ECLI:NL:RBAMS:2019:4503

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7806678 KK EXPL 19-573

vonnis van: 27 juni 2019

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de stichting Stichting de Alliantie

wonende te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: De Alliantie

gemachtigde: mr. D.L. van Praag

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J. Veltheer

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De Alliantie heeft bij dagvaarding van 6 juni 2019, met producties, een voorziening gevorderd als in dat exploot omschreven.

[gedaagde] heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling op voorhand bij brief van 7 juni 2019 producties overgelegd.

De mondelinge behandeling heeft ter terechtzitting van 13 juni 2019 plaatsgevonden. Voor De Alliantie is verschenen de heer [naam 1] (medewerker woonfraude), bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht – beide gemachtigden mede aan de hand van een pleitnota - en vragen van de kantonrechter beantwoord.

Nadien is vonnis bepaald op vandaag.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. In dit geding wordt uitgegaan van het volgende:

1.1.

De Alliantie is een woningbouwvereniging die overwegend sociale huurwoningen verhuurt onder meer in Amsterdam. In verband met de nieuwe Huisvestingswet is een overgangsregeling van kracht die woonduur omzet in inschrijfduur, zodat huurders hun tot 1 juli 2015 opgebouwde woonduur kunnen gebruiken om te verhuizen naar een sociale huurwoningen.

1.2.

[gedaagde] was woonachtig in [woonplaats] . Omdat hij in verband met zijn werk naar [woonplaats] wilde verhuizen, heeft [gedaagde] zich op advies van een vriend gewend tot het bemiddelingsbureau Tellus (hierna ook wel: het bemiddelingsbureau). [gedaagde] heeft aan het bemiddelingsbureau zijn DigiD verstrekt en de inloggevens van zijn e-mailaccount.

1.3.

Op 29 mei 2018 is [gedaagde] bij Woningnet ingeschreven als woningzoekende. Bij de inschrijving is vermeld dat [gedaagde] woonachtig is op het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: [adres] ).

1.4.

Het bemiddelingsbureau heeft bij factuur van 29 mei 2018 bij [gedaagde] een bedrag van € 3.000,00 in rekening gebracht voor het ‘bemiddelen voor een Huis/Woning’ .

1.5.

Op 1 november 2018 heeft [gedaagde] via What’sapp aan het bemiddelingsbureau een foto gestuurd van een bericht 22 oktober 2018 waarin hij wordt uitgenodigd voor het bezichtigen van een woning. Boven aan het bericht staat “
heer [gedaagde] , [adres] (…) [woonplaats]”. In het daarop volgende What’sApp gesprek heeft [gedaagde] gemeld dat de woning door Rochdale wordt aangeboden. Het bemiddelingsbureau heeft daarop gereageerd met de tekst: “
Ja rochdale is makkelijk”.

1.6.

Naar aanleiding van een advertentie heeft [gedaagde] via Woningnet gereageerd op de woning gelegen aan het adres [adres 1] (hierna ook: de woning) en op 17 december 2018 de woning bezichtigd. [gedaagde] heeft daarop te kennen gegeven de woning te willen huren.

1.7.

Op 26 december 2018 heeft [gedaagde] aan het bemiddelingsbureau via WhatsApp geschreven: “
(…) morgen lasta dag voor de woning [adres 1] mot alles sturn vandaag naar de alliantie”. En later die dag heeft [gedaagde] geschreven: “
Verzonden net gelukt broer”.

1.8.

Op 27 december 2018 heeft [gedaagde] aan het bemiddelingsbureau via Whatsapp aan het bemiddelingskantoor geschreven: “
[naam 2] broer voor 5uur mot huurcontract voor [adres] naar alliantie stuurn”.

1.9.

Op 27 december 2018 zijn naar De Alliantie aanvullende stukken gezonden. Op de ingezonden formulieren ‘Verklaring kandidaat’, ‘Verhuurdersverklaring’ en “Formulier persoonsgegevens/acceptatie woning’ is met de hand ingevuld dat [gedaagde] (sinds 14 juli 1994) woonachtig is op de [adres] . Ook is een uittreksel van de basisregistratie van de gemeente Diemen ingestuurd, waaruit blijkt dat [gedaagde] sinds 19 juli 1994 woonachtig is op de [adres] .

1.10.

