ECLI:NL:RBAMS:2019:5717

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/635381/ HA ZA 17-938

Vonnis van 7 augustus 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. J. van de Riet te Utrecht,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE AMSTERDAM,

zetelend te Amsterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en de gemeente worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 30 augustus 2017, met producties,
de akte wijziging eis, met producties,
de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties,
het vonnis van 6 februari 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast,
de conclusie van antwoord in reconventie,
het proces-verbaal van comparitie van 21 juni 2019 met de daarin genoemde stukken,
de B-formulieren van 27 juni 2019 waarin wordt meegedeeld dat op alle onderdelen van het geschil vonnis wordt gevraagd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] exploiteert Sportpark Kadoelen aan de Kadoelenweg in Amsterdam-Noord. Tot voor kort was het sportpark in gebruik als tenniscomplex; inmiddels is het omgebouwd tot een klim- en speelhal.

2.2.

[eiseres] heeft de grond waarop het sportpark is gevestigd in erfpacht van de gemeente. Een gedeelte van de grond (Kavel 1) is op 1 mei 1986 in erfpacht uitgegeven, aan de (latere) bestuurder van [eiseres] , [naam bestuurder] (hierna: [naam bestuurder] ). Het andere gedeelte van de grond (Kavel 2) is op 1 mei 1996 in erfpacht uitgegeven. Beide erfpachtrechten zijn toen verenigd, waarmee het ging om in totaal 6.204 m2. Het erfpachtrecht stond toen op naam van [naam bestuurder] Tennis & Squash B.V., die later is omgedoopt tot Tennis Centrum Amsterdam B.V. (hierna: TCA).

2.3.

TCA huurde van de gemeente ook een aantal buitenbanen, die niet onder het erfpachtrecht vielen. In verband met een conflict met de gemeente heeft TCA de betaling van de huur een tijdlang niet voldaan, waardoor een huurachterstand is ontstaan.

2.4.

Voor Kavel 1 was de aanvangscanon in 1986 vastgesteld op NLG 100.858,=
(€ 45.767,36), vijfjaarlijks te indexeren. De bestemming van de grond was een te bouwen sporthal. Voor Kavel 2 was de aanvangscanon in 1996 NLG 33.379,= (€ 15.146,73), ook vijfjaarlijks te indexeren. De bestemming van deze grond was de aanleg van onoverdekte tennisbanen en parkeren.

2.5.

In 2012 hoorde [naam bestuurder] dat de uitbater van Tennispark Buitenveldert een veel lagere canon betaalde voor zijn tennispark. [naam bestuurder] (Beheer) heeft taxateur [naam taxateur] (hierna: [naam taxateur] ) ingeschakeld om onderzoek te doen. [naam taxateur] heeft een rapport opgesteld waarin hij een vergelijking maakt van de canonbedragen voor een aantal tennisparken in Amsterdam op basis waarvan hij concludeert dat voor Sportpark Kadoelen over de periode tussen 1986 en 2012 ruim € 2,6 miljoen teveel canon is berekend.

2.6.

Bij brief van 21 november 2012 heeft TCA (samen met [naam bestuurder] Tennis & Squash VOF) de gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade van ruim € 2,6 miljoen die zij stelden te hebben geleden door de te hoog vastgestelde canon. TCA heeft de canonbetalingen opgeschort. Nadien hebben partijen gecorrespondeerd en overlegd over de kwestie.

2.7.

Op 4 augustus 2016 heeft [eiseres] het erfpachtrecht overgenomen van TCA. Daarbij heeft zij de toen bestaande achterstand in de canonbetalingen ingelost.

2.8.

In 2014 en herhaald in 2016 heeft [eiseres] de gemeente gevraagd om in aanmerking te mogen komen voor vervroegde herziening van de canon. De gemeente stelde als voorwaarden dat de canonachterstand moest worden voldaan, dat er een investering in de grond moest worden gedaan en dat de huurachterstand van TCA met betrekking tot de tennisbanen werd betaald. [eiseres] heeft geweigerd die huurachterstand te voldoen. De canonachterstand is, zoals onder 2.7 vermeld, in 2016 afgelost en eveneens in 2016 heeft [eiseres] de vereiste investering gedaan.

2.9.

