Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7564389 EA VERZ 19-139
beschikking van: 4 juni 2019
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Stichting Vrijwilligers Centrale Amsterdam
gevestigd te Amsterdam
verzoekster
nader te noemen: VCA
gemachtigde: mr. E.P. Westenbrink, DAS Rechtsbijstand
t e g e n
de besloten vennootschap Karioka IV B.V.
gevestigd te Amsterdam
verweerster
nader te noemen: Karioka
gemachtigde: mr. I.E. Hofhuis
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
VCA heeft op 25 februari 2019 een verzoek ingediend als bedoeld in artikel 7:230a BW. Op 6 mei 2019 heeft Karioka een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is mondeling behandeld ter terechtzitting van 14 mei 2019. VCA is verschenen bij mw. [naam 1] en dhr. [naam 2] die namens de Gemeente Amsterdam aanwezig was, daarbij vergezeld door de gemachtigde. Karioka is verschenen bij dhr. [naam 3] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben het woord gevoerd en de behandeling ter zitting is geschorst voor een leespauze en om partijen de gelegenheid te bieden de mogelijkheden voor een minnelijke regeling te onderzoeken, hetgeen niet tot een resultaat heeft geleid.
Na voortgezet debat is vervolgens is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist, alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van de overgelegde bewijsstukken, wordt in dit geding het volgende tot uitgangspunt genomen.
1.1.
VCA zet zich in om ten behoeve van de stad Amsterdam zoveel mogelijk mensen aan passend vrijwilligerswerk te helpen, om organisaties te ondersteunen bij het werken met vrijwilligers en ter promotie van vrijwilligerswerk.
1.2.
VCA huurt met ingang van 1 november 2010 de bedrijfsruimte met de bestemming kantoorruimte op de eerste en tweede verdieping van het perceel gelegen aan de [adres] , aanvankelijk van de Gemeente Amsterdam en thans van Karioka. De aanvangshuur bedroeg € 44.640,- per jaar exclusief servicekosten.
1.3.
Het pand betreft een rijksmonument dat door Karioka van de Gemeente Amsterdam met behulp van financiering door een externe partij in mei 2018 is verworven voor een bedrag van € 2.277.000,-, alsmede € 3.500.000,- voor het eeuwig afkopen van de erfpacht. Doel is het gedateerde en verouderde pand te verduurzamen en aan te passen aan de eisen van deze tijd. Verbouwingskosten zijn daarbij meegefinancierd.
1.4.
Karioka heeft de huur bij brief van 16 juli 2018 tegen 31 december 2018 opgezegd en daarbij tevens de ontruiming aangezegd. Karioka was bereid deze termijn te verlengen tot 31 maart 2019.
1.5.
Het gehuurde is bij VCA in gebruik als ruimte voor persoonlijke bemiddelingsgesprekken, trainingen, oriëntatiegesprekken, workshops, netwerkbijeenkomsten, inloop van vrijwilligers, alsmede als werkplek voor bemiddelaars, adviseurs, communicatieadviseurs, manager, directeur en controller.
1.6.
Drie van de vijf huurders zijn reeds uit het pand vertrokken.
1.7.
Karioka is, waar mogelijk, al begonnen met de voorgenomen renovatie van het pand.
1.8.
Ten tijde van de mondelinge behandeling had VCA een alternatieve bedrijfsruimte gevonden die zij zal gaan huren van de Gemeente Amsterdam. De bedrijfsruimte zal VCA pas eind december 2019 kunnen betrekken omdat het nog verbouwd moet worden.
Verzoek
2. VCA verzoekt de termijn waarbinnen het gehuurde moet worden ontruimd te verlengen tot en met 31 december 2019 en Karioka te veroordelen in de kosten van het geding.
3. VCA stelt hiertoe – samengevat – dat zij een zwaarwegend belang heeft bij verlenging van de ontruimingstermijn. Een zoektocht naar een vervangende ruimte is vanwege de noodzaak dat deze gelegen is in het centrum van Amsterdam, haar beperkte budget van € 50.000,- per jaar en een aantal overige aan de bedrijfsruimte te stellen eisen niet mogelijk gebleken binnen de opzegtermijn. Inmiddels is vervanging gevonden, maar zij persisteert niettemin bij haar verzoek omdat de vervangende bedrijfsruimte pas eind 2019 kan worden betrokken. Bij afwijzing van haar verzoek zal VCA worden geconfronteerd met dubbele verhuiskosten en komt haar bedrijfsvoering in gevaar, hetgeen dient te worden vermeden, mede gelet op haar maatschappelijke functie voor de stad. Bij Karioka ontbreekt een zwaarwegend belang voor opzegging van de huurovereenkomst, althans heeft zij bij de aankoop van het pand kunnen voorzien dat het voor de zittende huurders niet eenvoudig zou zijn om op korte termijn geschikte alternatieve bedrijfsruimte te vinden.