De Alliantie heeft met ingang van 3 januari 2019 de woning aan [gedaagde] verhuurd. Op de overeenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden woonruimte de Alliantie’ (hierna de voorwaarden) van toepassing. In artikel 9.8 van deze voorwaarden is bepaald:
“Indien huurder onjuiste of onvolledige gegevens (heeft) verstrekt en hij bij verstrekking van de juiste of onvolledige gegevens niet in aanmerking zou zijn gekomen voor het gehuurde, moet huurder het gehuurde ontruimen op eerste aanzegging van verhuurder. Indien huurder hier niet toe overgaat, start verhuurder een gerechtelijke procedure met als doel ontruiming van het gehuurde. (…)”

1.11.

Naar aanleiding van een waarschuwing van een andere woningbouwvereniging, heeft De Alliantie in samenwerking met Woningnet haar administratie doorzocht op mogelijke woonfraude. Uit dat onderzoek is gebleken dat met betrekking tot [gedaagde] onjuiste en vervalste gegevens zijn verstrekt.

1.12.

Bij brief van 22 maart 2019 heeft De Alliantie [gedaagde] van haar bevindingen in kennis gesteld en meegedeeld dat zij de huurovereenkomst heeft vernietigd, nu deze op grond van bedrog dan wel dwaling tot stand is gekomen en [gedaagde] verzocht de woning binnen 14 dagen te ontruimen.

1.13.

[gedaagde] is niet tot ontruiming van de woning overgegaan.

1.14.

De Alliantie heeft op 29 maart 2019 aangifte van woonfraude gedaan. [gedaagde] heeft op dezelfde datum aangifte van oplichting gedaan.

Vordering

2. De Alliantie vordert ontruiming van de woning – met nevenvorderingen - en voorts [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder het nasalaris, vermeerderd met wettelijke rente.

3. Zij stelt daartoe – kort gezegd – dat zij de huurovereenkomst heeft vernietigd en dat [gedaagde] thans zonder recht of geldige titel in de woning verblijft. Zij is van mening dat de huurovereenkomst op grond van bedrog dan wel dwaling tot stand is gekomen, nu door dan wel namens [gedaagde] bij zijn inschrijving bij Woningnet onjuiste gegevens zijn verstrekt. Op basis van de juiste gegevens was volgens het woningverdelingssysteem [gedaagde] niet voor de woning in aanmerking was gekomen en had De Alliantie [gedaagde] nooit de woning aangeboden. Ook op basis van artikel 9.8 van de huurvoorwaarden dient [gedaagde] de woning te ontruimen.

Verweer

4. [gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe – kort gezegd – aan dat hij zelf slachtoffer is geworden van oplichting door het bemiddelingsbureau. Hij is niet bekend met de door het bemiddelingsbureau ingestuurde stukken bij Woningnet. Hij heeft te goeder trouw zijn DigiD en inloggegevens van Woningnet aan het bureau verstrekt. [gedaagde] heeft aangifte gedaan tegen het bureau.

5. [gedaagde] wijst voorts op zijn persoonlijke en medische omstandigheden. Zo heeft hij ten behoeve van de woning zijn voormalige woning in [woonplaats] opgezegd en al zijn spaargeld besteed aan de inrichting van de woning. Bij een eventuele veroordeling tot ontruiming, kan hij nergens heen, terwijl het voor hem als hartpatiënt noodzakelijk is om over een woning te beschikken. Onder deze omstandigheden komt De Alliantie redelijkheids- en billijkheidshalve geen beroep op vernietiging toe. Ook heeft De Alliantie gelet op de belangen van [gedaagde] onvoldoende spoedeisend belang bij haar vordering.

6. Tot slot is [gedaagde] van mening dat het onderhavige geschil gelet op de onomkeerbare ontruimingsmaatregel, niet geschikt is om in kort geding te worden beoordeeld.

7. In het geval van ontruiming verzoekt [gedaagde] om een ontruimingstermijn van zes maanden.

8. Op de nadere standpunten van partijen wordt -voor zover relevant - bij de beoordeling ingegaan.

Beoordeling

9. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van De Alliantie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

10. Daarbij is voorts van belang dat bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming, in kort geding grote terughoudendheid te dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van een woonruimte omkleedt en daarnaast het praktisch gezien onomkeerbare karakter van een veroordeling tot ontruiming.

11. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft De Alliantie een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering, gelet op de schaarste van sociale huurwoningen in Amsterdam, alsmede het belang voor De Alliantie om zo spoedig mogelijk weer over de woning te beschikken teneinde deze ter beschikking te stellen aan woningzoekenden.

12. Aan de orde is de vraag of De Alliantie de huurovereenkomst met [gedaagde] op goede grond heeft vernietigd. De Alliantie heeft haar vordering primair gegrond op bedrog. In het onderhavige geval betekent dat voor bedrog is vereist dat haar opzettelijk onjuiste is verstrekt, waardoor De Alliantie met [gedaagde] een huurovereenkomst is aangegaan die zij niet was aangegaan indien zij van de juiste woongegevens van [gedaagde] op de hoogte was geweest.