Vanaf 2017 stelde de gemeente aan de vervroegde canonherziening niet langer de eis dat [eiseres] de huurachterstand van TCA zou voldoen. Bij brief van 4 januari 2018 heeft de gemeente aan [eiseres] een aanbod gedaan voor vervroegde herziening van de canon. Daarover hebben partijen vervolgens gecorrespondeerd, waarbij [eiseres] tevergeefs heeft geprobeerd de gemeente ervan te overtuigen dat de voorgestelde canon te hoog was. Uiteindelijk heeft de advocaat van [eiseres] op 25 april 2018 aan de gemeente bericht: “
Cliënte ziet zich dan ook geen andere keus en weldegelijk met de rug tegen de muur om onvoorwaardelijk akkoord te gaan. Cliënte behoudt zich wel het recht voor om hier later op terug te komen bij de gemeente, maar aanvaardt dus hierbij onvoorwaardelijk het aanbod”. Daarop heeft de gemeente het standpunt ingenomen dat hiermee het aanbod niet onvoorwaardelijk was aanvaard, zodat er geen overeenstemming was over de herziening van de canon.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[eiseres] vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat de gemeente jegens [eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld door te handelen in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door de door [eiseres] te betalen canon voor de kavels 1 en 2 destijds op willekeurige wijze c.q. in vergelijking tot genoemde andere tennisparken op ongelijke (voor [eiseres] nadelige) niet te rechtvaardigen wijze alsmede op onzorgvuldige wijze en onvoldoende onderbouwd en deze niet in redelijkheid vast te stellen, alsmede uit hoofde van het onvoldoende rekening houden met de belangen van [eiseres] op grond van hetgeen [eiseres] van de gemeente mocht verwachten, althans in strijd met een wettelijke plicht c.q. in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer ex artikel 6:162 BW betaamt, en gehouden is de schade die [eiseres] dientengevolge heeft geleden te vergoeden;

II. te verklaren voor recht dat de gemeente onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld uit hoofde van het stellen van de voorwaarde voor de toepassing van het beleid omtrent vervroegde herziening erfpachttijdvakken, dat [eiseres] achterstallige schulden uit hoofde van de huurovereenkomst tussen de gemeente en TCA zou moeten voldoen/inlossen alsmede onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld door in acceptatie van die voorwaarde voor toepassing te persisteren en nu [eiseres] heeft aangegeven die voorwaarde niet te accepteren, de toepassing van voormeld beleid [eiseres] geheel te ontzeggen;

III. de gemeente, voor zover de rechtbank zou oordelen dat geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen over vervroegde herziening erfpachttijdvakken, naar aanleiding van de brief van de gemeente d.d. 4 januari 2018 (productie 41), te veroordelen dan wel te gebieden het beleid vervroegde herziening erfpachttijdvakken alsnog voor [eiseres] uit te voeren, zodat [eiseres] daarvan gebruik kan maken en [eiseres] uit dien hoofde een aanbod te doen, zonder de voorwaarde als bedoeld onder sub II, voor vervroegde herziening erfpachttijdvakken en zonder de voorwaarde dat [eiseres] (weer) een investering moet doen van minstens de schaduwgrondwaarde en zonder de voorwaarde, voor zover de rechtbank zal oordelen dat te veel canon aan [eiseres] in rekening is gebracht, dat [eiseres] geen betalingsachterstanden in canonbetalingen mag hebben, althans in goede justitie te bepalen;

IIIA. te verklaren voor recht dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen, waarbij [eiseres] zich het recht heeft voorbehouden diverse kritiekpunten, waaronder de hierboven genoemde kritiekpunten, in rechte te laten toetsen, met welk voorbehoud de gemeente heeft ingestemd, althans een onvoorwaardelijke overeenkomst tot stand is gekomen, waarbij [eiseres] niet het recht is ontnomen haar kritiekpunten in de onderhavige procedure in rechte te laten toetsen uit hoofde van onrechtmatig handelen zijdens de gemeente wegens het uitoefenen van ontoelaatbare druk om het aanbod te aanvaarden, althans in goede justitie te bepalen;

