Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7448410 CV EXPL 19-430
vonnis van: 27 juni 2019
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. J.A. Oudendijk
t e g e n
Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. T. Mulder
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 14 december 2018, met producties;
- antwoord;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
- antwoord;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 3 juni 2019. [eiseres] verscheen in persoon, vergezeld van haar gemachtigde. Namens Ymere verscheen [naam 1] , vergezeld van de gemachtigde (dhr. [naam 2] ). Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[eiseres] heeft jarenlang een woning van Ymere gehuurd aan de [adres 1] . Vanwege lekkage in de woning hebben partijen afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in een brief van Ymere van 7 oktober 2014. In die brief staat het volgende, voor zover hier van belang:
OvereenkomstBeste meneer [eiseres] ,Hiermee informeer ik u over de afhandeling van de klacht van mevrouw [eiseres] .U heeft op 2 juni 2014 een klacht ingediend over het feit dat Ymere heeft gemeld dat zij niets kon doen aan de lekkageproblemen die uw zus ondervindt en vervolgens lukt het uw zus niet om Ymere aansprakelijk te stellen voor de geleden schade.AfsprakenInmiddels heb ik op 26 september 2014 met u de volgende afspraken gemaakt. Voor de overlast en de geleden schade die uw zus de afgelopen zeven jaar heeft geleden, keert Stichting Ymere een eenmalige vergoeding uit van € 7000,00, Dit ter finale kwijting over en weer. Dit betekent dat u of mevrouw [eiseres] Ymere niet meer aansprakelijk kunnen stellen of houden ten aanzien van de lekkageproblemen en de gevolgen hiervan.Verder geldt vanaf 1 oktober 2014 tot het moment waarop de lekkage is opgelost een huurkorting van 30% op de nettohuur. Dit bedrag (€ 144,59) wordt maandelijks aan uw zus overgemaakt op het hij ons bekende rekennummer. Op 26 september jl. heb ik ook aan u gemeld dat er bij de bovenburen op nr. [nummer] een volledig onderzoek naar de oorzaak van de vochtplekken zal plaatsvinden. Ik zal u informeren zodra duidelijk is wat het probleem is.Uw klacht zullen wij administratief afhandelen.Graag ontvangen wij van u binnen vijf werkdagen na heden een akkoordverklaring van de bovenstaande afspraken. U kunt dit doen door 1 exemplaar van deze brief getekend terug te sturen in de bijgevoegde envelop. (…)
OvereenkomstBeste meneer [eiseres] ,Hiermee informeer ik u over de afhandeling van de klacht van mevrouw [eiseres] .U heeft op 2 juni 2014 een klacht ingediend over het feit dat Ymere heeft gemeld dat zij niets kon doen aan de lekkageproblemen die uw zus ondervindt en vervolgens lukt het uw zus niet om Ymere aansprakelijk te stellen voor de geleden schade.AfsprakenInmiddels heb ik op 26 september 2014 met u de volgende afspraken gemaakt. Voor de overlast en de geleden schade die uw zus de afgelopen zeven jaar heeft geleden, keert Stichting Ymere een eenmalige vergoeding uit van € 7000,00, Dit ter finale kwijting over en weer. Dit betekent dat u of mevrouw [eiseres] Ymere niet meer aansprakelijk kunnen stellen of houden ten aanzien van de lekkageproblemen en de gevolgen hiervan.Verder geldt vanaf 1 oktober 2014 tot het moment waarop de lekkage is opgelost een huurkorting van 30% op de nettohuur. Dit bedrag (€ 144,59) wordt maandelijks aan uw zus overgemaakt op het hij ons bekende rekennummer. Op 26 september jl. heb ik ook aan u gemeld dat er bij de bovenburen op nr. [nummer] een volledig onderzoek naar de oorzaak van de vochtplekken zal plaatsvinden. Ik zal u informeren zodra duidelijk is wat het probleem is.Uw klacht zullen wij administratief afhandelen.Graag ontvangen wij van u binnen vijf werkdagen na heden een akkoordverklaring van de bovenstaande afspraken. U kunt dit doen door 1 exemplaar van deze brief getekend terug te sturen in de bijgevoegde envelop. (…)
1.2.
Ymere heeft ter uitvoering van de overeenkomst aan [eiseres] € 7.000,00 betaald. Daarnaast heeft ze over 3 maanden huurkorting toegepast. De huurovereenkomst is op 19 april 2018 beëindigd en [eiseres] huurt sindsdien van Ymere een woning aan de [adres 2] .
