Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/669776 / KG ZA 19-787 MDvH/MAH
Vonnis in kort geding van 4 september 2019
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 2 augustus 2019,
advocaat mr. M.G. Blokziel te Almere,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M. Dorgelo te Amsterdam.
advocaat mr. M. Dorgelo te Amsterdam.
2.
DE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK, OF EEN GEDEELTE DAARVAN, AAN [adres],
DE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK, OF EEN GEDEELTE DAARVAN, AAN [adres],
gedaagden,
van wie zijn verschenen
[gedaagde sub 2]wonende te [woonplaats] ,
[gedaagde sub 2]wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. M. Dorgelo te Amsterdam.
Eiseres zal hierna Eigen Haard en de verschenen gedaagden [gedaagde 1] en [gedaagde sub 2] worden genoemd.
1.De procedure
Ter zitting van 21 augustus 2019 heeft Eigen Haard gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde 1] en [gedaagde sub 2] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Andere gedaagden zijn niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting was aan de zijde van Eigen Haard aanwezig [medewerker Eigen Haard] (medewerker woonfraude) met mr. Blokziel. [gedaagde sub 2] was aanwezig met haar 17-jarige zoon, [zoon gedaagde 2] , en mr. Dorgelo. Mr. Dorgelo trad ook op als informele tolk Portugees.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 17 augustus 2015 huurt [gedaagde 1] van Eigen Haard de woning aan het adres [adres] te [plaats] , een vierkamerwoning van 79 m2. De maandelijkse huurprijs is € 735,41.
2.2.
Ingevolge de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin). Volgens de van de overeenkomst deel uitmakende Algemene voorwaarden sociale woonruimte (AV) is de huurder verplicht om zijn hoofdverblijf in de woning te hebben (artikel 10.2) en is het hem niet toegestaan om de woning zonder toestemming van Eigen Haard in zijn geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven (artikel 10.11, 10.12 en 10.13).
2.3.
Op 11 maart 2019 heeft Eigen Haard van de gemeente [gemeente] een zogenaamde Zoeklichtmelding inzake woonfraude (onderhuur) ontvangen. In de melding staat onder meer het volgende. Twee medewerkers van de afdeling Handhaving Werk en Inkomen van de gemeente hebben bij een onaangekondigd huisbezoek op 5 maart 2019 in de woning de heer [betrokkene 1] aantroffen. Deze heeft verklaard, dat hij er sinds 1 februari 2019 woont, [gedaagde 1] nooit heeft gezien, dat hij de woning huurt en € 500 per maand aan huur, gas en licht cash betaalt aan ‘ [betrokkene 2] (voornaam)’. Hij heeft verklaard niet te weten waar [gedaagde 1] is, nooit post voor [gedaagde 1] te krijgen en geen sleutel te hebben van de postbus.
2.4.
Vervolgens heeft de gemeente [gedaagde 1] uitgenodigd voor een gesprek op 7 maart 2019, dat een half uur van tevoren door [gedaagde 1] is afgebeld. [gedaagde 1] verklaarde tijdens het telefoongesprek dat hij niet kon komen, omdat de moeder van zijn kinderen hem had gevraagd te komen helpen omdat een van de kinderen ziek was. Desgevraagd verklaarde hij op dat moment in Engeland te zijn. Op de vragen wanneer hij daarheen was gegaan, hoe lang hij al in Engeland was en hoe lang hij er dacht te verblijven, antwoordde hij telkens: “Ik kom zodra het kan weer naar [plaats] ”. Hij voegde eraan toe dat het eraan ligt hoe het met zijn kind gaat, en “Dit kan over 2 weken zijn of over 2 maanden ik heb geen idee.” Desgevraagd wist hij niet het adres en de plaats waar hij verbleef; hij verklaarde met de auto te zijn opgehaald en geen idee te hebben waar hij zat. Op de vraag hoe hij wist dat hij een oproep had gehad, antwoordde hij dat een vriendin de post voor hem regelde.
2.5.