IIIB. een deskundigenonderzoek te bevelen c.q. een deskundige te benoemen en aan de deskundige op te dragen binnen de door de rechtbank aangegeven termijn, aan de rechtbank te adviseren omtrent de vraag wat volgens de deskundige onder de gegeven omstandigheden en aan de hand van het procesdossier en op basis van eigen ervaring en inzichten een billijke canon is voor de vervroegde herziening erfpachttijdvakken, waarbij de deskundige in elk geval zal betrekken de hoogte van het te hanteren canonpercentage en de hoogte van de grondwaarde en overige aspecten die de rechtbank in het kader van de onderhavige procedure nuttig acht, met inachtneming van de instructies van de rechtbank met betrekking tot de daarbij in acht te nemen overige richtlijnen en uitgangspunten en daaromtrent verslag uit te brengen. Te bepalen dat de kosten van de benoemde deskundige gelijkelijk door partijen zal worden gedragen;

IIIC. indien en voor zover de deskundige een lagere canon adviseert als thans vermeld in de aanbieding van de gemeente en de daarvoor gehanteerde uitgangspunten (grondwaarde en canonpercentage), de gemeente te veroordelen om aan [eiseres] niet meer canon in rekening te brengen dan uit voormeld advies voortvloeit en haar aanbod daarmee in overeenstemming te brengen, althans te bepalen dat het vonnis daarvoor in de plaats treedt, althans in goede justitie te bepalen;

Kavel 1

IV. de gemeente primair te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling aan [eiseres] ten titel van schadevergoeding wegens te veel in rekening gebrachte (en door [eiseres] betaalde) canon inzake kavel 1 van een bedrag ad € 2.578.615,=, vermeerderd met de vanaf 1 mei 2017 te veel in rekening gebrachte (en door [eiseres] betaalde) canon (op basis van € 62.515,= per jaar teveel) tot en met de ‘
einddatum’, althans de datum van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, over de per jaar (als bedoeld in het schema van [naam taxateur] ) te veel in rekening gebrachte canon vanaf het moment waarop die canon in het betreffende jaar verschuldigd werd, steeds tot en met de einddatum, althans de datum van het vonnis, althans in goede justitie te bepalen, althans nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

V. de gemeente subsidiair te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling aan [eiseres] ten titel van schadevergoeding wegens te veel in rekening gebrachte (en door [eiseres] betaalde) canon inzake kavel 1 van een bedrag ad € 418.752,=, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over dat bedrag vanaf 1 mei 1986 tot en met de einddatum, althans de datum van het vonnis, althans in goede justitie te bepalen, althans nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Kavel 2

VI. de gemeente primair te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling aan [eiseres] ten titel van schadevergoeding wegens te veel in rekening gebrachte (en door [eiseres] betaalde) canon inzake kavel 2 van een bedrag ad € 476.099,=, vermeerderd met de vanaf 1 mei 2017 te veel in rekening gebrachte (en door [eiseres] betaalde) canon (op basis van € 18.171,= per jaar teveel) tot en met de ‘
einddatum’, althans de datum van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, over de per jaar (als bedoeld in het schema van [naam taxateur] ) te veel in rekening gebrachte canon vanaf het moment waarop die canon in het betreffende jaar verschuldigd werd, steeds tot en met de einddatum, althans de datum van het vonnis, althans in goede justitie te bepalen, althans nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

VII. de gemeente subsidiair te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling aan [eiseres] ten titel van schadevergoeding wegens te veel in rekening gebrachte (en door [eiseres] betaalde) canon inzake kavel 2 van een bedrag ad € 136.157,=, te vermeerderen met de vanaf 1 mei 2016 (op basis van € 5.919,= per jaar teveel) te veel in rekening gebrachte canon tot en met de ‘
einddatum’, althans de datum van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 1 mei 1994 tot en met de einddatum, althans de datum van het vonnis, althans in goede justitie te bepalen, althans nader op te maken bij staat ten te vereffenen volgens de wet;

VIII. de gemeente te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling aan [eiseres] van een bedrag conform artikel 6:96 lid 2 sub c BW jo. art. 2 Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en het Rapport BGK-Integraal 2012, althans in goede justitie te bepalen, uit hoofde van buitengerechtelijke kosten, alsmede aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 12.741,30 wegens gemaakte expertisekosten van [naam taxateur] ;

IX. met veroordeling van de gemeente in de kosten van dit geding.

3.2.

