Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7913727 KK EXPL 19-697
vonnis van: 13 augustus 2019
func.: 394
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de stichting Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres in conventie
verweerster in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats] , thans gedetineerd te Heerhugowaard
gedaagde in conventie
eiser in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. V.J.M.H.Y. van Haaster.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 22 juli 2019 met producties, heeft Ymere een voorziening gevorderd. [gedaagde] heeft een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld, vergezeld van producties.
Ter zitting van 6 augustus 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor Ymere is verschenen [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn zus [zus gedaagde] en bijgestaan door de gemachtigde. Voorts zijn verschenen [naam 2] en [naam 3] van de stichting Bonjo. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitnotities. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 18 februari 2009 van Ymere de woning aan de [adres] (hierna het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 594,30 per maand.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. Artikel 9 lid 4 van Pro deze voorwaarden luidt:
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er daadwerkelijk zijn hoofdverblijf hebben. (…).
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er daadwerkelijk zijn hoofdverblijf hebben. (…).
1.3.
[gedaagde] is onherroepelijk veroordeeld tot een gevangenisstraf, die hij momenteel uitzit. Hij bevindt zich sinds 20 augustus 2018 in detentie. De einddatum van deze detentie is vastgesteld op 1 oktober 2021.
1.4.
De zus van [gedaagde] heeft via de website van Ymere op 25 november 2018 een verzoek tot huisbewaring ingediend, waarbij de woning tijdelijk aan iemand in gebruik wordt gegeven die als huisbewaarder zal fungeren. Ymere heeft dit verzoek bij brief van 3 december 2018 afgewezen, omdat de detentie van [gedaagde] meer dan 3 jaar duurt en de maximale termijn voor huisbewaring bij detentie 1 jaar is.
1.5.
Stichting Bonjo, die zich inzet voor gedetineerden, heeft op 28 januari 2019 per e-mail opnieuw een verzoek tot huisbewaring voor de woning van [gedaagde] gedaan. Ook dit verzoek is door Ymere per e-mail van 21 februari 2019 om dezelfde reden afgewezen.
1.6.
De Gemeente Amsterdam heeft bij brief van 1 maart 2019 aan [gedaagde] medegedeeld dat de huur van de woning van [gedaagde] door de gemeente aan Ymere zal worden voldaan tot en met 30 september 2019.
1.7.
Bij e-mail van 17 juni 2019 heeft [casemanager] , casemanager Detentie en Re-integratie, aan de gemachtigde van [gedaagde] medegedeeld hoe het faseringstraject van [gedaagde] er uit ziet. [gedaagde] mag vanaf 5 april 2020 elk weekeinde met verlof naar huis en hij mag vanaf 2 oktober 2020 met een enkelbandje naar huis.
1.8.
[gedaagde] heeft ondanks meerdere verzoeken daartoe, geen huuropzeggingsformulier aan Ymere gestuurd.
in conventie
Vordering
2. Ymere vordert om [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen :
- om binnen veertien dagen na de betekening het gehuurde te ontruimen met het zijne en de zijnen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen, met machtiging van Ymere bij gebreke van voldoening van deze ontruiming de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterkte arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde] ;
- tot betaling van de proceskosten.
3. Ymere stelt hiertoe dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting uit de huurovereenkomst, nu hij door zijn detentie het gehuurde niet bewoont en er niet zijn hoofdverblijf heeft. Tevens gedraagt hij zich daardoor niet als een goed huurder. Zij heeft een spoedeisend belang om vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst nu al ontruiming te bewerkstelligen.
Verweer
4. [gedaagde] heeft de vordering betwist. Op hetgeen hij heeft aangevoerd, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.
In (voorwaardelijke) reconventie
Vordering
5. [gedaagde] vordert om Ymere bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 17.500,00.
6. [gedaagde] stelt daartoe dat hij met toestemming van Ymere verbouwingen heeft verricht aan het gehuurde, waaronder de aanleg van een nieuwe keuken en badkamer. Daarvoor heeft hij kosten gemaakt. Bij toewijzing van de ontruimingsvordering is Ymere daardoor ongerechtvaardigd verrijkt ten koste van hem, dan wel is er sprake van onrechtmatig handelen door Ymere.
Verweer
7. Ymere verweert zich tegen deze vordering.
8. Op de standpunten van partijen wordt bij de beoordeling nader ingegaan.
Beoordeling in conventie
9. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Ymere in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Aangezien een ontruiming een ingrijpende - en in de praktijk vaak een definitieve – maatregel is, dient een hoge mate van zekerheid te bestaan dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden.
10. [gedaagde] heeft betwist dat Ymere een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Dit belang is door Ymere echter voldoende gesteld nu het gehuurde leeg staat. Het gaat om een schaarse sociale huurwoning, die nu niet aan andere kandidaat woningzoekende kan worden verhuurd.
11. Op grond van artikel 9 lid 4 van Pro de voor hem geldende Algemene Huurvoorwaarden is [gedaagde] verplicht het gehuurde zelf te bewonen en er daadwerkelijk zijn hoofdverblijf te hebben. Dat huurder het gehuurde zelf moet bewonen, moet worden uitgelegd als een verplichting om het gehuurde voor zichzelf te gebruiken en waarbij het niet is toegestaan het gehuurde aan een of meer anderen in gebruik te geven. Het begrip ‘hoofdverblijf’ is niet nader gedefinieerd in de Algemene Huurvoorwaarden.
