ECLI:NL:RBAMS:2019:5519

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7648903 EA VERZ 19-237

beschikking van: 26 juli 2019

func.: 8622

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap [verzoekster] .

gevestigd te [vestigingsplaats]

verzoekster

nader te noemen: [verzoekster]

gemachtigde: mr. S. Pentinga

t e g e n

1. de vereniging [verweerster sub 1] te [plaats]

gevestigd te [vestigingsplaats]

verweerster

nader te noemen: de VVE

e n

2. de besloten vennootschap [verweerster sub 2]

gevestigd te Amsterdam

verweerster

nader te noemen: [verweerster sub 2]

gemachtigde: mr. D.C.J. Bogerd

Verloop van de procedure

[verzoekster] heeft op 29 april 2019 een verzoek ingediend op grond van art. 5:121 Burgerlijk Wetboek (BW).

[verweerster sub 2] heeft een verweerschrift ingediend met een zelfstandig tegenverzoek. De verzoeken zijn behandeld ter terechtzitting van 10 juli 2019. Partijen hebben op voorhand nog nadere stukken in het geding gebracht. Namens [verzoekster] is verschenen [naam 2] (verder: [naam 2] ) met haar zoon de heer [naam 3] , alsmede de gemachtigde. [verweerster sub 2] is verschenen, vertegenwoordigd door haar bestuurder de heer [naam 1] , bijgestaan door mr. S. Bergwerff namens de gemachtigde. [verzoekster] en [verweerster sub 2] zijn de enige leden van de VVE. Bestuurder van de VVE is Delair Vastgoed Beheer B.V., deze is niet verschenen. Partijen hebben hun standpunten ter zitting toegelicht, de gemachtigden hebben een pleitnota overgelegd. Na verder debat is een datum voor beschikking bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, wordt van het volgende uitgegaan:

1.1.

Het pand gelegen aan de [adres 1] is bij een op 30 juli 2002 opgemaakte akte gesplitst in twee gelijke appartementsrechten. In de VVE heeft elke appartementseigenaar één stem.

1.2.

[verzoekster] is sinds 29 maart 2017 eigenaar van het appartement [adres 2] (met [nummer index 1] ). Vanaf 30 juli 2002 tot 29 maart 2017 was [naam 2] eigenaar van dat appartement. [naam 2] is nu bestuurder en enig aandeelhouder van [verzoekster] . [verweerster sub 2] is sinds april 2017 eigenaar van het appartement [adres 3] ( [nummer index 2] ).

1.3.

De splitsingsakte vermeldt onder meer:
Artikel 17 lid 4:De eigenaars en gebruikers zijn verplicht de privé gedeelten te gebruiken:- voorzover betreft de privé gedeelten behorende bij het appartementsrecht met [nummer index 2] : voor particulier woongebruik door de desbetreffende eigenaar of de desbetreffende gebruiker, met dien verstande dat het de eigenaar of gebruiker is toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als fotostudio en/of te gebruiken als kamerverhuur aan toeristen alsmede het uitoefenen van een bedrijf aan huis, anders dan in de horeca-sfeer, deze laatste beperking indien en zolang het gebruik als hotel in de volgende alinea genoemd door de huidige eigenaar nog plaatsvindt;- voorzover betreft de privé gedeelten behorende bij het appartementsrecht met [nummer index 1] : als bedrijfsruimte (thans in gebruik als hotel).

1.4.

Het appartement van [verzoekster] is al lange tijd in gebruik als hotel, met 14 kamers. Het appartement van [verweerster sub 2] was tot november 2016 als woonruimte in gebruik en staat momenteel leeg. [verweerster sub 2] heeft het voornemen hier een hotel met 11 kamers te gaan exploiteren.

1.5.

[verzoekster] heeft door Premiumkeur de staat van onderhoud van het pand [adres 1] laten onderzoeken. In een hierover opgemaakt rapport van januari 2018 staat onder meer:
De bitumineuze dakbedekking is zeker 30 jaar oud. (…) Je kunt goed zien dat de dakbedekking aan vervanging toe is. (…) U kunt nog wachten met het vervangen van de dakbedekking maar de kans op lekkages en schade is groot.(…)

De dakgoten zijn zeker 25 dat 30 jaar oud. Bovendien blijft teveel water in staan omdat de dakgoten onvoldoende in afschot liggen. (…)

1.6.

Het onderhoud van het pand is in de Algemene Ledenvergadering van de VVE aan de orde gekomen, maar er is geen overeenstemming bereikt.

