Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/3876
uitspraak van de meervoudige kamer van 4 september 2019 in de zaak tussen
Nedstede Vastgoed B.V., te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: mr. J.S. Haakmeester),
en
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,verweerder
(gemachtigde: mr. V. van Toledo).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[de persoon], te Amsterdam
[de persoon], te Amsterdam
(gemachtigde: mr. A.R. van Tilborg)
Procesverloop
Bij besluit van 17 juli 2017 (het primaire besluit) heeft verweerder geweigerd om een onttrekkingsvergunning voor het [adres 1] te Amsterdam te verlenen.
Bij besluit van 9 mei 2018 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De derde-partij is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde.
Overwegingen
Waar gaat deze procedure over?
1.1.
Eiseres wil de woningen op de eerste tot en met de vierde verdieping in het pand aan [adres 1] aan de woonruimtevoorraad onttrekken om op het adres een hotel te kunnen beginnen met tien kamers. Op dit moment bevinden zich drie kleine onzelfstandige woningen van [nummers] vierkante meter in het pand aan [adres 1] .
1.2.
Eiseres heeft een omgevingsvergunning aangevraagd die na een aanvankelijke weigering bij besluit van 9 mei 2018 alsnog verleend is. Verder heeft eiseres een onttrekkingsvergunning op grond van de Huisvestingsverordening 2016 aangevraagd. Hierbij heeft eiseres drie woningen elders in de stad als compensatie aangeboden. De onttrekkingsvergunning is bij het primaire besluit geweigerd. Het door eiseres ingestelde bezwaar hiertegen is bij het bestreden besluit ongegrond verklaard. Deze procedure ziet op de weigering van de onttrekkingsvergunning.
1.3.
Het [adres 1] ligt in het bestemmingsplan ‘Zuidelijke Binnenstad’. De bestemming van het perceel is ‘Gemengd-1.5’, nader aangeduid met ‘specifieke vorm van gemengd horeca 3 toegestaan in de eerste bouwlaag’. De gronden zijn bestemd voor onder andere wonen, horeca 3 in de eerste bouwlaag en voor hotel in alle bouwlagen.
Het bestreden besluit
2. Verweerder heeft in het primaire besluit en het bestreden besluit, kort gezegd, de door eiseres gevraagde onttrekkingsvergunning geweigerd omdat het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter wordt geacht dan het belang van eiseres. Verder heeft de onttrekking een negatief effect op de leefbaarheid in de buurt. De door eiseres aangeboden compensatie is onvoldoende omdat die zich niet in dezelfde buurt bevindt.
Oordeel van de rechtbank
Toetsingskader
3.1.
In deze zaak is een onttrekkingsvergunning geweigerd op grond van de Huisvestingswet en de daarbij behorende regelgeving en beleidsregels. Dit is een ander toetsingskader dan het bestemmingsplan en het hotelbeleid van verweerder. Dit blijkt ook uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling). De beoordeling en afweging vanuit het oogpunt van de ruimtelijke ordening is een andere dan de afweging die plaatsvindt bij het beoordelen van de vraag of in een concreet geval al dan niet een vergunning op basis van de gemeentelijke huisvestingsverordening kan worden verleend. [1]
3.2.
De rechtbank zal in deze procedure dan ook alleen toetsen of verweerder de onttrekkingsvergunning mocht weigeren op grond van de Huisvestingswet en de daarbij behorende regelgeving en beleid. Dat op grond van de bestemming ‘gemengd 1.5’ ook een hotel op deze locatie is toegestaan, is niet van belang voor de toetsing of een onttrekkingsvergunning nodig is. Immers, op basis van deze bestemming is ook wonen op de locatie toegestaan en op dit moment wordt het pand gebruikt voor woningen. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling volgt dat als een gebouw op enig moment is bestemd om in te wonen, dit adres tot de woonruimtevoorraad behoort. [2] Het [adres 1] behoort dus tot de woonruimtevoorraad. Daarom zijn de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening van toepassing.
3.3.
