Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/666455 / KG ZA 19-523 MDvH/JE
Vonnis in kort geding van 11 juni 2019
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats 2] (Verenigde Staten van Amerika),
eisers bij dagvaarding van 16 mei 2019,
advocaat mr. M. Cohen te Amsterdam,
tegen
de stichting
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
gemachtigde mr. B. van den Berg
en
1.[verweerder] ,
2.
[verweerster] ,
[verweerster] ,
beiden wonende te [woonplaats 3] ,
gevoegde partijen aan de zijde van Woonstichting Lieven de Key,
advocaat mr. S.A. Willigenburg te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] , De Key en [verweerders] worden genoemd.
1.De procedure
Ter terechtzitting van 28 mei 2019 hebben [verweerders] verzocht zich te mogen voegen aan de zijde van De Key, aan de hand van een op voorhand door hen toegezonden schriftelijke conclusie. Dat verzoek is toegewezen, nu [eisers] en De Key daartegen geen bezwaar hadden en [verweerders] belang hebben bij de uitkomst van dit kort geding. Vervolgens hebben [eisers] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. De Key en [verweerders] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen.
[eisers] en [verweerders] hebben producties in het geding gebracht en alle partijen hebben hun standpunt doen toelichten aan de hand van een pleitnota. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Ter zitting waren voor zover van belang aanwezig:
aan de zijde van [eisers] : [eiser sub 1] (eiser sub 1), [eiseres sub 2] (eiseres sub 2) en E.R.A.M. Koolen (hierna onder 2.13 genoemd) met mr. Cohen;
aan de zijde van De Key: [medewerker De Key] ( [functie 1] ) en [medewerker makelaardij] ( [functie 2] ) met mr. Van den Berg (bedrijfsjurist De Key);
aan de zijde van [verweerders] : W.M. [verweerders] en [vertegenwoordiger] met mr. Willigenburg.
2.De feiten
2.1.
[eiseres sub 2] , de dochter van [eiser sub 1] , woont in [woonplaats 2] (Verenigde Staten van Amerika) en is voornemens zich in [woonplaats 3] te vestigen.
2.2.
De Key is eigenaar van het appartementsrecht aan [adres] te ( [postcode] [plaats] (hierna: het appartement). De Key heeft het appartement te koop gezet via [makelaardij] . (hierna: [makelaardij] ).
2.3.
In een e-mail van 4 februari 2019 aan [eiser sub 1] heeft [medewerker] van [makelaardij] het volgende geschreven:
“Wanneer je een bieding wilt doen, kun je die (…) het beste aan ons
e-mailen(…) Naast de koopsom, horen graag de verdere voorwaarden.Zoals:
(…)
een bouwkundige keuring (het is gebruikelijk deze pas te doen na dat er een overeenkomst is, zodat je niet voor niets kosten maakt. Vervolgens is het wel de bedoeling dat de keuring voor het tekenen van de koopakte wordt uitgevoerd)
Verder willen we graag weten op welke datum je de oplevering wilt doen. De verkoper wil uiteraard heeft het liefst zo snel mogelijk, maar snapt ook dat dit meestal niet eerder kan dan 6 weken na het tekenen van de koopakte wanneer er een hypotheek nodig is.”
2.4.
In reactie hierop heeft [eiser sub 1] diezelfde dag [makelaardij] als volgt bericht:
“Nadat mijn dochter en ik het door u aangeboden appartement [adres] hebben bekeken, bied ik € 520.566,00 voor deze woning onder een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering en de voorwaarde van een bouwkundige keuring. De keuring dient vóór het tekenen van de koopakte uitgevoerd te zijn. Wat betreft de datum van oplevering ga ik uit van een zo snel mogelijke oplevering hierbij rekening houdend dat dit hoogstwaarschijnlijk niet eerder dan zes weken na het tekenen van de koopakte zal zijn in verband met een hypotheek die ik als koper zal opnemen. Graag verneem ik van u of de verkoper mijn bod wil aanvaarden.”
2.5.
Op enig moment na 4 februari 2019 heeft [makelaardij] [eisers] bericht dat zij niet de hoogste bieder waren.