Het verzoek en het verweer

2. [verzoekster] verzoekt vervangende machtiging te verlenen voor – kort
gezegd –:
a. de noodzakelijke werkzaamheden aan het dak en de dakgoten,

b. gevelreiniging met anti-graffiticoating,

c. het verwijderen van de klimop aan de achterzijde van het pand,

d. vervanging van de dakgoot aan de zijde van de [adres 4] , dit met terugwerkende kracht, onder vaststelling van de kosten op € 8.253,29,
en daarbij steeds te bepalen dat de hiermee gemoeide kosten door de appartementseigenaren bij helfte gedragen moeten worden, alles met veroordeling van [verweerster sub 2] in de proceskosten.

3. Daartoe stelt [verzoekster] dat [verweerster sub 2] na diens aankoop zelf heeft aangekaart dat onderhoud moet plaatsvinden. Inmiddels kan dat op een aantal punten geen uitstel meer lijden, één dakgoot is zelfs al gaan lekken en met spoed gerepareerd.

4. [verweerster sub 2] betwist niet dat er onderhoud aan het pand gepleegd zal moeten worden. Zij voert echter aan dat niet is aangetoond dat dit op korte termijn noodzakelijk is. [verweerster sub 2] wil het onderhoud graag laten uitvoeren, maar dan heeft zij wel financiële middelen nodig. Die komen pas vrij als zij een hotel kan gaan exploiteren in haar appartement en zo ver is het nog niet, onder meer omdat [verzoekster] dit frustreert. Bovendien is het goedkoper om alle werkzaamheden gecombineerd uit te laten voeren.

Tegenverzoek en verweer

5. Bij tegenverzoek vraagt [verweerster sub 2] voor recht te verklaren dat de beperking voor horeca uit artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement is vervallen zodat zij onbelemmerd een hotel mag exploiteren, subsidiair voor recht te verklaren dat zij (als dependance van een ander hotel) kamers mag verhuren aan toeristen en meer subsidiair wijziging van de splitsingsakte, zodanig dat gebruik als hotel is toegestaan.

6. [verweerster sub 2] legt hieraan ten grondslag dat [naam 2] aanvankelijk eigenaar was van het appartementsrecht dat nu [verzoekster] toebehoort. Dat betekent dat er een wisseling van eigenaar is geweest zodat de beperking uit het reglement is vervallen. Dat [naam 2] bestuurder en enig aandeelhouder is van [verzoekster] maakt dit alles niet anders, aldus [verweerster sub 2] .

7. [verzoekster] voert verweer. Daarop zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.

De beoordeling van het verzoek en het tegenverzoek

werkzaamheden

8. Ter beoordeling staat – kort gezegd – of [verweerster sub 2] (en in het verlengde de VVE) zonder redelijke grond heeft geweigerd en nu nog weigert mee te werken aan het uitvoeren van de door [verzoekster] gewenste werkzaamheden.

9. Anders dan [verweerster sub 2] aanvoert is niet doorslaggevend of de gewenste werkzaamheden urgent zijn. Wel is het zo dat naarmate de werkzaamheden een grotere urgentie hebben, hogere eisen mogen worden gesteld aan de gronden om medewerking te weigeren.

10. Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende weersproken dat de werkzaamheden aan het dak en de dakgoten geen uitstel kunnen dulden. Er ligt een rapport dat dit ondersteunt en [verweerster sub 2] heeft het slechts in algemene termen weersproken. Bovendien is inmiddels al twee keer een (nood)reparatie verricht. De machtiging zal worden toegewezen voor zover deze hierop betrekking heeft, dus ook voor de al gemaakte kosten. Wel zal de machtiging worden beperkt tot concreet benoemde werkzaamheden.

11. Dat [verweerster sub 2] op dit moment nog geen inkomsten genereert uit het door haar aangekochte appartement behoort tot haar bedrijfsrisico. Het ontslaat haar in ieder geval niet van de verplichting bij te dragen aan noodzakelijk onderhoud. Niet ter discussie staat dat [verzoekster] en [verweerster sub 2] ieder voor de helft in die kosten moeten bijdragen.