Op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is een vergunning nodig om een woonruimte aan de woonruimtevoorraad te onttrekken. In artikel 3.3.1 van de Huisvestingsverordening 2016 zijn de weigeringsgronden neergelegd. In Beleidsregel 12 ‘Beleidsregel wijzigen van de woonruimtevoorraad’ heeft verweerder uitgewerkt onder welke voorwaarden een onttrekkingsvergunning wordt verleend. Een vergunning wordt verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en/of het voorkomen van ongewenste effecten op de leefbaarheid, groter is dan het individuele belang van de aanvrager. Ook wordt een vergunning verleend als het belang van de voorraad kan worden gediend met het stellen van voorwaarden, bijvoorbeeld reële compensatie. In principe wordt geen vergunning verleend voor het onttrekken van een woning ten behoeve van een niet-woonfunctie, behalve als is voldaan een één van de volgende voorwaarden:
De woning wordt onttrokken ten behoeve van een maatschappelijk gewenste functie (welzijns-, zorg, en sociaal culturele functies die een meerwaarde hebben voor de buurt en de leefbaarheid en onderdeel uitmaken van, of passen in de plannen ter versterking van de maatschappelijke dienstverlening in de buurt).
De woning wordt onttrokken ten behoeve van een functie die versterking biedt aan de economische structuur van de buurt. Hiervan is sprake als er ruimte wordt geboden aan kleinschalige bedrijvigheid met als doel wonen en werken te mengen, of de economische diversiteit van een wijk te vergroten.
Dit moet blijken uit een door de bestuurscommissie vastgestelde (ruimtelijke) visie of gebiedsvisie.
Standpunt eiseres
4. Eiseres heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet groter is dan haar eigen belang. Verder heeft zij aangevoerd dat er geen sprake is van een negatief effect op de leefbaarheid. Volgens eiseres is wel sprake van een maatschappelijk gewenste functie omdat in het bestemmingsplan al de ruimte is gelaten om een hotel op het adres te vestigen. Het bestemmingsplan is een ruimtelijke visie. Daarmee is gegeven dat een hotel een gewenste functie is. Omdat al een hotel is toegestaan op de betrokken locatie, is sprake van een bestaand initiatief. Het hotelbeleid van verweerder, inhoudende een hotelstop, is niet van toepassing. Daarbij biedt het te vestigen hotel versterking aan de economische structuur van de buurt. Verder heeft eiseres aangevoerd dat de door haar aangeboden compensatie voldoende is om de eventuele negatieve effecten weg te halen. Tot slot doet eiseres een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Zij verwijst hierbij naar de afgegeven onttrekkingsvergunning voor [locatie] aan [adres 2] .
Beoordeling door de rechtbank
5.1.
De rechtbank stelt vast dat volgens verweerder alle drie de weigeringsgronden van artikel 3.3.1 van de Huisvestingsverordening 2016 aan de orde zijn. De rechtbank zal deze weigeringsgronden apart bespreken.
-
Het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad
Het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad
5.2.1.
Allereerst is in geschil of verweerder zich op het standpunt heeft mogen stellen dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van eiseres.
Standpunt verweerder
5.2.2.
Volgens verweerder wordt het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad groter geacht dan het belang van de aanvrager, gelet op het aantal schaarse woningen. Volgens het beleid van verweerder wordt een onttrekkingsvergunning ten behoeve van een niet-woonfunctie verleend indien sprake is van onttrekking ten behoeve van een maatschappelijk gewenste functie of van een functie die versterking biedt aan de economische structuur van de buurt. Dit moet blijken uit een door de bestuurscommissie vastgestelde visie. In het geval van eiseres is geen sprake van een maatschappelijk gewenste functie dan wel van een functie die versterking bied aan de economische structuur van de buurt. Daarom wordt de vergunning niet verleend.
Standpunt eiseres
5.2.3.
Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder een verkeerde belangenafweging heeft gemaakt. Het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad is niet groter dan haar belang. Er is wel sprake van een maatschappelijk gewenste functie. Uit het bestemmingsplan blijkt immers dat het mogelijk is om een hotel te vestigen op het adres. De afweging is dus al gemaakt door verweerder in het kader van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan kan worden aangemerkt als een gebiedsvisie. Verder is ook sprake van versterking van de economische structuur van de buurt.
