ECLI:NL:RBAMS:2019:6190

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7915700 KK EXPL 19-700

vonnis van: 14 augustus 2019

vonnis van de kantonrechter kort geding

I n z a k e

de stichting Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Ymere

gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. V.J. Oranje

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 23 juli 2019, heeft Ymere een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 7 augustus 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Ymere is vertegenwoordigd door mevrouw [naam] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. Ook de zoon van [gedaagde] was aanwezig. [gedaagde] heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van Ymere aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

De rechtsvoorgangster van Ymere heeft met ingang van 1 december 1988 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) verhuurd aan [gedaagde] . Het betreft een sociale huurwoning met een woonoppervlakte van 67 m2. De woning bestaat uit een woon-/slaapkamer, een keuken, een doucheruimte en een bergruimte.

1.2.

De schriftelijke huurovereenkomst houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
(…)
Artikel 4: verplichtingen van de huurder/huurster.
4.1. De woning is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder/huurster en zijn haar huishouden. (…) Huurder/huurster verplicht zich de woning (…) overeenkomstig de bestemming te gebruiken en deze bestemming niet te veranderen.
4.2. Huurder/huurster zal de woning als een goed huurder/huurster gebruiken en onderhouden. (…).
4.3. Huurder/huurster zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan de woning, of aan naburige woningen danwel overlast aan de omwonenden veroorzaken.
(…)
4.7. Het is de huurder/huurster zonder schriftelijke toestemming van het Woningbedrijf (kantonrechter: de rechtsvoorgangster van Ymere) niet toegestaan de woning voor een deel of in z’n geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
4.8. De huurder/huurster is aansprakelijk voor gedragingen in strijd met de voorgaande leden van dit artikel, zowel van zijn/haar huisgenoten als van degenen die door de huurder/huurster en bedoelde huisgenoten tot de woning zijn toegelaten.

1.3.

In een proces-verbaal van politie en in een e-mail van 2 juli 2019 van een politieambtenaar aan Ymere is vermeld, samengevat, dat op 18 juni 2019 door de politie een “hennepplantage” in de woning is aangetroffen. Er waren vier zogenoemde tenten in de woning aanwezig. In twee tenten stonden zo goed als volgroeide planten (zo’n veertig stuks). Eén tent was leeg en één tent werd gebruikt om planten te drogen. Er waren vuilniszakken met vervuilde potgrond. De vier tenten waren voorzien van assimilatielampen en filters. In het proces-verbaal van politie is vastgelegd dat de woning “wel” als woning in gebruik was.

1.4.

De politie heeft de 35-jarige zoon van [gedaagde] in de woning aangetroffen en aangehouden. De zoon van [gedaagde] heeft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot 8 februari 2008 (toen hij 23 jaar oud was) in de Basisadministratie van de gemeente op het adres van de woning ingeschreven gestaan. Hij lijdt aan chronische lymfatische leukemie. Hij heeft een woning in Amsterdam in eigendom. De zoon van [gedaagde] verhuurt die woning en is, afhankelijk van de periodes waarin de verschijnselen van zijn ziekte zich in meerdere of mindere mate manifesteren, woonachtig bij zijn vriendin of [gedaagde] . Met de hennepplanten in de woning produceerde de zoon van [gedaagde] wietolie. Hij gebruikt wietolie voor de bestrijding van pijn en om de negatieve bijwerkingen van medicatie te verminderen.

1.5.

[gedaagde] is vanaf medio 2018 tot juni 2019 niet in de woning woonachtig geweest. Zij woonde toen bij een vriend van haar.

1.6.

[gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan verzoeken of sommaties van Ymere om de huurovereenkomst te beëindigen.

Vordering

2. Ymere vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot, kort gezegd, ontruiming van de woning, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

3. Ymere stelt hiertoe dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het tekortschieten van [gedaagde] is volgens Ymere meerledig. Zij heeft de woning geruime tijd niet zelf bewoond, maar heeft het gebruik van de woning aan haar zoon afgestaan. Verder heeft de zoon van [gedaagde] in de woning een hennepplantage geïnstalleerd. Dat is op zichzelf al in strijd met de verplichtingen van [gedaagde] als huurster, maar het betrof bovendien een bedrijfsmatige hennepplantage. Dat is in strijd met de contractueel vastgelegde woonbestemming van het gehuurde. Ymere wenst op grond van het tekortschieten van [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst te bewerkstelligen. Zij heeft spoedeisend belang om vooruitlopend op die ontbinding reeds nu de ontruiming van de woning te kunnen voltrekken, aldus Ymere.

Verweer

4. [gedaagde] voert verweer. Op hetgeen zij naar voren heeft gebracht, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

Beoordeling

5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of een vordering van Ymere in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

In gebruik geven van de woning aan een ander?