In mei 2019 heeft Eigen Haard van de politie een proces-verbaal ontvangen van binnentreding in de woning op 9 mei 2019 met een machtiging op grond van de Vreemdelingenwet. Uit het proces-verbaal blijkt dat de vreemdeling [betrokkene 3] - die een terugkeerbesluit had ontvangen en op 14 januari 2019 niet aan zijn meldplicht had voldaan - heeft verklaard in de woning te verblijven. Bij de binnentreding werd hij niet aangetroffen (noch [gedaagde 1] ), maar wel vijf andere personen, onder wie [gedaagde sub 2] en haar zoon [zoon gedaagde 2] . Al deze personen hebben de Braziliaanse nationaliteit en zijn staande gehouden wegens het ontbreken van een geldige verblijfstitel. Van deze personen heeft [betrokkene 4] verklaard dat hij € 400 per maand betaalde en [betrokkene 5] dat zij € 200 voor gas en elektra betaalde.
2.6.
Op 5 juni 2019 is [gedaagde 1] door Eigen Haard uitgenodigd voor een gesprek op haar kantoor om tekst en uitleg te geven over de woonsituatie. Daarbij is hem verzocht bewijsstukken, waaronder bankafschriften en vliegtickets, mee te nemen. In het door Eigen Haard gemaakte verslag van het gesprek op 17 juni 2019 staat het volgende. [gedaagde 1] is verschenen met [gedaagde sub 2] , volgens hun verklaring zijn vriendin. Zij is ‘ [betrokkene 2] ’ uit het verslag van 5 maart 2019 (zie 2.3). Desgevraagd verklaart [gedaagde 1] dat hij hulp verleent aan mensen die illegaal in Nederland zijn, dat hij deze mensen kent van de kerk en hen soms langer, soms korter onderdak verleent; zij slapen in een van de slaapkamers en soms in de woonkamer, de tweede slaapkamer is in gebruik bij [gedaagde 1] en [gedaagde sub 2] en de derde bij haar zoon. [gedaagde 1] ontkent dat deze mensen huur betalen, maar stelt dat zij wel voor water en elektra betalen. De reden dat hij 5 maart 2019 niet in de woning was, was volgens [gedaagde 1] dat hij toen bij zijn zieke kind in Engeland was. Met betrekking tot de politie-inval op 9 mei 2019 heeft [gedaagde 1] uitgelegd, dat hij die dag tegen 05:00 uur vertrokken is naar een vriend in Utrecht om daar te werken/helpen; bij zijn vertrek waren inderdaad de bewuste vijf personen in de woning.
De bedragen die mensen aan hem hebben overgemaakt blijkens de door hem naar het gesprek meegenomen bankafschriften, zijn volgens [gedaagde 1] vergoedingen voor het gebruik van zijn auto en huis.
De bedragen die mensen aan hem hebben overgemaakt blijkens de door hem naar het gesprek meegenomen bankafschriften, zijn volgens [gedaagde 1] vergoedingen voor het gebruik van zijn auto en huis.
2.7.
Bij een onaangekondigd bezoek aan de woning op 25 juni 2019 door medewerkers van Eigen Haard werd na aanbellen niet opengedaan.
2.8.
Eigen Haard heeft [gedaagde 1] op 26 juni 2019 gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. Bij brief van dezelfde dag zijn de op 9 mei 2019 aangetroffen personen en ‘zij die verblijven’ op het adres gesommeerd de woning te verlaten. Op geen van beide brieven is gereageerd.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert, kort gezegd, gedaagden te veroordelen de woning te ontruimen en haar te machtigen die ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm, op kosten van gedaagden, te bewerkstelligen, alles met veroordeling van gedaagden in de proces- en de nakosten, te vermeerderen met rente.
3.2.