Oordeel rechtbank
5.2.4.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder in redelijkheid de belangenafweging in het nadeel van eiseres heeft mogen laten uitvallen. Daartoe is het volgende redengevend. Zoals verweerder terecht heeft gesteld kan het bestemmingsplan niet als gebiedsvisie in de zin van het beleid worden bestempeld. Immers, de formele status van een bestemmingsplan is volstrekt onvergelijkbaar met die van een gebiedsvisie. Een bestemmingsplan is een algemeen verbindend voorschrift en een gebiedsvisie is dat niet. Omdat er geen gebiedsvisie is opgesteld waaruit blijkt dat een hotel wordt beschouwd als een maatschappelijk gewenste functie dan wel een versterking van de economische structuur van de buurt, heeft verweerder zich alleen al daarom op het standpunt kunnen stellen dat de belangenafweging in het nadeel van eiseres dient uit te vallen.
5.2.5.
Verweerder heeft dan ook de aanvraag mogen afwijzen op grond van het belang van het behoud en samenstelling van de woonruimtevoorraad.
-
Negatief effect op de leefbaarheid
Negatief effect op de leefbaarheid
5.3.1.
De tweede vraag die voorligt is of verweerder de aanvraag heeft mogen afwijzen op grond van het negatieve effect op de leefbaarheid in de buurt.
Standpunt verweerder
5.3.2.
Volgens verweerder zal met de komst van het hotel de leefbaarheid in de buurt verder onder druk komen te staan. Aannemelijk is dat met de komst van een hotel met tien kamers op deze locatie sprake zal zijn van een toename van de toeristenstroom in de directe buurt van het hotel. Uit de leefbaarheidsmonitor Wonen in Amsterdam (leefbaarheidsmonitor) kan worden afgeleid dat er sprake is van toenemende druk op de leefbaarheid in de buurt en dat een geordend woon- en leefmilieu niet wordt gewaarborgd.
Standpunt eiseres
5.3.3.
Eiseres heeft hiertegen aangevoerd dat geen sprake is van een negatief effect. Een geordend woon- en leefmilieu is gewaarborgd. Er is sprake van een relatief kleinschalig hotel. Niet is gebleken dat de leefbaarheid in de buurt onder druk staat. Daarbij valt het hotel niet onder de hotelstop, want op basis van het bestemmingsplan is al een hotel toegestaan. Eiseres verwijst naar de hoge cijfers die de buurt krijgt voor de leefbaarheid.
Oordeel rechtbank
5.3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich op goede gronden op het standpunt gesteld dat het te vestigen hotel een negatief effect heeft op de leefbaarheid van de buurt. De rechtbank merkt allereerst op dat, anders dan eiseres stelt, de zogenaamde hotelstop geen aparte afwijzingsgrond is geweest. Verweerder heeft op de hotelstop gewezen ter onderbouwing van de stelling dat de leefbaarheid in de stad onder druk staat. De te onttrekken woonruimte ligt in het gebied Centrum-Oost. Ter onderbouwing van de stelling dat de leefbaarheid onder druk staat, heeft verweerder op de leefbaarheidsmonitor gewezen. In de leefbaarheidsmonitor staat onder andere het volgende opgenomen:
“Overlast van andere groepen
Overlast van andere groepen mensen wordt het meest ervaren in wijken in stadsdeel Centrum. Dat was in 2015 ook het geval. In 2017 krijgen zes van de in totaal tien wijken in Centrum een cijfer onder de 6. […]
Op stadsdeelniveau is het gemiddelde cijfer in Centrum gedaald van een 6,4 naar een 5,9. De druk op de binnenstad wordt in 2017 wat dit betreft scherper voelbaar. Dit is ook op wijkniveau te zien. […]
Verwachte ontwikkelingen
[…]
2015-2017
De sterkste dalers op verwachte ontwikkeling van de buurt is het reeds genoemde [wijk] (beide -0,9). [wijk] komt hiermee op een 6,6 in 2017. Naast deze wijken zijn [wijken 1] (alle gelegen in Centrum) en [wijken 2] in Noord relatief grote dalers. Dat stadsdeel Centrum sterk vertegenwoordigd is onder de dalers (7 van de 12 dalers liggen in Centrum, Centrum heeft in totaal 10 wijken) blijkt ook uit het gemiddelde cijfer in het stadsdeel. Dat is tussen 2015 en 2017 gedaald van een 7,2 naar een 6,6 gemiddeld. In dezelfde periode is ook een verslechtering te zien op de indicatoren ervaren overlast van andere groepen en van vervuiling (beide -0,5 op stadsdeelniveau). De druk op de binnenstad is hierin zichtbaar.”
