Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7054143 CV EXPL 18-15205
vonnis van: 26 juli 2019 (bij vervroeging)
fno.: 8622
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap Libra International B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie
nader te noemen: Libra
gemachtigde: mr. J.M. de Bruin, voorheen mr. M.A. Johanssen
t e g e n
1. [gedaagde sub 1]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke) reconventie
nader te noemen: [gedaagde sub 1]
gemachtigde: mr. C.J.P. Liefting
2. [gedaagde sub 2]
3. [gedaagde sub 3]
4. [gedaagde sub 4]
5. [gedaagde sub 5]
6. [gedaagde sub 6]
7. [gedaagde sub 7]
8. [gedaagde sub 8]
9. [gedaagde sub 9]
allen wonende te [woonplaats]
gedaagden, hierna gezamenlijk te noemen [gedaagden sub 2 tm 9]
gemachtigde: mr. drs. P. Commandeur
10. [gedaagde sub 10]
11. [gedaagde sub 11]
12. [gedaagde sub 12]13. [gedaagde sub 13]
14. [gedaagde sub 14]
feitelijk verblijvende te [woonplaats]
gedaagden
niet verschenen
15. hen die verblijven aan de [adres] te [plaats] ,van wie verschenen is [gedaagde sub 15] met als gemachtigde mr. drs. P. Commandeur
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 2 juli 2018 met producties;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] , tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie, tevens incidentele vordering ex artikel 843a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), met producties;
- de conclusie van antwoord met producties van [gedaagden sub 2 tm 9]
Vervolgens is bij vonnis in het incident van 9 november 2018 de vordering ex artikel 843a Rv afgewezen en is in de hoofdzaak comparitie na antwoord bepaald. Daarna is een datum bepaald voor een comparitie van partijen. De comparitie heeft plaats gevonden op 28 maart 2019. Voorafgaand daaraan heeft [gedaagde sub 1] een conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie genomen en hebben alle partijen nadere producties in het geding gebracht. Namens Libra is verschenen de heer [vertegenwoordiger Libra] met de gemachtigde en haar kantoorgenote mevrouw mr. S.M. Stavenuiter. [gedaagde sub 1] is verschenen met
mr. C. Liefting en mr. M.L. Diepenhorst. Voorts zijn verschenen mevrouw [gedaagde sub 2] , de heer [gedaagde sub 3] , mevrouw [gedaagde sub 4] , de heer [gedaagde sub 7] en mevrouw [gedaagde sub 9] , met hun gemachtigde mr. P. Commandeur. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De gemachtigden hebben pleitaantekeningen overgelegd. Na verder debat is de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van aktes. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
mr. C. Liefting en mr. M.L. Diepenhorst. Voorts zijn verschenen mevrouw [gedaagde sub 2] , de heer [gedaagde sub 3] , mevrouw [gedaagde sub 4] , de heer [gedaagde sub 7] en mevrouw [gedaagde sub 9] , met hun gemachtigde mr. P. Commandeur. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De gemachtigden hebben pleitaantekeningen overgelegd. Na verder debat is de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van aktes. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
Op 1 september 1993 is [gedaagde sub 1] met de toenmalige eigenaar een huurovereenkomst aangegaan voor de [adres] (het bovenhuis) te [plaats] (verder: het gehuurde). Sinds 1 november 2006 is Libra eigenaar van het gehuurde.
1.2.
De huurovereenkomst is opgemaakt volgens een model, uitgegeven door de MVA (Makelaarsvereniging [plaats] ). In deze huurovereenkomst staat onder meer:
Artikel 4(1) Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Het is huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven. (…)Artikel 7(1) Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken, of aan derden in onderhuur af te geven.(…)Artikel 8(1) Het is huurder niet toegestaan aan het gehuurde iets aan te brengen, te veranderen of weg te breken.(…)(3) Hetgeen huurder in of aan het gehuurde zal hebben aangebracht, veranderd of weggebroken (…) zal hij bij het einde van de huur in stand moeten laten zonder daarvoor enig vergoeding van verhuurder te kunnen vorderen. Evenwel kan verhuurder bij het einde van de huur van huurder vorderen dat het gehuurde in de staat wordt gebracht waarin het bij het aangaan van de huurovereenkomst verkeerde.(…)Artikel 10(1) Huurder is verplicht het gehuurde, met inbegrip van het daartoe behorende sanitair, bij voortduring in goede staat van onderhoud te houden (…)(…)(3) Huurder is verplicht de geringe en dagelijkse reparaties (…) uit te voeren.