Aan deze vorderingen legt [eiseres] kort samengevat het volgende ten grondslag. Bij de uitgifte van de erfpachtrechten, in 1986 en 1996, heeft de gemeente de canon onjuist vastgesteld. De canon is ten opzichte van bedragen die andere tennisparken betalen, buitensporig hoog en daarvoor bestaat geen enkele rechtvaardiging. Het buitensporige deel van de canon moet daarom over de hele periode worden terugbetaald. Verder heeft de gemeente aan de vervroegde herziening van de canon onredelijke eisen gesteld waardoor de herziening niet al in 2014 of 2016 is ingegaan. Het aanbod van
4 januari 2018 deugt niet, want daarin is uitgegaan van een te hoge grondwaarde en een te hoog canonpercentage. De rechtbank dient, na advies van een deskundige, een billijke canon vast te stellen.

3.3.

De gemeente bestrijdt de vordering. Op hetgeen daartoe wordt aangevoerd, wordt hierna ingegaan voor zover dat van belang is voor de beoordeling.

In reconventie

3.4.

De gemeente vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- [eiseres] wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige canon per 1 mei 2018, te weten een bedrag van € 130.040,16, te vermeerderen met de contractuele boete van 0,5% per maand althans de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata van 15 mei 2017, 15 november 2017 en 15 mei 2018;

- [eiseres] wordt veroordeeld tot betaling van alle verschuldigde canontermijnen uit hoofde van het erfpachtrecht die verschijnen vanaf 1 november 2018, althans die verschijnen tussen 1 november 2018 en de datum van het vonnis, te vermeerderen met de contractuele boete van 0,5% per maand, althans de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de respectievelijke vervaldata;

- [eiseres] wordt geboden binnen 30 dagen na het vonnis het gebruik van het erfpachtrecht weer in overeenstemming te brengen met de erfpachtrechtelijke bestemming (tennispark);

- [eiseres] wordt veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten, met bepaling dat deze kosten binnen 14 dagen na het vonnis moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan [eiseres] van rechtswege in verzuim zal zijn.

3.5.

De gemeente legt aan de vorderingen ten grondslag dat [eiseres] de verschuldigde canon sinds 1 mei 2017 niet meer heeft betaald en verder dat zij het tennispark in strijd met de bestemming en zonder de vereiste toestemming heeft omgebouwd tot klim- en speelhal.

3.6.

[eiseres] bestrijdt de vorderingen. Op hetgeen daartoe wordt aangevoerd, wordt hierna ingegaan voor zover dat van belang is voor de beoordeling.

4.De beoordeling

In conventie

Canon in het verleden

4.1.

In de kern stelt [eiseres] dat de gemeente haar destijds (1986/1996) een niet te rechtvaardigen en te hoge canon in rekening heeft gebracht. Deze stelling onderbouwt zij voornamelijk met het rapport van [naam taxateur] , waaruit blijkt dat de canon voor Sportpark Kadoelen veel hoger is dan die voor andere tennisparken, in het bijzonder Tennispark Buitenveldert.

4.2.

De gemeente voert aan dat de canon destijds is vastgesteld conform het toen geldende grondprijsbeleid. Dat beleid ging uit van de zogeheten “X-en methode”, waarbij voor diverse delen van de stad verschillende basisgrondprijzen golden, waarop correcties werden aangebracht afhankelijk van onder andere de bestemming en de bebouwing. Voor Amsterdam Noord gold een basisprijs per m2 van NLG 215,=, voor Buitenveldert van NLG 277,=. Sportpark Kadoelen werd bouwrijp opgeleverd met als bestemming de bouw van een (grote) sporthal, terwijl Tennispark Buitenveldert werd opgeleverd in maximaal (maar nauwelijks) bebouwde, slecht onderhouden en verhuurde staat. Dit verklaart het verschil in canon. Ook is er een verschil in canonpercentage: toen Tennispark Buitenveldert in erfpacht werd uitgegeven bedroeg dat 8,5% en toen Sportpark Kadoelen in erfpacht werd uitgegeven was het 8,9%. De gemeente heeft de berekening van de canon, zoals die in 1985 is gemaakt voor Sportpark Kadoelen, overgelegd. Daarop is te zien dat voor de bestemmingen ‘kantine’ en ‘tennishal’ getallen zijn ingevuld bij ‘hoogtefactor’, ‘liggingsfactor’ en ‘bestemmingsfactor’, die leiden tot een wegingsfactor van 2 voor de kantine en van 1,5 voor de tennishal. Dat leidt tot een grondprijs van NLG 1.238.400,= en, bij een canonpercentage van 8,9%, tot een canon van NLG 110.218,= (waarop later een korting is gegeven, zodat de aanvangscanon op NLG 100.858,= uitkwam).