6. [gedaagde] heeft toegelicht dat vanaf mei 2018 sprake was van een langdurige ziektecrisis bij haar zoon. Om die reden verbleef hij in de woning. Niet alleen voor zijn verzorging maar vooral ook omdat de woning, waar haar zoon is opgegroeid, een veilige en rustige plek voor hem is tijdens zo’n episode. Medio 2018 was [gedaagde] zelf echter niet meer opgewassen tegen de situatie. Haar echtgenoot is in 2009 na een lang en invaliderend ziekbed in de woning eveneens aan kanker overleden. De chronische leukemie van haar zoon en alle daarmee gepaard gaande complicaties bezorgden haar herbelevingen aan die periode. Daartegen was zij na verloop van tijd niet meer bestand. Daarom is zij uitgeweken naar de woning van een vriend, voor haar eigen rust en herstel. Juni 2019 is zij weer naar de woning teruggekeerd, aldus [gedaagde] .

7. In de huurovereenkomst is vastgelegd dat de woning is bestemd om door [gedaagde] en haar “huishouden” gebruikt te worden. Het is haar op grond van de huurovereenkomst verder niet toegestaan de woning voor een deel of in z’n geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. De vraag is of [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met deze verplichtingen jegens Ymere.

8. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Daartoe wordt het volgende overwogen.

9. Ymere heeft ter zitting bij monde van haar gemachtigde onomwonden laten blijken dat zij geen enkel geloof hecht aan hetgeen [gedaagde] naar voren heeft gebracht en hiervoor is weergegeven. Feiten of omstandigheden aan de hand waarvan het betoog van [gedaagde] inderdaad als ongeloofwaardig terzijde moet worden gesteld, heeft Ymere daarmee echter niet naar voren gebracht.

10. Uitgaande van het betoog van [gedaagde] was het volgende aan de hand. De zoon van [gedaagde] is in 2018, in een periode waarin hij ernstig ziek was en chemokuren onderging, teruggevallen op zijn moeder en het verblijf in haar woning. De zoon van [gedaagde] heeft weliswaar zelf een woning in eigendom, maar [gedaagde] heeft ter zitting
– onweersproken – toegelicht dat haar zoon door zijn arbeidsongeschiktheid financieel niet in staat is om die woning zelf te bewonen. Hij heeft die woning daarom aan (een) derde(n) verhuurd. [gedaagde] was op een gegeven moment zelf niet meer tegen de situatie opgewassen. Aangenomen moet worden, nu Ymere het tegendeel niet heeft gesteld, dat zij met achterlating van haar eigendommen en bezittingen in de woning, een stap opzij heeft gezet door haar intrek te nemen bij een vriend/haar partner. Als gevolg van [gedaagde] ’s eigen situatie en de duur van de ziektecrisis van haar zoon is daarmee geruime tijd gemoeid geweest. Dat maakt echter nog niet voldoende aannemelijk dat het niet de bedoeling was dat [gedaagde] na herstel van haarzelf en haar zoon weer naar de woning zou terugkeren.

11. Door haar langdurige zieke zoon in de woning te laten trekken en zelf, na verloop van tijd, elders te gaan verblijven met de bedoeling weer naar de woning terug te keren zodra dat gelet op haar situatie en die van haar zoon mogelijk was, heeft [gedaagde] niet de woning “aan een derde in gebruik gegeven” in de betekenis die moet worden gegeven aan hetgeen daarover in de huurovereenkomst is bepaald. Daarbij is op de eerste plaats de beoogde tijdelijkheid van de situatie van belang. Ook het feit dat de zoon, die in een ziekteperiode terugkeerde naar zijn moeder en zijn ouderlijk huis, tot haar “huishouden” (gezin) behoort, speelt daarbij een belangrijke rol. Die gezinsband eindigde niet zomaar bij het bereiken van de volwassen leeftijd van de zoon.

12. Natuurlijk kan niet geheel uitgesloten worden dat, zoals Ymere stelt, [gedaagde] heeft besloten om de woning te verlaten om in een andere woonruimte te gaan samenwonen en de woning aan haar zoon heeft afgestaan. Dat [gedaagde] geruime tijd – volgens haar eigen verklaring ter zitting: 8 maanden – bij “een vriend” (volgens haar productie 1: haar “huidige partner”) heeft gewoond en niet in de woning en dat zij die situatie pas heeft beëindigd en weer in de woning is gaan wonen nadat Ymere door de politie was geïnformeerd over de aanwezigheid van haar zoon en de hennepplantage in de woning, vormt daar ook wel een zekere aanwijzing voor. Maar om vast te stellen wat het werkelijke scenario is geweest, is nader onderzoek noodzakelijk dat niet in het kader van dit kort geding kan plaatsvinden.

13. Toewijzing van de vordering tot ontruiming kan in feite niet meer teruggedraaid worden indien in een bodemprocedure in het voordeel van [gedaagde] wordt beslist. Voor toewijsbaarheid van de vordering in kort geding van Ymere tot ontruiming van de woning is daarom vereist dat nu al met hoge mate van zekerheid is vast te stellen dat sprake is geweest van een situatie die kwalificeert als een tekortschieten van [gedaagde] op dat punt. Dat is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet het geval.

Aanwezigheid van de plantage in de woning

14. [gedaagde] bestrijdt terecht niet dat zij ten opzichte van Ymere de verantwoordelijkheid heeft voor de plantage, ook al verbleef zij niet in de woning en is de plantage door haar zoon in de woning aangebracht. De vraag is of de aanwezigheid van de plantage in de woning een tekortkoming van [gedaagde] jegens Ymere oplevert (vanwege strijd met de contractuele bestemming en/of strijd met goed huurderschap) die in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.

