Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/959 ( [adres 1] )
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 mei 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: [de persoon] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
(M.A. Boerhorst).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 januari 2017 de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2017 van de volgende onroerende zaken (woningen) vastgesteld:
- [adres 2] vastgestelde WOZ-waarde is € 200.000,-
- [adres 3] vastgestelde WOZ-waarde is € 191.000,-
- [adres 4] vastgestelde WOZ-waarde is € 191.000,-
- [adres 5] vastgestelde WOZ-waarde is € 191.000,-
In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerende zaakbelasting 2017 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 december 2017 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 29 maart 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar was aanwezig in de persoon van M.A. Boerhorst, vergezeld door J. Goote, taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woningen. Het gaat om een benedenwoning en om drie bovenwoningen. De oppervlakte van de benedenwoning is ongeveer 45 m² en van de bovenwoningen ongeveer 47 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woningen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2016. Bepalend is de staat waarin de woningen op die datum verkeren. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning aan [adres 2] vastgesteld moet worden op € 178.000,-. Voor de [adressen] vindt hij een waarde van € 170.000,- redelijk. Eiser vindt dat de door verweerder geselecteerde vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn, althans dat met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten onvoldoende rekening is gehouden.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft bij het verweerschrift ter onderbouwing per woning een ‘overzicht taxatiewaarden’ ingediend.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de woningen op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woningen van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De woning aan de [adres 2]
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten, gelet op het geheel van kenmerken, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Alle vergelijkingsobjecten zijn benedenwoningen met tuin, net als de woning van eiser. De bouwjaren zijn blijkens de matrix gelijk aan de woning van eiser of liggen hier ten hoogste één jaar vanaf. Ook de oppervlakten van de woningdelen liggen dichtbij elkaar; er is maar maximaal zeven m² verschil. Eisers argument dat de vergelijkingsobjecten niet in dezelfde straat liggen, is van onvoldoende gewicht. De vergelijkingsobjecten liggen namelijk wel in dezelfde buurt. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de waardepeildatum van 1 januari 2016.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
9. Eiser heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met een slechtere onderhoudsstaat en kwaliteit van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor kwaliteit van de woning een klasse 2 heeft toegekend. Dat is minder dan gemiddeld. Voor onderhoud is een klasse 3 toegekend. Dit is gemiddeld. De enkele omstandigheid dat de woning van eiser wordt verhuurd, is onvoldoende om uit te gaan van een (nog) lagere waardering voor kwaliteit en onderhoud. Eiser heeft zich verder beperkt tot de algemene stelling dat aan de basisvoorzieningen van de woning langere tijd geen groot onderhoud heeft plaatsgevonden. Eiser heeft echter geen concrete gegevens verstrekt over de kwaliteit en het onderhoud van de woning. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de door verweerder toegekende klasse 2 voor kwaliteit en klasse 3 voor onderhoud. De hiertegen gerichte beroepsgrond slaagt niet.
11. De rechtbank is van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
12. Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning aan de [adres 2] niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De aan die woning toegekende waarde staat niet in een onjuiste verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het door eiser overgelegde taxatierapport brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Daarbij is van belang dat de in dat rapport genoemde objecten die zijn gelegen op de tweede verdieping, minder goed vergelijkbaar zijn, omdat deze, anders dan de woning van eiser, niet op de begane grond zijn gelegen. Er is verder weliswaar één vergelijkingsobject dat wel op de begane grond is gelegen (deze is verkocht voor € 176.001,- op 1 april 2015), maar één enkel object is een te smalle basis om een representatieve vergelijking op te baseren. Als dit object als vierde object zou worden toegevoegd aan de door verweerder gekozen vergelijkingsobjecten, dan daalt weliswaar de gemiddelde m²-prijs, maar deze is dan nog steeds hoger dan de m²-prijs waar de woning van eiser door verweerder op getaxeerd is. Het door eiser overgelegde taxatierapport doet dus niet af aan de deugdelijkheid van de door verweerder geselecteerde vergelijkingsobjecten.
De woningen aan de [adressen]
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
13. De rechtbank vindt dat de door verweerder gekozen vergelijkingsobjecten, gelet op het geheel aan kenmerken, voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn alle appartementen, net als de woningen van eiser. De bouwjaren zijn gelijk aan de woningen van eiser of liggen hier ten hoogste één jaar vanaf. Ook de oppervlakten van de woningdelen liggen erg dichtbij elkaar, er is maar maximaal twee m² verschil. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de waardepeildatum van 1 januari 2016. Eisers argument dat de vergelijkingsobjecten niet in dezelfde straat liggen, is van onvoldoende gewicht. De vergelijkingsobjecten liggen namelijk wel in dezelfde buurt.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
14. Eiser heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met een slechtere onderhoudsstaat en kwaliteit van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
15. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor kwaliteit van de woningen een klasse 2 heeft toegekend. Dat is minder dan gemiddeld. Voor onderhoud is een klasse 3 toegekend. Dit is gemiddeld. De enkele omstandigheid dat de woningen van eiser worden verhuurd, is onvoldoende om uit te gaan van een (nog) lagere waardering voor kwaliteit en onderhoud. Eiser heeft zich verder beperkt tot de algemene stelling dat aan de basisvoorzieningen van de woningen langere tijd geen groot onderhoud heeft plaatsgevonden. Eiser heeft echter geen concrete gegevens verstrekt over de kwaliteit en het onderhoud van de woningen. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de door verweerder toegekende klasse 2 voor kwaliteit en klasse 3 voor onderhoud. De hiertegen gerichte beroepsgrond slaagt niet.
16. De rechtbank is van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
17. Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen aan de [adressen] niet op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. De aan die woningen toegekende waarde staat niet in een onjuiste verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het door eiser overgelegde taxatierapport brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Daarbij is van belang dat het in dat rapport genoemde object aan [adres 6] huis minder goed vergelijkbaar is, omdat dit een benedenwoning is, en de woningen van eiser bovenwoningen zijn. Over de prijscorrectie naar de waardepeildatum overweegt de rechtbank dat verweerder zich baseert op prijsontwikkelingen op wijk en objectniveau. Eiser heeft naar voren gebracht dat bij de eigen matrix een correctie op basis van prijsstijgingen per postcodegebied is toegepast. Uit de stukken van eiser volgt echter dat de stad Amsterdam als referentiekader is genomen. Hiermee is niet duidelijk of bij de matrix van eiser de prijspeilcorrectie voldoende is toegespitst op het specifieke type woning van eiser en de specifieke wijk waarin de woningen gelegen zijn. Ten slotte is van belang dat de woningdelen van de woningen van eiser 47 m² zijn en bij twee van de drie vergelijkingsobjecten uit de matrix van eiser is dit 56 m² en 53 m². Dit is een groter verschil dan de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft geselecteerd. Hiermee vallen de op de matrix van eiser opgenomen vergelijkingsobjecten in een wat andere categorie en zijn ze minder goed vergelijkbaar.
Conclusie
18. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
19. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.T. Kruis, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2019.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.