Verweer
4. Karioka betoogt dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn van VCA moet worden afgewezen. VCA heeft 8,5 maand de tijd gehad om vervangende bedrijfsruimte te vinden die volgens Karioka ook volop aanwezig is in Amsterdam. VCA is echter te laat begonnen met zoeken en stelt daarbij onder meer de niet noodzakelijke eis dat deze gelegen dient te zijn in het centrum van Amsterdam. Dat VCA eerst een huurvoorstel van Karioka heeft afgewacht, vormt geen rechtvaardiging voor de vertraging bij het vinden van een geschikt ruimte nu het VCA duidelijk had moeten zijn dat dat huurvoorstel aanzienlijk hoger zou uitvallen dan de huurprijs die zij thans betaalt. Immers moet het pand worden gerenoveerd en verduurzaamd en heeft Karioka sowieso een hoge prijs voor het pand moeten betalen, waarbij haar ten tijde van de onderhandelingen daarover door de Gemeente Amsterdam in eerste instantie is voorgehouden dat het pand zonder huurders zou worden opgeleverd. Hoewel zij de renovatie, anders dan aanvankelijk was gepland, tot eind maart 2019 heeft uitgesteld, is Karioka daar inmiddels wel mee begonnen en derft zij huurinkomsten voor iedere maand dat de renovatie langer zal duren door (onder meer) de aanwezigheid van VCA in het pand. Deze gederfde huurinkomsten begroot Karioka op het verschil tussen de op dit moment aan haar betaalde huur van € 8.010,- (waarvan € 4.160,- afkomstig is van VCA en het overige van een andere nog in het pand aanwezige huurder) en de verwachte huurinkomsten na verbouwing van € 35.220,-. Bovendien dekken de huurpenningen de financieringslasten van thans € 33.169,61 per maand maar voor een zeer beperkt deel. Na de verbouwing zal dit naar verwachting anders zijn omdat het rentepercentage van de financiering zal dalen en de huuropbrengsten zullen toenemen.
Beoordeling
5. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.
6. Nu niet is gebleken van feiten of omstandigheden die een toewijzing van het verzoek bij voorbaat in de weg zouden staan dienen de belangen van partijen te worden beoordeeld. Het verzoek is slechts toewijsbaar indien de belangen van VCA door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van Karioka bij voortzetting van het gebruik door VCA. Op elke partij rust de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de eigen belangen.
7. VCA heeft uiteengezet dat haar belang met name gelegen is in een continuering van haar bedrijfsvoering totdat zij rond eind december 2019 een alternatieve bedrijfsruimte kan betrekken, alsmede het voorkomen van dubbele verhuiskosten. Daar tegenover heeft Karioka haar belang bij een spoedige ontruiming van de bedrijfsruimte benadrukt. Zij wijst op de financiële gevolgen die verbonden zijn aan een langere aanwezigheid van VCA in het gehuurde waardoor de renovatie wordt belemmerd. Dit heeft tot gevolg dat zij toekomstige en naar verwachting aanzienlijk hogere huurinkomsten misloopt en bovendien langer geconfronteerd blijft met hoge financieringslasten gedurende deze renovatie.
8. Hoewel VCA de door Karioke gegeven onderbouwing van haar te lijden schade vanwege uitstel van de renovatie heeft betwist, is zonder meer aannemelijk dat Karioka een groot financieel belang heeft om onmiddellijk te kunnen beschikken over het gehuurde om de geplande renovatie van het pand zo snel mogelijk af te ronden en dat er aanzienlijke kosten verbonden zijn aan een vertraging daarvan. Daarbij is bovendien niet betwist dat Karioka een forse investering heeft moeten doen om het pand te verwerven van de Gemeente Amsterdam, die, zo is ook aannemelijk, al geruime tijd op de hoogte was van de plannen van Karioka tot herontwikkeling van het pand. Het had op de weg van de Gemeente Amsterdam gelegen, in haar hoedanigheid van toenmalig en toekomstig verhuurder van VCA, zich samen met VCA reeds op een eerder moment te oriënteren op vervangende kantoorruimte, te meer nu de Gemeente Amsterdam er kennelijk belang aan hecht dat VCA op een locatie in het centrum gevestigd blijft.
9. De kantonrechter acht de belangen van VCA om langer in het gehuurde te blijven niet zwaarder wegen dan het belang van Karioka bij een spoedige ontruiming. Daarbij weegt mee dat aan VCA reeds een ruime termijn is verleend om naar een andere ruimte om te zien. Aannemelijk is verder dat haar eis om in het centrum van Amsterdam gesitueerd te blijven een zoektocht naar een geschikte ruimte heeft bemoeilijkt. De noodzaak daarvan heeft VCA echter onvoldoende onderbouwd. Immers, haar clientèle bevindt zich niet persé in het centrum van Amsterdam en ook buiten het centrum zijn er locaties denkbaar die goed of zelfs beter bereikbaar zijn met auto, fiets of openbaar vervoer. Daarbij komt dat niet uitgesloten kan worden dat VCA in samenspraak met de gemeente met enige creativiteit in staat zal zijn om een periode van enige maanden zonder vaste kantoorruimte te overbruggen en haar bedrijfsvoering te continueren, dan wel met behulp van de gemeente de problemen rond de verhuizingen zoveel mogelijk - financieel- te minimaliseren. Ook thans maakt zij, zo is niet weersproken, al gebruik van alternatieve locaties voor onder meer netwerkbijeenkomsten. Verder heeft Karioka ter zitting aangeboden te bezien of een deel van de inventaris van VCA in het pand aan de Geldersekade kan worden opgeslagen, waardoor verhuiskosten mogelijk lager uitvallen.
10. Het verzoek van VCA tot verlenging van de ontruimingsbescherming wordt derhalve afgewezen. Het tijdstip van ontruiming wordt daarbij vastgesteld op 1 september 2019.
11. VCA wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Karioka te begroten op € 420,- aan salaris van de gemachtigde.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn af;
stelt het tijdstip van ontruiming vast op 1 september 2019;
veroordeelt VCA tot betaling aan Karioka van € 420,- aan salaris gemachtigde;
Aldus gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 juni 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.