14. Volgens Ymere is dat het geval. Zij neemt daarbij tot uitgangspunt dat een situatie als deze in geen enkel geval getolereerd kan worden en dat daarvoor letterlijk “zero tolerance” geldt. Dat is volgens Ymere gerechtvaardigd omdat wietplantages – kort gezegd – criminaliteit aanzuigen, gepaard gaan met gevaar voor de woning en overlast voor de omgeving en strijdig zijn met de woonbestemming van een woning. Met die uitgangspunten, die in de overgrote meerderheid van de gevallen ook op juistheid blijken te berusten, gaat Ymere ten onrechte voorbij aan de bijzonderheden die in dit specifieke geval bij de beoordeling een rol dienen te spelen.

14. De huurovereenkomst, die in 1988 schriftelijk is vastgelegd, bevat geen specifiek of concreet verbod met betrekking tot de aanwezigheid van cannabisplanten in de woning, zoals wel vaak het geval is in huurovereenkomsten die recenter zijn gesloten. Niet bestreden is dat de planten in de woning (door de zoon van [gedaagde] ) uitsluitend werden gebruikt voor de productie van medicinale wietolie.

Strijd met de bestemming?

17. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de productie van die medicinale olie uitsluitend bestemd was voor zijn eigen gebruik en niet (ook) voor het gebruik van anderen. Hij dreef er dus geen handel mee. Met de circa veertig planten die in de woning aanwezig waren, kon haar zoon, gelet op de wijze van productie van de olie en het daarbij behorende destilleerproces slechts voorzien in een deel van hetgeen hij eigenlijk dagelijks nodig heeft, aldus [gedaagde] .

17. Hoewel Ymere voorafgaand aan de zitting al bekend was met het op schrift gestelde verweer van [gedaagde] , heeft Ymere dit alles ter zitting niet afdoende en concreet weten te weerleggen. De algemene verwijzing ter zitting van Ymere naar “informatie op het internet” met betrekking tot de productie en het gebruik van wietolie, waaruit volgens Ymere de onjuistheid van (onderdelen van) het betoog van [gedaagde] zou moeten volgen, biedt geen houvast om dat betoog als ongegrond of als onaannemelijk terzijde te stellen.

17. Uitgangspunt in dit geval is dan ook dat in de woning wietplanten werden gekweekt voor de productie van medicinale olie, uitsluitend voor eigen gebruik van de zoon van [gedaagde] die in de woning woonde. De stelling van Ymere dat sprake was van een bedrijfsmatig geëxploiteerde plantage waardoor de woning in strijd met de contractuele bestemming niet langer werd gebruikt als woning, wordt niet gevolgd.

Strijd met goed huurderschap?

20. De kweek van de planten in de woning stond niet in verband met de productie van een verdovend middel dat door (de zoon van) [gedaagde] in de illegaliteit werd verhandeld. Er was dus geen verband met criminele activiteiten op dat vlak.

20. Aannemelijk is geworden – Ymere heeft het onvoldoende gemotiveerd weerlegd – dat de olie voor de zoon van [gedaagde] niet op andere wijze is te verkrijgen omdat in de handel verkrijgbare olie wat samenstelling betreft niet werkzaam was voor haar zoon en/of voor hem niet te betalen was.

20. De plantage had een omvang van circa 4 m2. Er waren vier CE-gekeurde lampen en filters aangesloten op het elektriciteitsnet van de woning zonder dat met de elektrische installatie geknoeid was. Dat van vier, op normale wijze aangesloten assimilatielampen en filters een gevaar voor de woning of de omgeving uitgaat, is niet aannemelijk geworden. De zoon van [gedaagde] bewaterde de planten met de hand. Evenmin is in dit geval gebleken dat de woning op een andere wijze abnormaal te lijden heeft gehad van de aanwezigheid van de vier tenten voor het kweken en drogen van planten of dat van de aanwezigheid daarvan onaanvaardbare overlast uitging op de omgeving.

20. De hiervoor beschreven omstandigheden hebben tot gevolg dat het algemene uitgangspunt van Ymere waarop zij haar vordering baseert, namelijk dat de aanwezigheid van meer dan vijf cannabisplanten in een woning altijd resulteert in de aanname dat sprake is van een bedrijfsmatige plantage, dat de aanwezigheid van meer dan vijf planten vanwege de negatieve en gevaarzettende gevolgen volgens vaste rechtspraak altijd leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst, in dit geval niet kan worden gevolgd. Deze omstandigheden leiden ertoe dat onvoldoende zeker is dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van slecht huurderschap zal toewijzen.

20. De vraag of ontbinding van de huurovereenkomst, gelet op de aard van die tekortkoming en de gevolgen van ontbinding, gerechtvaardigd is, behoeft bij deze stand van zaken geen bespreking.

Slotsom

25. De gevorderde voorlopige voorziening is niet toewijsbaar. Ymere dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt Ymere in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Ymere in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Ymere niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.