2.6.
[medewerker makelaardij] van [makelaardij] heeft [eiser sub 1] op 22 maart 2019 gebeld met de vraag of zij nog steeds bereid waren het appartement te kopen, aangezien de hoogste bieder de financiering niet rond had gekregen. In een e-mail van diezelfde dag stuurde zij aan [eisers] de concept koopakte en de algemene voorwaarden die De Key hanteert.
2.7.
[verweerders] hebben het appartement bezichtigd op 25 maart 2019.
2.8.
[eiser sub 1] heeft [medewerker makelaardij] in een e-mail van 26 maart 2019 als volgt bericht:
“(…) Zoals vrijdag j.l. toegezegd zou ik vandaag contact met u opnemen na overleg met mijn dochter voor wie ik het appartement [adres] zou willen kopen. Mijn dochter heeft mij gisteren laten weten dat zij graag het appartement wil hebben. Mijn vraag aan u is nu of de verkoper bereid is mijn koopaanbod d.d. 4.2.2019 te aanvaarden en zo ja, welke stappen gedaan moeten worden, om een koopcontract te kunnen tekenen. (…) Aangezien in de concept koopakte en de algemene bepalingen wordt verwezen naar een aantal regelingen en andere documenten, waarvan ik tot nu inhoudelijk geen kennis kon nemen en ik n.a.v. de concept koopakte en algemene bepalingen nog vragen heb acht ik het wenselijk z.s.m. een afspraak met de notaris te maken en met hem de concept koopakte te bespreken die ik van u heb ontvangen.”
2.9.
[medewerker makelaardij] heeft vervolgens het telefoonnummer van de notaris verstrekt aan [eiser sub 1] , waarna laatstgenoemde op 27 maart 2019 telefonisch contact met de notaris heeft gehad.
2.10.
[verweerders] hebben op 27 maart 2019 een bod uitgebracht op het appartement van € 515.000,-. Op 28 maart 2019 liet [makelaardij] hun weten dat andere gegadigden een hoger bod op het appartement hadden uitgebracht.
2.11.
Op 2 april 2019 heeft [medewerker] aan [eiser sub 1] per e-mail de ontbrekende stukken toegestuurd, bedoeld in de e-mail van 26 maart 2019.
2.12.
Op 3 april 2019 heeft in opdracht van [eisers] een bouwkundige keuring van het appartement plaatsgevonden in aanwezigheid van [medewerker makelaardij] en [eiser sub 1] . Daaraan voorafgaand heeft [medewerker makelaardij] tegen [eiser sub 1] gezegd dat de koopakte voor Pasen getekend diende te worden, waarop hij te kennen gaf dat dit niet mogelijk was, onder meer omdat hij in het buitenland zou zijn.
2.13.
Op 4 april 2019 heeft [medewerker makelaardij] [eiser sub 1] telefonisch medegedeeld dat De Key had besloten de woning niet meer aan [eisers] te verkopen. Daarnaast meldde zij dat een oplossing voor het probleem met de datum van ondertekening van de koopakte was geweest om een volmacht te verlenen. [eiser sub 1] heeft vervolgens gezegd dat hij in dat geval bereid was de koopakte op 12 april 2019 door een gevolmachtigde te laten ondertekenen. In een e-mail van 4 april 2019 om 15.58 uur aan [medewerker makelaardij] heeft hij het volgende geschreven:
“N.a.v. ons gesprek vanochtend bevestig ik onze afspraak dat op vrijdag 12 april de koopakte door de heer mr. Eric R.A.M. Koolen van het advocatenbureau Boogert & Haring namens mij en mijn dochter [eiseres sub 2] getekend zal worden. (…)”.
Hierop heeft [medewerker makelaardij] bij e-mail van diezelfde dag om 16.03 als volgt gereageerd:
“Zoals telefonisch besproken ga ik voorleggen aan verkoper De Key of zij akkoord willen gaan met uw voorstel.”
2.14.
[makelaardij] heeft [verweerders] op 4 april 2019 laten weten dat [eisers] niet met De Key tot overeenstemming hebben kunnen komen over de voorwaarden voor de koop van het appartement en zich daarom hebben teruggetrokken.