Gelet op hetgeen in de leefbaarheidsmonitor is opgenomen, heeft verweerder zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de leefbaarheid in de buurt onder druk staat. Uit de leefbaarheidsmonitor blijkt immers een achteruitgang in de leefbaarheid zoals die wordt ervaren door de buurtbewoners. Dat nog geen sprake is van een totaal gemiddeld onder de 6, wil nog niet zeggen dat op bepaalde aspecten de leefbaarheid niet onder druk staat.
5.3.5.
Verweerder heeft de aanvraag dan ook mogen afwijzen op grond van het negatieve effect op de leefbaarheid.
-
De aangeboden compensatie
De aangeboden compensatie
5.4.1.
Uit het beleid van verweerder volgt dat zelfs als de eerste twee weigeringsgronden van toepassing zijn, de vergunning alsnog kan worden verleend indien de betrokken belangen (de woonruimtevoorraad en leefbaarheid) kunnen worden gediend door het stellen van voorwaarden danwel voorschriften aan de vergunning. Partijen verschillen van mening of de aangeboden compensatie voldoende is om de negatieve effecten van de omzetting weg te halen.
Standpunt verweerder
5.4.2.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de aangeboden compensatie onvoldoende is om de betrokken belangen te dienen. Volgens het beleid moeten de ter compensatie aangeboden woonruimten in hetzelfde gebied liggen. De te onttrekken woonruimte ligt in het gebied Centrum-Oost. Van de door eiseres ter compensatie aangeboden adressen ligt één van de adressen, namelijk [adres 3] , in het gebied Centrum-West. Hierdoor is de aangeboden compensatie onvoldoende. De aangeboden locaties zorgen niet voor een vermindering van de toenemende druk op het woon- en leefklimaat in de buurt van de locatie van de te onttrekken woonruimten. De gebiedsindeling is wel voorgeschreven in het beleid. De ligging van de aangeboden panden is zeker van belang. Compensatie in een ander gebied is in bepaalde gevallen mogelijk. Maar omdat de aangeboden locaties de toenemende druk op het woon- en leefklimaat van de buurt niet doen afnemen, is het in dit geval niet mogelijk.
Standpunt eiseres
5.4.3.
Eiseres heeft hiertegen aangevoerd dat de aangeboden woningen voldoen. Door de compensatie blijft het aantal woonruimten gelijk en de te creëren woonruimten zijn geschikt voor huishoudens van gelijke omvang of aard als de onttrekken woonruimten. Daarbij liggen de aangeboden locaties allemaal op geringe afstand van de te onttrekken locatie. De gehanteerde gebiedsindeling is niet dwingend in het beleid voorgeschreven. De aangeboden panden zijn van dezelfde omvang, hebben een betere woonkwaliteit, hebben dezelfde huurprijs en liggen in stadsdeel Centrum dichtbij de te onttrekken woonruimten. Verweerder had in onderlinge samenhang naar de criteria moeten kijken.
Oordeel rechtbank
5.4.4.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich in redelijkheid op het standpunt heeft mogen stellen dat de aangeboden compensatie onvoldoende is. Uit Beleidsregel 12 blijkt dat verweerder uit gaat van de indeling in buurten. En dat de te creëren woonruimte in hetzelfde gebied ligt als de te onttrekken woonruimte. Omdat één van de aangeboden woonruimten niet in hetzelfde gebied ligt, namelijk Centrum-West in plaats van in Centrum-Oost, heeft verweerder zich alleen al om die reden op het standpunt mogen stellen dat de aangeboden woonruimte onvoldoende is. Daarbij heeft verweerder, gelet op hetgeen in rechtsoverwegingen 5.3.1 tot en met 5.3.5 is overwogen, voldoende aannemelijk gemaakt dat de leefbaarheid in de buurt onder druk staat. Omdat deze leefbaarheid onder druk staat, heeft verweerder mogen verlangen dat de aangeboden woonruimten in dezelfde buurt liggen als de te onttrekken woonruimten.
