hiernaar te doen.

Houtworm, houtzwam en houtrot

3.12.

De kantonrechter stelt vast dat uit het rapport van Growin volgt dat [eiser] op de hoogte was van de aanwezigheid van houtworm, houtzwam en houtrot in bepaalde delen in de woning (zie r.o. 1.5). [eiser] heeft ter zitting echter gesteld dat de houtworm in veel grotere mate is aangetroffen dan op basis van de koopinspectie te voorzien was, maar hij heeft niet onderbouwd waarom hij dit niet behoefde te verwachten. Nu [eiser] dat heeft nagelaten, ziet de kantonrechter geen grond om deze vordering toe te wijzen.

Geen verval van vorderingsrecht

3.13.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de vorderingen van [eiser] dienen te worden afgewezen gelet op de klachttermijn van artikel 7:23 BW. [gedaagde] heeft daartoe gesteld dat [eiser] vijftien maanden na het sluiten van de koopovereenkomst, voor het eerst bij brief van 10 januari 2018, heeft geklaagd. [eiser] heeft in augustus 2016 een bouwkundige inspectie laten uitvoeren en heeft na de koop nog een onderzoek laten verrichten. [eiser] had derhalve de door hem weergegeven gebreken eerder kunnen ontdekken, aldus steeds [gedaagde] .

3.14.

[eiser] heeft betwist dat hij niet tijdig zou hebben geklaagd. [eiser] heeft aangevoerd dat de klachttermijn niet loopt vanaf het sluiten van de koopovereenkomst maar pas nadat een tekortkoming is ontdekt of redelijkerwijs ontdekt had moeten worden. De door [eiser] weergegeven gebreken zijn na de levering (9 oktober 2017) en tijdens de verbouwing aan het licht gekomen, waarna per brief op 12 december 2017 is geklaagd bij [gedaagde] .

3.15.

Gelet op r.o. 3.6 waarin alleen ten aanzien van de kapconstructie is aangenomen dat sprake is van non-conformiteit, zal de kantonrechter het verweer van [gedaagde] uitsluitend op dit punt beoordelen en behoeft het beroep op de overige gestelde gebreken geen bespreking.

3.16.

De kantonrechter is van oordeel dat het beroep van [gedaagde] op de klachttermijn faalt. Tijdens de bouwkundige inspectie door Growin voorafgaand aan de koop zijn geen ernstige gebreken geconstateerd aan de kapconstructie. Volgens het rapport van Growin verkeerde de kapconstructie in goede staat (r.o. 1.4). Weliswaar wordt er melding van gemaakt dat de kapconstructie actief was aangetast door de kleine houtworm, maar naar aanleiding van die inspectie behoefde [eiser] niet te voorzien dat de kapconstructie ‘onveilig’ zou zijn en ‘zou instorten’, zoals is beschreven in het rapport van BouwTechnologie (r.o. 1.15). Niet gesteld, noch gebleken is van andere feiten of omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat [eiser] de ondeugdelijke kapconstructie eerder had behoren te ontdekken.

3.17.

De vraag of [eiser] [gedaagde] binnen bekwame tijd op de hoogte heeft gesteld, moet worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of [gedaagde] nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt.

3.18.

Uit het rapport van [naam architect] blijkt dat [eiser] in de tweede helft van oktober 2017 is begonnen met de verbouwingswerkzaamheden. Nadat [eiser] werd geconfronteerd met de ondeugdelijke dakconstructie heeft hij de “Rapportage verborgen gebreken” laten opstellen en heeft hij dit rapport op 12 december 2017 aan [gedaagde] toegestuurd ter beoordeling. Nu [gedaagde] op dit bericht heeft gereageerd, kan worden aangenomen dat [gedaagde] reeds toen over de situatie was geïnformeerd. Op de latere aansprakelijkstelling van 10 januari 2018 en de uitnodiging van 16 januari 2018 om aanwezig te zijn bij de bouwkundige inspectie van de kapconstructie heeft [gedaagde] niet meer gereageerd. [eiser] heeft hiermee naar het oordeel van de kantonrechter voldoende voortvarend gehandeld en [gedaagde] voldoende gelegenheid gegeven om de klachten aan de kapconstructie te aanschouwen en beoordelen. Nu [gedaagde] hier geen gebruik van heeft gemaakt, kan niet gezegd worden dat hij door de lengte van de door [eiser] in acht genomen termijn in zijn belangen is geschaad of dat het tijdsverloop heeft meegebracht dat [gedaagde] in de positie is gekomen dat de hem verweten tekortkoming/non-conformiteit moeilijk te betwisten is. Naar het oordeel van de kantonrechter is er derhalve tijdig geklaagd.