2.15.
Op 5 april 2019 heeft [medewerker makelaardij] [eiser sub 1] telefonisch medegedeeld dat De Key niet bereid was de koopakte nog te ondertekenen.
2.16.
[verweerders] hebben De Key op 5 april 2019 bericht dat zij het appartement nog steeds graag willen kopen. [verweerders] en De Key zijn hierna met elkaar in onderhandeling getreden over de voorwaarden van de koop. De vervolgens overeengekomen voorwaarden zijn neergelegd in een concept koopovereenkomst, die [verweerders] op 12 april 2019 ontvingen van de notaris.
2.17.
In de koopovereenkomst tussen De Key en [verweerders] , die is getekend op 16 april 2019, is overeengekomen dat indien [eisers] een juridische procedure start en De Key wordt veroordeeld tot het aangaan van een schriftelijke koopovereenkomst ten aanzien van het appartement met [eisers] , De Key gerechtigd de koopovereenkomst met [verweerders] binnen twee weken te ontbinden, waarna zij aan [verweerders] een schadevergoeding zal betalen van tenminste € 5.000,-.
2.18.
Nadat [eisers] dit geding aanhangig had gemaakt, is de levering van het appartement aan [verweerders] , die gepland stond op 21 mei 2019, opgeschort.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat – De Key te veroordelen de koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het appartement na te komen op straffe van een dwangsom en daartoe:
mee te werken aan schriftelijke vastlegging daarvan;
mee te werken aan levering van het appartement aan [eisers] binnen een termijn van zes weken na ondertekening van de koopovereenkomst en daartoe al het nodige te doen;
met veroordeling van De Key in de proceskosten, te vermeerderen met rente, en in de nakosten.
3.2.
De Key voert verweer. [verweerders] sluiten zich aan bij het verweer van De Key en voegen daaraan een en ander toe.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag die voorligt is of tussen partijen vóór 4 april 2019 reeds een overeenstemming was bereikt, een overeenkomst tot stand was gekomen. [eisers] stellen zich op het standpunt dat op 26 maart 2019 overeenstemming was bereikt over de verkoop van het appartement voor een koopprijs van € 520.566,- en vorderen nakoming van die overeenkomst. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
4.2.
Het spoedeisend belang van [eisers] bij de door hen gevraagde voorzieningen vloeit voort uit de aard van de zaak en is door De Key en [verweerders] ook niet bestreden.
4.3.
De Key heeft aangevoerd dat nog geen overeenstemming was bereikt tussen partijen, omdat [eisers] nog een bouwkundige keuring wilden laten uitvoeren, stukken wilden bestuderen en deze met de notaris wilden bespreken. Daarnaast was nog geen overeenstemming over de datum van ondertekenen van de koopakte en de datum van levering, aldus De Key. Volgens De Key was er voor haar ten tijde van de bouwkundige keuring op 3 april 2019 nog een grote mate van onzekerheid over het doorgaan van de koop, terwijl het van belang was dat het appartement spoedig zou worden verkocht. De Key heeft gesteld dat de door [medewerker makelaardij] gestelde termijn voor ondertekening van de koopakte redelijk is en dat [eiser sub 1] zich zeer onredelijk heeft opgesteld door geen tegenspraak te dulden en geen notie te nemen van het belang van De Key bij spoedige levering. Uiteindelijk heeft De Key besloten niet te verkopen aan [eisers] , omdat zij niet zo lang wilde wachten en bang was dat [eisers] zou afhaken. Zij had behoefte aan een ‘zekere koper’, aldus De Key.
4.4.
Het betoog van De Key komt er – naar de voorzieningenrechter berijpt – op neer dat tussen haar en [eisers] nog geen overeenstemming was bereikt en dat daarom geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het betoog van De Key hinkt echter enigszins op twee gedachten. In een e-mail van (de bedrijfsjurist van) De Key van 17 april 2019 aan (de toenmalig advocaat van) [eisers] wordt immers gesproken over het “afketsen van de koop met de [eiser sub 1] ” en ook aan [verweerders] zou De Key hebben gecommuniceerd dat [eiser sub 1] zich zou hebben teruggetrokken.