12. Vast staat dat [gedaagde] sinds augustus 2018 door zijn detentie langdurig afwezig is. Zijn bezittingen staan nog in de woning en hij ontvangt er post. [gedaagde] verblijft onvrijwillig elders en is van plan om zodra dat mogelijk is terug te keren naar zijn woning. Vanaf april 2020 zal hij in beginsel met gefaseerd verlof kunnen en gedurende de weekends in de woning verblijven. Vanaf oktober 2020 zal hij er weer permanent gaan wonen, met een enkelband. [gedaagde] heeft het gehuurde niet aan anderen in gebruik gegeven. Hij heeft aan Ymere toestemming gevraagd voor huisbewaring. Ymere heeft daaraan echter geen medewerking willen verlenen, omdat haar beleid zou zijn dat toestemming voor langer dan een jaar niet wordt gegeven. Dit blijkt echter genuanceerder te liggen. Ter zitting heeft Ymere verwezen naar haar website, waarop staat dat huisbewaring voor maximaal een jaar kan worden verleend, maar daarna nog een jaar kan worden verlengd, uitgezonderd bij proefsamenwonen. De vertegenwoordigers van Stichting Bonjo hebben ter zitting verklaard dat hen ook gevallen bekend zijn waarbij Ymere voor een langere periode dan een jaar huisbewaring toestond. Uit het feit dat het beleid van Ymere een huisbewaring van een jaar (met een eventuele verlenging) mogelijk maakt, volgt dat ook voor Ymere een langdurige afwezigheid van de huurder niet bij voorbaat onacceptabel is. De conclusie luidt dan ook dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf nog heeft in het gehuurde.
13. Dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt, is niet gebleken. Zijn zus heeft ter zitting bevestigd dat zij toezicht houdt op de woning. Er is geen huurachterstand. De gemeente zal tot en met september 2019 de huur aan Ymere voldoen. [gedaagde] heeft de woning niet in gebruik gegeven of verhuurd aan derden. Ymere heeft op dit punt te weinig gesteld.
14. De conclusie van het voorgaande luidt, dat geen sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] .
15. Voor zover de kantonrechter in de bodemprocedure tot een ander oordeel komt, kan niet worden gezegd dat de tekortkoming in dat geval ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Uitgangspunt is dat ingevolge artikel 6:265 BW Pro iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om die overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. De hoofdregel en tenzij-bepaling tezamen brengen, volgens vaste rechtspraak, tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij de afweging of de tenzij-bepaling van toepassing is, gelden niet alleen de in de wet bepaalde gezichtspunten; alle omstandigheden van het geval zijn van belang. Op voorhand kan niet aan een gezichtspunt beslissende betekenis worden toegekend. Slechts omdat alle omstandigheden van belang zijn, is de rol van redelijkheid en billijkheid beperkt (ECLI:NL:HR:2018:1810). De hiervoor genoemde uitzonderingssituatie doet zich in dit geval voor. Daartoe wordt het volgende overwogen.
16. Ymere heeft belang bij voortdurende bewoning van het gehuurde. Zij dient te waken voor verloedering en achteruitgang van het gehuurde en rekening te houden met gerechtvaardigde belangen van omwonenden. Ook de belangen van woningzoekenden dient zij in het oog te houden, nu het een feit van algemene bekendheid is dat er grote vraag is naar sociale huurwoningen en de wachttijden voor deze woningen zeer lang zijn.
17. Voor de uitvoering van het faseringstraject van zijn detentie is het voor [gedaagde] van cruciaal belang dat hij beschikt over woonruimte. [gedaagde] heeft – door Ymere onbetwist – gesteld dat het faseringstraject niet doorgaat als hij in april 2020 geen woning heeft en dat hij in dat geval tot oktober 2021 in detentie zal moeten blijven. Hij is thans 75 jaar oud, is slecht ter been en maakt gebruik van een rollator. Zijn medische situatie is echter niet zo nijpend dat hij als urgent woningzoekende wordt aangemerkt. Het is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] op korte termijn, uiterlijk per 1 april 2010, in aanmerking komt voor een seniorenwoning. [gedaagde] heeft er alles aan gedaan om zijn woning gedurende de periode van detentie te kunnen behouden. Ymere had toestemming kunnen geven voor huisbewaring. Indien zij positief had beslist op het verzoek daartoe van 25 november 2018, had [gedaagde] nog eenmaal verlenging kunnen vragen en had de totale periode van huisbewaring maar anderhalf jaar hoeven duren. Nu resteren er nog maar zeven maanden tot het moment waarop het weekendverlof van [gedaagde] kan beginnen. De reden die Ymere voor haar weigering heeft gegeven is niet valide, nu - zoals hiervoor is weergegeven - duidelijk is geworden dat volgens haar eigen beleid verlenging van de huisbewaring na een jaar mogelijk is. Een deugdelijke, op het individuele geval van [gedaagde] toegespitste motivering voor haar beslissing om huisbewaring met eventueel een verlenging niet toe te staan, heeft Ymere niet gegeven. Daar komt bij dat niet is gebleken dat op dit moment sprake is van verloedering en achteruitgang van het gehuurde. Dit alles leidt tot het oordeel dat de eventuele tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
18. De slotsom van het voorgaande is dat de vordering zal worden afgewezen.
19. Ymere dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
Beoordeling in reconventie
20. Nu aan de voorwaarde dat de vordering van Ymere in conventie zal worden toegewezen niet is voldaan zal de vordering worden afgewezen. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] geen enkele schriftelijke onderbouwing van zijn vordering heeft gegeven, zodat ook in het geval aan de voorwaarde zou zijn voldaan, de vordering in dit kort geding niet zou zijn toegewezen.
21. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld. Deze worden begroot op nihil.
BESLISSING
In conventie:
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Ymere in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 720,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Ymere in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Ymere niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
In voorwaardelijke reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de reconventie, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.