Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7374501 EA VERZ 18-919
beschikking van: 25 juni 2019
func.: 33618
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoeker] h.o.d.n. [verzoeker] Manuele Therapie: Osteopathie
gevestigd te [vestigingsplaats 1]
verzoeker
nader te noemen: [verzoeker]
gemachtigde: mr. I.E. Kleinmoedig (DAS Rechtsbijstand)
t e g e n
de stichting [verweerster]
gevestigd te [vestigingsplaats 2]
verweerster
nader te noemen: [verweerster]
gemachtigden: mr. A.J.W. van Elk en mr. A.K. van Iersel
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 13 maart 2019 is een tussenbeschikking gegeven. Ter uitvoering van deze tussenbeschikking heeft [verzoeker] op 3 april 2019 een akte genomen, waarbij hij tevens zijn verzoek heeft gewijzigd. [verzoeker] verzoekt primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en de ontruiming niet rechtsgeldig is aangezegd, zodat de huurovereenkomst tussen partijen nog voortduurt. Tevens verzoekt [verzoeker] om hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek tot ontruimingsbescherming. Subsidiair verzoekt [verzoeker] om ingevolge artikel 7:230a BW de ontruimingstermijn te verlengen tot 30 september 2019. Op 15 mei 2019 heeft [verweerster] een (antwoord)akte genomen. Nadien is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Beoordeling
In de tussenbeschikking van 13 maart 2019 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [verzoeker] en [medehuurder] gezamenlijk huurder zijn van het gehuurde. Tevens heeft de kantonrechter geoordeeld dat er sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding tussen enerzijds [verweerster] en anderzijds [verzoeker] en [medehuurder] . In de tussenbeschikking heeft de kantonrechter partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de vraag hoe de aan [verzoeker] gerichte opzegging van de huurovereenkomst door [verweerster] zich verhoudt tot de vastgestelde ondeelbare rechtsverhouding en wat, gelet op de ondeelbare rechtsverhouding, voor partijen de eventuele gevolgen van de huuropzegging zijn.
[verzoeker] heeft in zijn akte betoogd dat de ondeelbare huurovereenkomst hoofdelijke aansprakelijkheid meebrengt voor de contractuele medehuurders (HR 6 oktober 1989, NJ 1990, 184). Zo kunnen de contractuele medehuurders slechts gezamenlijk tot opzegging van de huurovereenkomst overgaan. Het uitgangspunt van de hoofdelijke aansprakelijkheid van contractuele medehuurders brengt mee dat de verhuurder de huurovereenkomst alleen kan opzeggen ten aanzien van alle contractuele huurders afzonderlijk. Indien de verhuurder de huurovereenkomst niet heeft opgezegd ten aanzien van alle contractuele medehuurders, heeft de opzegging geen rechtsgevolg (Kantonrechter te Zaandam 14 januari 1999, WR 1999, 7 en Rechtbank Noord-Holland 7 februari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:8759, WR 2013, 129). Nu [verweerster] de huurovereenkomst niet heeft opgezegd tegen [medehuurder] , is de huurovereenkomst ten aanzien van zowel [medehuurder] als [verzoeker] blijven bestaan. De ontruiming van het gehuurde is door [verweerster] dan ook niet rechtsgeldig aangezegd. Dit brengt mee dat hij niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn verzoek tot ontruimingsbescherming, aldus steeds [verzoeker] .
3. [verweerster] heeft daartegenover naar voren gebracht dat de aan [verzoeker] gerichte opzegging van de huurovereenkomst tevens heeft te gelden als een opzegging tegen [medehuurder] , omdat noch in de literatuur noch in de jurisprudentie wordt vermeld dat een gezamenlijke opzegging aan alle huurders een vereiste is voor een rechtsgeldige opzegging van een huurovereenkomst. Subsidiair en meer subsidiair, voor het geval het voorgaande standpunt niet slaagt, betoogt [verweerster] – kort gezegd – dat [verzoeker] en [medehuurder] gezamenlijk een (stille) maatschap vormen krachtens artikel 7A:1655 BW dan wel dat er sprake is van een eenvoudige gemeenschap tussen [verzoeker] en [medehuurder] en dat om die reden de opzegging aan [verzoeker] ook heeft te gelden als een opzegging aan [medehuurder] .
4. De kantonrechter oordeelt als volgt. De opzegging van een huurovereenkomst door een verhuurder dient gericht te zijn aan de huurder. In de tussenbeschikking van 13 maart 2019 is reeds geoordeeld dat [verzoeker] en [medehuurder] contractuele medehuurders zijn en dat er sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding tussen enerzijds [verweerster] en anderzijds [verzoeker] en [medehuurder] . [verzoeker] en [medehuurder] dienen gezamenlijk te worden aangemerkt als “de huurder”. Een (rechtsgeldige) opzegging van de huurovereenkomst door [verweerster] dient daarom gericht te zijn aan zowel [verzoeker] als [medehuurder] . Ook in de omgekeerde situatie geldt als uitgangspunt dat een contractuele medehuurder niet de mogelijkheid heeft om zich door opzegging van zijn aansprakelijkheid uit de huurovereenkomst te bevrijden (HR 6 oktober 1989, NJ 1990, 184). In dat geval dient de opzegging van de huurovereenkomst door de contractuele medehuurders gezamenlijk te worden gedaan.