4.5.
De (eerste) vraag die derhalve moet worden beantwoord, is of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. De e-mail-correspondentie tussen partijen (zie 2.3 - 2.6) duidt erop dat partijen op of omstreeks 26 maart 2019 overeenstemming hadden over (i) de verkoop van het appartement (het object van de koop) voor een prijs van € 520.566,-, (ii) de notaris die de koopakte en de leveringsakte zou passeren en (iii) dat levering van het appartement zou plaatsvinden zes weken na ondertekening van de koopakte. [makelaardij] had [eiser sub 1] al op 22 maart 2019 benaderd omdat degene die in eerste instantie de hoogste bieder was geweest de financiering niet rond had gekregen en het bod van [eisers] daarna het hoogste was. Uit de verklaringen en het gedrag van De Key mochten [eisers] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat De Key de wil had het appartement aan hen te verkopen voor de op 4 februari 2019 door hen geboden koopprijs (artikel 3:35 BW). De Key is ook meteen uitvoering gaan geven aan de overeenkomst, zij heeft [eisers] immers nog diezelfde dag doorverwezen naar de notaris. Ook het feit dat een afspraak is gemaakt voor de bouwkundige keuring draagt hieraan bij. Op 4 februari 2019 had [makelaardij] immers aan [eiser sub 1] geschreven dat het “gebruikelijk [is] deze [bouwkundige keuring] pas te doen na dat er een overeenkomst is” (zie 2.3).
4.6.
Dat [eiser sub 1] in zijn e-mail van 26 maart 2019 de vraag heeft gesteld of De Key bereid was zijn bod van 4 februari 2019 te accepteren en dat [makelaardij] daarop niet bevestigend heeft gereageerd, doet – anders dan De Key betoogt – aan een en ander niet aan af. Zoals gezegd, komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding. [makelaardij] heeft [eiser sub 1] op 22 maart 2019 gebeld met de vraag of zij nog steeds bereid waren het appartement te kopen (wat moet worden gezien als het aanbod) en [eiser sub 1] heeft op 26 maart 2019 geantwoord dat zij daartoe bereid waren (hetgeen moet worden gezien als de aanvaarding). Over de prijs is toen niet meer gecommuniceerd en niet in geding is ook dat [eisers] bereid waren het appartement te kopen voor € 520.566,- en dat De Key (nadat de hogere bieder was afgehaakt) bereid was voor deze prijs te verkopen.
4.7.
Gelet op het voorgaande wordt voorshands geoordeeld dat over de essentialia van de koop (object en prijs) tussen partijen overeenstemming was bereikt en dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Bij de koopovereenkomst golden de ontbindende voorwaarden van een bouwkundige keuring en het verkrijgen van financiering, zoals opgenomen door [eiser sub 1] in zijn e-mail van 4 februari 2019. Het betoog van De Key dat er andere essentialia waren waar partijen nog geen overeenstemming over hadden, waarbij De Key, naar de voorzieningenrechter begrijpt, in het bijzonder doelt op de datum van ondertekening van de koopovereenkomst, slaagt niet. Niet aannemelijk is geworden dat De Key – of [makelaardij] namens haar – duidelijk heeft gemaakt aan [eisers] dat de datum van ondertekening van de koopovereenkomst en de datum van levering essentieel voor haar waren. Dat staat in ieder geval nergens op schrift. Ook volgt uit de e-mail van [eiser sub 1] van 26 maart 2019 niet dat hij enig voorbehoud heeft gemaakt, buiten de hiervoor genoemde ontbindende voorwaarden, of dat hij extra voorwaarden heeft gesteld aan het eerder uitgebrachte bod. Uit de e-mail volgt juist dat hij gericht was op het zo snel mogelijk finaliseren van de koop en dat hij bezig was met de benodigde vervolgstappen. Hij heeft geregeld dat hierna op korte termijn de bouwkundige keuring plaatsvond. Nadat de bouwkundige keuring op 4 april 2019 met goed gevolg was afgerond, resteerde alleen nog het financieringsvoorbehoud ten behoeve van [eisers] Dat [eiser sub 1] mogelijk nog vragen had over enkele stukken die betrekking hadden op het appartement, betekent niet dat er nog geen overeenkomst tot stand was gekomen. Het stond De Key dan ook niet meer vrij nog op de koop terug te komen.