Conclusie

3.19.

Nu de vordering tot schadevergoeding als gevolg van non-conformiteit slaagt, zal de kantonrechter de primaire vordering van [eiser] , waarvan de grondslag onvoldoende is onderbouwd, afwijzen en de subsidiaire vordering toewijzen.

Expertisekosten

3.20.

[eiser] maakt aanspraak op een bedrag van € 1.878,53 aan expertisekosten. Deze kosten houden verband met de inspectie naar de veiligheid van het dak. In deze procedure is komen vast te staan dat de kapconstructie als een gebrek is aan te merken en [eiser] heeft dit gebrek mede onderbouwd met het deskundigenrapport. [gedaagde] heeft deze kosten niet weersproken, zodat de kantonrechter dit bedrag op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW zal toewijzen.

Buitenrechtelijke incassokosten

3.21.

[eiser] vordert buitengerechtelijke incassokosten in goede justitie te bepalen. Deze vordering zal worden afgewezen. Uit de door [eiser] gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden blijkt niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan het inwinnen van inlichtingen via [eiser] of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Voor zover op grond van de door [eiser] gegeven omschrijving al kan worden aangenomen dat het gaat om kosten anders dan bedoeld in artikel 237 Rv en volgende, is verzuimd om naar aanleiding van het verweer van [gedaagde] de werkzaamheden en kosten inzichtelijk te maken. Hiermee is de stelling van [eiser] onvoldoende onderbouwd om tot toewijzing van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten te komen. Gelet op dit oordeel behoeft het verweer van [gedaagde] dat [eiser] geen belang heeft aan een beroep op de buitengerechtelijke incassokosten aangezien hij wordt vertegenwoordigd door zijn rechtsbijstandverzekering geen verdere bespreking.

Proceskosten

3.22.

Hoewel [gedaagde] voor een gedeelte van de totale vorderingen in het ongelijk wordt gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om hem in de totale proceskosten aan de zijde van [eiser] te veroordelen, waarbij voor de berekening van het salaris van de gemachtigde niet het gevorderde bedrag van € 25.000,00 is gehanteerd maar het toegewezen bedrag van € 5.600,00. [eiser] heeft onbetwist gesteld dat hij getracht heeft contact te leggen met [gedaagde] , maar [gedaagde] heeft niet gereageerd op brieven van [eiser] [gedaagde] heeft [eiser] derhalve geen andere mogelijkheid gegeven dan hem te dagvaarden voor de kantonrechter. Met inachtneming van het vorenstaande begroot de kantonrechter de kosten tot op heden aan de zijde van [eiser] op:

explootkosten € 100,91
griffierecht € 486,00
salaris gemachtigde

totaal € 1.186,91

3.23.

De nakosten zijn, overeenkomstig de vordering van [eiser] , toewijsbaar zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

I. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 5.600,00 aan herstelkosten van de dakconstructie, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag vanaf 24 januari 2018 tot de dag van volledige betaling,

II. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van

€ 1.878,53 aan expertisekosten,

III. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.186,91, inclusief eventueel verschuldigde btw,

IV. veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

V. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

VI. wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, kantonrechter, bijgestaan door mr. M. Sahin, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 september 2019.

De griffier De kantonrechter