5.4.5.
Verweerder heeft dan ook de aanvraag mogen afwijzen op de grond dat het negatieve effect op de leefbaarheid niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden dan wel voorschriften aan de vergunning.
-
Het gelijkheidsbeginsel
Het gelijkheidsbeginsel
5.5.1.
Tot slot is in geschil of eiseres een geslaagd beroep kan doen op het gelijkheidsbeginsel.
Standpunt eiseres
5.5.2.
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder, gelet op het gelijkheidsbeginsel, haar de onttrekkingsvergunning had moeten verlenen. Eiseres verwijst hierbij naar de verleende onttrekkingsvergunning voor [locatie] op [adres 2] . Volgens eiseres is sprake van gelijke gevallen. Verweerder heeft dit betwist.
Oordeel rechtbank
5.5.3.
De rechtbank is met verweerder van oordeel dat geen sprake is van gelijke gevallen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel gaat dan ook niet op. Zoals verweerder ter zitting terecht heeft betoogd is de feitelijke situatie op [adres 2] anders dan die op [adres 4] . [adres 2] is immers een van de drukste uitgaansgebieden van de stad, terwijl dit niet in vergelijkbare mate geldt voor [adres 5] In het gebied [adres 5] heeft wonen nog de overhand, hetgeen niet geldt voor [adres 2] . Dat er een aantal cafeetjes zijn in het gebied [adres 5] maakt nog niet dat er ook sprake is van een uitgaansgebied. Hierdoor is er sprake van een andere druk op de leefbaarheid en dus van een andere situatie.
5.5.4.
Ook deze grond faalt.
-
Conclusie
Conclusie
5.6.
Het beroep is ongegrond.
5.7.
Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.H. Waller, voorzitter, en mr. L.Z. Achouak el Idrissi en mr. B.C. Langendoen, leden, in aanwezigheid van mr. J.C.E. Krikke, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 september 2019.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 september 2019.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.
BIJLAGE – WETTELIJK KADER
Huisvestingswet 2014
Artikel 21
Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;
van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.
Huisvestingsverordening 2016
Paragraaf 3 Vergunningverlening
Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden
1. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kan worden geweigerd in het geval:
naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang.
naar het oordeel van burgemeester en wethouders de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming een negatief effect heeft op de leefbaarheid.
het onder a. genoemde belang van behoud en samenstelling dan wel het in b. genoemde negatieve effect op de leefbaarheid niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden dan wel voorschriften aan de vergunning.
en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur niet wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.
2. Burgmeester en wethouders kunnen nadere regels stellen met betrekking tot het eerste lid van dit artikel.
12. Beleidsregel wijzigen van de woonruimtevoorraad
[…]
Begrippen:
- Gebied: één van de 22 gebieden volgens de geografische gebiedsindeling voor gebiedsgericht werken binnen de gemeente Amsterdam, B&W 28 januari 2014.
- Reële compensatie: het toevoegen van een gelijkwaardige te achten woning aan de woningvoorraad voor de woonruimte die onttrokken wordt, voor wat betreft omvang, kwaliteit, ligging en huurprijs.
[…]
1.2
Belangenafweging
De onttrekkingsvergunning wordt verleend door de bestuurscommissie op grond van beleidsregel 12. Bij het verlenen van een onttrekkingsvergunning wordt een afweging gemaakt tussen het belang van de aanvrager en het belang van de woningvoorraad en/of de leefbaarheid.
Een vergunning wordt verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de
woonruimtevoorraad en/of het voorkomen van ongewenste effecten op de leefbaarheid, groter is dan het individuele belang van de aanvrager. Ook wordt een vergunning verleend als het belang van de voorraad kan worden gediend met het stellen van voorwaarden.
Een vergunning mag alleen worden geweigerd als het belang van de woonruimtevoorraad en of leefbaarheid groter is dan het belang van de aanvrager en dit belang niet door het stellen van voorwaarden of voorschriften kan worden gediend.