4.3.

[eiseres] heeft in reactie op het betoog van de gemeente ter zitting gesteld dat niet is gemotiveerd waarom de gemeente een factor 2 heeft gehanteerd voor de gebruiksfunctie ‘kantine’ en een factor 1,5 voor de gebruiksfunctie ‘tennishal’. Zij wijst er verder op dat in het beleid uit 1993 een factor staat voor ‘sporthal’ van 1,625.

4.4.

Tegenover de door de gemeente overgelegde berekening en haar uiteenzetting van de destijds gehanteerde beleidsmatige uitgangspunten, acht de rechtbank deze reactie van [eiseres] een onvoldoende betwisting. [eiseres] betwist hiermee immers niet dat in de berekening de destijds geldende – in beleid vervatte – uitgangspunten zijn gehanteerd. Een nadere motivering waarom een factor van respectievelijk 2 en 1,5 werd gehanteerd voor een kantine en een tennishal, is niet vereist als dit destijds, zoals de gemeente heeft toegelicht, beleid was. Als de factor voor de tennishal met 1,5 te laag was omdat in 1993 beleid was om daarvoor een factor van 1,625 te hanteren, is dat in het voordeel van [eiseres] zodat zij geen belang heeft daarover te klagen.

4.5.

Verder heeft [eiseres] ter zitting uitgebreid uiteengezet dat als dezelfde berekeningswijze voor Tennispark Buitenveldert zou zijn gevolgd – wat volgens haar niet is gebeurd – de canon voor Tennispark Buitenveldert veel hoger had moeten zijn (NLG 267.857,= tegenover de vastgestelde NLG 39.000,=). Wat er ook zij van de door [eiseres] gepresenteerde berekeningen – waarop de gemeente ter zitting niet adequaat heeft kunnen reageren omdat zij hierop niet voorbereid kon zijn – geldt echter dat de omstandigheid dat Tennispark Buitenveldert minder – of te weinig – canon betaalt, geen rechtsplicht voor de gemeente meebrengt om ook aan Sportpark Kadoelen minder, of te weinig, canon in rekening te brengen. Het gelijkheidsbeginsel brengt geen plicht mee een eventuele fout te herhalen.

4.6.

Met hetgeen [eiseres] naar voren heeft gebracht is dus niet onderbouwd dat, zoals zij stelt, er in 1986/1996 geen beleid gold voor de canonvaststelling, of dat het geldende beleid niet correct op [eiseres] is toegepast, of dat er tegenover haar in strijd is gehandeld met enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel en het verbod op willekeur. Alle vorderingen van [eiseres] ten aanzien van de canon in het verleden zijn op een andersluidend uitgangspunt gebaseerd en moeten dus stranden. Op het subsidiaire verweer van de gemeente, dat de vorderingen zijn verjaard, hoeft niet te worden ingegaan.

Vervroegde herziening

4.7.

De gemeente heeft [eiseres] op 4 januari 2018 een aanbod gedaan tot vervroegde herziening van het canontijdvak. [eiseres] wil wel een herziening, maar is het niet eens met het aanbod. Haar bezwaren tegen het aanbod zijn dat a) de ingangsdatum van de canon en het daarbij te hanteren prijspeil te hoog zijn, b) het canonpercentage te hoog is en c) er geen sprake is van een marktconforme aanbieding.

4.8.

Ad a) stelt [eiseres] dat al in 2013/2014 een aanbod tot herziening had moeten worden gedaan, tegen het toen geldende prijspeil. De rechtbank kan [eiseres] hierin niet volgen, nu ook volgens [eiseres] zelf pas in 2016 werd voldaan aan een van de voorwaarden voor vervroegde herziening, te weten dat een investering moest worden gedaan ter hoogte van minimaal de schaduwgrondwaarde. Waarom het de gemeente zou kunnen worden verweten dat die investering niet in 2013/2014 is gedaan, is de rechtbank niet duidelijk. Subsidiair stelt [eiseres] dat in elk geval in 2016 een aanbod had moeten worden gedaan, omdat toen inmiddels de vereiste investering was gedaan en de canonachterstand van TCA was ingelost. De gemeente erkent dat die twee voorwaarden in 2016 waren vervuld. Zij had echter de aanvullende voorwaarde gesteld dat de huurachterstand van TCA zou worden voldaan en die voorwaarde was niet vervuld. Volgens de gemeente was het stellen van deze voorwaarde toelaatbaar, omdat volgens het toen geldende beleid het College van B&W een canonherziening kon afwijzen als een dringend gemeentebelang zich daartegen verzette. Daar was sprake van, want TCA – aan [eiseres] gelieerd en op dat moment erfpachter van een van de percelen – had een huurachterstand laten ontstaan met betrekking tot de tennisbanen op het complex. Bij voldoening van die huurachterstand had de gemeente een dringend belang. [eiseres] heeft niet iets concreets tegenover deze uiteenzetting gezet zodat vastgesteld wordt dat de gemeente niet ten onrechte tot 2017 de voorwaarde stelde dat de huurachterstand ook werd voldaan alvorens een aanbod tot canonherziening werd overwogen.