1.3.
Bij brief van 18 september 2018 sommeert (de gemachtigde van) [eiseres] Ymere tot betaling van € 4.469,01, vermeerderd met wettelijke rente en incassokosten van € 571,88.
Vordering en verweer
2. [eiseres] vordert bij dagvaarding dat Ymere bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
a. € 4.684,26 uit hoofde van nakoming van de onder 1.1 bedoelde overeenkomst,
vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 december 2018 tot de dag der
voldoening;
b. € 5.993,00 aan verhuiskostenvergoeding, dan wel een door de kantonrechter in
goede justitie vast te stellen bedrag;
c € 571,88 aan buitengerechtelijke incassokosten, inclusief btw;
d. € 215,25 aan tot 12 december 2018 berekende wettelijke rente;
e. de proceskosten.
Voorts vordert [eiseres] voor recht te verklaren dat Ymere niet in staat is gebleken om het jarenlange lekkageprobleem in de woning naar behoren te herstellen en [eiseres] het ongestoord huurgenot te verschaffen.
a. € 4.684,26 uit hoofde van nakoming van de onder 1.1 bedoelde overeenkomst,
vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 december 2018 tot de dag der
voldoening;
b. € 5.993,00 aan verhuiskostenvergoeding, dan wel een door de kantonrechter in
goede justitie vast te stellen bedrag;
c € 571,88 aan buitengerechtelijke incassokosten, inclusief btw;
d. € 215,25 aan tot 12 december 2018 berekende wettelijke rente;
e. de proceskosten.
Voorts vordert [eiseres] voor recht te verklaren dat Ymere niet in staat is gebleken om het jarenlange lekkageprobleem in de woning naar behoren te herstellen en [eiseres] het ongestoord huurgenot te verschaffen.
3. Aan de vorderingen legt [eiseres] grondslag dat Ymere in gebreke is gebleven met de nakoming van de onder 1.1 bedoelde overeenkomst. Ymere heeft de lekkage niet in oktober 2014 verholpen, hetgeen [eiseres] Ymere ook voortdurend heeft voorgehouden. Hierdoor heeft [eiseres] over de periode 1 januari 2015 tot en met het einde van de huurovereenkomst op 19 april 2018 recht op huurkorting van in totaal 39 x 114,59, ofwel € 4.469,01. Voorts maakt [eiseres] aanspraak op € 5.993,00 wegens verhuisvergoeding nu zij noodgedwongen heeft moeten verhuizen omdat Ymere haar onvoldoende huurgenot heeft verschaft. Omdat Ymere weigert te betalen heeft [eiseres] haar vordering ter incasso uit handen moeten geven. Door de wanprestatie van Ymere lijdt [eiseres] vermogensschade in de vorm van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente.
4. Ymere betwist nog enig bedrag aan [eiseres] verschuldigd te zijn. Ymere heeft de lekkage eind oktober 2014 verholpen maar uit coulance is de huurkorting toegepast tot en met december 2014. Verder betwist Ymere de aanspraak van [eiseres] op een verhuiskostenvergoeding omdat in de rechtspraak is uitgemaakt dat een (vermeende) slechte staat van een woning geen recht geeft op een dergelijke vergoeding en [eiseres] bovendien zelf wilde verhuizen omdat zij weer in een haar vertrouwde omgeving wilde wonen.
5. Voor zover van belang worden de stellingen van partijen bij de beoordeling nader besproken.
Beoordeling
6.