13. Voor de beoordeling van de vraag of daarvan in dit geval sprake is, is van belang dat [gedaagde] heeft erkend nooit op [adres] woonachtig te zijn geweest. Door hem is voorts niet betwist dat de stukken die namens hem zijn ingediend vervalst en onjuist zijn en dat De Alliantie op grond van deze informatie in de veronderstelling verkeerde dat [gedaagde] gelet op de daaruit volgende woonduur voor de woning in aanmerking kwam. Daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat sprake is van bedrog.

14. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het bemiddelingsbureau alles voor hem heeft geregeld, van de inschrijving bij Woningnet tot het verstrekken van de door De Alliantie gevraagde gegevens. Zèlf heeft hij geen onjuiste informatie verstrekt en hij had ook geen wetenschap van de onjuiste en vervalste papieren. Dit verweer kan [gedaagde] niet baten.

15. Uit artikel 3:44 lid 5 Burgerlijk Wetboek volgt dat indien de huurovereenkomst tot stand is gekomen door bedrog van iemand die geen partij bij de huurovereenkomst is (in dit geval het bemiddelingsbureau) De Alliantie hierop geen beroep jegens [gedaagde] kan doen indien [gedaagde] geen reden had het bestaan van het bedrog te veronderstellen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter doet die situatie zich niet voor. Daartoe is het volgende redengevend.

16. Blijkens de What’sAppberichten van [gedaagde] met het bemiddelingsbureau heeft hij op 26 december 2018 zelf stukken naar De Alliantie gestuurd en heeft hij op 27 december 2018 aan het bemiddelingsbureau gemeld dat een huurovereenkomst met betrekking tot het adres [adres] naar De Alliantie moet worden gestuurd. Uit het door [gedaagde] ontvangen bericht van 22 oktober 2018 blijkt dat onder zijn naam ook het adres [adres] staat vermeld. [gedaagde] heeft, als gezegd, nooit op dit adres gewoond. In het bericht van 26 december 2018 wordt niet duidelijk welke stukken [gedaagde] precies heeft gestuurd, maar wel is duidelijk dat de stukken benodigd waren voor het verkrijgen van de sociale woning. Vast staat dat deze woning is verkregen op basis van onjuiste en vervalste stukken. Daarbij komt dat [gedaagde] in het bericht van 27 december 2018 uitdrukkelijk het (niet bestaande) huurcontract van [adres] noemt. Tot slot heeft [gedaagde] een aanzienlijke bedrag van € 3.000,00 betaald voor woningbemiddeling voor een huis in Amsterdam in de sociale sector, terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat in Amsterdam lange wachttijden gelden voor sociale woningen met strikte regels voor toewijzing. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat [gedaagde] geen wetenschap had van het bedrog. De Alliantie kan daarom jegens [gedaagde] een beroep doen op het door het bemiddelingskantoor gepleegde bedrog.

16. De huisvestings- en medische problemen van [gedaagde] , hoe bezwarend deze ook voor hem mogen zijn, komen voor zijn rekening en risico. In elk geval kunnen de in dat verband aangevoerde omstandigheden naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid niet dragen.

16. Gelet op het vorenstaande is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat een bodemrechter zal oordelen dat De Alliantie de huurovereenkomst terecht heeft vernietigd en dat [gedaagde] daarmee zonder recht of titel in de woning verblijft. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De kantonrechter ziet in hetgeen [gedaagde] naar voren heeft gebracht grond om [gedaagde] een ontruimingstermijn van veertien dagen te gunnen.

16. De gevorderde kosten voor een gedwongen ontruiming zijn voorshands niet toewijsbaar, omdat onvoldoende duidelijk is dat deze kosten werkelijk zullen worden gemaakt en van de hoogte van die kosten dan zijn.

16. Als in het ongelijk gestelde partij moet [gedaagde] de proceskosten dragen. De over de proceskosten gevorderde rente is toewijsbaar met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woonruimte aan de [adres 1] , met aan- en toebehoren en met inbegrip van de eventueel bij de woning behorende opslagruimte en tuin, met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ter beschikking van De Alliantie te stellen, onder afgifte van de sleutels, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van De Alliantie begroot op:
exploot € 101,06
salaris € 960,00
griffierecht € 121,00
-----------------
totaal € 121,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

bepaalt dat de veroordelingen onder II. en III., voor zover verschuldigd, inclusief btw zijn, en dienen te worden voldaan binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedragen wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de voldoening;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.