12. Van het verwijderen van graffiti en klimop is niet onderbouwd dat dit een grote urgentie heeft. Wel is duidelijk dat hiervoor steigers geplaatst zullen moeten worden, met aanzienlijke kosten. [verweerster sub 2] heeft daarvan aangevoerd dat deze kosten beter één keer gemaakt kunnen worden, tegelijk met de werkzaamheden aan haar appartement. Zij verwacht die werkzaamheden nog dit jaar aan te kunnen vangen. Gelet hierop heeft [verweerster sub 2] in redelijkheid de medewerking aan deze werkzaamheden kunnen weigeren. Als de werkzaamheden aan haar appartement op enig moment en om wat voor reden dan ook op de lange(re) baan worden geschoven, zal de beoordeling anders uit kunnen vallen.

13. De vervangende machtiging wordt dus slechts voor een deel van de werkzaamheden gegeven. Dat laat onverlet dat voor de hand ligt dat partijen waar mogelijk (alsnog) met elkaar in overleg treden om tot een zo kostenefficiënt mogelijke aanpak van alle werkzaamheden te komen.

hotel toegestaan?

14. Met betrekking tot de gevraagde verklaring voor recht heeft [verzoekster] aangevoerd dat deze niet in een verzoekschriftprocedure kan worden verzocht.
De verklaring voor recht is geregeld in artikel 3:302 Burgerlijk Wetboek. Alhoewel dit artikel spreekt over het “op vordering” verkrijgen van een verklaring van recht, is daarmee niet uitgesloten dat deze in een verzoekschriftprocedure wordt gevraagd (vgl. HR 30 oktober 1998, NJ 1999, 83, HR 10 september 1999, NJ 1999, 735 en
HR 31 maart 2000, NJ 2000, 497). Nu [verweerster sub 2] ook een duidelijk belang heeft bij de verklaring voor recht, zal de kantonrechter hier een beslissing over nemen.

14. Voor de uitleg van de beperkingen aan het gebruik is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

14. De vraag die partijen verdeeld houdt is of – kort gezegd – het horecaverbod zijn werking heeft verloren doordat de eigendom van [adres 2] is overgegaan van [naam 2] naar [verzoekster] . Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval. De splitsingsakte is ondubbelzinnig op dit punt: de beperking geldt
indien en zolang het gebruik als hotel [in [adres 3] , ktr] door de huidige eigenaar nog plaatsvindt.Die eigenaar was destijds [naam 2] en dat is nu niet meer het geval. Dat [naam 2] wel bestuurder en aandeelhouder is van de rechtspersoon die inmiddels eigenaar is, maakt de zaak niet anders. Uit de splitsingsakte kan immers niet worden afgeleid dat het de bedoeling was het begrip “eigenaar” zo op te vatten dat hieronder ook een toekomstige middellijk eigenaar moet worden begrepen. Voor de door [verzoekster] bepleite uitkomst is dat wel vereist, nu bij de uitleg slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

14. De gevraagde verklaring voor recht is dan ook toewijsbaar voor zover deze op de beperking uit de splitsingsakte betrekking heeft. Voor het overige heeft de gevraagde verklaring een te ruime strekking, in zoverre zal deze worden afgewezen.

proceskosten

18. De kantonrechter ziet in de relatie tussen partijen en het feit dat zij ieder op onderdelen in het ongelijk worden gesteld aanleiding de proceskosten te compenseren.

BESLISSING

De kantonrechter:

op het verzoek:

verleent machtiging ter vervanging van de medewerking van [verweerster sub 2] aan het laten verrichten van werkzaamheden aan het dak en de dakgoten van het pand [adres 1] , bestaande uit vervanging van bitumineuze dakbedekking, vervanging van alle lood- en zinkwerk, vervanging van de dakgoten en de shingles op het dak/de dakkapel en onderhouds- en schilderwerk aan de daklijst en bepaalt dat [verzoekster] en [verweerster sub 2] ieder voor de helft moeten bijdragen aan de met uitvoering van deze werkzaamheden gemoeide kosten;

verleent machtiging ter vervanging van de toestemming van [verweerster sub 2] voor de reeds gegeven en uitgevoerde opdracht voor vervanging van de dakgoot aan de zijde van het pand aan de [adres 4] , onder vaststelling van de kosten op € 8.253,29 en met bepaling dat [verzoekster] en [verweerster sub 2] deze kosten ieder voor de helft moeten dragen;

op het zelfstandig tegenverzoek van [verweerster sub 2] :

verklaart voor recht dat de beperking voor horeca in artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement is komen te vervallen;

op het verzoek en het tegenverzoek:

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders verzochte af;

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Aldus gegeven door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juli 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.