[…]
2.1.2
Onttrekken ten behoeve van een niet-woonfunctie
In Amsterdam is in alle categorieën van de woningvoorraad sprake van schaarste. Daarom wordt in principe geen vergunning verleend voor het geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimte ten behoeve van een niet-woonfunctie1. Het belang van het behoud van de woningvoorraad wordt groter geacht dan het belang van de aanvrager van een vergunning voor onttrekken ten behoeve van een niet-woonfunctie. Een vergunning voor het onttrekken van een woning ten behoeve van een niet-woonfunctie wordt verleend indien wordt voldaan aan één van de onderstaande voorwaarden:
- De woning wordt onttrokken ten behoeve van een maatschappelijk gewenste functie (welzijns, zorg, en sociaal culturele functies die een meerwaarde hebben voor de buurt en de leefbaarheid en onderdeel uitmaken van, of passen in plannen ter versterking van de maatschappelijke dienstverlening in de buurt).
- De woning onttrokken wordt ten behoeve van een functie die versterking biedt aan de economische structuur van de buurt. Hiervan is sprake als er ruimte wordt geboden aan kleinschalige bedrijvigheid met als doel wonen en werken te mengen, of de economische diversiteit van een wijk te vergoten.
Voor beide voorwaarden geldt dat dit moet blijken uit een door de bestuurscommissie vastgesteld ruimtelijke) visie of gebiedsvisie.
[…]
3. Reële compensatie
Een aanbod tot reële compensatie wordt slechts geaccepteerd als de te creëren woonruimte naar het oordeel van de bestuurscommissie ten minste voor wat betreft omvang, kwaliteit, ligging en huurprijs gelijkwaardig is te achten aan de woonruimte die onttrokken wordt. Omdat er zelden een volstrekt identieke woonruimte kan worden gecompenseerd, weegt en beoordeelt de bestuurscommissie deze aspecten in onderlinge samenhang. Daarbij gelden de volgende overwegingen:
- Het aantal woonruimten vóór en na de samenvoeging moet gelijk blijven. Wordt van vier woningen één woning gemaakt, dan moeten dus drie woningen gecompenseerd worden. Er kunnen redenen zijn om in voorkomende gevallen van deze hoofdregel af te wijken, bijvoorbeeld omdat een kwalitatief slechte woning uit de voorraad verdwijnt waarvoor een betere woning voor in de plaats komt.
- De te creëren woonruimte is geschikt voor een huishouden van gelijke omvang of aard als de onttrokken woonruimte. Het gaat hier zowel om het aantal kamers dat de woonruimte heeft als de omvang. Voor de vraag over hoeveel kamers een woonruimte beschikt wordt, behoudens tegenbewijs, uitgegaan van de laatste gegevens uit de administratie van het stadsdeel. Naar aard kan betrekking hebben op de geschiktheid voor een bepaald huishouden, zoals een rolstoelwoning. Er kunnen redenen zijn om in voorkomende gevallen van deze hoofdregel af te wijken, bijvoorbeeld als de te creëren woonruimte voorziet in een tekort aan een bepaald woningtype in het gebied of als het aantal kamers van de nieuw te creëren woonruimte minimaal gelijk is, maar de omvang niet veel afwijkt (< 30%).
- De te creëren woonruimte is gelegen is in hetzelfde gebied. De bestuurscommissie kan van oordeel zijn dat compensatie in een ander gebied binnen het stadsdeel ook voldoende is. In bijzondere gevallen kan in overleg met andere bestuurscommissies en/of centrale stad ook elders, mits binnen de gemeentegrenzen, compensatie worden aangeboden.
- De nieuwe woonruimte heeft eenzelfde huurwaarde als de onttrokken woonruimte, gebaseerd op het aantal huurpunten. De bestuurscommissie kan in afwijking hiervan overwegen dat er behoefte is aan een woonruimte in een ander prijssegment.
Bij reële compensatie geldt verder:
- Een aanbod tot reële compensatie dient binnen één jaar na de afgifte van de onttrekkings-vergunning te zijn gerealiseerd.
- Het aanbod wordt gelijktijdig gedaan door de aanvrager die in principe ook de nieuwe woonruimte realiseert.
- Voor de toe te voegen woonruimte is nog geen omgevingsvergunning aangevraagd. Kern is dat er echt een nieuwe woonruimte wordt gecompenseerd en niet een al geplande of in aanbouwde zijnde woonruimte wordt aangewezen ter compensatie.