Artikel 4(1) Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Het is huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven. (…)Artikel 7(1) Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken, of aan derden in onderhuur af te geven.(…)Artikel 8(1) Het is huurder niet toegestaan aan het gehuurde iets aan te brengen, te veranderen of weg te breken.(…)(3) Hetgeen huurder in of aan het gehuurde zal hebben aangebracht, veranderd of weggebroken (…) zal hij bij het einde van de huur in stand moeten laten zonder daarvoor enig vergoeding van verhuurder te kunnen vorderen. Evenwel kan verhuurder bij het einde van de huur van huurder vorderen dat het gehuurde in de staat wordt gebracht waarin het bij het aangaan van de huurovereenkomst verkeerde.(…)Artikel 10(1) Huurder is verplicht het gehuurde, met inbegrip van het daartoe behorende sanitair, bij voortduring in goede staat van onderhoud te houden (…)(…)(3) Huurder is verplicht de geringe en dagelijkse reparaties (…) uit te voeren.
1.3.
Op de laatste pagina van de huurovereenkomst is handmatig getypt:
Bijzondere bepalingenPartijen komen overeen, dat hetgehelebinnenonderhoud voor rekening van huurder is, o.a. electra, verwarming, plafonds, wanden, vloeren, keuken, badkamer, leidingen, kortom alles wat zich inpandig bevindt.Verhuurder is aansprakelijk voor het buitenonderhoud.Huurder heeft het recht van onderhuur. Bij beëindiging van deze overeenkomst dient het gehuurde leeg en ontruimd te worden opgeleverd.
Bijzondere bepalingenPartijen komen overeen, dat hetgehelebinnenonderhoud voor rekening van huurder is, o.a. electra, verwarming, plafonds, wanden, vloeren, keuken, badkamer, leidingen, kortom alles wat zich inpandig bevindt.Verhuurder is aansprakelijk voor het buitenonderhoud.Huurder heeft het recht van onderhuur. Bij beëindiging van deze overeenkomst dient het gehuurde leeg en ontruimd te worden opgeleverd.
1.4.
[gedaagde sub 1] heeft het gehuurde nooit zelf bewoond. Na een verbouwing heeft hij het kamergewijs onderverhuurd. Op dit moment bevinden zich in het gehuurde 8 zelfstandige woningen en 2 onzelfstandige woonruimten.
1.5.
Op 14 februari 2018 ontving Libra van de gemeente [gemeente] een brief, waarin onder meer staat:
Uit de resultaten van het onderzoek stellen wij vast dat de hierboven genoemde woning (…) zonder vergunning van burgemeester en wethouders van een zelfstandige in een onzelfstandige woonruimte is omgezet. (…)LegalisatieAls eigenaar bent u verantwoordelijk voor het rechtmatig gebruik van uw bezit. Dit betekent dat u de hierboven beschreven overtreding ongedaan dient te maken. Dit kunt u doen door de kamergewijze verhuur van de woning aan afzonderlijke huishoudens te staken. Tenzij u van oordeel bent dat deze situatie met een vergunning gelegaliseerd kan worden. In dat geval dient u binnen 4 weken na dagtekening van deze brief een aanvraag om een omzettingsvergunning in te dienen bij [loket] (…).
Uit de resultaten van het onderzoek stellen wij vast dat de hierboven genoemde woning (…) zonder vergunning van burgemeester en wethouders van een zelfstandige in een onzelfstandige woonruimte is omgezet. (…)LegalisatieAls eigenaar bent u verantwoordelijk voor het rechtmatig gebruik van uw bezit. Dit betekent dat u de hierboven beschreven overtreding ongedaan dient te maken. Dit kunt u doen door de kamergewijze verhuur van de woning aan afzonderlijke huishoudens te staken. Tenzij u van oordeel bent dat deze situatie met een vergunning gelegaliseerd kan worden. In dat geval dient u binnen 4 weken na dagtekening van deze brief een aanvraag om een omzettingsvergunning in te dienen bij [loket] (…).
1.6.
Op 26 maart 2018 diende Libra een aanvraag in bij de gemeente [gemeente] om woningdelen in het gehuurde toe te staan. Deze aanvraag is inmiddels weer ingetrokken.