5. Nu vast staat dat [verweerster] de huuropzegging slechts heeft gericht aan [verzoeker] , komt de kantonrechter tot de conclusie dat er geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst.
6. Hetgeen [verweerster] subsidiair heeft aangevoerd, brengt geen verandering in voorgaand oordeel. Daartoe is het volgende van belang. De huurovereenkomst vermeldt
[verzoeker] Manuele Therapie, Osteopathie, de heer [verzoeker]en
Fysiotherapie [medehuurder] , mevrouw [medehuurder]als huurder en niet een door hen gevormde maatschap. Van beide is het KvK nummer in de huurovereenkomst vermeld en zij hebben ieder hun handtekening onder de overeenkomst gezet. Als al voor juist zou worden aangenomen dat [verzoeker] en [medehuurder] een (stille) maatschap vormen, dan volgt uit de huuropzegging niet dat deze is gericht aan de (stille) maatschap. Dat is wel vereist om zijn werking te kunnen hebben jegens de (stille) maatschap.
[verzoeker] Manuele Therapie, Osteopathie, de heer [verzoeker]en
Fysiotherapie [medehuurder] , mevrouw [medehuurder]als huurder en niet een door hen gevormde maatschap. Van beide is het KvK nummer in de huurovereenkomst vermeld en zij hebben ieder hun handtekening onder de overeenkomst gezet. Als al voor juist zou worden aangenomen dat [verzoeker] en [medehuurder] een (stille) maatschap vormen, dan volgt uit de huuropzegging niet dat deze is gericht aan de (stille) maatschap. Dat is wel vereist om zijn werking te kunnen hebben jegens de (stille) maatschap.
De opzegging is uitsluitend geadresseerd aan “dhr. [verzoeker] ” en in de opzeggingsbrief staat, voor zover hier van belang:
“Geachte heer [verzoeker] , U huurt sinds oktober 2016 een ruimte in het gezondheidscentrum [gezondheidscentrum] . Rekening houdend met de geldende opzegtermijnen, willen wij u meedelen dat [verweerster] de onderhuurovereenkomst met u wil opzeggen per 30 september 2018 (…).”
“Geachte heer [verzoeker] , U huurt sinds oktober 2016 een ruimte in het gezondheidscentrum [gezondheidscentrum] . Rekening houdend met de geldende opzegtermijnen, willen wij u meedelen dat [verweerster] de onderhuurovereenkomst met u wil opzeggen per 30 september 2018 (…).”
[verweerster] heeft geen concrete feiten en/of omstandigheden naar voren gebracht op basis waarvan zowel [verzoeker] als [medehuurder] hadden moeten begrijpen dat de opzegging óók aan [medehuurder] gericht is.
Het betoog van [verweerster] , dat [verzoeker] een volmacht ex artikel 3:60 BW heeft verkregen van Van [medehuurder] , waaronder begrepen het in ontvangst nemen van een huuropzegging slaagt evenmin, nu dit op geen enkele wijze is onderbouwd. Dit geldt ook voor het betoog dat [verzoeker] de indruk heeft gewekt dat hij bevoegd was te handelen namens beiden. Dat [verzoeker] de huur betaalde aan [verweerster] is daarvoor onvoldoende.
7. Aan het meer subsidiaire standpunt van [verweerster] , dat [verzoeker] en [medehuurder] een eenvoudige gemeenschap vormen, gaat de kantonrechter eveneens voorbij. [verweerster] heeft dit standpunt onvoldoende onderbouwd.
8. Het voorgaande brengt mee dat het verweer van [verweerster] wordt verworpen. het verzoek van [verzoeker] , om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, wordt toegewezen. Omdat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, sorteert de door [verweerster] aangezegde ontruiming van het gehuurde geen effect. Ten slotte zal [verzoeker] niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn verzoek tot ontruimingsbescherming ingevolge artikel 7:230a BW.
9. [verweerster] zal als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat [verweerster] de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd, zodat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst nog voortduurt;
verklaart [verzoeker] niet-ontvankelijk in zijn verzoek tot ontruimingsbescherming ingevolge artikel 7:230a BW;
veroordeelt [verweerster] in de proceskosten die aan de zijde van [verweerster] tot op heden begroot worden op € 600,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [verweerster] in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [verweerster] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan deze beschikking heeft voldaan en betekening van de beschikking pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.