Vordering ad € 4.469,01 aan huurkortingDe stelling van [eiseres] begrijpt de kantonrechter aldus dat Ymere is tekortgeschoten in de verplichting om de lekkage te verhelpen, dat [eiseres] daar bij Ymere tevergeefs over heeft geklaagd en derhalve recht heeft op de overeengekomen huurkorting tot het tijdstip waarop zij noodgedwongen naar de woning in [wijk] is verhuisd. Uitgangspunt is dat [eiseres] heeft te stellen en te bewijzen dat Ymere de lekkage niet naar behoren heeft verholpen en dat zij daarover bij Ymere heeft geklaagd. Ter zitting verklaarde [eiseres] dat ze telefonisch en per e-mail bij Ymere heeft geklaagd, hetgeen Ymere heeft betwist. De e-mails kon [eiseres] niet overleggen omdat deze volgens haar verklaring niet meer op de server zouden staan, terwijl zij ten aanzien van de telefoontjes geen data of namen heeft genoemd. Wel heeft [eiseres] ter zitting foto’s overgelegd waarop een roestbruine plek zichtbaar is en lekbakjes waarin iets van een bruine vloeistof zit, maar zonder een nadere toelichting, die ontbreekt, zijn die foto’s onvoldoende om vast te kunnen stellen dat Ymere de lekkage niet naar behoren heeft verholpen. De stelling van [eiseres] dat zij naar een woning van Ymere in de [wijk] is verhuisd omdat de lekkage te heftig zou zijn geworden, heeft ze, in het licht van de betwisting door Ymere, niet of onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter komt tot de slotsom dat [eiseres] haar stelling onvoldoende heeft gespecificeerd en onderbouwd. De gevorderde huurkorting ad € 4.469,01 wordt daarom afgewezen. In dit oordeel ligt tevens besloten dat de gevorderde verklaring voor recht moet worden afgewezen.
Vordering ad € 4.469,01 aan huurkortingDe stelling van [eiseres] begrijpt de kantonrechter aldus dat Ymere is tekortgeschoten in de verplichting om de lekkage te verhelpen, dat [eiseres] daar bij Ymere tevergeefs over heeft geklaagd en derhalve recht heeft op de overeengekomen huurkorting tot het tijdstip waarop zij noodgedwongen naar de woning in [wijk] is verhuisd. Uitgangspunt is dat [eiseres] heeft te stellen en te bewijzen dat Ymere de lekkage niet naar behoren heeft verholpen en dat zij daarover bij Ymere heeft geklaagd. Ter zitting verklaarde [eiseres] dat ze telefonisch en per e-mail bij Ymere heeft geklaagd, hetgeen Ymere heeft betwist. De e-mails kon [eiseres] niet overleggen omdat deze volgens haar verklaring niet meer op de server zouden staan, terwijl zij ten aanzien van de telefoontjes geen data of namen heeft genoemd. Wel heeft [eiseres] ter zitting foto’s overgelegd waarop een roestbruine plek zichtbaar is en lekbakjes waarin iets van een bruine vloeistof zit, maar zonder een nadere toelichting, die ontbreekt, zijn die foto’s onvoldoende om vast te kunnen stellen dat Ymere de lekkage niet naar behoren heeft verholpen. De stelling van [eiseres] dat zij naar een woning van Ymere in de [wijk] is verhuisd omdat de lekkage te heftig zou zijn geworden, heeft ze, in het licht van de betwisting door Ymere, niet of onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter komt tot de slotsom dat [eiseres] haar stelling onvoldoende heeft gespecificeerd en onderbouwd. De gevorderde huurkorting ad € 4.469,01 wordt daarom afgewezen. In dit oordeel ligt tevens besloten dat de gevorderde verklaring voor recht moet worden afgewezen.
7.
Vordering ad € 5.993,00 aan verhuiskostenvergoedingTer zitting heeft [eiseres] nader gesteld dat de heer [naam 1] telefonisch heeft toegezegd dat Ymere [eiseres] deze verhuiskostenvergoeding zal toekennen. Nu [eiseres] aan de verschuldigdheid van de verhuiskosten geen andere feiten en omstandigheden ten grondslag heeft gelegd dan de door [naam 1] telefonisch gedane toezegging, en [naam 1] deze toezegging ter zitting desgevraagd duidelijk en ondubbelzinnig heeft ontkend, wordt deze vordering afgewezen.
Vordering ad € 5.993,00 aan verhuiskostenvergoedingTer zitting heeft [eiseres] nader gesteld dat de heer [naam 1] telefonisch heeft toegezegd dat Ymere [eiseres] deze verhuiskostenvergoeding zal toekennen. Nu [eiseres] aan de verschuldigdheid van de verhuiskosten geen andere feiten en omstandigheden ten grondslag heeft gelegd dan de door [naam 1] telefonisch gedane toezegging, en [naam 1] deze toezegging ter zitting desgevraagd duidelijk en ondubbelzinnig heeft ontkend, wordt deze vordering afgewezen.
8. Het voorgaande brengt met zich dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
9. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Ymere gevallen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde:
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 juni 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.