1.7.
Op 4 december 2018 diende [gedaagde sub 1] een aanvraag woningvorming in bij de gemeente [gemeente] . Op 6 maart 2019 reageerde de gemeente [gemeente] als volgt:
Toetsing aan het bestemmingsplanAanvraagDe initiatiefnemer wil de bovenwoning aan de [adres] omzetten naar tien zelfstandige woningen. Er vinden alleen inpandige bouwactiviteiten plaats.(…)ConclusieSamenvattend wordt geconcludeerd dat uw bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan. (…) Een eventueel door u in te dienen aanvraag om omgevingsvergunning zal mogelijk wel leiden tot het door u gewenste resultaat.
Toetsing aan het bestemmingsplanAanvraagDe initiatiefnemer wil de bovenwoning aan de [adres] omzetten naar tien zelfstandige woningen. Er vinden alleen inpandige bouwactiviteiten plaats.(…)ConclusieSamenvattend wordt geconcludeerd dat uw bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan. (…) Een eventueel door u in te dienen aanvraag om omgevingsvergunning zal mogelijk wel leiden tot het door u gewenste resultaat.
vordering en verweer in conventie
2. Libra vordert – kort weergegeven – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis ontbinding van de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde sub 1] , beëindiging van eventueel met onderhuurders voort te zetten huurovereenkomsten, ontruiming van het gehuurde door [gedaagde sub 1] en alle bewoners en veroordeling van alle gedaagden in de kosten van de procedure.
3. Aan de vorderingen legt Libra ten grondslag dat [gedaagde sub 1] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld door het gehuurde bouwkundig te wijzigen en in kamers op te splitsen en voorts door het vervolgens onder te verhuren. Daarnaast is het gebruik van het gehuurde door [gedaagde sub 1] in strijd met de gemeentelijke regelgeving.
4. [gedaagde sub 1] en [gedaagden sub 2 tm 9] voeren verweer tegen de vorderingen. Op hun verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
vordering en verweer in reconventie
5. In reconventie vordert [gedaagde sub 1] voor het geval ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen veroordeling van Libra medewerking te verlenen aan aanvraag van een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening van de gemeente [gemeente] , op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert [gedaagde sub 1] in dat geval het verlenen van machtiging voor de aangebrachte wijzigingen in het gehuurde, alles met veroordeling van Libra in de proceskosten.
6. Libra voert verweer in reconventie. Daarop zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
beoordeling in conventie en reconventie
7. De vordering tegen [gedaagde sub 8] , [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 6] , [gedaagde sub 12] en [gedaagde sub 13] is ingetrokken. De heer [gedaagde sub 15] is inmiddels verhuisd en de vordering is voor zover deze op hem zag eveneens ingetrokken.
8. Voor zover de gemachtigde van [gedaagden sub 2 tm 9] bij akte meer heeft gedaan dan reageren op door mr. Liefting ingediende stukken, wordt dit buiten beschouwing gelaten.
uitleg huurovereenkomst 1993
9. Voor beantwoording van de vraag of [gedaagde sub 1] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld zal eerst moeten worden vastgesteld wat destijds is afgesproken op het punt van onderhuur en het aanbrengen van wijzigingen in het gehuurde.
10. Daarbij komt het volgens vaste rechtspraak niet alleen aan op de letterlijke tekst van de overeenkomst. Bij uitleg van de overeenkomst gaat het om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op wat zij terzake redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
11. De overeenkomst bestaat uit een gedeelte met standaardbepalingen, destijds uitgegeven door de Makelaarsvereniging [plaats] . In dit geval hebben partijen op de laatste pagina van het standaardcontract een aantal bijzondere bepalingen opgenomen, die afwijken van daaraan voorafgaande standaardbepalingen. Als partijen in een overeenkomst bijzondere bepalingen opnemen die afwijken van algemene (standaard)bepalingen in datzelfde contract, zullen de bijzondere bepalingen voorgaan. Partijen hebben daar immers bewust voor gekozen. Dat partijen in dit geval iets anders gewild of bedoeld hebben is door Libra onvoldoende onderbouwd.