4.9.

Ad b) wijst [eiseres] erop dat in 2014 nog een canonpercentage werd gehanteerd van 2,33% en inmiddels van 3%. Voor zover [eiseres] ook hieraan ten grondslag legt dat in 2014 de canonherziening al een feit had moeten zijn, gaat dat zoals hiervoor is overwogen niet op. Voor zover [eiseres] meent dat het canonpercentage van 3% te hoog is in vergelijking met de door de Amsterdam School of Real Estate geadviseerde percentages, kan haar dat niet baten omdat het percentage van 3% is vastgelegd in door de gemeenteraad vastgesteld beleid. Dat dit beleid zodanig onbegrijpelijk of onjuist zou zijn dat de civiele rechter het terzijde moet schuiven, heeft [eiseres] niet gesteld en is ook niet gebleken.

4.10.

Ad c) is ter zitting duidelijk(er) geworden waarom [eiseres] het niet eens is met de door de gemeente berekende grondprijs. [eiseres] is van mening dat de gemeente concreet naar haar specifieke situatie zou moeten kijken in plaats van algemene rekenfactoren te hanteren. Zo is het volgens [eiseres] niet terecht dat bij de bepaling van het rendement (een van de factoren die de grondprijs bepalen) uit te gaan van huurprijzen die elders in de markt worden betaald, maar moet er worden gekeken hoeveel huur [eiseres] feitelijk ontvangt. Verder moet er volgens [eiseres] rekening mee worden gehouden dat de bewoners van Amsterdam-Noord minder te besteden hebben dan bewoners van andere delen van de stad. Ook op dit punt geldt echter dat er sprake is van gemeentelijk beleid. Het feit dat de gemeente als beleid hanteert dat zij bij de bepaling van de grondprijs niet – om de woorden te gebruiken die ter zitting zijn gevallen – ‘inzoomt’ op de specifieke situatie van de erfpachter in kwestie, maar juist ‘uitzoomt’ naar een breder gebied en een grotere groep, waarbij zij ‘genormeerde’ gegevens gebruikt ten aanzien van bijvoorbeeld huurprijzen, is mede gelet op de grote aantallen erfpachtcontracten die de gemeente sluit niet onbegrijpelijk of onjuist. Nu [eiseres] niet heeft gesteld dat het aan haar gedane aanbod afwijkt van het door de gemeente gevoerde beleid, maar het er juist op neerkomt dat zij het niet eens is met dat beleid, kan niet worden geoordeeld dat het aanbod onredelijk of onbillijk is.

4.11.

Het voorgaande betekent dat het aanbod tot herziening van de canon niet hoeft te worden aangepast en dat er evenmin aanleiding is om een deskundige te benoemen.

4.12.

Partijen discussiëren ook over de vraag of [eiseres] het aanbod al dan niet onvoorwaardelijk heeft aanvaard. De rechtbank stelt vast dat namens [eiseres] op 25 april 2018 aan de gemeente is bericht dat het aanbod onvoorwaardelijk is aanvaard. Daaraan doet niet af dat tegelijkertijd is gemeld dat [eiseres] er later nog op terug zou kunnen komen. Daarmee stelt [eiseres] geen voorwaarde aan de acceptatie, maar behoudt zij zich het recht voor het aanbod na aanvaarding te laten toetsen. De gemeente heeft niet toegelicht dat de eis dat het aanbod ‘onvoorwaardelijk’ moet worden aanvaard, zo ver gaat dat deze inhoudt dat afstand moet worden gedaan van iedere mogelijkheid om het aanbod in rechte te laten toetsen.

4.13.