4.8.
[eiser sub 1] en [medewerker makelaardij] van [makelaardij] geven beiden een andere lezing van hetgeen op de dag van de bouwkundige keuring tussen hen is besproken. Kennelijk meent [medewerker makelaardij] dat zij duidelijk is geweest dat de datum van ondertekening voor De Key van groot belang was en dat zij heeft gezegd dat ondertekening bij volmacht mogelijk was, terwijl [eiser sub 1] dit in ieder geval niet heeft gehoord. Wat daar ook van zij, eerder was de datum van ondertekening geen punt en als dat later wel zo belangrijk was, had het op de weg van De Key, althans [makelaardij] , beide professionele partijen, gelegen om dit na de gesprekjes met [eiser sub 1] rondom de bouwkundige keuring toen de aandacht van [eiser sub 1] begrijpelijkerwijze op die keuring was gericht, nogmaals (schriftelijk) aan hem duidelijk te maken (met de oplossing van de volmacht). Voor zover De Key betoogt dat zij uit de houding en uitlatingen van [eiser sub 1] tijdens de bouwkundige keuring heeft begrepen dat hij van de koop af zag (omdat hij zou hebben gezegd “dan verkoop je het maar aan een ander” of woorden van gelijke strekking), dan geldt hetzelfde. Ook dan had De Key, althans [makelaardij] moeten verifiëren of hij dat daadwerkelijk zo bedoelde.
4.9.
De Key heeft daarnaast als verweer aangevoerd dat in de koopovereenkomst is opgenomen dat koper het appartement moet gebruiken voor eigen gebruik en dat [eisers] in strijd zouden handelen met deze zelfbewoningsplicht, als zij de woning zouden kopen. Ook dit verweer slaagt niet, allereerst omdat dit door De Key of [makelaardij] nooit eerder aan de orde is gesteld, terwijl van meet af aan duidelijk was dat [eisers] het appartement zouden kopen voor [eiseres sub 2] die nu nog in [woonplaats 2] verblijft. Bovendien is aannemelijk is dat [eisers] het appartement zelf gaan gebruiken. [eiser sub 1] is voornemens het appartement te gebruiken als pied-à-terre en [eiseres sub 2] wil binnen afzienbare termijn terugverhuizen naar Nederland en de woning betrekken, om daar te gaan wonen.
4.10.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van [eisers] zullen worden toegewezen, met veroordeling van De Key als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eisers]
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt De Key de met [eisers] gesloten koopovereenkomst na te komen en daartoe:
- mee te werken aan schriftelijke vastlegging daarvan, binnen twee weken na de betekening van dit vonnis, met inachtneming van het bod van [eisers] van 4 februari 2019, de conceptkoopovereenkomst die [eisers] op 22 maart 2019 hebben ontvangen met toevoeging van de (persoons)gegevens die daarin ontbreken, respectievelijk geactualiseerd moeten worden, en met toevoeging van de aanvullende bepaling zoals [eisers] deze op 26 maart 2019 hebben ontvangen,
- mee te werken aan de levering van het appartementsrecht aan [eisers] binnen een termijn van zes weken na ondertekening van de koopovereenkomst en daartoe al het nodige te doen,
5.2.
veroordeelt De Key tot betaling aan [eisers] van een (eenmalige) dwangsom van € 50.000,- voor het geval zij niet binnen de gestelde termijnen voldoet aan de onder 5.1 uitgesproken veroordeling,
5.3.
veroordeelt De Key en [verweerders] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [eisers] begroot op:
– € 104,29 aan explootkosten,
– € 297,- aan griffierecht en
– € 980,- aan salaris advocaat,
te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
veroordeelt De Key in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,- voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,- en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J.M. Eisenhardt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2019. [1]