Vervolgens is de vraag wat de strekking is van de bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst. [gedaagde sub 1] heeft toegelicht dat het gehuurde destijds geheel moest worden opgeknapt en dat hij een aannemersbedrijf had dat dit kon uitvoeren. Met het oog op zijn pensioen heeft hij met de toenmalige verhuurder afgesproken dat hij in het gehuurde kamers zou gaan verhuren, waarbij hij de verantwoordelijkheid kreeg voor de volledige inpandige verbouwing. Die verklaring sluit aan bij de bijzondere bepalingen uit de overeenkomst en levert een aannemelijke uitleg op van wat partijen destijds bedoeld hebben. Feiten of omstandigheden die een andere uitleg onderbouwen zijn door Libra niet naar voren gebracht. De conclusie is dan dat het [gedaagde sub 1] op grond van de huurovereenkomst was toegestaan het gehuurde kamergewijs onder te verhuren en daarvoor de nodige bouwkundige aanpassingen te doen.
Vervolgens is de vraag wat de strekking is van de bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst. [gedaagde sub 1] heeft toegelicht dat het gehuurde destijds geheel moest worden opgeknapt en dat hij een aannemersbedrijf had dat dit kon uitvoeren. Met het oog op zijn pensioen heeft hij met de toenmalige verhuurder afgesproken dat hij in het gehuurde kamers zou gaan verhuren, waarbij hij de verantwoordelijkheid kreeg voor de volledige inpandige verbouwing. Die verklaring sluit aan bij de bijzondere bepalingen uit de overeenkomst en levert een aannemelijke uitleg op van wat partijen destijds bedoeld hebben. Feiten of omstandigheden die een andere uitleg onderbouwen zijn door Libra niet naar voren gebracht. De conclusie is dan dat het [gedaagde sub 1] op grond van de huurovereenkomst was toegestaan het gehuurde kamergewijs onder te verhuren en daarvoor de nodige bouwkundige aanpassingen te doen.
12. Van handelen in strijd met de huurovereenkomst is dus geen sprake. De ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen, evenals de ontruiming en aan de vraag of onderhuurovereenkomsten door Libra moeten worden voortgezet komt de kantonrechter niet toe. Nu de conclusie is dat voor de aanpassingen toestemming is gegeven, komt de kantonrechter evenmin toe aan het verlenen van vervangende machtiging.
publiekrechtelijke beperkingen
13. Uit de brief van de gemeente [gemeente] van 14 februari 2018 volgt dat voor het huidige gebruik van het gehuurde een vergunning nodig is. Uit diezelfde brief en een latere brief van 6 maart 2019 volgt ook dat de mogelijkheid bestaat die vergunning alsnog te verkrijgen. Een aanvraag van Libra met het oog op legalisatie is echter weer ingetrokken. Partijen verschillen van inzicht over de vraag in hoeverre legalisatie nodig is en of deze er alsnog kan komen. Het is geenszins evident wie van partijen het hier bij het rechte eind heeft. Het is dan niet aan de (civiele) kantonrechter vooruit te lopen op de uitkomst van een publiekrechtelijk vergunningstraject.
13. Partijen zullen dus alsnog moeten proberen de huidige situatie te legaliseren. Libra dient daar op grond van goed verhuurderschap medewerking aan te verlenen en de vordering van [gedaagde sub 1] met die strekking is toewijsbaar. De dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. Libra loopt overigens bovendien het risico dat als benodigde vergunningen door haar toedoen worden geweigerd, zij de huurovereenkomst ook dan niet zal kunnen beëindigen.
13. Nu Libra grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, zal zij in de proceskosten in conventie en reconventie worden veroordeeld. Nakosten zullen slechts één keer worden toegewezen.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt Libra in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagden sub 2 tm 9] begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde;
in reconventie:
veroordeelt Libra haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de aanvraag van de vergunningen op grond van de Huisvestingsverordening van de Gemeente [gemeente] , althans [gedaagde sub 1] schriftelijke toestemming te geven voor de aanvraag namens Libra van alle benodigde vergunningen, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat Libra hier niet aan voldoet, met een maximum van € 5.000,00;
veroordeelt Libra in de kosten van [gedaagde sub 1] in reconventie, te begroten op
€ 240,00 aan salaris gemachtigde;
€ 240,00 aan salaris gemachtigde;
in conventie en reconventie:
veroordeelt Libra in de na dit vonnis ontstane kosten, zowel voor [gedaagde sub 1] als [gedaagden sub 2 tm 9] begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Libra niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2019.