Het voorgaande brengt mee dat de vorderingen I, II, III, IIIB, IIIC, IV, V, VI en VII niet toegewezen worden. In het verlengde daarvan geldt dit ook voor vordering VIII. Wel toegewezen wordt vordering IIIA, op de wijze zoals in de beslissing vermeld, want er is op 25 april 2018 een overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen met betrekking tot de vervroegde herziening van de canon. Bij deze uitkomst moet [eiseres] wel als de voor het grootste deel in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd, zodat zij wordt veroordeeld in de proceskosten. Aan de kant van de gemeente worden die kosten begroot op € 3.894,= voor griffierecht en (2 punten x tarief VIII) € 7.712,= voor salaris advocaat, totaal € 11.606,=.

In reconventie

4.14.

[eiseres] heeft de gestelde betalingsachterstand niet betwist. Ook heeft zij niet betwist dat over de achterstallige canon een boete van 0,5% per maand is verschuldigd en heeft zij overigens geen (matigings)verweer gevoerd tegen de boete. In feite heeft zij alleen aangevoerd dat zij al jaren teveel canon betaalt, maar die stelling is in conventie verworpen zodat dit verweer niet opgaat. De vordering tot betaling van de canonachterstand is dan ook, inclusief de daarover gevorderde boete, toewijsbaar, met inachtneming van het volgende.

4.15.

De vordering is, ook wat betreft de periode na 1 mei 2018, gebaseerd op de oude canon. In conventie is echter geoordeeld dat het aanbod tot herziening van de canon op 25 april 2018 is aanvaard, wat betekent dat vanaf 1 mei 2018 de herziene canon moet gelden. De rechtbank kan niet zelf uitrekenen hoe hoog de betalingsachterstand op dit moment is, maar gaat ervan uit dat partijen hiertoe goed in staat zijn omdat zij de hoogte van de (herziene) canonbedragen kennen. De rechtbank zal daarom volstaan met toewijzing van de achterstand vanaf 1 mei 2017 en de daarover verschuldigde boete.

4.16.

De gemeente vordert verder dat [eiseres] de tot klim- en speelhal omgebouwde tennishal weer als tennishal in gebruik neemt. De gemeente gaat er bij deze vordering van uit dat de erfpachtrechtelijke bestemming van de hal ‘tennishal’ is, maar dit strookt niet met de akte uitgifte erfpacht, waarin als bestemming is vermeld ‘sporthal’. De gemeente heeft niet toegelicht waarom het huidige gebruik, als klim- en speelhal, in strijd is met de bestemming sporthal. Reeds daarom is deze vordering niet toewijsbaar. Daar komt bij dat in het (aanvaarde) aanbod tot canonherziening wordt uitgegaan van het huidige gebruik van de hal.

4.17.

Bij deze uitkomst kan geen van partijen worden beschouwd als overwegend in het ongelijk gesteld, zodat de kosten tussen hen worden gecompenseerd.

5.De beslissing

In conventie

5.1.

verklaart voor recht dat op 25 april 2018 tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen tot herziening van de canon conform het daartoe op 4 januari 2018 door de gemeente gedane aanbod;

5.2.

wijst het meer of anders gevorderde af;

5.3.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de kant van de gemeente begroot op € 11.606,=, met bepaling dat deze kosten binnen 14 dagen na vandaag moeten zijn voldaan bij gebreke waarvan [eiseres] van rechtswege in verzuim zal zijn;

5.4.

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,= voor salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan dit vonnis voldoet en het vonnis vervolgens wordt betekend, met € 82,= aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening, met bepaling dat de nakosten binnen 14 dagen na betekening moeten zijn voldaan bij gebreke waarvan [eiseres] van rechtswege in verzuim zal zijn;

5.5.

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

In reconventie

5.6.

veroordeelt [eiseres] tot betaling aan de gemeente van de achterstallige canon vanaf 1 mei 2017, te vermeerderen met de contractuele boete van 0,5% per maand vanaf de respectievelijke vervaldata tot de betaling;

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen aldus dat zij ieder de eigen kosten dragen;

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. de Vries en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2019.^[1]

ECLI:NL:RBAMS:2019:5717

Vonnis inzake erfpachtcanon Sportpark Kadoelen en geschil tussen gemeente Amsterdam en Tennis Centrum Amsterdam B.V.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

In conventie

4.De beoordeling

In conventie

5.De beslissing

In conventie

Voetnoten