Eigen Haard heeft daartoe onder meer het volgende gesteld. [gedaagde 1] heeft in strijd met de huurovereenkomst de woning aan derden in gebruik of onderhuur gegeven en heeft er niet zijn hoofdverblijf. [gedaagde 1] is nooit op de woning aangetroffen, maar wel diverse andere personen. Op de rekening van [gedaagde 1] komen bedragen binnen van [gedaagde sub 2] en anderen die duiden op onderhuur. Daarnaast hebben twee van de vier op 9 mei 2019 in de woning aanwezige meerderjarige personen tegenover de politie verklaard dat zij € 200 voor gas en elektra respectievelijk € 400 per maand betaalden. De door gedaagden overgelegde stukken die moeten bewijzen dat [gedaagde 1] en [gedaagde sub 2] er wonen dateren van na de politie-inval op 9 mei 2019 en zeggen dus niets.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde sub 2] voeren kort gezegd het volgende verweer. [gedaagde 1] leeft met [gedaagde sub 2] (en sinds enige tijd ook met haar zoon) in gezinsverband samen, hetgeen niet in strijd is met de huurovereenkomst. Wat betreft de andere personen die in de woning zijn aangetroffen heeft [gedaagde 1] , althans [gedaagde sub 2] ter zitting, gesteld dat hij hen kent van de kerk en hen helpt door hen tijdelijk onderdak te verlenen. De problemen zouden zijn begonnen toen [betrokkene 1] zich in strijd met de afspraken op de woning trachtte in te schrijven; dat heeft de gemeente gealarmeerd en ten onrechte de indruk gewekt dat er niet slechts gelogeerd werd. De logees betalen echter geen huur maar alleen een vergoeding voor gas en licht. [gedaagde sub 2] heeft ter zitting ontkend dat [betrokkene 4] € 400 per maand betaalde; zij heeft gesteld dat de logees alleen wel eens de boodschappen betaalden. Volgens haar en [gedaagde 1] kan het misverstand door taalproblemen zijn ontstaan, bij de politie-inval was immers geen tolk aanwezig en de Brazilianen spraken geen Nederlands. Het is niet in strijd met de huurovereenkomst om mensen te logeren te hebben. Verder heeft [gedaagde 1] met bewijsstukken (aan het adres van de woning gerichte brieven van de NS, van een uitzendbureau, van de verzekering van zijn auto) aangetoond dat hij zijn hoofdverblijf (nog steeds) in de woning heeft, aldus steeds [gedaagde 1] en [gedaagde sub 2] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
Voldoende aannemelijk is dat Eigen Haard een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, die strekt tot beëindiging van gesteld onrechtmatig gebruik van een - relatief schaarse - sociale huurwoning. Voor dergelijke woningen bestaan lange wachttijden.
4.3.
Bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, dient grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen.
4.4.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt ten aanzien van wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling (zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). De zinnen ”De bewijslast van het hebben van hoofdverblijf rust op huurder” en “De bewijslast ligt bij de huurder” in de leden 2 en 13 van artikel 10 AV kunnen hierin geen verandering brengen, aangezien deze bewijsbedingen moeten worden aangemerkt als oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG omdat zij in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen aanzienlijk verstoren (Hof Amsterdam 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109).
4.5.
[gedaagde 1] betwist in strijd te hebben gehandeld met de huurovereenkomst. Hij is regelmatig in Engeland bij zijn kinderen uit een vorig huwelijk, maar heeft al vanaf 2016 een relatie en woont samen met [gedaagde sub 2] in de woning. Zij werkt als kapper en bij een kerk in [plaats] . Zij heeft dat ter zitting bevestigd en dit staat ook in de aanvraag verblijfsvergunning (zie hierna onder 4.6). In september 2018 is haar minderjarige zoon [zoon gedaagde 2] (geboren [geboortedatum] 2002) bij hen in de woning ingetrokken. Moeder en zoon hebben ter zitting verklaard dat [zoon gedaagde 2] sinds september 2018 in [plaats] naar het Mundus College gaat. Zij wonen dus samen in gezinsverband en dat is niet in strijd met de huurovereenkomst, aldus [gedaagde 1] .
4.6.
Eigen Haard heeft daar het volgende tegenin gebracht. De overgelegde aanvraag voor een vergunning voor [gedaagde sub 2] en haar zoon voor verblijf bij [gedaagde 1] dateert van na de politie-inval van 9 mei 2019. Hetzelfde geldt voor het bewijs dat de zoon is ingeschreven op een school in [plaats] . Daarnaast zijn er aanwijzingen dat [gedaagde sub 2] huur betaalt aan [gedaagde 1] , hetgeen niet voor de hand ligt als zij samenwonen. Uit de door [gedaagde 1] overgelegde afschriften van zijn bankrekening blijkt immers dat [gedaagde sub 2] vanaf maart 2018 regelmatig bedragen variërend van € 80 tot € 1.440 naar hem overmaakt en contant via Money transfer op zijn rekening stort.
4.7.
Deze omstandigheden sluiten naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter niet uit dat [gedaagde sub 2] en haar zoon moeten worden aangemerkt als ‘leden van zijn gezin’ die volgens de huurovereenkomst in de woning mogen wonen. Uit de betalingen door [gedaagde sub 2] zou bovendien juist kunnen worden afgeleid dat zij al tenminste sinds maart 2018 een relatie met [gedaagde 1] heeft. [gedaagde sub 2] heeft ter zitting bovendien verklaard dat zij geld – donaties vanuit de kerk – via de rekening van [gedaagde 1] naar onder meer haar moeder in Brazilië overmaakt. Dit heeft Eigen Haard gemotiveerd betwist. Meer duidelijkheid over dit alles vergt nader onderzoek naar de feiten, waarvoor in kort geding geen plaats is. Mede gezien de consistente en gedetailleerde verklaringen van [gedaagde sub 2] en haar zoon ter zitting krijgen zij het voordeel van de twijfel.
4.8.
Dat geldt echter niet voor de andere op de woning aangetroffen personen. Eigen Haard heeft voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde 1] in zoverre toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Hij heeft immers erkend dat hij structureel aan meerdere derden toestemming heeft gegeven om in zijn woning te wonen, zonder hiervoor aan Eigen Haard schriftelijke toestemming te vragen. Naar voorlopig oordeel is er dus sprake van strijd met de artikelen 10.11 en 10.12 AV.
4.9.
De vraag is echter of voldoende aannemelijk is dat deze toerekenbare tekortkoming voldoende ernstig is om, gezien alle omstandigheden van het geval, ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. In dit kort geding kan niet op voorhand worden uitgesloten dat [gedaagde 1] c.s. in de bodemprocedure een succesvol beroep kunnen doen op de hiervoor onder 4.4 geciteerde tenzij-bepaling. Niet uitgesloten kan immers worden dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde sub 2] de personen die in de woning zijn aangetroffen slechts helpen door hen tijdelijk onderdak te verlenen en dat de logees geen huur maar alleen een vergoeding voor gas en licht en soms boodschappen betalen. Ook gezien de hoogte van de bedragen (lager dan de huur) die de derden volgens Eigen Haard (zie 2.3 en 2.5) aan [gedaagde 1] of [gedaagde sub 2] hebben betaald, is mogelijk dat dit verhaal klopt. Voor de relatief grote bedragen (tot € 1.440) die [gedaagde sub 2] regelmatig op de rekening van [gedaagde 1] betaalt heeft zij een andere verklaring gegeven (zie 4.7). Wat daarvan ook zij, voldoende bewijs dat [gedaagde 1] misbruik maakt van zijn huurrecht door voor (hoge) bedragen onder te verhuren is dit niet.
Verder is van belang dat niet gesteld is dat er overlast is vanuit de woning.
4.10.
Ten slotte heeft Eigen Haard onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Dat [gedaagde 1] op 5 maart en 9 mei 2019 niet in de woning is aangetroffen, is onvoldoende bewijs. Dat geldt nog meer voor het feit dat [gedaagde 1] het gesprek met Eigen Haard op 7 maart heeft afgezegd met als reden dat hij naar zijn zieke kind in Engeland moest. Dat betekent immers nog niet
dat hij ook in Engeland woont. Op het gesprek op 17 juni 2019 is [gedaagde 1] bovendien wel verschenen.
4.11.
Gezien al het voorgaande is niet voldoende aannemelijk geworden dat de tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst ernstig genoeg zijn om, zeker als in aanmerking wordt genomen dat het recht op wonen een essentiële bestaansvoorwaarde is, voldoende aannemelijk te achten dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen.
Uit het voorgaande volgt ook, dat [gedaagde sub 2] en haar zoon niet zonder recht of titel in de woning verblijven. Niet aannemelijk is geworden dat er op dit moment andere personen in de woning verblijven. Er mag van worden uitgegaan, dat [gedaagde 1] en [gedaagde sub 2] de woning niet opnieuw aan derden in gebruik zullen geven. Bij deze stand van zaken heeft Eigen Haard geen (spoedeisend) belang bij toewijzing van de vorderingen tegen de overige gedaagden. De slotsom is dat de vorderingen tegen alle gedaagden zullen worden afgewezen.
4.12.
Eigen Haard zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt eiseres in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van gedaagden begroot op:
– € 81,00 € 81,00 aan griffierecht en
– € 81,00 € 980,00 aan salaris advocaat,
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2019. [1]